So erwerben Sie eine Immobilie per Zwangsversteigerung
Immobilienerwerb per Auktion – das klingt nach Schnäppchenjagd. Doch das Bieterverfahren ist ein schmaler Grat zwischen Chance und Risiko. Was sollten Sie wissen, um mitzubieten? Die Expertinnen und Experten der Sparkasse Bremen nehmen Sie mit durch den Ablauf und zeigen Ihnen, worauf es ankommt.
Eine Zwangsversteigerung dient dazu, offene Forderungen durch die Versteigerung einer Immobilie zwangsweise auszugleichen.
Immobilienversteigerungen werden grundsätzlich über Amtsgerichte veröffentlicht und durchgeführt.
Der Verkehrswert einer Immobilie wird durch ein amtlich bestelltes Sachverständigengutachten ermittelt. Er bildet die Wertgrundlage für das Bieterverfahren.
Immobilienversteigerung: Lohnt sich das für Sie?
Die Fallzahlen von Zwangsversteigerungen haben in Deutschland wieder zugenommen. Nach aktuellen Erhebungen des Fachverlags Argetra wurde im Jahr 2024 für insgesamt 13.445 Immobilien ein Zwangsversteigerungsverfahren eröffnet – rund 9 Prozent mehr als im Vorjahr. Hauptgründe dafür sind die wirtschaftliche Entwicklung und der Zinsanstieg der vergangenen Jahre. Besonders Ein- und Zweifamilienhäuser, aber auch Eigentumswohnungen waren betroffen. Auch wenn nur die Hälfte der Verfahren 2024 tatsächlich vor Gericht landete (häufig findet doch noch ein Verkauf frei am Markt vor Versteigerung statt), könnte der Trend 2025 weiter nach oben zeigen.
Wer bei einer Zwangsversteigerung eine Immobilie erwerben möchte, sollte seine Strategie gut vorbereiten. Doch worauf müssen Sie achten? Um Ihnen praxisnahe Tipps zu geben, haben wir Expertinnen und Experten der Sparkasse Bremen gefragt: Carola Ehlers und Stefan Reichelt verantworten den Bereich für Zwangsvollstreckungen und Zwangsversteigerungen und wissen genau, was Interessentinnen und Interessenten dabei erwartet.
Im Gespräch mit
Carola Ehlers
Im Gespräch mit
Stefan Reichelt
Carola Ehlers und Stefan Reichelt verantworten im Kreditbereich die Prozesse für notleidende Kredite bei der Sparkasse Bremen. Ihre Expertise umfasst damit nicht nur klassische Baufinanzierungen, sondern auch spezielle Darlehensanfragen und Zwangsversteigerungen.
Wie funktioniert eine Zwangsversteigerung von Immobilien?
Eine Zwangsversteigerung findet statt, wenn Immobilieneigentümer oder -eigentümerinnen Schulden nicht begleichen können. Wenn ein vollstreckbarer Titel vorliegt, etwa eine Grundschuldbestellungsurkunde, kann die Gläubigerseite – zum Beispiel eine Bank oder auch Sparkasse – über das Gericht veranlassen, dass die Immobilie versteigert wird. Mit dem Versteigerungserlös sollen die offenen Schulden ausgeglichen werden. Der Ablauf gestaltet sich typischerweise wie folgt:
Schritt 1: Antrag beim Amtsgericht stellen
Die finanzierende Bank oder ein anderer Gläubiger beantragt beim zuständigen Amtsgericht die Zwangsversteigerung einer Immobilie der Schuldnerseite. Das Gericht prüft zunächst, ob die Voraussetzungen dafür erfüllt sind.
Schritt 2: Verkehrswert ermitteln
Um den Wert der Immobilie festzustellen, bestellt das Amtsgericht eine Gutachterin oder einen Gutachter. Diese Person bewertet das Objekt und erstellt ein Verkehrswertgutachten. Darin stehen Informationen über Lage, Zustand und Ausstattung. Anhand dieses Gutachtens bestimmt das Gericht den Verkehrswert – die Basis für das Bieterverfahren.
