Aufstockung von Eigenheim oder Mehrfamilienhaus planen
In dicht bebauten Städten ist Wohnraum knapp und teuer. Statt bei gestiegenem Platzbedarf auf die Suche nach einer größeren Immobilie zu gehen, kann es sich daher lohnen, Ihr Bestandsgebäude aufzustocken: Sie gewinnen direkt vor Ort zusätzliche Wohnfläche und können den Wert Ihres Hauses steigern. In diesem Ratgeber zeigen wir Ihnen, wie eine Aufstockung funktioniert.
Eine Hausaufstockung schafft Wohnraum ohne neuen Grundstücks- oder Immobilienerwerb und kann so kosteneffizienter sein.
Mit guter Planung lässt sich nicht nur Fläche gewinnen, sondern auch der Wert Ihrer Immobilie nachhaltig steigern.
Die Kosten für eine zusätzliche Etage bewegen sich typischerweise zwischen etwa 800 und 2.500 Euro pro Quadratmeter, je nach Bauweise und Umfang der Maßnahmen.
Warum eine Geschossaufstockung sinnvoll sein kann
Der Platz im Haus wird knapp, aber ein Umzug kommt für Sie nicht infrage? Dann sollten Sie sich die Vorteile eines zusätzlichen Raumgewinns nach oben ansehen:
- Mehr Wohnfläche schaffen, ohne Nebengebäude zu planen
Wenn Sie zusätzlichen Wohnraum benötigen, aber beispielsweise auf Ihrem Grundstück nicht anbauen können, kann ein weiteres Geschoss die Lösung sein. So schaffen Sie neue Wohnfläche, ob für die Familie, zur Vermietung oder als Rückzugsort. Auch Wohnen und Arbeiten lassen sich auf diese Weise besser trennen.
- Immobilie gezielt im Wert steigern
Wenn Sie Ihr Haus aufstocken, steigt in vielen Fällen der Marktwert, denn Sie erhöhen die Wohnfläche und schaffen mehr Nutzungsmöglichkeiten. Bei einem späteren Verkauf kann sich das lohnen. Die genaue Wertentwicklung hängt natürlich von Lage, Ausstattung und Marktsituation ab. Aber grundsätzlich gilt: Zusätzliche Quadratmeter schaffen Wert.
- Ökologisch nachverdichten, statt neuen Boden zu versiegeln
Wenn Sie aufstocken, statt neu zu bauen, nutzen Sie vorhandene Ressourcen. Sie greifen auf das bestehende Fundament, auf die Infrastruktur und auf vorhandene Anschlüsse zurück. Sie müssen keine neuen Wege anlegen und keine zusätzlichen Flächen erschließen.
Bestehende Häuser bekommen mehr Nutzfläche: Dieser Ansatz gilt in vielen Städten als Zukunftsmodell, denn neue Bauflächen sind dort selten. Wer aufstockt, leistet also einen Beitrag zur nachhaltigen Stadtentwicklung und hilft dabei, den Flächenverbrauch zu begrenzen.
Für viele Gebäudetypen geeignet
Eine Geschossaufstockung kommt für viele Häuser infrage, vom kleinen Einfamilienhaus bis zum Mehrfamilienhaus. Auch bei Altbauten lässt sich unter bestimmten Voraussetzungen eine zusätzliche Etage aufsetzen. Wichtig ist dabei immer die Tragfähigkeit des Fundaments und die generelle Statik des Gebäudes.
Typische Beispiele:
- Ein freistehendes Einfamilienhaus bekommt ein Studio unterm neuen Flachdach.
- Ein Mehrfamilienhaus schafft zwei neue Wohnungen durch ein aufgesetztes Staffelgeschoss.
- Ein Reihenendhaus gewinnt durch ein Dachaufstockung mit Gauben deutlich an Raumhöhe und Komfort.
Tipp: Bevor Sie Ihr Projekt durchplanen, lohnt sich eine professionelle Einschätzung. Ein Statik- oder Architekturbüro kann schnell beurteilen, ob Ihr Haus die nötige Stabilität mitbringt und ob eine Aufstockung grundsätzlich machbar ist.
