Der Energieausweis

Auf einen Blick: Wände, Fenster, Dach und Heizung nimmt der Energieausweis unter die Lupe. So sollen Interessierte vor dem Kauf oder der Miete in etwa einschätzen können, welche Energiekosten auf sie zukommen. Verkäuferinnen und Verkäufer der jeweiligen Immobilie können mit guten Energiewerten punkten.

Was Sie über den Gebäudeenergieausweis wissen sollten

So funktioniert der Gebäudeenergieausweis

Er funktioniert wie eine Ampel: Steht der Pfeil auf dem Energieausweis (manchmal auch „Energiepass“ genannt) im grünen Bereich, ist der Energieverbrauch vergleichsweise gering. Zeigt er auf Gelb oder Rot, gibt es noch viel Verbesserungspotenzial. Der rote Bereich beginnt bei 350 Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr .

Zur genaueren Einteilung gibt es auf dem Energieausweis die sogenannten Energieeffizienzklassen. Dabei wird von A+ (sehr gute Energieeffizienz) bis H (schlechte Energieeffizienz) eingeteilt. Außerdem stehen weitere Angaben darauf. Zum Beispiel das Baujahr und die Art der Heizung. Das Ziel: Käuferinnen und Käufer, aber auch Mieterinnen und Mieter sollen vorab besser überschlagen können, wie hoch der Energieverbrauch im jeweiligen Objekt voraussichtlich ist.

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Wann Sie einen Energieausweis benötigen

Mittlerweile ist der Gebäudeenergieausweis bei Vermietung und Verkauf für nahezu alle Wohngebäude Pflicht. Wenn Sie Ihre Bestandsimmobilie selbst bewohnen, benötigen Sie ihn hingegen nicht. Bauen Sie ein Haus, müssen Sie sich das Dokument jedoch ausstellen lassen. Egal ob Verkauf oder Vermietung von Haus oder Wohnung: Sie müssen Interessentinnen und Interessenten den Gebäudeenergieausweis vorlegen. Wer dann keinen Ausweis besitzt, kann bei Kontrollen hohe Geldstrafen erhalten. Die Vorschriften dazu sind seit 2020 im Gebäudeenergiegesetz (GEG)  festgelegt.

Verbrauchs- und bedarfsorientierter Energieausweis

Es gibt zwei Arten von Gebäudeenergieausweisen. Der verbrauchsorientierte Energieausweis (Verbrauchsausweis) gibt an, wie viel Energie die Bewohnerinnen und Bewohner der Immobilie in den letzten drei Jahren verbraucht haben. Die Angaben hängen also auch davon ab, wie sparsam sie in ihrem Energieverbrauch sind. Stand die Immobilie lange leer, gibt das Ergebnis keinen Aufschluss über den Energiebedarf.

Der bedarfsorientierte Energieausweis (Bedarfsausweis) ist umfassender. Er analysiert den energetischen Zustand des Hauses, etwa die Bausubstanz und die Heizung. Das heißt, er berechnet den Energiebedarf anhand des Zustandes der Gebäudehülle und der Haustechnik bei einem durchschnittlichen Nutzerverhalten. Auf dieser Basis wird ein Wert errechnet, der unabhängig vom Verhalten der Bewohnerinnen und Bewohner ist. So lässt er sich gut mit anderen Immobilien vergleichen.

In der Regel können Sie wählen, welche Art von Ausweis Sie beantragen. Eine Ausnahme: Bei energetisch unsanierten Immobilien mit bis zu vier Wohnungen und Bauanträgen vor dem 1.11.1977 ist der Bedarfsausweis Pflicht. Für den verbrauchsorientierten Energieausweis sollten Sie zwischen 30 und etwa 100 Euro einkalkulieren. Die Kosten des bedarfsorientierten Energieausweises liegen je nach Immobilie zwischen etwa 300 Euro und 1.000 Euro.

Beide Energieausweise sind zehn Jahre lang gültig. Das gilt auch, wenn Sie noch einen Energieausweis vom Kauf Ihres Eigenheims haben und ihn beim Verkauf innerhalb der Gültigkeit wiederverwenden. Die Käuferinnen oder Käufer können ihn innerhalb der Frist auch weiterverwenden, zum Beispiel um ihn einem Mieter oder einer Mieterin vorzulegen oder falls sie das Eigenheim wieder verkaufen. Beachten sollten sie, dass ein Vergleich von Ausweisen unterschiedlicher Gebäude schwierig ist, wenn einer davon im Jahr 2014 und früher ausgestellt wurde. Bis 2014 wurden die Kennziffern noch anders bewertet als heutzutage.

Tipp:  Der Energieausweis enthält konkrete Tipps zur energetischen Sanierung. Eventuell lohnt es sich, einfache Maßnahmen noch vor dem Verkauf Ihrer Immobilie umzusetzen.  

Pflichtangaben im Exposé

Das GEG legt in § 87 fest, dass bestimmte Angaben aus dem Energieausweis bereits in der Immobilienanzeige enthalten sein müssen.