Stefan Reichelt: „Der Verkehrswert ist die Basis für das Bieterverfahren. Denn er ist der Wert, den die Gläubigerseite als Erlös erwarten kann – beruhend auf dem gerichtlichen Gutachten zur Immobilie. Die Frage ist nur, wie genau dieses Gutachten ist: Konnten die Sachverständigen hinein in die Immobilie oder wurden sie beispielsweise nicht reingelassen? Eigentümerinnen und Eigentümer sind nicht verpflichtet, Personen für eine Innenbesichtigung in ihr Gebäude zu lassen. Dann werden eben nur Außenfotos angefertigt, die Bauakte wird eingesehen und die ortsübliche Bauqualität als Vergleichsmaßstab angesetzt – bestimmte Ausstattungsmerkmale der Immobilie müssen aber geschätzt werden oder bleiben unbeachtet.“
Carola Ehlers: „Ohne Innenbesichtigung ziehen Gutachterinnen oder Gutachter dann einen Risikoabschlag vom Verkehrswert ab. Es kann also theoretisch sein, dass eine Ersteherin oder ein Ersteher ein Schnäppchen macht, weil die Ausstattung der ersteigerten Immobilie besonders hochwertig ist. Das Gegenteil ist aber ebenso möglich: Wenn zum Beispiel ein Wasserschaden vorliegt, den niemand qua Gutachten erkennen konnte, haben die Meistbietenden Pech. Chance und Risiko liegen hier ganz dicht beieinander.“
Schritt 3: Bekanntmachung des Termins
Ist der Verkehrswert festgestellt, setzt das Amtsgericht einen Versteigerungstermin fest. Diesen Termin veröffentlicht das Gericht in der Regel in regionalen Amtsblättern, in Aushängen beim Gericht selbst und auf offiziellen Plattformen wie dem ZVG-Portal der Bundesländer. Sofern die Gläubigerseite ein Maklerbüro mit der Bieterzuführung beauftragt hat, können Informationen auch dort eingeholt werden.
Reichelt: „Einen umfassenden Überblick über aktuelle Zwangsversteigerungsobjekte hat tatsächlich nur das ortsansässige Amtsgericht. Wir in den Sparkassen begleiten nur die Verfahren, die wir selbst auf Schuldnerseite betreuen – und das ist bei anderen Banken genauso. Aus Datenschutzgründen dürfen wir aber ohnehin keine Informationen herausgeben, bevor eine Auktion von den Amtsgerichten veröffentlicht wurde. Diese stellen auf ihrem Internetauftritt oft gute Informationen für Bietinteressierte bereit.“
Ehlers: „Das ZVG-Portal darf übrigens jede Person einsehen und nach Bundesland und auch Objektart filtern – also zum Beispiel konkret nach Einfamilienhäusern, Doppelhaushälften oder Mehrfamilienhäusern suchen.“
Schritt 4: Der Versteigerungstermin vor Gericht
Am Versteigerungstag finden sich alle Interessentinnen und Interessenten im Amtsgericht ein. Dort läuft das Bieterverfahren in mehreren Phasen ab:
- Zu Beginn verliest der Rechtspfleger oder die Rechtspflegerin alle wichtigen Details zur Immobilie und zum Verfahren. Dazu zählen Verkehrswert, geringstes Gebot und eventuelle Belastungen im Grundbuch.
- Danach startet eine 30-minütige Bietzeit. In dieser Zeit dürfen Gebote abgegeben werden. Jedes Gebot muss höher sein als das vorherige. Das erste zulässige Gebot muss mindestens den Wert des gerichtlich festgesetzten geringsten Gebots umfassen. Dabei sind die gesetzlichen Schutzgrenzen zu beachten. Details erläutert die Rechtspflege.
- Wer bietet, muss sich ausweisen und nach Abgabe des Gebots auf Verlangen eines oder einer Verfahrensbeteiligten eine Sicherheitsleistung (10 Prozent des Verkehrswerts) leisten.
- Kommen nach Ablauf der Bietzeit keine weiteren Gebote mehr, fordert das Gericht final zur Abgabe von Geboten auf. Erfolgt nach dreimaligem Aufruf des letzten Gebots kein weiteres Gebot mehr – und ist dieses unter Beachtung der Schutzgrenzen zuschlagsfähig – erhält der oder die Meistbietende den Zuschlag, sofern der das Verfahren betreibende Gläubiger zustimmt.
