Wohnungstausch für Mieterinnen und Mieter: Voraussetzungen und praktische Tipps
Zu groß, zu klein, zu teuer, zu weit weg: Viele Mietwohnungen passen irgendwann nicht mehr zum Leben ihrer Bewohnerinnen und Bewohner. Trotzdem ziehen viele nicht um, weil auf dem überfüllten Wohnungsmarkt kaum passende Alternativen zu finden sind und etwas Neues nicht mehr bezahlbar scheint. Dabei gäbe es manchmal eine einfache Lösung: Wohnung gegen Wohnung tauschen (oder Wohnung gegen Haus). Wir zeigen Ihnen, wie die Sache mit den Tauschwohnungen funktioniert.
Ein Wohnungstausch, also der Wechsel von Mietimmobilien zwischen zwei Parteien, ist möglich, aber nur mit Zustimmung der beteiligten Vermieterinnen oder Vermieter und idealerweise in schriftlicher Form.
Ein Tausch bietet Flexibilität, etwa größer gegen kleiner, bringt aber auch Risiken mit: neue Mietkonditionen, organisatorischen Aufwand oder eine Ablehnung von Vermietenden.
Gehen Sie Schritt für Schritt vor: Tauschpartner finden, Vermieterseite informieren, Mietverträge klären, Umzug planen. So vermeiden Sie Konflikte.
Was der Tausch einer Mietwohnung bedeutet
Beim Wohnungstausch geht es darum, dass zwei oder mehr Mietparteien miteinander ihre Mietimmobilien tauschen. Das kann eine gleichwertige Wohnung gegen eine andere sein oder auch ein Wechsel zu einer kleineren oder größeren Einheit (zum Beispiel der Tausch einer Wohnung gegen ein Haus oder eine andere Wohnform).
Im Gegensatz zum klassischen Umzug mit Neuvermietung funktioniert der Wohnungs- oder Haustausch direkt zwischen den Mietparteien. Rechtlich handelt es sich um ein neues oder geändertes Mietverhältnis, das die Zustimmung aller Beteiligten voraussetzt. Das Ganze kommt daher nur unter aktiver Mitwirkung der jeweiligen Vermieterinnen oder Vermieter zustande. Der Wohnungstausch ist im Grunde ein regulärer Mietvertragswechsel mit erhöhtem Abstimmungsbedarf, aber ohne Sonderstatus.
Wie funktioniert ein Wohnungstausch im Alltag?
- Verschiedene Mietparteien interessieren sich jeweils für die Wohnung der anderen.
- Sie nehmen Kontakt zueinander auf, vergleichen Lage, Größe, Ausstattung und Miethöhe.
- Die Vermieterinnen oder Vermieter werden informiert und um Zustimmung gebeten.
- Danach werden entweder bestehende Mietverträge übertragen oder neue abgeschlossen.
- Die Parteien ziehen idealerweise zum gleichen Zeitpunkt um, dokumentieren den Zustand und übergeben die Wohnungen.
So entsteht eine Win‑Win‑Situation: Eine Partei bekommt beispielsweise mehr Raum, die andere reduziert Aufwand oder Kosten. Oder zwei Parteien ziehen mit dem Tausch in eine für sie individuell günstigere Lage. Vermieterinnen und Vermieter vermeiden Leerstand und eine aufwendige Neuvermietung.
Übrigens: Es gibt nicht nur den einen Weg, Wohnungen zu tauschen. Beispiele wären ein temporärer Tausch auf Zeit oder ein sogenannter Ringtausch mit drei oder mehr Beteiligten: Hier tauscht nicht A mit B, sondern A mit B, B mit C und C mit A. Diese Ketten sind komplex, können aber viel Spielraum eröffnen.
Warum gewinnen Tauschwohnungen aktuell an Bedeutung?
In vielen Ballungsräumen wächst der Druck auf den Wohnungsmarkt: Mieten steigen, der Neubau bleibt hinter dem Bedarf zurück. Dadurch wächst der Bedarf an flexibleren Lösungen. Ein Wohnungstausch kann hier eine Alternative sein, insbesondere wenn eine Wohnung nicht mehr zur Lebenssituation passt.