Möglichkeiten der Hausaufstockung
Nicht jede Aufstockung sieht gleich aus. Je nach Bauweise, Budget und Ziel gibt es verschiedene Wege, wie Sie Ihr Haus nach oben erweitern können. Dabei spielen Material, Umfang und Dachform eine wichtige Rolle. Entscheidend ist: Die gewählte Lösung muss zu Ihrem Gebäude passen.
Geschossaufstockung mit Holz, Stahl oder Beton
Welches Material sich eignet, hängt von der vorhandenen Bausubstanz und Ihren Vorstellungen ab. In vielen Fällen setzen Bauunternehmen heute auf den Holzrahmenbau, besonders bei Einfamilienhäusern. Die leichte Konstruktion spart Gewicht, lässt sich gut dämmen und kann vorgefertigt werden. Wie jedes System bringt sie aber nicht nur Vorteile, sondern auch Nachteile mit sich:
- Holz
Vorteile:
- leicht
- kurze Bauzeit
- gute CO₂-Bilanz
Mögliche Nachteile:
- bei mehreren Geschossen eventuell statisch nicht ausreichend
- Stahl
Vorteile:
- hohe Tragkraft bei schlanker Konstruktion
- gut für Module und schnelle Montage
Mögliche Nachteile:
- aufwendige Wärme- und Schalldämmung
- höhere Kosten
- Beton
Vorteile:
- massiv
- langlebig
- hoher Schallschutz
Mögliche Nachteile:
- sehr schwer, daher nur bei stabilem Bestand möglich
Teilaufstockung oder vollständiges neues Geschoss
Nicht immer muss es gleich ein ganzes Stockwerk sein. Manchmal reicht es, den bestehenden Dachraum zu erweitern oder punktuell Höhe zu gewinnen – je nachdem, wie viel Platz Sie brauchen und wie viel Budget Sie einplanen. So unterscheiden sich die grundsätzlichen Aufstockvarianten:
- Sie erweitern Ihr Haus nur in einem Bereich, zum Beispiel durch Anhebung des Dachstuhls (Kniestockerhöhung), neue Gauben oder ein zusätzliches Zimmer im Dachbereich. Diese Lösung ist meist günstiger und lässt sich baulich einfacher umsetzen.
- Hier entsteht ein komplett neues Geschoss, mit vollem Raumprogramm und nutzbarer Fläche über die gesamte Grundfläche. Der Eingriff ist größer, bringt aber auch den meisten Raumgewinn.
Dachaufstockung: Satteldach verwandeln oder neu gestalten
Viele Häuser mit Satteldach bieten Potenzial für eine Dachaufstockung. Eine typische Maßnahme ist es, das bestehende Dach abzutragen und durch ein neues Flachdach zu ersetzen. Dadurch schaffen Sie eine vollwertige Etage mit normaler Raumhöhe und ohne Schrägen, die Fläche kosten.
Weitere Optionen sind:
- Das vorhandene Dach wird höhergesetzt, oft verbunden mit statischem Aufwand.
- Das bisherige Dach wird in ein Pultdach oder Staffelgeschoss umgewandelt. Dadurch entsteht zusätzliche Fläche mit moderner Optik.
- Sie integrieren wie bereits erwähnt Dachgauben oder Zwerchgiebel. Dies ist günstiger als eine komplette Aufstockung, trotzdem schaffen Sie mehr Platz und Licht.
Hinweis: Jede Aufstockung braucht ein individuelles Konzept. Was bei einem Haus problemlos klappt, kann bei einem anderen technisch oder rechtlich nicht machbar sein.
Genehmigungen und rechtliche Voraussetzungen
Bevor Sie aufstocken, brauchen Sie grünes Licht vom Amt. Jede Maßnahme gilt als bauliche Veränderung und unterliegt rechtlichen Vorgaben. Ohne Genehmigung riskieren Sie Verzögerungen, vollständige Baustopps oder müssen sogar teuer rückbauen. Klären Sie frühzeitig mit Ihrem Bauamt, was erlaubt ist!