Reichelt: „Wenn Sie privat eine Immobilie ersteigern möchten, sollten Sie vor allem eine konkrete Finanzierung in der Hinterhand haben – und damit genau wissen, wie viel Sie bieten können. Machen Sie sich klar: Wer mitbietet, muss das Objekt auch bezahlen können. Reden Sie vor einem Versteigerungstermin also am besten erst einmal mit Ihrer Bank oder Sparkasse. Möglicherweise kennt Ihr Berater oder Ihre Beraterin das Objekt ja sogar. Zeigen Sie Ihrer Sparkasse in jedem Fall das Verkehrswertgutachten des Amtsgerichts, eventuell hat die Beratung ja eine abweichende Meinung zum Wert – oder teilt die gutachterliche Einschätzung, was Ihnen mehr Sicherheit gibt.“
Ehlers: „Im Rausch des Bieterverfahrens dürfen Sie zwei Fragen niemals vergessen: Was kann ich bezahlen und was will ich bezahlen? Emotionen sind menschlich, doch im Gerichtssaal zählt eine klare Strategie. Bleiben Sie also realistisch – auch wenn es um Ihre Traumimmobilie geht. Besuchen Sie im Vorfeld doch mal andere Zwangsversteigerungen, bei denen Sie selbst kein Interesse an der Immobilie haben. So machen Sie sich mit den Abläufen vertraut und können sich dabei ganz ohne Druck auch die ein oder andere Frage von der Rechtspflege vor Ort beantworten lassen. Sämtliche Zwangsversteigerungsverfahren sind öffentlich.“
Schritt 5: Eigentumsübergang nach Zuschlag
Sie haben den Zuschlag bekommen? Herzlichen Glückwunsch! Doch jetzt kommen Verpflichtungen, denn Sie werden unmittelbar Eigentümer oder Eigentümerin der Immobilie. Folgende Schritte sind jetzt wichtig:
- Das Meistgebot muss in der Regel innerhalb von vier bis sechs Wochen vollständig beim Amtsgericht eingegangen sein. Außerdem fällt nach Erteilung des Bescheids die Grunderwerbsteuer an.
- Sie müssen sich ab Zuschlag sofort um eine Gebäudeversicherung kümmern, denn mögliche Schäden gehen jetzt zu Ihren Lasten (zwar läuft eventuell eine bestehende Versicherung noch bis zum Ende des Versicherungsjahres weiter, häufig jedoch ist die Versicherungsprämie durch den Voreigentümer nicht mehr geleistet worden).
- Nachdem Sie die Grunderwerbsteuer bezahlt haben, legt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung vor, dann erfolgt die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Ab diesem Zeitpunkt gelten Sie auch nach außen hin offiziell als Eigentümerin oder Eigentümer.
- Sie müssen sich gegebenenfalls selbst um die Räumung oder Übergabe der Immobilie kümmern, falls die bisherigen Eigentümer, Eigentümerinnen oder Mietparteien noch in der Immobilie leben.
Carola Ehlers: „Sie erhalten nach dem Zuschlag vom Gericht eine Zahlungsaufforderung über das Meistgebot, nebst Verzinsung und Zuschlagsgebühr. Zuschlagsgebühren sind die Gerichtskosten, die sich nach dem Meistgebot richten. Die Summe wird zum sogenannten Verteilungstermin fällig. Das wird nach der Versteigerung vor Ort alles noch mal genau erklärt: Bleiben Sie nach einem Zuschlag daher auf jeden Fall bis zum Schluss im Raum und hören Sie dem Rechtspfleger oder der Rechtspflegerin aufmerksam zu und stellen gegebenenfalls Fragen, damit Ihnen keine der Konsequenzen aus dem Bieterverfahren entgeht."
Schritt 6: Verteilung des Erlöses
Das Gericht verteilt anschließend den Erlös aus der Versteigerung an die Gläubiger gemäß Grundbuch. Ist danach noch Geld übrig, erhält es gegebenenfalls die bisherige Eigentümerseite.
Wichtige Besonderheiten im Verfahren
- Keine Gewährleistung:
Sie erstehen die Immobilie so, wie sie ist. Es gibt keine Garantie für Mängel oder Schäden. Deshalb sollten Sie sich im Vorfeld bestmöglich über die Immobilie informieren. Zudem sollten Sie zusätzliche finanzielle Mittel für mögliche Renovierungen oder notwendige Reparaturen einkalkulieren.
- Mindestgrenzen beim Gebot:
Das Gericht schützt Eigentümerinnen und Eigentümer grundsätzlich vor einer zu niedrigen Versteigerung. Liegt das Gebot unter 50 Prozent des Verkehrswerts, darf das Gericht den Zuschlag nicht erteilen. Zwischen 50 und 70 Prozent können Gläubiger sowie Schuldner die Zurückweisung des Gebots beantragen.
