Abrissgenehmigung und Kosten beim Hausabriss
Beim Kauf eines Grundstücks mit altem Haus stehen Sie oft vor der Entscheidung: Sanieren oder abreißen? Doch ein Hausabriss ist kein ganz simples Projekt, sondern eines mit umfassenden rechtlichen, technischen und finanziellen Facetten. Bevor Sie Ihre Wahl treffen, beziehungsweise noch bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben, sollten Sie die notwendigen Genehmigungen, Kosten und Fördermöglichkeiten beim Abriss sondieren. Wir führen Sie durch die wichtigsten Schritte.
Wer ein Grundstück mit sanierungsbedürftigem Gebäude kauft, sollte früh prüfen, ob sich eine Sanierung lohnt oder ob Abriss und Neubau wirtschaftlich sinnvoller sind.
Abrissvorhaben unterliegen rechtlichen Vorgaben, etwa Genehmigungspflichten oder Umweltauflagen. Die Anforderungen unterscheiden sich je nach Bundesland, Gebäudeart und Lage.
Die Abrisskosten können erheblich schwanken. Faktoren wie Größe, Zustand, Keller oder die Komplexität der Entsorgung beeinflussen den Preis.
Warum heute viele Gebäude abgerissen werden
Ein Haus vollständig abzureißen, war früher eine eher selten genutzte Option. Heute ist es oft der erste Schritt, um ein bebautes Grundstück zukunftsfähig zu machen, zum Beispiel für einen Neubau nach eigenen Vorstellungen. Denn in jeder Stadt oder Gemeinde gibt es heute alte Häuser mit Sanierungsstau, veralteter Technik und in energetisch schlechtem Zustand. Diese Gebäude bieten häufig nur begrenzte Möglichkeiten für moderne Wohnansprüche.
Typische Gründe für einen Hausabriss
- Sanierungsaufwand zu hoch
Wenn Dach, Heizung, Elektrik und Fassade erneuert werden müssen, wird die Sanierung schnell teurer als ein Neubau.
- Energiestandard zu niedrig
Viele Altbauten entsprechen nicht den aktuellen Anforderungen an Energieeffizienz. Ein Abriss kann helfen, Förderungen für klimafreundliche Neubauten zu nutzen.
- Grundriss unflexibel
Kleine Räume, niedrige Decken oder fehlende Barrierefreiheit lassen sich oft nur schwer oder gar nicht anpassen.
- Baurechtliche Vorteile
Eine neue Immobilie darf möglicherweise größer, höher oder anders ausgerichtet gebaut werden als der Altbestand.
- Gestalterische Freiheit
Viele Käuferinnen und Käufer wollen ein Haus, das von Anfang an zu ihrem Lebensstil passt, und entscheiden sich deshalb gegen eine (zeit-)aufwändige Sanierung.
Ob sich ein Abriss lohnt, hängt stark vom Einzelfall ab. Der Zustand der Immobilie, der gewünschte Standard und die baurechtlichen Rahmenbedingungen spielen dabei die Hauptrolle. Wer sich früh mit diesen Themen beschäftigt, kann klüger investieren und vermeiden, dass Kosten aus dem Ruder laufen.
Ein Haus abzureißen, in Behördensprache oft auch als „Abbruch baulicher Anlagen“ bezeichnet, meint die Beseitigung eines bestehenden Gebäudes. Das klingt im ersten Moment simpel: Gebäude weg, Grundstück frei, Neubau kann kommen. In der Praxis steckt hinter dem Abriss aber ein komplexes Vorhaben, das gut geplant werden muss.
Denn es geht meist nicht nur um das Einreißen der Wände, auch der Keller, das Fundament und alle Leitungen müssen entfernt oder gesichert werden. Je nach Lage, Bausubstanz und Grundstückszugang kann das einfach oder auch sehr aufwändig sein. Dies ist der typische Ablauf in 7 Schritten:
- Gebäude prüfen: Zustand, Statik, Materialien und mögliche Schadstoffe (wie Asbest) müssen begutachtet werden.
- Genehmigung klären: Je nach Bundesland und Gebäudetyp ist eine Genehmigung oder Anzeige beim Bauamt erforderlich.
- Vorarbeiten umsetzen: Das Haus muss leergeräumt, Leitungen gekappt, eventuell Heizöltanks entfernt oder schadstoffhaltige Bauteile gesichert werden.
- Abriss durchführen: Eine Fachfirma arbeitet dafür mit Bagger, Abbruchzange oder schwerem Gerät, kontrolliert und schrittweise
- Entsorgung organisieren: Bauschutt, Holz, Metalle und Sondermüll müssen getrennt gesammelt und fachgerecht entsorgt werden.