Beispiel: Herr Müller (mittlerweile alleinlebend, 4‑Zimmer‑Wohnung) möchte in eine kleinere Wohnung ziehen, da er zwei leerstehende Räume hat, die er im Winter aber beheizen muss. Familie Schneider mit zwei Kindern lebt in einer 2‑Zimmer‑Wohnung, sucht aber mehr Platz. Die beiden Parteien finden zueinander über eine Tauschbörse. Beide Vermietparteien stimmen dem Tausch zu. Herr Müller zieht in die 2‑Zimmer‑Wohnung, Familie Schneider übernimmt die 4‑Zimmer‑Wohnung. Neue Mietverträge werden geschlossen oder bestehende Verträge übernommen. Der Umzug erfolgt synchron. Alle haben gewonnen: Familie Schneider hat mehr Platz, Herr Müller reduziert seine monatliche Belastung.
- 11,5 Prozent der Bevölkerung in Deutschland lebten 2024 in überbelegten Wohnungen. Das bedeutet: zu wenige Zimmer im Verhältnis zur Haushaltsgröße, oft bei Familien mit Kindern. (Quelle: Statistisches Bundesamt / Eurostat)
- Besonders großzügig wohnen häufig ältere Menschen: Im Schnitt leben über 65-Jährige auf 69 Quadratmetern pro Person, während 25- bis 44-Jährige mit 45 Quadratmetern pro Kopf auskommen müssen. (Quelle: Statistisches Bundesamt)
Diese zwei Daten zeigen: Wenn einerseits Haushalte in beengten Verhältnissen leben, und andererseits Haushalte mit übergroßer Fläche vorhanden sind, dann entsteht rein rechnerisch Potenzial für einen Tausch, der beide Seiten entlastet. Natürlich beziehen sich die Statistiken nicht ausschließlich auf Mietverhältnisse, sondern auf alle Haushalte in Deutschland, also auch auf Eigentum. Die Daten verdeutlichen dennoch, wie groß das Umverteilungspotenzial bei Immobilien insgesamt wäre.
Dazu kommt:
- Fast zwei Drittel aller Mietenden würden laut einer WWF-Umfrage ihre Wohnung tauschen, wenn das Angebot passt. (Quelle: WWF Deutschland, Impulspapier „Wohnungstausch“ 2024)
- In kommunalen Wohnungstauschbörsen und überregionalen Plattformen suchen bereits Tausende Haushalte aktiv nach einem Tauschobjekt, zum Beispiel derzeit knapp 10.000 Profile in Berlin. (Quelle: tauschwohnung.com, Oktober 2025)
Trotzdem bleibt der Wohnungstausch in der Praxis bislang die Ausnahme. Die Idee funktioniert nur, wenn Angebot und Nachfrage zur gleichen Zeit, meist in der gleichen Region und mit passenden Rahmenbedingungen zusammenkommen.
Immobilientausch: Vorteile, Risiken und Herausforderungen
Die Idee „Tausche Wohnung gegen Wohnung“ klingt einfach: Wer zu groß wohnt, zieht kleiner. Wer zusätzliche Zimmer braucht, findet sie, ohne auf den freien Markt angewiesen zu sein. In der Realität ist der Wechsel aber kein Selbstläufer und kein Modell, das sich pauschal für alle eignet.
Besonders wer sehr spezielle Anforderungen hat, etwa einen Rollstuhlplatz im Bad oder eine exakt definierte Wohnlage, wird es schwerer haben, passende Tauschpartner zu finden. Auch stark abweichende Mietniveaus oder Wohnflächen können ein Hindernis sein. Deshalb gilt: Je offener und flexibler die Beteiligten sind, desto wahrscheinlicher ist ein erfolgreicher Tausch.
Was für den Wohnungstausch spricht
Wer direkt mit einer anderen Partei tauscht, umgeht die lange Wohnungssuche und steigert seine Erfolgschancen, vor allem in angespannten Wohnlagen.
Keine Leerstände, keine aufwendigen Bewerbungsprozesse: Ein gut geplanter Tausch spart Aufwand auf allen Seiten.
Der Bestand wird besser ausgelastet und es braucht weniger Neubau in dicht bebauten Städten.
Wenn Menschen innerhalb eines Viertels die Wohnung tauschen, bleiben soziale Kontakte erhalten. Das kann die Lebensqualität steigern.
Was den Tausch schwierig macht
Besonders bei Altverträgen mit günstiger Miete (Bestandsmieten) gibt es häufig Vorbehalte von Vermieterseite.
Lage, Zuschnitt, Ausstattung: Es muss viel zusammenpassen, damit beide Seiten zufrieden sind.