Baugenehmigung ist in der Regel Pflicht
Der erste offizielle Schritt für eine Aufstockung ist ein Bauantrag. Dabei reichen Sie alle nötigen Pläne, Berechnungen und Nachweise ein; inklusive Statik, Brandschutz und Energieeffizienz. Die zuständige Baubehörde prüft dann, ob Ihr Vorhaben dem Bauordnungsrecht des jeweiligen Bundeslandes und dem örtlichen Bebauungsplan entspricht. Folgende Fragen spielen bei der Genehmigung eine Rolle:
- Wie hoch darf Ihr Haus laut Bebauungsplan werden?·Gibt es Einschränkungen bei der Dachform oder Geschossanzahl?
- Gibt es Einschränkungen bei der Dachform oder Geschossanzahl?
- Werden Abstandsflächen zu Nachbargrundstücken eingehalten?
- Passt die geplante Nutzung zur Umgebung (zum Beispiel Wohnen, Büro, Einliegerwohnung)?
Falls Ihr Vorhaben vom Bebauungsplan abweicht, brauchen Sie eine Ausnahmegenehmigung oder müssen das Vorhaben entsprechend anpassen.
Statik und Tragfähigkeit prüfen
Hält das bestehende Haus das neue Geschoss aus? Diese Frage zu klären, ist ein zentrales Thema bei jeder Aufstockung. Dazu erstellt eine Statikerin oder ein Statiker eine sogenannte Tragwerksplanung. Sie zeigt, ob das Fundament und die Wände die zusätzliche Last tragen können oder ob Sie nachbessern müssen. Gegebenenfalls müssen Sie tragende Wände verstärken oder ein neues Fundament einziehen lassen.
Tipp: Eine leichte Bauweise wie Holz oder Stahl kann helfen, das Gewicht zu reduzieren und die Statik zu entlasten.
Brandschutz, Schallschutz und Energieeffizienz einhalten
Sobald Sie ein neues Geschoss aufsetzen, greifen die aktuellen baulichen Anforderungen, auch wenn der Altbau älter ist. Das betrifft unter anderem die Bereiche:
- Brandschutz (Fluchtwege, feuerhemmende Baustoffe, Abschottung zwischen den Geschossen)
- Schallschutz (Trittschall- und Luftschalldämmung; besonders wichtig bei späterer Vermietung)
- Energieeinsparverordnung laut GEG (die Dämmung von Dach, Fassade, Fenstern und auch die Heiztechnik nach aktuellem Standard)
Tipp: Wer ohnehin modernisiert, kann hier gezielt nachrüsten und eventuell Fördergelder für energieeffizientes Bauen nutzen.
Nicht jedes Haus lässt sich ohne Weiteres aufstocken. Es gibt besondere Konstellationen, die zusätzliche Anforderungen mitbringen:
Altbau ohne Unterlagen oder mit Denkmalschutz
Gerade bei Altbauten fehlen oft originale Bauunterlagen oder statische Nachweise. In diesen Fällen müssen Fachleute den Zustand des bestehenden Gebäudes genau prüfen, zum Beispiel durch ein Gutachten oder eine Bauteilöffnung, um den Aufbau der Konstruktion zu klären. Ist das Haus denkmalgeschützt, gelten besondere Auflagen. Dann kann die Aufstockung nur in enger Abstimmung mit der Denkmalbehörde erfolgen oder ist schlicht gar nicht möglich.
Eigentumswohnungen und WEG-Strukturen
Wenn Sie Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) sind, brauchen Sie in der Regel die Zustimmung aller Miteigentümerinnen und Miteigentümer. Das Dach gilt häufig als Gemeinschaftseigentum. Wer aufstocken will, verändert die äußere Form des Gebäudes und greift damit in die Rechte der anderen ein. Hier ist meist Geduld gefragt.
Wichtige Fragen in der WEG:
- Wer darf das neue Geschoss nutzen oder vermieten?