- Keller entfernen: Falls vorhanden, wird der Keller ausgegraben oder verfüllt, je nach späterer Nutzung des Grundstücks.
- Grundstück vorbereiten: Der Boden wird eingeebnet und für den Neubau vorbereitet.
Unterschied: Teilabriss vs. Komplettabriss
- Nicht immer wird das gesamte Gebäude entfernt. Bei einem Teilabriss bleibt zum Beispiel ein Anbau, ein Geschoss oder die Grundmauern erhalten. Das spart unter Umständen Kosten, bringt aber auch Einschränkungen mit sich, etwa bei der Gestaltung des Neubaus.
- Beim Komplettabriss verschwindet das gesamte Haus inklusive Fundament. Das schafft maximale Planungsfreiheit, ist aber auch der größte Eingriff.
Das macht einen Abriss komplizierter
Nicht jeder Hausabriss läuft nach Schema F. Einige Gegebenheiten können das Vorhaben erschweren und verteuern. Achten Sie deshalb früh auf folgende Punkte:
Kellerbauweise
Ein gemauerter Keller mit massiver Betonsohle lässt sich nur mit schwerem Gerät entfernen. Das dauert länger, erzeugt mehr Schutt und kostet mehr als ein flach gegründetes Gebäude ohne Unterkellerung.
Schlechte Zugänglichkeit
Wenn das Grundstück eng bebaut ist oder die Zufahrt für Bagger und Lkw fehlt, steigen die Kosten. In solchen Fällen müssen Maschinen kleiner dimensioniert oder per Kran eingesetzt werden. Auch Materialtransporte brauchen mehr Zeit.
Schadstoffe und Altlasten
Asbest in Dachplatten, künstliche Mineralfasern in der Dämmung oder kontaminierter Boden müssen gesondert erfasst und entsorgt werden, oft unter Aufsicht von Fachfirmen. Das führt zu Zusatzkosten und Verzögerungen.
Nähe zur Nachbarbebauung
Stehen andere Häuser direkt neben dem abzureißenden Gebäude, sind besondere Schutzmaßnahmen nötig: Staubwände, Erschütterungskontrollen oder Lärmschutzvorgaben. Das betrifft vor allem Altbauquartiere oder innerstädtische Lagen.
Genehmigungen für einen Hausabriss
Ein Haus darf nicht einfach abgerissen werden, nur weil es Ihnen gehört. In vielen Fällen brauchen Sie eine Genehmigung oder müssen den Abriss beim Bauamt anzeigen. Berücksichtigen Sie dabei die allgemeinen Vorschriften. Ob eine einfache Anzeige reicht oder eine Genehmigung nötig ist, regeln die Landesbauordnungen. Wer ohne Bauamt abreißt, riskiert Bußgelder und im Extremfall eine Rückbauverfügung.
Anzeige oder Abrissgenehmigung: Diese Grundsätze gelten fast überall
Eine Anzeige bedeutet, Sie teilen dem Bauamt den geplanten Abriss mit, meist über ein Formular. Wenn die Bauaufsicht keine Einwände hat, dürfen Sie nach Ablauf einer Frist loslegen. Eine Anzeige reicht in der Regel:
- bei kleinen, freistehenden Gebäuden ohne Keller, etwa Schuppen oder Garagen
- wenn der umbaute Raum unter 300 Quadratmeter liegt (Faustregel, etwa in Bayern oder Nordrhein‑Westfalen)
- bei Gebäuden, die nicht unter Denkmalschutz stehen und außerhalb von Erhaltungsgebieten liegen
- wenn keine besonderen Umwelt- oder Nachbarschutzauflagen bestehen
Eine Genehmigung ist aufwändiger. Sie müssen einen Antrag stellen, Unterlagen einreichen und warten, bis das Amt schriftlich zustimmt. Erst dann dürfen Sie das Gebäude entfernen. Eine Genehmigung benötigen Sie meist:
- beim Abriss von Wohnhäusern oder größeren Gebäuden mit tragender Konstruktion
- wenn das Haus unter Denkmalschutz steht oder in einem geschützten Ensemble liegt
- wenn das Grundstück in einem Erhaltungs- oder Sanierungsgebiet liegt (beispielsweise Innenstadtlage)
- bei besonderen Anforderungen an Schall-, Staub- oder Erschütterungsschutz
- wenn Artenschutz betroffen ist, etwa bei Brutstätten von Fledermäusen oder Vögeln
Diese Informationen fordert das Bauamt häufig
- Lageplan
zeigt, wo das abzureißende Gebäude steht
- Beschreibung des Vorhabens
erklärt, was genau entfernt wird und wie
- Nachweis über Eigentum oder Vollmacht
belegt Ihre Berechtigung zum Abriss
- Entsorgungskonzept
legt dar, wie Bauschutt und Schadstoffe fachgerecht entsorgt werden
- ggf. Fotos und Schadstoffgutachten
vor allem bei älteren Gebäuden oder Asbestverdacht
Was der Abriss eines Hauses kostet
Ein Haus abzureißen ist nicht nur eine bauliche Entscheidung, sondern auch eine finanzielle. Es gibt dabei keine Pauschale. Die meisten Fachfirmen rechnen auf Basis der Quadratmeterzahl der zu entfernenden Fläche. Ein realistischer Kostenrahmen für Abrissarbeiten liegt laut haus.de bei 50 bis 100 Euro pro Quadratmeter. Es gibt aber auch Quellen mit Preisspannen bis 150 oder 200 Euro pro Quadratmeter.
