Vor dem Verkauf: Immobilienbewertung
Kriterien bei der Preisermittlung
Ist der Preis zu hoch, finden Sie keine Interessenten für Ihre Immobilie. Ist er zu niedrig, verschenken Sie Geld. Die Frage ist also: Wie ermitteln Sie den Immobilienwert, um einen optimalen Preis zu erzielen?
Wenn Sie Ihre Immobilie vor nicht allzu langer Zeit gekauft haben, nehmen Sie den Kaufpreis als ersten Anhaltspunkt. Falls der Kauf länger zurückliegt, können Sie eine vage Voreinschätzung über die Preise vergleichbarer Immobilien auf unserem Immobilienportal erhalten. Die genaue Ermittlung des Immobilienwertes hängt von verschiedenen Kriterien ab.
Wichtigstes Kriterium zur Immobilienbewertung: die Lage
Großen Einfluss auf die Immobilienbewertung hat die Lage Ihrer Immobilie. Die Preise unterscheiden sich lokal enorm. Nehmen Sie Vergleiche daher immer nur mit Immobilien in der Nähe vor.
Auch der unmittelbare Standort spielt eine Rolle bei der Bewertung. Ausblick, Geräuschkulisse und Lichtverhältnisse beeinflussen zum Beispiel den Immobilienwertund damit den Preis.
Wenn Sie Baugrundstücke bewerten möchten, liefern die Bodenrichtwerte einen Anhaltspunkt. Sie geben an, wie viel ein Quadratmeter Fläche in einer bestimmten Lage durchschnittlich kostet. Weil dabei konkrete Eigenschaften des Grundstücks nicht berücksichtigt werden, können sie aber stark vom eigentlichen Wert abweichen.
Weitere Kriterien zur Immobilienbewertung: Haustyp, Bauqualität, Ausstattung
Einfamilienhaus, Mehrparteienhaus, Reihenhaus, Villa, Fachwerkhaus oder anderes – der Haustyp spielt eine wesentliche Rolle bei der Immobilienbewertung. Auch Baupläne mit der Zahl und Aufteilung der Zimmer werden berücksichtigt.
Auf den Kaufpreis wirken sich außerdem die Bauqualität, Qualität und Zustand von Dach, Bad, Küche und Bodenbelägen aus. Eine besondere Ausstattung wie ein schön angelegter Garten, ein Swimmingpool oder ein Kamin beeinflussen ebenfalls die Preisermittlung.
Wenn Sie den Substanzwert Ihrer Immobilie ganz genau berechnen lassen wollen, können Sie ein Sachwertverfahren bei einem Experten anfordern. Dabei wird der Wert Ihrer Immobilie anhand des Bodenrichtwertes und der reinen Herstellungskosten berechnet. Die aktuelle Situation am Immobilienmarkt wird allerdings nicht berücksichtigt. Daher lässt das Ergebnis des Verfahrens allein keine exakten Rückschlüsse auf den Marktwert (Verkehrswert) Ihrer Immobilie zu. Präziser ist ein Vergleichswertverfahren. Statt des Sachwertes der Immobilie steht hierbei die Frage im Mittelpunkt, welche Verkaufspreise Eigentümer ähnlicher Immobilien in Ihrer Gegend erzielt haben. Je mehr Immobiliendaten der Gutachter hierzu vergleichen kann, desto besser.
Ebenfalls wichtig: die Energieeffizienz
Es ist Pflicht, Interessenten einen Energieausweis vorzulegen. Ein geringer Energiebedarf wirkt sich vorteilhaft auf die Immobilienbewertung aus. Denn die Käufer können damit später Energiekosten sparen – und eine hohe Energieeffizienz ist besser für die Umwelt!
Rechnungen zu Renovierungen aufheben!
Aufwendige Renovierungen können den Wert Ihrer Immobilie erhöhen. Beziehen Sie zum Beispiel Kosten für Rechnungen von Handwerkern in die Immobilienbewertung mit ein. Legen Sie unseren Maklern am besten gleich die Belege bei.
