So vermeiden Sie die 10 typischen Fehler beim Immobilienverkauf

Checkliste: So machen Sie es richtig beim Hausverkauf

Ein dynamischer Handel mit steigenden Preisen und großer Nachfrage: Der Immobilienmarkt ist im Moment so freundlich für Verkäufer wie selten zuvor. Dennoch sollten Sie den Verkauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung nicht auf die leichte Schulter nehmen, denn es lauern jede Menge Fallen, in die Sie tappen können. Wir zeigen Ihnen zehn typische Fehler in unserer Checkliste.

1. Lassen Sie Ihre Immobilie von einem Profi bewerten

Um gleich mit einer Binsenweisheit anzufangen: Ihre Immobilie hat keinen absoluten Wert. Angebot und Nachfrage auf dem Markt bestimmen, was Sie für Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung bekommen.

Dennoch werden Sie Ihre Immobilie zu einem bestimmten Preis anbieten. Wichtig ist, dass Sie sich nicht auf Schätzungen von Freunden, Nachbarn oder Bekannten verlassen. Damit liegen Sie oft sehr falsch und können schnell sehr viel Geld verschenken. Wenn Sie zu viel verlangen, bekommen Sie keine Anfragen und Sie verlieren zumindest Zeit.

Besser also, Sie machen sich vorher kundig, was Ihre Immobilie genau wert ist. Sie können dazu den Immobilienmarkt in Ihrer Gegend anschauen Manche Sparkassen bieten den S-Immo-Preisfinder, ein Online-Werkzeug zur Wertbestimmung. Dort können Sie unter Angabe einiger Daten zu Art und Lage Ihrer Immobilie innerhalb weniger Minuten eine Einschätzung zum Preis erhalten.

Deshalb raten wir jedem, der einen konkreten Kaufpreis benötigt auch immer dazu, die Immobilie noch zusätzlich von einem erfahrenen und seriösen Fachmann vor Ort besichtigen zu lassen. Denn um den aktuell besten Kaufpreis zu erzielen, ist es wichtig die Besonderheiten der Immobilie zu kennen und sie auch richtig bewerten zu können.

2. Sprechen Sie mit einem Makler

Grundsätzlich sollten Sie sich vorab klar werden darüber, ob Sie Ihre Immobilie mithilfe eines Maklers verkaufen möchten. Makler sind die Immobilien-Profis – sie beschäftigen sich den ganzen Tag mit dem Vermieten, Ankauf und Verkauf von Häusern und Wohnungen. Wenn Sie eine Immobilie veräußern, müssen Sie aber keinen Makler hinzuziehen, sondern können auch alles in Eigenregie organisieren. Die Selbstvermarktung beim Hausverkauf kommt infrage, wenn Sie selbst schon viel Erfahrung auf dem Immobilienmarkt besitzen und viel Zeit in die Vermarktung investieren können.

In allen anderen Fällen sollten Sie zumindest prüfen, ob das Einschalten eines Maklers für Sie Sinn ergibt. Das hat seinen Preis, wird sich aber am Ende für Sie auszahlen.

3. Optimieren Sie Ihr Exposé

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen, stellen Sie sie über ein Exposé potenziellen Käufern vor. Die Kurz-Vorstellung Ihres Hauses soll informativ und ansprechend gestaltet sein. Achten Sie aber darauf, dass Sie nicht übertreiben, wenn Sie Ihr Objekt anpreisen. Auch wenn Sie alles im besten Licht darstellen, bleiben Sie bei der Wahrheit und vermeiden Sie so Enttäuschungen bei Interessenten. Das wäre reine Zeitverschwendung – für Sie als Verkäufer und für den möglichen Käufer. Im schlechtesten Fall kann das auch zu Schadensersatzansprüchen des späteren Käufers führen.  

Andererseits sollten Sie wichtige Extras wie Wintergarten, Garage, ein ausbaufähiges Dachgeschoß und andere Besonderheiten des Grundstücks oder Ihres Hauses nicht vergessen. Sie machen Ihre Immobilie besonders und wirken attraktiv auf Interessenten.