Typische Kosten im Überblick
- Planung, Gutachten, Genehmigung
Durchschnittlicher Wert: ca. 1.000 bis 2.000 Euro
- Entrümpelung, Vorarbeiten
Durchschnittlicher Wert: ca. 10 bis 20 Euro pro Quadratmeter
- Abrissarbeiten (inkl. Abtransport)
Durchschnittlicher Wert: ca. 50 bis 100 Euro pro Quadratmeter
- Kellerentfernung, Erdarbeiten
Durchschnittlicher Wert: ca. 30 bis 50 Euro pro Quadratmeter bei Keller
- Entsorgung Bauschutt und Sondermüll
Durchschnittlicher Wert: ca. 20 bis 40 Euro pro Quadratmeter
- Gesamtkosten für ein EFH (100 m²)
Durchschnittlicher Wert: ca. 15.000 bis 30.000 Euro
Hinweis: Die Werte sind Richtwerte und können regional deutlich variieren.
Wie Sie Kosten sparen können
Ein Hausabriss muss nicht in jedem Punkt teuer sein. Mit guter Planung und Eigenleistung können Sie einzelne Posten senken.
- Selbst entrümpeln: Wer Möbel, Einbauten, Bodenbeläge oder Fenster eigenhändig entfernt, spart an Vorarbeiten.
- Vergleiche einholen: Holen Sie mehrere Angebote von Abrissunternehmen ein. Die Preisunterschiede sind oft erheblich.
- Entsorgung mitdenken: Bauschutt vor Ort trennen oder direkt zu Entsorgungsstellen bringen (wenn erlaubt), kann Kosten reduzieren.
- Baufirma kombinieren: Manche Baufirmen bieten Abriss und Neubau im Paket an, das spart Abstimmungsaufwand und senkt oft die Gesamtkosten.
- Förderprogramme prüfen: Auch wenn der Abriss selbst meist nicht gefördert wird, kann er Teil eines förderfähigen Gesamtvorhabens (wie etwa ein klimafreundlicher Neubau) sein.
Tipp: Wenn Sie mit Ihrer Sparkasse die Finanzierung für den Neubau planen, können Sie die Abrisskosten meist als Baunebenkosten einrechnen. Das bedeutet, der Abriss wird Teil der Gesamtkalkulation und über die Baufinanzierung mitfinanziert. Sprechen Sie Ihre Beraterin oder Ihren Berater darauf an.
Sonderfall: Steuerliche Vorteile bei Vermietung
Wenn Sie das Grundstück nach dem Abriss bebauen und vermieten möchten, können die Abrisskosten in bestimmten Fällen steuerlich geltend gemacht werden, als Werbungskosten oder Betriebsausgaben. Das gilt allerdings nur für vermietete oder gewerblich genutzte Objekte. Klären Sie das am besten mit einer Steuerberatung.
Checkliste: Sanieren oder abreißen?
Nicht jede alte Immobilie muss verschwinden. In manchen Fällen lohnt sich eine Sanierung, in anderen ist der Abriss der bessere Weg. Wenn Sie ein Grundstück mit Altbestand ins Auge fassen, kann Ihnen unsere Checkliste bei der Abwägung helfen. Stellen Sie sich folgende Fragen:
- In welchem Zustand ist das Gebäude?
Gibt es sichtbare Mängel wie Risse im Mauerwerk, Feuchtigkeit im Keller oder ein schadhaftes Dach? Ist die Haustechnik veraltet, also Heizung, Elektrik, Dämmung? Ein Sanierungsstau in mehreren Bereichen spricht eher für einen Abriss.