Grundbuchauszug vorlegen
Der Grundbuchauszug enthält alle Grundbucheinträge zu Ihrer Immobilie. Wichtig für die Bewertung ist, dass außer Ihnen als Verkäufer niemand anderes Rechte an der Immobilie hat. Als Eigentümer bekommen Sie den Auszug beim Grundbuchamt. Auch unsere Makler können das Dokument für Sie organisieren.
Mietverträge als Kriterium bei der Immobilienbewertung
Vermietete Immobilien erzielen in der Regel etwas geringere Verkaufserlöse als unvermietete. Ganz wesentlich für die Immobilienbewertung von vermieteten Immobilien sind die Mietverträge. Darüber können sich Interessenten ein Bild machen, ob sich durch den Kauf eine Rendite erzielen lässt. Neben der Höhe der monatlichen Miete ist es wichtig, wie lange die Mieter schon im Haus oder in der Wohnung leben. Sie können von Experten in einem Ertragswertverfahren ermitteln lassen, wie sehr sich die Vermietung der Immobilie lohnt. Wer eine Immobilie als Geldanlage kauft, wird den Ertragswert der Immobilie als wichtiger einschätzen als ihren Sachwert.
Den Immobilienwert professionell ermitteln
Unsere Makler ermitteln gern den Immobilienwert für Sie. Sie sind markterfahren und kennen die Preise in Ihrer Nähe. Außerdem umgehen Sie so zwei Extreme:
Eigentümer sind einerseits emotional an ihre Immobilie gebunden. Dadurch schätzen sie den Preis ihrer Immobilie häufig zu hoch ein.
Andererseits stehen Eigentümer beim Verkauf ihrer Immobilie manchmal unter Zeitdruck. Weil sie das Haus oder die Wohnung schnell verkaufen wollen, setzen sie den Preis dann bei der Immobilienbewertung zu niedrig an.
Sie können sicher sein: Unsere Makler ermitteln für Sie den optimalen Preis.
Häufige Fragen
Käufer einer Immobilie haben gerne alles schriftlich. Schließlich geht es um eine Menge Geld! Am besten, Sie besprechen mit Ihrem Makler, was Sie Interessenten vorlegen sollten. Diese Dokumente werden auf jeden Fall dabei sein:
- Grundbuchauszug
- Bauplan und Grundriss
- Flurkartenauszug
- Energieausweis
- Nachweise über durchgeführte Sanierungen
- Bei Eigentumswohnungen kommen noch mindestens die Teilungserklärung und Wohngeldabrechnungen hinzu.
Die wichtigsten Informationen werden in einem Exposé zusammengefasst, damit sich potentielle Käufer ein erstes Bild von der Immobilie machen können.
Es gibt verschiedene Herangehensweisen, um eine erste Preiseinschätzung oder ein Wertgutachten für eine Immobilie zu erstellen. Letztlich bestimmen jedoch Angebot und Nachfrage den Verkaufspreis.
Zum einen gibt es die Preiseinschätzung, die einen Richtwert für den aktuellen Marktpreis der Immobilie ermittelt. Sie ist zumeist kostenlos und mittlerweile oftmals auch online verfügbar. Von einigen Sparkassen gibt es beispielsweise den Immo-Preisfinder. Anhand von Lage, Größe, Alter und anderen Angaben wird innerhalb kurzer Zeit ein Schätz- oder Richtwert für die Immobilie errechnet.
Außerdem gibt es sogenannte Verkehrswertgutachten. Diese ausführlichere Variante wird ausschließlich von Profis ausgefertigt. Verkehrswertgutachten können beispielsweise vom Finanzamt verlangt werden und kommen vor Gericht zum Einsatz. Es dauert oftmals mehrere Wochen, bis ein Sachverständiger ein solches Dokument verfasst hat. Demensprechend kostet ein Verkehrswertgutachten auch viel Geld: Bis zu 3.000 Euro kann ein solches Gutachten kosten.