- Wenn eine erste Versteigerung nicht erfolgreich war:
Nicht jede Zwangsversteigerung endet erfolgreich. Klappt eine Versteigerung beim ersten Termin nicht, wird ein zweiter Termin angesetzt, bei dem die Schutzgrenzen gegebenenfalls nicht mehr gelten. Das geringste Gebot muss jedoch immer erreicht werden, um ein zulässiges Gebot abzugeben. Die Gläubiger können immer noch den Zuschlag versagen, wenn sie ihre Forderungen nicht ausreichend befriedigt sehen. Dieses Recht steht auch der Schuldnerseite zu.
Sollten in einem zweiten Versteigerungstermin keine Schutzgrenzen mehr gelten, bedeutet das im Übrigen noch nicht, dass ein Erstehen zum „Schleuderpreis“ möglich ist. Sowohl das Gericht als auch die Verfahrensbeteiligten haben weitere Möglichkeiten zur Versagung des Gebotes. Es bietet sich im Versteigerungstermin immer an, mit der Gläubigerseite die Preisvorstellungen (die oft auch über 70 Prozent des Verkehrswertes liegen) zu besprechen.
Hinweis: Manchmal können Sie nach einer gescheiterten Zwangsversteigerung auch direkt mit der Gläubiger- oder Schuldnerseite eine außergerichtliche Einigung erzielen.
Gebot | Folgen für Ihr Gebot |
|---|---|
Unter 50 Prozent des Verkehrswerts | Zuschlag wird gerichtlich versagt, sofern die Schutzgrenze noch besteht |
Zwischen 50 und 70 Prozent | Zuschlag kann von Gläubigern und Eigentümern versagt werden |
Ab 70 Prozent | Zuschlag ist grundsätzlich möglich, abhängig von Verfahrensstand und Gläubigervorstellung |
Stefan Reichelt: „Neben dem Gericht ist auch die Gläubigerseite, zum Beispiel eine Bank oder wir als Sparkasse, zum Schutz der Schuldnerseite verpflichtet. Die Immobilie wird daher grundsätzlich nicht unter Wert verschleudert – und Gläubiger dürfen Gebote unter bestimmten Umständen ablehnen. In der Praxis ist der Verkehrswert aber tatsächlich eher das Minimum, in vielen Fällen wird dieser Preis im Versteigerungstermin überboten.“
Voraussetzungen, um an einer Zwangsversteigerung teilzunehmen
Wenn Sie sich dafür interessieren, eine Immobilie bei einer Zwangsversteigerung zu erwerben, gibt es einige wichtige Voraussetzungen, die Sie erfüllen müssen:
- Persönliche Voraussetzungen
- Sie müssen mindestens 18 Jahre alt sein. Minderjährige dürfen nicht an einer Zwangsversteigerung teilnehmen.
- Vor Gericht müssen Sie Ihre Identität nachweisen. Bringen Sie unbedingt Ihren gültigen Personalausweis oder Reisepass zum Versteigerungstermin mit. Ohne Ausweis dürfen Sie kein Gebot abgeben.
- Sofern Sie für Dritte (auch Partner, die nicht anwesend sind) oder auch für eine juristische Person bieten, müssen Sie entsprechende notarielle Vollmachten oder Handelsregisterauszüge vorlegen.
- Sicherheitsleistung (10-Prozent-Regelung)
Im Bieterverfahren wird von der Schuldner- oder Gläubigerseite meist irgendwann eine sogenannte Sicherheitsleistung gefordert. Diese beträgt üblicherweise zehn Prozent des festgelegten Verkehrswerts der Immobilie.
Sie können diese Sicherheitsleistung auf mehrere Arten hinterlegen:
- Sie überweisen den Betrag rechtzeitig vor dem Termin auf ein vom Amtsgericht genanntes Konto. Denken Sie daran, dass die Summe spätestens zum Termin beim Gericht eingegangen sein muss. Barzahlungen werden nicht mehr akzeptiert.
- Alternativ ist eine Bürgschaft Ihrer Bank oder Sparkasse möglich. Das Institut verpflichtet sich damit, bei Bedarf für Ihre Sicherheitsleistung einzustehen.
