Vor dem Verkauf: Immobilienbewertung

Es gibt verschiedene Herangehensweisen, um eine erste Preiseinschätzung oder ein Wertgutachten für eine Immobilie zu erstellen. Letztlich bestimmen jedoch Angebot und Nachfrage den Verkaufspreis.

Zum einen gibt es die Preiseinschätzung, die einen Richtwert für den aktuellen Marktpreis der Immobilie ermittelt. Sie ist zumeist kostenlos und mittlerweile oftmals auch online verfügbar. Von einigen Sparkassen gibt es beispielsweise den Immo-Preisfinder. Anhand von Lage, Größe, Alter und anderen Angaben wird innerhalb kurzer Zeit ein Schätz- oder Richtwert für die Immobilie errechnet.

Außerdem gibt es sogenannte Verkehrswertgutachten. Diese ausführlichere Variante wird ausschließlich von Profis ausgefertigt. Verkehrswertgutachten können beispielsweise vom Finanzamt verlangt werden und kommen vor Gericht zum Einsatz. Es dauert oftmals mehrere Wochen, bis ein Sachverständiger ein solches Dokument verfasst hat. Demensprechend kostet ein Verkehrswertgutachten auch viel Geld: Bis zu 3.000 Euro kann ein solches Gutachten kosten.

Beim Herrichten eines Hauses oder einer Wohnung geht es nicht darum, sprichwörtlich aus einem Ackergaul ein Rennpferd zu machen. Sondern darum, das Potenzial einer Immobilie zu erkennen und die Immobilie von ihrer Schokoladenseite zu zeigen.

Schon mit der richtigen Tageszeit für einen Besichtigungstermin können Sie Ihre Immobilie in ein besseres Licht rücken. Falls möglich, wählen Sie eine Zeit aus, bei der viel Tageslicht durch die Fenster fällt. Das macht einen freundlicheren Eindruck.

Achten Sie auch darauf, dass alle Lichtschalter funktionieren und dass keine einfach zu behebenden Schönheitsmängel vorhanden sind. Für den ersten Eindruck sind auch Gerüche sehr wichtig: Menschen nehmen vor allem unterbewusst viel über die Nase wahr. Ein einfacher Weg ist zum Beispiel, in der Küche Kaffee zu kochen. Das verbreitet einen Geruch, den fast alle Menschen angenehm finden.

Übrigens: Es gibt auch professionelle Homestager, die Häuser und Wohnungen zu neuem Glanz verhelfen. Lesen Sie hier, was eine Homestagerin macht und auf was die Profis besonders achten.  

Das Inserat für Ihre Wohnung oder Ihr Haus ist veröffentlicht, sei es in der Zeitung oder online? Das ist sehr gut, aber nur ein erster Schritt. Es gibt noch einiges zu tun, bevor Sie die Interessenten empfangen können.

Sie sollten auf jeden Fall die Termine genau abklären. Das ist vor allem wichtig, wenn Ihre Immobilie vermietet ist. Geben Sie dem Mieter genügend Zeit, sich auf den Besuch einzustellen und Wohnung oder Haus aufzuräumen. Schließlich ist es für die Mieter nicht angenehm, dass fremde Menschen den privaten Wohnraum genau begutachten.

Mit einer Massenbesichtigung tun Sie niemandem einen Gefallen. Die Interessenten haben nicht die Ruhe, sich alles genau anzuschauen, und Sie selbst verlieren schnell den Überblick. Besser, Sie organisieren kleine Gruppen mit kleineren Zeitfenstern, falls Sie viele Interessenten haben.

Vor allem sollten Sie selbst gut auf den Termin vorbereitet sein. Wann wurde die Küche eingebaut? Wie hoch waren die Nebenkosten in den vergangenen Jahren? Sind die Leitungen auf dem neuesten Stand? Liegt ein Energieausweis vor? Das sind einige von vielen Fragen, die auf Sie zukommen können.

Das wichtigste Argument für eine Immobilienbewertung ist, dass es um sehr viel Geld geht. Eine Fehleinschätzung kann Sie sehr teuer zu stehen kommen. Besser also, sich im Vorfeld einen Gutachter leisten, als hinterher auf weitaus höheren Kosten sitzen zu bleiben oder weniger Geld einzunehmen.

Auch ein erfahrener und seriöser Makler vor Ort kann den möglichen Marktpreis einer Immobilie in der Regel sehr realistisch einschätzen. Wenn Sie die Immobilie über den Makler auch verkaufen, fallen für die Marktpreiseinschätzung keine Kosten für Sie an.

Übrigens kann es sich für Verkäufer lohnen, schon vorab eine erste Einschätzung über den Wert der Immobilie einzuholen. Das geht auch kostenlos online, beispielsweise mit dem Preisfinder, den manche Sparkassen in Zusammenarbeit mit dem ibb Institut Dr. Hettenbach anbieten.

Die sachverständige Bewertung von Immobilien ist staatlich geregelt. Die Immobilienwertermittlungsverordnung sieht drei verschiedene Modelle zu Bewertung vor.

Für ein Vergleichswertverfahren ist es notwendig, dass die Immobilie mit genügend anderen Häusern oder Wohnungen vergleichbar ist. Das bezieht sich auf die wichtigsten Kriterien, also Lage, Alter, Bauweise und Gebäudeart. Unter vergleichbar versteht der Gesetzgeber hier, dass die Immobilien sich bei den Kriterien nicht um mehr als 35 Prozent unterscheiden. Dieses Verfahren ist zum Beispiel möglich für Reihenhäuser oder klassische Eigentumswohnungen.

Falls nicht genügend Vergleichsimmobilien zur Verfügung stehen, ist auch ein Sachwertverfahren möglich. Dazu werden Bodenwert, Gebäudewert, Lage und Alter der Immobilie herangezogen.

Außerdem gibt es noch das Ertragswertverfahren. Dabei wird der Immobilienwert anhand der zu erwartenden Erträge aus der Immobilie ermittelt. Vom Reinertrag (der sich durch Nutzung, Vermietung und so weiter ergibt) werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen. Typischerweise kommt dieses Verfahren bei Unternehmen oder vermieteten beziehungsweise verpachteten Immobilien zum Tragen.