Wie bei vielen Dingen ist es oftmals der erste optische Eindruck, der Leute fesselt. Deshalb sollten Sie ein besonderes Augenmerk auf die Bilder zu Ihrem Exposé haben. Machen Sie vorteilhafte Schnappschüsse von Ihrem Zuhause, am besten bei schönem Wetter und viel Helligkeit. Befreien Sie Ihre Wohnung so weit wie möglich von persönlichen Gegenständen. Mit der entsprechenden technischen Ausstattung lässt sich außerdem noch einiges herausholen. Mit einem virtuellen 360-Grad-Rundgang vermitteln Sie ganz neue Eindrücke.

Ein professioneller Fotograf macht natürlich das Beste aus Ihrer Immobilie. Die Kosten dafür holen Sie eventuell mit einem entsprechend höheren Verkaufspreis wieder rein.

Überlegen Sie, wo und wie Sie für Ihre Immobilie werben möchten: Auf welchen Online-Kanälen, zusätzlich auch mithilfe gedruckter Werbung, wie der Tageszeitung oder einem Flyer? Übrigens: Rund 80 % aller Wohnimmobilien finden ihren Käufer im Umkreis weniger Kilometer.

Tipp: Wenn Sie mit einem professionellen Makler zusammenarbeiten, wird Ihr Exposé vor der Veröffentlichung mit Ihnen abgestimmt. Jeder erfolgreiche Makler hat eine große Datei mit vorgemerkten und häufig auch vorgeprüften Interessenten, die er zunächst über Ihre Immobilie informiert. Makler der Sparkasse bewerben sie anschließend in ihren Filialen und zum Beispiel hier.

4. Bereiten Sie den Besichtigungstermin vor

Ähnlich wie bei den Bildern für das Exposé sollten Sie alles tun, um einen positiven Eindruck von der Immobilie zu vermitteln. Das Wetter können Sie natürlich nicht beeinflussen. Falls möglich, sollten Sie es aber vermeiden, Ihr Objekt im Dunklen zu zeigen.

Falls Sie selbst noch in dem Haus oder der Wohnung wohnen, sollten Sie nicht gerade kochen, wenn eine Besichtigung ansteht. Vermeiden Sie also starke Gerüche, die als unangenehm wahrgenommen werden könnten.

Bei einer vermieteten Wohnung oder einem Haus müssen Sie den Mietern rechtzeitig Bescheid geben, damit diese sich darauf einstellen können.

Tipp: Stellen Sie sich im Vorfeld auf mögliche detaillierte Fragen von Interessenten ein. Und unterschätzen Sie Ihre persönliche Reaktion nicht, wenn einem Interessenten Details Ihrer Immobilie, wie z.B. der teure Einbauschrank oder Ihre Badfliesen, gar nicht gefallen. Hier sollten Sie möglichst viel inneren Abstand haben, um einen möglichen Verkauf nicht zu gefährden.

5. Denken Sie an alle wichtigen Unterlagen

Beim Hausverkauf müssen Sie bestimmte Unterlagen parat haben, damit das Geschäft über die Bühne gehen kann. Auf gar keinen Fall dürfen Sie den Energieausweis vergessen. Es ist gesetzlich vorgesehen, dass Sie den bereits bei der Besichtigung den Interessenten vorlegen. Ob Sie einen Verbrauchs- oder einen Bedarfsenergieausweis vorlegen müssen, hängt von Ihrer Immobilie ab. Mehr zum Energieausweis erfahren Sie hier.

Experten raten darüber hinaus, folgende Unterlagen griffbereit zu haben:

  • Grundbuchauszug
  • Statikberechnung des Gebäudes
  • Genehmigungen wie beispielsweise Baugenehmigungen
  • Mess- und Wartungsprotokolle
  • Rechnungen über Reparaturen, Renovierungen und Modernisierungen

6. Verkaufen Sie zum richtigen Zeitpunkt

Wann ist der richtige Zeitpunkt für den Hausverkauf? Das wissen Sie womöglich erst hinterher – und vielleicht nicht nach einem Jahr, sondern nach fünf Jahren. Jetzt können Sie nur die zur Verfügung stehenden Informationen bestmöglich für sich nutzen. Dass die Immobilienpreise in den meisten Regionen Deutschlands seit Jahren stetig ansteigen, ist kein Geheimnis.

Doch wird sich die Preisschraube immer so weiterdrehen? Eher nein, auch wenn sich die Experten uneins darüber sind, wann die Preise fallen werden. Überlegen Sie deshalb genau und prüfen Sie die Anzeichen für Preisumschwünge, speziell in Ihrer Gegend.