Energieausweis beantragen

Unsere Immobilienprofis kennen kompetente und verlässliche Expertinnen und Experten und beschaffen den Energieausweis gern für Sie. Wollen Sie lieber auf eigene Faust vorgehen, können Sie den Bedarfsausweis zum Beispiel in einem Architektur- oder Ingenieurbüro oder bei einem Heizungsbauerbetrieb beauftragen. Wenden Sie sich für den bedarfsorientierten Energieausweis am besten an einen Anbieter mit Zusatzausbildung als Energieberater oder -beraterin. Eine Datenbank mit möglichen Expertinnen und Experten finden Sie beispielsweise hier .

Tipp: Die Verbraucherzentrale empfiehlt, darauf zu achten, dass Ausstellerinnen und Aussteller eine Berufshaftpflichtversicherung abgeschlossen haben. Bei einem fehlerhaft ausgestellten Ausweis können so eventuell entstehende Ansprüche unter Umständen abgedeckt werden.

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Häufige Fragen zum Gebäudeenergieausweis:

Das ist ein Dokument, das den Vergleich von Gebäuden in Bezug auf ihre Energieeffizienz und voraussichtliche Energiekosten erleichtern soll. Das Prinzip ist ähnlich wie zum Beispiel bei den Energieeffizienzklassen von Kühlschränken. Anhand des Energieausweises können wir einen ersten Eindruck gewinnen können, wie hoch die Nebenkosten in etwa sein werden und ob eventuell Sanierungsbedarf besteht.

Unsere Immobilienmaklerinnen und -makler beantragen diesen gern für Sie. Kommen Sie auf uns zu und lassen Sie sich beraten.

Welchen Ausweis Sie benötigen, hängt von der Art des Hauses oder der Wohnung ab. Wenn Ihre Immobilie nach dem 1.11.1977 gebaut wurde und / oder über mehr als fünf Wohneinheiten verfügt, brauchen Sie nur einen Verbrauchsausweis, der vergleichsweise günstig zu bekommen ist. Das gilt normalerweise auch, wenn Ihre Immobilie davor gebaut wurde, aber in jüngerer Zeit grundlegend energetisch saniert wurde. Diese Sanierung sollten Sie durch Belege nachweisen können.

Für alle anderen Gebäuden müssen Sie den Bedarfsausweis erstellen lassen. Anders verhält es sich bei Nicht-Wohnhäusern. In diesem Fall reicht der Verbrauchsausweis.

Ob Sie beim Hausverkauf einen Verbrauchsausweis oder einen Bedarfsausweis benötigen, hängt von Ihrer Immobilie ab. Bei energetisch unsanierten Immobilien mit bis zu vier Wohnungen und Bauantrag vor dem 1.11.1977 ist der Bedarfsausweis Pflicht. Ansonsten reicht der Verbrauchsausweis.

Das Gebäudeenergiegesetz regelt, dass auch Vermieter und Vermieterinnen einen Energieausweis vorzeigen müssen, wenn eine Wohnimmobilie neu vermietet wird. Ausnahme: Die Regelung gilt unter anderem nicht für Ferienimmobilien.

Bei Nicht-Wohngebäuden reicht immer ein Verbrauchsausweis.

Er wurde eingeführt, um die energetische Qualität von Gebäuden einfacher zu beurteilen und um einen Vergleich in Bezug auf die Energiedaten von Immobilien zu erleichtern.

Bedarfsausweis

Hierfür werden laut Verbraucherzentrale die Kennwerte für den Energiebedarf rechnerisch auf der Grundlage von Baujahr, Bauunterlagen (Gebäudetyp, Adresse, Anzahl der Wohnungen und Gesamtwohnfläche), den technischen Gebäude- und Heizungsdaten und unter standardisierten Rahmenbedingungen (Klimadaten, Nutzerverhalten, Raumtemperatur) bestimmt.

Sie benötigen unter anderem:

  • Grundrisse, Ansichten, Schnitte des Gebäudes
  • Abrechnungen der Energiekosten der vergangenen drei Jahre
  • Baubeschreibung und Fotos vom Gebäude
  • gegebenenfalls Unterlagen zu vorgenommenen Modernisierungen
  • Schornsteinfeger-Protokoll der Abgasmessung

Verbrauchsausweis

Für den Verbrauchsausweis müssen, so die Angaben der Verbraucherzentrale, auch die Adresse und die Nutzfläche, vor allem aber die Heizkosten- und Verbrauchsabrechnungen aus drei aufeinander folgenden Jahren vollständig vorliegen. Dabei darf das Ende dieses Abrechnungszeitraums höchstens 18 Monate zurückliegen. Längere Leerstände während dieser Zeit sollten berücksichtigt werden. Wichtig ist zudem, ob der Energieverbrauch für Warmwasser in den Verbrauchsdaten enthalten ist, oder ob das Wasser dezentral, beispielsweise über elektrische Boiler oder Durchlauferhitzer, erwärmt wird. Aus den Heizkostenabrechnungen oder anderen geeigneten Verbrauchsmessungen werden die Kennwerte für den Energieverbrauch des gesamten Gebäudes ermittelt.

Sie benötigen unter anderem:

  • Abrechnungen der Energiekosten der vergangenen drei Jahre
  • Fotos vom Gebäude
  • Angaben zu Leerstand

Sowohl Verbrauchs- und als auch Bedarfsausweise sind zehn Jahre lang gültig.

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