- Eine dritte Möglichkeit ist ein bestätigter Bankscheck. Dieser muss spezifische Anforderungen erfüllen: Er muss von einem zugelassenen Kreditinstitut oder der Bundesbank ausgestellt sein und darf frühestens am dritten Werktag vor dem Versteigerungstermin ausgestellt worden sein. Klären Sie dies im Vorfeld unbedingt mit dem zuständigen Amtsgericht ab.
Wichtig: Wenn Sie bei der Zwangsversteigerung nicht den Zuschlag erhalten, bekommen Sie die Sicherheitsleistung selbstverständlich zurück. Das kann im Überweisungsfall allerdings einige Tage oder sogar Wochen dauern.
- Gesicherte Finanzierung
Die Finanzierung der Immobilie müssen Sie selbst organisieren. Klären Sie deshalb unbedingt vor der Versteigerung mit Ihrer Bank oder Sparkasse, welchen Höchstbetrag Sie bieten können. Eine verbindliche Finanzierungszusage gibt Ihnen Sicherheit, damit Sie im Verfahren nicht versehentlich Ihre finanziellen Möglichkeiten überschreiten.
- Zusammenfassung – Checkliste für Ihre Teilnahme:
- Zwangsversteigerungen sind öffentlich, und jeder Bürger kann daran teilnehmen und mitbieten.
- Sie müssen mindestens 18 Jahre alt sein, um am Bieterverfahren teilzunehmen.
- Bringen Sie einen gültigen Personalausweis oder Reisepass mit.
- Prüfen Sie frühzeitig Ihre Finanzierungsgrenzen und holen Sie eine Finanzierungsbestätigung Ihrer Sparkasse ein.
- Lassen Sie das Verkehrswertgutachten von Fachleuten prüfen.
- Lassen Sie das Verkehrswertgutachten von Fachleuten prüfen.
- Hinterlegen Sie rechtzeitig die Sicherheitsleistung (10 Prozent des Verkehrswerts).
- Bei Teilnahme für andere Personen (Ehepaare, GmbH): Halten Sie notarielle Vollmachten bereit.
Wenn Sie diese Voraussetzungen erfüllen, steht Ihrer Teilnahme an einer Zwangsversteigerung grundsätzlich nichts mehr im Weg.
Wie sich das geringste Gebot bei einer Immobilienversteigerung ergibt
Bei einer Zwangsversteigerung bestimmt das Gericht vorab ein geringstes Gebot. Unter diesem Preis dürfen Sie kein Gebot abgeben. Das geringste Gebot wird vor Beginn des Bieterverfahrens festgelegt und im Termin vorm Amtsgericht bekanntgegeben. In der Regel liegt es deutlich unter dem Verkehrswert der Immobilie. Doch wie kommt das geringste Gebot überhaupt zustande?
Das geringste Gebot setzt sich zusammen aus:
- 1. Verfahrenskosten
- Dazu zählen Gerichtskosten,
- die Kosten für das Verkehrswertgutachten
- und Zustellkosten.
Diese Kosten müssen unbedingt durch das Gebot gedeckt sein.
- 2. Offene Forderungen aus dem Grundbuch
- Manchmal gibt es im Grundbuch Belastungen, die bestehen bleiben. Diese nennt man „bestehenbleibende Rechte“.
- Typische Beispiele sind Wohnrechte, Wegerechte oder Grundschulden.
Wenn Sie bieten, übernehmen Sie diese Verpflichtungen automatisch mit.
Mindestgebot vs. geringstes Gebot – was ist der Unterschied?
Die Begriffe „Mindestgebot“ und „geringstes Gebot“ werden oft verwechselt, meinen aber unterschiedliche Dinge:
Mindestgebot
Umfasst mindestens 50 Prozent des Verkehrswerts, sofern die Schutzgrenzen noch bestehen. Gebote darunter akzeptiert dann das Gericht in der Regel nicht.
Geringstes Gebot
Besteht aus Verfahrenskosten und Belastungen, die übernommen werden müssen. Es ist der niedrigste Betrag, mit dem Sie überhaupt einsteigen dürfen.
Einfach gesagt:
- Das geringste Gebot ist der Einstiegspreis bei der Versteigerung.
- Das Mindestgebot ist eine gesetzlich definierte Preisgrenze, unter der das Gericht normalerweise keinen Zuschlag erteilt.