Beim Herrichten eines Hauses oder einer Wohnung geht es nicht darum, sprichwörtlich aus einem Ackergaul ein Rennpferd zu machen. Sondern darum, das Potenzial einer Immobilie zu erkennen und die Immobilie von ihrer Schokoladenseite zu zeigen.
Schon mit der richtigen Tageszeit für einen Besichtigungstermin können Sie Ihre Immobilie in ein besseres Licht rücken. Falls möglich, wählen Sie eine Zeit aus, bei der viel Tageslicht durch die Fenster fällt. Das macht einen freundlicheren Eindruck.
Achten Sie auch darauf, dass alle Lichtschalter funktionieren und dass keine einfach zu behebenden Schönheitsmängel vorhanden sind. Für den ersten Eindruck sind auch Gerüche sehr wichtig: Menschen nehmen vor allem unterbewusst viel über die Nase wahr. Ein einfacher Weg ist zum Beispiel, in der Küche Kaffee zu kochen. Das verbreitet einen Geruch, den fast alle Menschen angenehm finden.
Übrigens: Es gibt auch professionelle Homestager, die Häuser und Wohnungen zu neuem Glanz verhelfen. Lesen Sie hier, was eine Homestagerin macht und auf was die Profis besonders achten.
Ein Inserat für eine Immobilie sollte bestimmte Fakten unbedingt enthalten: Die genaue Art der Immobilie, Baujahr, Renovierung, Anzahl der Zimmer, Größe, alle notwendigen Angaben aus dem Energieausweis und natürlich den Preis.
Fast genauso wichtig ist aber, die potentiellen Käufer auch gefühlsmäßig zu überzeugen. Die Anzeige soll also ansprechend auf den möglichen Interessentenkreis wirken. „Familienfreundliches Haus am Stadtrand“, „perfekte Lage in der Altstadt“, „für Senioren geeignet“ – damit sprechen Sie bestimmte Personengruppen gezielt an.
Falls es möglich ist, sollten Sie auch Bilder oder Videos von der Immobilie zum Inserat hinzufügen. Da es heutzutage vor allem um Online-Inserate geht, ist dies normalerweise kein Problem. Vorteilhafte Fotos helfen dem Interessenten, sich im wörtlichen Sinn ein Bild zu machen. Bitte achten Sie aber darauf, dass die Aufnahmen eine gewisse Qualität haben. Das bedeutet, dass Sie die Zimmer aufgeräumt sein sollten, wenig persönliche Gegenstände erkennbar sind, die Aufnahmen bei Sonnenschein gemacht werden und keine störenden Gegenstände wie Mülltonnen, Abfalleimer, Staubsauger, Wäsche oder Ähnliches zeigen. Es sollte möglichst wenig von der Immobilie ablenken.
Das Inserat für Ihre Wohnung oder Ihr Haus ist veröffentlicht, sei es in der Zeitung oder online? Das ist sehr gut, aber nur ein erster Schritt. Es gibt noch einiges zu tun, bevor Sie die Interessenten empfangen können.
Sie sollten auf jeden Fall die Termine genau abklären. Das ist vor allem wichtig, wenn Ihre Immobilie vermietet ist. Geben Sie dem Mieter genügend Zeit, sich auf den Besuch einzustellen und Wohnung oder Haus aufzuräumen. Schließlich ist es für die Mieter nicht angenehm, dass fremde Menschen den privaten Wohnraum genau begutachten.
Mit einer Massenbesichtigung tun Sie niemandem einen Gefallen. Die Interessenten haben nicht die Ruhe, sich alles genau anzuschauen, und Sie selbst verlieren schnell den Überblick. Besser, Sie organisieren kleine Gruppen mit kleineren Zeitfenstern, falls Sie viele Interessenten haben.
Vor allem sollten Sie selbst gut auf den Termin vorbereitet sein. Wann wurde die Küche eingebaut? Wie hoch waren die Nebenkosten in den vergangenen Jahren? Sind die Leitungen auf dem neuesten Stand? Liegt ein Energieausweis vor? Das sind einige von vielen Fragen, die auf Sie zukommen können.