7. Legen Sie sich eine Verhandlungsstrategie zurecht

Keine gute Idee ist es, Ihre Immobilie einfach aufs Geratewohl ins Internet zu stellen und zu schauen was passiert. Wenn Sie den ungefähren Wert Ihres Objekts kennen, haben Sie immerhin schon eine Orientierung, was Sie verlangen sollten.

Möglich, dass sich nur ein Interessent meldet und bereit ist, Ihren Preis zu bezahlen. In der Realität ist es meist komplizierter, und darauf sollten Sie vorbereitet sein. Denn oftmals ist das erst der Startpunkt für die Verhandlungen über den Verkaufspreis. Wie weit sind Sie bereit, mit dem Preis nach unten zu gehen? Nach welchen Kriterien entscheiden Sie, wenn es mehrere Interessenten gibt? Einer bietet vielleicht am meisten, ein anderer hat aber mehr Sicherheiten. Können Sie glaubhaft machen, dass Sie nicht unmittelbar verkaufen müssen? Das stärkt Ihre Verhandlungsposition enorm, vor allem wenn es nicht viele Interessenten gibt.

Diese Fragen und Möglichkeiten zeigen: Sie sind im Vorteil, wenn Sie sich auf möglichst viele Szenarien vorbereiten und mit Strategie in die Preisgestaltung gehen, statt einfach drauflos zu verhandeln. Ein seriöser Makler führt alle Verhandlungen mit Kaufinteressenten mit der nötigen Umsicht für Sie und achtet dabei auf Ihre Interessen.

8. Vermeiden Sie Fehler oder Unklarheiten im Kaufvertrag

Sie sollten dafür sorgen, dass schon im Vorfeld Klarheit herrscht, was den Hausverkauf angeht. Ein klassisches Beispiel: Wird die Küche mitverkauft oder nehmen Sie sie mit? Zur Sicherheit sollten Sie alles im Kaufvertrag festhalten – gerade mündliche Absprachen müssen auch schriftlich fixiert werden. Sonst drohen Streitigkeiten, die im schlimmsten Fall vor Gericht enden.

Makler können auch an dieser Stelle hilfreich sein: Wenn Sie als Verkäufer einen Profi hinzuziehen, wird er mit Ihnen den Vertrag so verfassen, dass alles „wasserdicht“ ist.

Tipp: Bevor Sie den Vertrag mit dem Käufer schließen, sollten Sie unbedingt dessen Bonität prüfen. Das erhöht die Sicherheit, dass Sie am Ende Ihr Geld auch wirklich erhalten.

9. Schätzen Sie Ihre Fachkenntnisse richtig ein

Makler, Fotograf, Heizungsbauer, Stuckateur, Architekt und auch noch Verkaufsgenie – Sie sind alles in einem? Wenn Sie sich da mal nicht täuschen! Bei vielen Aufgaben rund um einen Immobilienverkauf sind spezielle Fachkenntnisse erforderlich, die Sie vermutlich nicht alle mitbringen.

Überlegen Sie deshalb, an welchen Stellen es Sinn ergibt, einen Profi hinzuzuziehen. Das heißt natürlich nicht, dass Sie nichts selbst machen können. Suchen Sie sich die Dinge aus, die Ihnen besonders liegen. Das kann Spaß machen und spart vor allem Geld. Wo spezielles Know-how gefragt ist, sollten Sie sich lieber einen Profi holen.

10. Schätzen den Aufwand richtig ein

Wenn Sie die vorherigen Punkte beherzigen, haben Sie schon einen ganz guten Eindruck davon, was beim Verkauf einer Immobilie auf Sie zukommt. Viele unterschätzen aber den Aufwand, der schon vor dem Verfassen des Exposés beginnt und erst nach dem Unterschreiben des Kaufvertrags endet. Dieser Prozess verschlingt nicht nur Zeit, sondern auch Geld. Bereiten Sie sich deshalb auf die einzelnen Schritte vor und planen Sie entsprechend.

Falls Sie schon bei der Planung merken, dass Sie den Aufwand nicht stemmen können: Denken Sie über einen Makler nach, der Sie beim Verkauf begleitet.

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