In der Praxis liegt das Mindestgebot also oft deutlich höher als das geringste Gebot.
Kosten beim Erwerb einer Immobilie aus der Zwangsversteigerung
Wer eine Immobilie über das Bieterverfahren erwirbt, zahlt nicht nur das Meistgebot. Es entstehen Nebenkosten, die Sie einkalkulieren sollten. Im Wesentlichen unterscheiden sich die Zusatzkosten bei einer Zwangsversteigerung zwar kaum von einem regulären Immobilienkauf – damit Sie aber keine unangenehmen Überraschungen erleben, finden Sie hier einen Überblick:
- 1. Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer richtet sich nach dem Bundesland, in dem die Immobilie liegt:
- Meist liegt der Satz zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises.
- Das Finanzamt fordert die Steuer nach erfolgtem Zuschlag von Ihnen ein.
- 2. Gerichtskosten
Für das Zwangsversteigerungsverfahren entstehen Kosten, die Sie als Käuferin oder Käufer bezahlen müssen. Dazu zählen:
- Nach dem Zuschlag müssen Zinsen in Höhe von 4 Prozent auf den Verkehrswert abzüglich der Sicherheitsleistung bis zur vollständigen Zahlung des Kaufpreises entrichtet werden.
- Des Weiteren fallen Gebühren für die Gerichtstätigkeit und
- Kosten für das Gutachten (Verkehrswertgutachten) an
Diese Gebühren berechnen sich prozentual nach der Höhe Ihres Gebots und liegen häufig zwischen 1 und 2 Prozent des Kaufpreises. Die genauen Kosten werden jedoch nach dem Gerichtskostengesetz (GKG) berechnet und können variieren.
- 3. Grundbucheintragung
Sobald Sie die Immobilie ersteigert haben, erfolgt der Eintrag ins Grundbuch. Die Eintragung übernimmt das Grundbuchamt, hierfür entstehen weitere Gebühren:
- Die Kosten liegen meist zwischen 0,5 und 1 Prozent Ihres Kaufpreises.
- Anders als beim normalen Immobilienkauf müssen Sie hier den Notar oder die Notarin nicht selbst beauftragen. Das Amtsgericht regelt die Eigentumsübertragung automatisch.
- Der Ersteigerer haftet nicht für Schulden des früheren Eigentümers, die nicht im Grundbuch eingetragen sind.
- 4. Finanzierungskosten
Wenn Sie für Ihren Immobilienkauf eine Finanzierung benötigen, entstehen Zinskosten für das Darlehen. Diese richten sich nach dem vereinbarten Zinssatz Ihrer Bank oder Sparkasse.
Immobilienerwerb per Versteigerung: Chancen und Risiken abwägen
Immobilien im Zwangsversteigerungsverfahren zu erwerben, bietet Chancen, birgt aber auch erhebliche Risiken. Ein unerkannt hochwertiges Objekt kann Glück, ein versteckter Schaden großes Pech bedeuten. Wägen Sie deshalb im Vorfeld sorgfältig ab, informieren Sie sich gründlich und planen Sie vor allem Ihre Finanzierung genau. Und gehen Sie Ihre Recherche nach Versteigerungsobjekten mit realistischen Erwartungen an: Immobilienverkäufe finden eher außerhalb des Gerichts statt – die Zwangsversteigerung ist seltener.
Möchten Sie in eine Immobilie investieren?
Die wichtigsten Fragen zur Immobilienversteigerung
Alle Informationen zu aktuellen Zwangsversteigerungen veröffentlicht das zuständige Amtsgericht. Außerdem bietet das offizielle ZVG-Portal online eine übersichtliche Suche nach Bundesland, Region und Immobilientyp an. Hat die Gläubigerseite ein Maklerbüro beauftragt hat, stellt in der Regel auch dieses Informationen bereit.
Sie müssen volljährig sein und sich vor Ort mit Ihrem Personalausweis oder Reisepass ausweisen. Außerdem wird im Bieterverfahren meist eine Sicherheitsleistung von 10 Prozent des Verkehrswerts gefordert. Diese Summe müssen Sie vorher überweisen oder als Bankbürgschaft oder bestätigten Bankscheck vorlegen. Zusätzlich empfiehlt es sich, eine Finanzierungszusage von Ihrer Bank zu haben, um sicher bieten zu können. Bargeld wird nicht mehr akzeptiert.