Das wichtigste Argument für eine Immobilienbewertung ist, dass es um sehr viel Geld geht. Eine Fehleinschätzung kann Sie sehr teuer zu stehen kommen. Besser also, sich im Vorfeld einen Gutachter leisten, als hinterher auf weitaus höheren Kosten sitzen zu bleiben oder weniger Geld einzunehmen.
Auch ein erfahrener und seriöser Makler vor Ort kann den möglichen Marktpreis einer Immobilie in der Regel sehr realistisch einschätzen. Wenn Sie die Immobilie über den Makler auch verkaufen, fallen für die Marktpreiseinschätzung keine Kosten für Sie an.
Übrigens kann es sich für Verkäufer lohnen, schon vorab eine erste Einschätzung über den Wert der Immobilie einzuholen. Das geht auch kostenlos online, beispielsweise mit dem Preisfinder, den manche Sparkassen in Zusammenarbeit mit dem ibb Institut Dr. Hettenbach anbieten.
Die sachverständige Bewertung von Immobilien ist staatlich geregelt. Die Immobilienwertermittlungsverordnung sieht drei verschiedene Modelle zu Bewertung vor.
Für ein Vergleichswertverfahren ist es notwendig, dass die Immobilie mit genügend anderen Häusern oder Wohnungen vergleichbar ist. Das bezieht sich auf die wichtigsten Kriterien, also Lage, Alter, Bauweise und Gebäudeart. Unter vergleichbar versteht der Gesetzgeber hier, dass die Immobilien sich bei den Kriterien nicht um mehr als 35 Prozent unterscheiden. Dieses Verfahren ist zum Beispiel möglich für Reihenhäuser oder klassische Eigentumswohnungen.
Falls nicht genügend Vergleichsimmobilien zur Verfügung stehen, ist auch ein Sachwertverfahren möglich. Dazu werden Bodenwert, Gebäudewert, Lage und Alter der Immobilie herangezogen.
Außerdem gibt es noch das Ertragswertverfahren. Dabei wird der Immobilienwert anhand der zu erwartenden Erträge aus der Immobilie ermittelt. Vom Reinertrag (der sich durch Nutzung, Vermietung und so weiter ergibt) werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen. Typischerweise kommt dieses Verfahren bei Unternehmen oder vermieteten beziehungsweise verpachteten Immobilien zum Tragen.
Grundsätzlich ist das Honorar für eine Immobilienbewertung frei verhandelbar. Der Preis orientiert sich zumeist am geschätzten Wert der bewerteten Immobilie. Bei einem Immobilienwert von unter 150.000 Euro können Sie mit Kosten um etwa 1.500 Euro rechnen. Bei einem Wert über einer Million steigt das Honorar auf etwa 3.000 Euro an, schätzt der Bundesverband der Sachverständigen.
Ein kurzes Online-Gutachten hingegen wie zum Beispiel über den Immo-Preisfinder bietet eine erste Orientierung und ist kostenlos.
Egal ob Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung: Wenn Sie eine Immobilie verkaufen möchten, sollten Sie die benötigte Zeit und den Aufwand nicht unterschätzen. Der Makler nimmt Ihnen natürlich vieles ab, aber nicht alles. Diese Schritte sind typischerweise notwendig:
- Termin mit dem Makler vereinbaren
- Unterlagen für den Hausverkauf vorbereiten
- Preis für die Immobilie festlegen
- Exposé für das Haus erstellen
- Anfragen von Kaufinteressenten entgegennehmen
- Besichtigungstermine vereinbaren und durchführen
- Kaufkraft der Interessenten prüfen
- Vertragsverhandlungen mit den Interessenten führen
- Kaufvertrag beim Notar abschließen
- Grundbucheintrag und Kaufpreis überweisen
- Rechnungen von Notar und Makler begleichen
- Gegebenenfalls Steuern zahlen
Mehr zum Ablauf bei der Immobilienvermarktung erfahren Sie hier.