- Lässt sich die Grundstruktur sinnvoll anpassen?
Wenn der Grundriss unflexibel ist, Decken niedrig sind oder die Raumaufteilung nicht mehr zum modernen Wohnen passt, wird eine Sanierung schnell teuer und kompliziert. In solchen Fällen schafft ein Neubau mehr Spielraum, technisch und gestalterisch.
- Wie hoch wären die Sanierungskosten im Vergleich zu einem Neubau?
Rechnen Sie grob durch: Wenn die Sanierungskosten mehr als 75 Prozent eines vergleichbaren Neubaus ausmachen, ist der Abriss oft wirtschaftlicher. Ein Energieberater oder eine Bausachverständige kann hier weiterhelfen.
- Was lässt das Baurecht zu?
Ein Neubau bietet unter Umständen mehr als der Altbestand: größere Wohnfläche, höherer Bau mit zusätzlichen Etagen oder eine andere Ausrichtung auf dem Grundstück. Prüfen Sie den Bebauungsplan und mögliche Gestaltungsspielräume.
- Wie sehen Ihre langfristigen Pläne aus?
Wollen Sie selbst einziehen oder vermieten? Planen Sie altersgerechtes Wohnen oder ein energieeffizientes Familienhaus? Ihre Lebenssituation und Zukunftspläne beeinflussen, ob sich eine Sanierung überhaupt lohnt.
- Wie lange darf das Ganze dauern?
Eine Komplettsanierung kann sich über Monate oder Jahre hinziehen, besonders, wenn sie in Eigenregie erfolgt. Ein Abriss mit anschließendem Neubau lässt sich oft besser kalkulieren und bringt entsprechend schneller ein bezugsfertiges Ergebnis.
Grundstückskauf, Abriss und Neubau möglichst effizient finanzieren
Altbestand: Vor dem Kauf genau hinsehen
Ein Grundstück mit Altbestand ist kein Nachteil, im Gegenteil: Es kann Ihnen Möglichkeiten eröffnen, die bei einem unbebauten Grundstück nicht bestehen. Entscheidend ist, wie gut Sie die Substanz einschätzen. Wer sich allerdings zu früh für eine Sanierung entscheidet, vergibt womöglich die Chance auf ein effizienteres, individuell geplantes Zuhause. Ob der Altbau Platz macht oder bleibt, hängt dabei nicht nur von Zahlen ab, sondern auch davon, welches Zuhause Sie sich wünschen.
Die wichtigsten Fragen zum Abriss eines Hauses
Die Kosten für einen Hausabriss hängen von vielen Faktoren ab: Größe, Bauweise, Keller, Schadstoffe, Zugänglichkeit, Entsorgung und eine eventuelle Eigenleistung. Bei einem typischen Einfamilienhaus sollten Sie mit mindestens 50 bis 100 Euro pro Quadratmeter rechnen, bei erschwerten Bedingungen auch deutlich mehr. Die Kosten setzen sich aus mehreren Positionen zusammen, etwa Vorarbeiten, Abbruch selbst, Entsorgung und Erdarbeiten. Eine detaillierte Kalkulation durch ein Abrissunternehmen hilft bei der realistischen Einschätzung.
Ein Hausabriss lohnt sich dann, wenn die Sanierungskosten sehr hoch sind und das Gebäude nicht mehr wirtschaftlich instand gesetzt werden kann. Das ist häufig der Fall, wenn viele grundlegende Bauteile wie Dach, Heizung, Elektrik und Dämmung erneuert werden müssten. Auch veraltete Grundrisse, fehlende Barrierefreiheit oder energetische Schwächen können ein Argument für den Abriss sein. Ein Neubau bietet dann nicht nur mehr Komfort, sondern langfristig auch bessere energetische Werte und niedrigere Betriebskosten.
Grundsätzlich ist es möglich, ein Gebäude selbst abzureißen, aber nur unter bestimmten Voraussetzungen. Kleine Nebengebäude oder Schuppen lassen sich mit etwas Erfahrung und dem richtigen Werkzeug eigenhändig entfernen. Bei Wohnhäusern oder größeren Bauwerken ist jedoch große Vorsicht geboten. Es gelten strenge Vorschriften zum Arbeitsschutz, zur Statik und zur Entsorgung. Zudem ist der Einsatz schwerer Maschinen nötig. In den meisten Fällen ist es deshalb notwendig, ein professionelles Abrissunternehmen zu beauftragen, nicht zuletzt wegen der Haftungsfragen.