- Wie werden Baukosten und spätere Instandhaltung geregelt?
- Wird das Gemeinschaftseigentum neu aufgeteilt?
Tipp: In Eigentümergemeinschaften ist es sinnvoll, vorab eine rechtliche Beratung einzuholen und alle Entscheidungen schriftlich zu dokumentieren.
Kosten einer Hausaufstockung
Wie viel eine Aufstockung kostet, hängt von vielen Faktoren ab: Bauweise, Umfang, Statik, Materialwahl, Lage und gewünschter Ausbaustandard. Eine pauschale Zahl gibt es nicht, nur grobe Richtwerte. Wichtig ist zudem, dass Sie einen Puffer von mindestens 10 bis 15 Prozent zusätzlich für Unvorhergesehenes einplanen. Gerade bei Altbauten lässt sich nicht alles vorhersehen.
Durchschnittliche Kosten pro Quadratmeter
Die Spannweite bei den Quadratmeterpreisen hängt vor allem davon ab, ob Sie nur zusätzlichen Rohbau-Raum schaffen oder direkt schlüsselfertig ausbauen wollen. Auch individuelle Extras wie eine Dachterrasse, hochwertige Fenster oder moderne Haustechnik erhöhen die Summe. Die folgenden Werte geben Ihnen einen ersten Überblick:
Rohbau-Aufstockung (ohne Innenausbau)
- Kosten pro Quadratmeter: ca. 800 bis 1.200 Euro
Schlüsselfertige Aufstockung
- Kosten pro Quadratmeter: ca. 1.400 bis 2.500 Euro
Holzrahmenbau (schlüsselfertig)
- Kosten pro Quadratmeter: ca. 3.000 bis 4.500 Euro
Die genannten Werte beziehen sich auf Marktanalysen, Stand 2025, und dienen zur groben Orientierung. Für eine exakte Einschätzung sollten Sie ein individuelles Angebot durch Fachbetriebe einholen.
Hinweis: Bei älteren Gebäuden kommen oft zusätzliche Sanierungsmaßnahmen dazu, zum Beispiel an Dach, Dämmung oder Technik. Diese Kosten sollten Sie von Anfang an mitdenken.
Planungs‑ und Architektenkosten
Nicht nur Baukosten zählen: Architektinnen und Architekten, Statiker, Energieberatung, Genehmigungsanträge und Planung müssen ebenfalls budgetiert werden. Rechnen Sie mit 10 bis 15 Prozent der Baukosten. Bei einer Investition von 150.000 Euro wären das also rund 15.000 bis 22.500 Euro.
Baunebenkosten und unvorhergesehene Posten
Zu den reinen Bau- und Planungskosten kommen sogenannte Baunebenkosten hinzu. Diese Posten werden oft unterschätzt, dabei summieren sie sich schnell, unter anderem für:
- Baustelleneinrichtung (Gerüst, Container, Absperrung)·Entsorgung (zum Beispiel Abriss des alten Daches)
- Baustrom und Bauwasser
- Anschlusskosten oder Leitungsverlegung
- Aufzüge oder Kranlogistik bei schwer zugänglichen Grundstücken
- Zusatzkosten bei längerer Bauzeit oder Lieferverzögerungen
Beispielhafte Kostenrechnung
Angenommen, Sie stocken ein Einfamilienhaus um 80 Quadratmeter auf und entscheiden sich für eine Lösung im mittleren Preissegment. So könnte eine grobe Rechnung aussehen:
- Planung und Statik: ca. 15.000 Euro
- Abriss altes Dach: ca. 10.000 Euro
- Rohbau und Konstruktion: ca. 80.000 Euro (1.000 Euro/Quadratmeter)
- Innenausbau: ca. 40.000 Euro
- Dämmung, Fenster, Fassade: ca. 25.000 Euro
- Baunebenkosten und Anschlüsse: ca. 12.000 Euro
- Gesamtkosten: ca. 182.000 Euro
Je nach Ausführung und Region kann diese Summe natürlich höher oder niedriger ausfallen. Wichtig ist, dass Sie von Anfang an alle Kostenbestandteile realistisch einbeziehen.