Zwei Haushalte müssen gleichzeitig umziehen, Kautionen geregelt und Verträge geprüft werden. Das erfordert gute Organisation.
Vor allem ältere Menschen fühlen sich oft an ihre Wohnung oder das gewohnte Umfeld emotional gebunden. Ein Tausch wirkt oft weniger attraktiv, als er tatsächlich wäre.
Rechtliche Grundlagen: Was beim Wohnungstausch gilt
Wer glaubt, einfach „die Wohnung übergeben zu können“, irrt. In Deutschland gibt es kein gesetzlich verankertes Recht auf Wohnungstausch (Paragraf 540 BGB Vertragsübernahme nur mit Zustimmung). Damit alles reibungslos funktioniert, müssen Mieterinnen und Mieter Regeln beachten:
Ohne Einverständnis geht nichts
Ein Tausch ist nur dann möglich, wenn alle beteiligten Vermieterinnen und Vermieter zustimmen. Sie können einen Tausch ablehnen, wenn es dafür sachliche Gründe gibt, zum Beispiel Zweifel an der Bonität der neuen Mietperson oder wenn das Mietverhältnis in eine andere Nutzung übergehen würde. Es reicht also nicht, sich nur mit der Tauschpartei zu einigen.
Vertragsübernahme nicht selbstverständlich
Eine Übernahme des bestehenden Mietvertrags ist zwar theoretisch möglich, aber in den meisten Fällen wollen Vermietende einen neuen Mietvertrag schließen. Dabei können sich Mietpreis, Nebenkosten oder Kündigungsfristen ändern. Das sollten Sie vor dem Tausch genau prüfen.
- Wenn Sie einfach Ihre Wohnung untervermieten, ohne Vermietende zu informieren, verstoßen Sie meist gegen den Mietvertrag. Im schlimmsten Fall droht die fristlose Kündigung.
- Wer vorgibt, „nur Besuch“ zu haben, in Wahrheit aber dauerhaft die Wohnung tauscht, kann sich sogar wegen arglistiger Täuschung (Paragraf 123 BGB) schadensersatzpflichtig machen.
- Ohne offizielle Vertragsänderung oder Zustimmung aller Seiten ist der Tausch rechtlich nicht wirksam. Sie wohnen dann ohne gültigen Mietvertrag.
- Wenn unklar ist, wer für die Wohnung verantwortlich ist, kann das teuer werden. Haftpflicht und Hausratversicherungen könnten im Streitfall die Leistung verweigern.
Tipp: Klären Sie den Tausch immer ausdrücklich und schriftlich mit allen Beteiligten.
Der Wohnungstausch als Chance
Wohnraum wird knapper, Mieten steigen, und auch der Wohnungstausch ist kein Allheilmittel. Aber er schafft Perspektiven. Mit jedem gelungenen Tausch wächst der Beweis: Wir können vorhandenen Wohnraum effizienter nutzen. Und vielleicht liegt auch Ihr nächstes Zuhause genau da, wo jemand anderes gern loslassen möchte.
Weiter mieten oder lieber eine Immobilie kaufen?
Die wichtigsten Fragen zum Immobilientausch
Ein Wohnungstausch kann beispielsweise über Plattformen oder Börsen vermittelt werden. Zunächst finden sich zwei (oder beim Ringtausch mehrere) Parteien, die ihre Wohnungen tauschen möchten. Sie klären, ob Lage, Größe und Miethöhe zueinander passen. Danach holen beide die Zustimmung ihrer Vermieterseite ein. Dabei kann der Vermieter auch prüfen, ob die neue Mietperson für ihn akzeptabel ist (zum Beispiel Bonität). Ein Tauschvertrag direkt zwischen den Mietparteien reicht nicht aus. Meist werden neue Mietverträge geschlossen. Anschließend wird der Umzug geplant, die Wohnungen übergeben und die Verträge umgesetzt.
Ja, das ist möglich. In Deutschland gibt es kein gesetzliches Anrecht auf Wohnungstausch. Der Vermieter oder die Vermieterin darf den Tausch ablehnen, wenn es dafür nachvollziehbare Gründe gibt, zum Beispiel wenn Zweifel an der Zahlungsfähigkeit der neuen Mietperson bestehen oder wenn sie den Eindruck haben, dass der Tausch dem Mietzweck widerspricht. Ein Verbot wäre allerdings angreifbar, wenn es diskriminierend wirkt.