Wenn Sie für jemand anderen bieten möchten (zum Beispiel Ehepartner oder Geschäftspartner), benötigen Sie eine notariell beglaubigte Vollmacht.
Bei einer Zwangsversteigerung setzt sich das geringste Gebot – nicht zu verwechseln mit dem Mindestgebot – aus den Verfahrenskosten (Gerichtsgebühren, Kosten für das Verkehrswertgutachten und Zustellkosten) sowie den bestehenbleibenden Rechten zusammen. Letztere sind Rechte, die im Rang vor dem betreibenden Gläubiger liegen, etwa Wohnrechte, Wegerechte oder vorrangige Grundschulden.
Wichtig zu wissen: Das geringste Gebot hat nichts mit dem Verkehrswert der Immobilie zu tun – es dient ausschließlich dazu, die dem Gläubiger vorgelagerten Rechte und Verfahrenskosten zu decken. Daher kann es mitunter bei nur wenigen tausend Euro liegen und damit deutlich unter dem Verkehrswert.
Das sogenannte Mindestgebot ergibt sich aus einer Kombination aus Verfahrenskosten, rechtlichen Belastungen und gesetzlichen Zuschlagsgrenzen. In der Praxis spielen dabei das geringste Gebot (bestehend aus Verfahrenskosten und bestehenbleibenden Rechten) sowie die gesetzlichen Zuschlagsgrenzen eine Rolle. Das sogenannte Mindestgebot ergibt sich also aus mehreren Vorgaben und ist kein fester Betrag, den das Gericht frei bestimmt.
Größtes Risiko: Sie erstehen die Immobilie, wie sie ist. Das heißt, Sie haben keine Garantie oder Gewährleistung auf eventuelle Schäden oder Mängel. Eine Innenbesichtigung ist häufig nicht möglich, sodass Schäden unentdeckt bleiben könnten. Außerdem übernehmen Sie in manchen Fällen noch bestehende Rechte Dritter, zum Beispiel Wohnrechte, die den Wert der Immobilie mindern.
Vor allem sollten Sie im Vorfeld eine klare Grenze festlegen, bis zu der Sie mitbieten wollen. Recherchieren Sie Preise ähnlicher Immobilien in der Region, um ein realistisches Maximalgebot zu bestimmen. Bieten Sie ruhig, sachlich und vermeiden Sie spontane oder emotionale Entscheidungen. Es hilft zudem, zuvor andere Versteigerungen besucht zu haben, um den Ablauf gut zu kennen.
Grundsätzlich ist eine Innenbesichtigung schwierig, da Eigentümerinnen und Eigentümer nicht verpflichtet sind, Interessentinnen und Interessenten hineinzulassen. Versuchen Sie dennoch, eine Besichtigung zu vereinbaren. Falls das nicht klappt, verschaffen Sie sich zumindest von außen einen Eindruck, um Lage, Grundstück und Gebäudezustand grob zu bewerten.
Die typischen Zusatzkosten ähneln einem regulären Immobilienkauf. Dazu gehören Grunderwerbsteuer (zwischen 3,5 und 6,5 Prozent), Gerichtskosten (1 bis 2 Prozent), Gebühren für die Grundbucheintragung (etwa 0,5 bis 1 Prozent) sowie eventuelle Finanzierungskosten. Zusätzlich sollten Sie ausreichend Geld für Renovierungen einplanen, da versteckte Mängel auftreten können.
In dem Moment, in dem Sie den Zuschlag erhalten, sind Sie neuer Eigentümer oder neue Eigentümerin der Immobilie. Sie sind ab dem Zuschlag für Schäden verantwortlich und müssen daher unmittelbar eine Gebäudeversicherung abschließen. Zudem fällt zeitnah die Grunderwerbsteuer an. Innerhalb von etwa sechs Wochen müssen Sie das Meistgebot ans Gericht zahlen. Danach lässt Sie das Gericht offiziell im Grundbuch eintragen.
Wenn ein Bieterverfahren scheitert, weil keine Gebote eingegangen sind oder zu niedrig waren, setzt das Gericht häufig einen zweiten Termin fest. Dann sind oft niedrigere Gebote möglich. Alternativ können Sie nach einer gescheiterten Versteigerung direkt mit den Gläubigern oder dem Eigentümer, beziehungsweise der Eigentümerin, verhandeln. Manchmal ist dann ein direkter, außergerichtlicher Kauf möglich.
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