Förderung und Finanzierung
Eine Hausaufstockung ist eine Investition. Wie im Beispiel zu sehen, liegt diese schnell im sechsstelligen Bereich. Umso wichtiger ist es, die Finanzierung frühzeitig zu planen und mögliche Fördergelder auszuschöpfen. Denn wer energetisch saniert oder baut, kann mit Unterstützung von Bund, Ländern oder Kommunen rechnen. Je nach Maßnahme und Energieeffizienzstandard kommen mehrere Förderquellen infrage:
KfW-Förderung (BEG)
Die KfW fördert energetisches Bauen und Sanieren im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG). Wenn Sie Ihr Haus im Zuge der Aufstockung dämmen, neue Fenster einbauen oder moderne Heiztechnik integrieren, können Sie zinsgünstige Darlehen oder Zuschüsse erhalten.
Landesförderungen und kommunale Programme
Einige Bundesländer bieten eigene Zuschüsse, ergänzende Darlehen oder Steuererleichterungen für Bauprojekte, die den Bestand erweitern oder innerstädtisch verdichten. Auch Kommunen unterstützen teilweise nachhaltige Bauvorhaben, besonders in Ballungsräumen mit knappem Wohnraum.
Förderung für Barrierefreiheit oder altersgerechtes Bauen
Wenn Sie im Zuge der Aufstockung eine neue, barrierefreie Wohnung schaffen oder Ihr Haus für die Zukunft vorbereiten möchten, kommen auch Programme für altersgerechtes Wohnen infrage.
Tipp: Fördermittel sind oft an technische Mindestanforderungen gebunden. Lassen Sie sich deshalb frühzeitig beraten, bevor Sie verbindliche Verträge abschließen und mit dem Bau beginnen.
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5 Tipps für Budgetplanung und Kostentransparenz bei der Hausaufstockung
Holen Sie sich mehrere Angebote ein und vergleichen Sie die Leistung, nicht nur den Preis.
Setzen Sie einen Kostenpuffer von mindestens 10 Prozent ein für unvorhergesehene Ausgaben.
Planen Sie frühzeitig mit Fachleuten (Statikbüro, Architektinnen und Architekten). Das schützt vor teuren Nacharbeiten.
Prüfen Sie, ob Sie Fördermittel für Dämmung, Fenster, Heizung und mehr kombinieren können.
Dokumentieren Sie alle Kosten. Das hilft bei der Finanzierung, bei Förderanträgen und einem späteren Verkauf.
Wann sich die Investition in ein neues Stockwerk lohnt
Nicht jedes Haus ist automatisch geeignet für ein zusätzliches Geschoss, und nicht jede Aufstockung rechnet sich am Ende. Doch folgende Grundvoraussetzungen sprechen dafür:
- Sie besitzen bereits ein Haus
Sie müssen kein neues Grundstück kaufen. Das spart nicht nur Geld, sondern auch viel Zeit. Vor allem in Städten, wo Bauland knapp ist, ist das ein echter Pluspunkt.
- Das Gebäude ist statisch geeignet
Wenn das Fundament und die tragenden Wände stark genug sind, um ein weiteres Geschoss zu tragen, haben Sie eine solide Ausgangsbasis. Eine statische Voruntersuchung bringt hier schnell Klarheit.
- Der Bebauungsplan lässt die Aufstockung zu
Sie dürfen aufstocken, wenn die maximale Gebäudehöhe, die Anzahl der Geschosse oder die zulässige Dachform laut Bebauungsplan nicht überschritten werden. Andernfalls brauchen Sie eine Ausnahmegenehmigung.
- Der Wertzuwachs ist absehbar
In vielen Lagen steigen die Immobilienpreise weiter. Eine gut geplante Aufstockung bringt mehr Quadratmeter und damit einen spürbaren Marktwertgewinn.