Beim Hausabriss kommt es nicht nur auf die Durchführung an, sondern auch auf die Vorbereitung. Zunächst müssen alle Versorgungsleitungen fachgerecht getrennt werden, also Strom, Gas, Wasser, Telefon und Internet. Das Gebäude muss vollständig leergeräumt sein. Eventuelle Schadstoffe wie Asbest sollten vor Beginn erkannt und von Fachfirmen entfernt werden. Zudem müssen alle rechtlichen Voraussetzungen erfüllt sein, etwa eine Genehmigung oder Anzeige. Auch Nachbarn sollten frühzeitig informiert werden, um Konflikte zu vermeiden. Die Entsorgung des Bauschutts muss getrennt und umweltgerecht erfolgen.
Beide Begriffe beschreiben den Rückbau eines bestehenden Gebäudes, vollständig oder teilweise. „Abriss“ ist die gebräuchlichere, umgangssprachliche Variante. Für Bauanträge oder Genehmigungen verwenden Behörden aber meist den Begriff „Abbruch baulicher Anlagen“.
Ob Sie Abrisskosten steuerlich absetzen können, hängt von der Nutzung des Grundstücks ab. Wenn Sie das Haus nach dem Abriss vermieten oder gewerblich nutzen, dürfen Sie die Abrisskosten in der Regel als Werbungskosten oder Betriebsausgaben geltend machen. Bei selbst genutztem Wohnraum, wenn Sie also dort selbst einziehen, ist ein Steuerabzug hingegen meist nicht möglich. Lassen Sie sich im Zweifel steuerlich beraten.
Neben den Abrisskosten fallen beim Neubau weitere, deutlich höhere Investitionen an, etwa für Planung, Bauausführung, Ausstattung und Baunebenkosten. Die Abrisskosten machen dabei nur einen kleinen Teil aus, meist unter 10 Prozent der Gesamtsumme. Was Sie für ein durchschnittliches Einfamilienhaus inklusive Abriss rechnen müssen, ist stark abhängig von Lage, Ausstattung und Bauweise. Lassen Sie sich von Baufirmen oder Architektinnen und Architekten beraten.
Sobald Sie mit dem Abriss beginnen, verliert die bestehende Gebäudeversicherung in der Regel ihre Grundlage, denn das versicherte Objekt existiert nicht mehr. Informieren Sie Ihre Versicherung rechtzeitig über den geplanten Abriss. In manchen Fällen können bestimmte Bestandteile (etwa Nebengebäude) weiterhin versichert bleiben. Für die Zeit zwischen Abriss und Neubau ist es sinnvoll, eine Bauherrenhaftpflicht oder Feuerrohbauversicherung abzuschließen. Sie schützt Sie während der Bauphase vor Schäden und Haftungsrisiken.
Die Entsorgung von Sondermüll lässt sich nicht pauschal beziffern. Sie hängt stark davon ab, welche Schadstoffe im Haus verbaut sind, etwa Asbest, teerhaltige Baustoffe oder alte Dämmmaterialien, und wie aufwendig deren Entfernung ist. Ein Schadstoffgutachten vor dem Abriss schafft Planungssicherheit. Wichtig: Die Entsorgung muss nach Material getrennt und dokumentiert erfolgen, das ist laut Kreislaufwirtschaftsgesetz erforderlich. Verstöße können Bußgelder nach sich ziehen.
Ein Abriss läuft in mehreren Phasen ab: Zunächst erfolgt die Planung mit Bestandsaufnahme, Gutachten und eventueller Genehmigung. Dann folgen die Vorbereitung des Gebäudes (Entrümpelung, Leitungstrennung), der eigentliche Rückbau (meist mit schwerem Gerät), die Entsorgung des Materials und abschließend die Geländevorbereitung für den Neubau.
Der gesamte Ablauf kann von wenigen Tagen bis zu mehreren Wochen dauern, je nach Umfang, Bauweise und Wetterbedingungen. Die reine Abrissphase, also Rückbau mit Baggern, Lkws und Entsorgung, dauert bei einem Einfamilienhaus meist 3 bis 7 Tage. Dazu kommen Vorarbeiten wie Entrümpelung, Schadstoffentfernung oder Genehmigungsverfahren sowie Nacharbeiten auf dem Grundstück.
Hinweis: Diese Angabe ist eine grobe Orientierung. Die tatsächliche Abrissdauer ist immer abhängig vom individuellen Fall. Konkrete Zeitpläne sollten Sie mit der Fachfirma abstimmen.