Wenn Ihr Haus hingegen marode und statisch ungeeignet ist, die Genehmigung fraglich oder die Kosten sehr hoch sind, kann ein Neubau oder eine andere Erweiterung (zum Beispiel ein Anbau) wirtschaftlicher sein. Auch wenn die Eigentumssituation zu kompliziert ist, etwa bei großen Wohnungseigentümergemeinschaften, ist eine Aufstockung meist keine gute Lösung. Rechnen Sie verschiedene Szenarien durch, gerne auch mit Unterstützung Ihrer Sparkasse.
Aufstocken: Die eigene Immobilie weiterdenken
Eine Aufstockung ist eine Möglichkeit, neuen Wohnraum dort zu schaffen, wo Sie bereits jetzt gerne leben. Sie gewinnen dabei Platz, ohne Boden zu verbrauchen und verbessern Ihre Immobilie auf nachhaltige Weise. Vorausgesetzt, die Rahmenbedingungen stimmen und Sie planen mit Weitblick. Dann kann aus dieser Investition ein echtes Plus werden: für Platz und Immobilienwert.
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Die wichtigsten Fragen zur Hausaufstockung
Die Kosten hängen stark vom Baukonzept ab. Für einen einfachen Rohbau können Sie mit etwa 800 bis 1.200 Euro pro Quadratmeter rechnen. Bei schlüsselfertiger Ausführung liegen die Preise zwischen 1.400 und 2.500 Euro. Besonders hochwertige oder vorgefertigte Lösungen, etwa im Holzbau, können auch darüber liegen.
Ja, in fast allen Fällen ist eine Baugenehmigung Pflicht. Sie müssen Ihre Pläne bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde einreichen. Diese prüft, ob das Vorhaben den geltenden Bauvorschriften und dem örtlichen Bebauungsplan entspricht. Ohne Genehmigung dürfen Sie keine baulichen Veränderungen am Gebäude vornehmen.
Lassen Sie eine statische Vorprüfung durchführen. Architektinnen und Architekten oder Statikfachleute können beurteilen, ob Ihr Haus die zusätzliche Last einer Aufstockung tragen kann. Auch die Bauunterlagen sowie der Bebauungsplan müssen fachlich geprüft werden.
Förderungen erhalten Sie in der Regel, wenn Sie im Zuge der Aufstockung energetisch sanieren oder barrierefrei bauen. Die KfW bietet im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) zinsgünstige Kredite oder Zuschüsse. Je nach Bundesland oder Kommune können weitere Programme infrage kommen. Eine Energieberatung hilft Ihnen dabei, die passenden Fördermittel zu finden.
Die Dauer hängt vom Umfang ab. Kleinere Teilaufstockungen lassen sich meist innerhalb weniger Wochen umsetzen. Eine komplette Geschossaufstockung inklusive Planung, Genehmigung und Bau kann mehrere Monate dauern. Besonders bei Altbauten oder aufwändigen Genehmigungsverfahren sollten Sie mit einem längeren Vorlauf rechnen.
Das hängt vom Einzelfall ab. Wenn das Grundstück knapp ist, der Standort attraktiv und die Bausubstanz stabil, kann eine Aufstockung wirtschaftlich sehr sinnvoll sein. Die Investitionskosten liegen in der Regel unter denen eines Neubaus, vor allem weil Sie auf bestehende Infrastruktur zurückgreifen. Wenn jedoch umfangreiche Verstärkungen oder Sanierungen nötig sind, kann ein Neubau langfristig günstiger sein.
Ja, aber mit Einschränkungen. Bei Altbauten fehlen oft Statikunterlagen oder es besteht Sanierungsbedarf. Das erhöht die Komplexität, technisch und rechtlich. Wenn das Haus tragfähig genug ist und der bauliche Zustand passt, steht einer Aufstockung grundsätzlich nichts im Weg. Bei denkmalgeschützten Gebäuden sind jedoch zusätzliche Abstimmungen mit den Behörden erforderlich.
Redakteur
Tim Seibold
Hinweis: Das Titelbild wurde mithilfe künstlicher Intelligenz generiert.