Mieterhöhung nach Modernisierung: Modernisierungsumlage berechnen
Sie möchten die Miete für Ihre Immobilie wegen einer Sanierungsmaßnahme anpassen? Bis zu 8 Prozent der umlagefähigen Kosten dürfen Sie grundsätzlich anrechnen. Bei 100.000 Euro sind das 8.000 Euro pro Jahr, vorausgesetzt Ihre Berechnung stimmt. Dieser Ratgeber zeigt Ihnen, wo die Grenze zwischen Modernisierung und Instandhaltung verläuft, wie Sie die Umlage berechnen und wo gesetzliche Kappungsgrenzen liegen.
Sie dürfen ausschließlich echte Modernisierungskosten umlegen, keine Instandhaltung oder Instandsetzung. Bei Mischmaßnahmen gilt: Der Erhaltungsanteil wird geschätzt und abgezogen, nur der Rest darf umgelegt werden.
Faustregel: Verbessert die Maßnahme etwas, das vorher schon in Ordnung war, ist es Modernisierung. Repariert die Maßnahme etwas, das kaputt oder abgenutzt war, ist es Instandhaltung.
Sie berechnen die jährliche Mieterhöhung mit 8 Prozent der umlagefähigen Modernisierungskosten (bei geförderten Heizungsanlagen mit 10 Prozent) und prüfen anschließend die Kappungsgrenze von 2 bis 3 Euro je Quadratmeter innerhalb von 6 Jahren.
Sie müssen jede Maßnahme mindestens 3 Monate vor Baubeginn in Textform ankündigen, sonst verschiebt sich Ihre Mieterhöhung automatisch um 6 Monate nach hinten.
Modernisierung oder Instandhaltung: Was berechtigt zur Mieterhöhung?
Umlagefähig auf die Miete sind nur Modernisierungskosten, die eine echte Verbesserung der Wohnung oder des Hauses bewirken (abzüglich aller Instandhaltungsanteile, aller öffentlichen Fördermittel und aller Finanzierungskosten). Kosten, mit denen Sie fällige Reparaturen erledigen, sind grundsätzlich ausgenommen. Das Gesetz unterscheidet hier sehr genau, und die Abgrenzung legt am Ende fest, wie hoch Ihre Modernisierungsumlage tatsächlich ausfallen darf. Schon kleine Rechenfehler können Ihre gesamte Mieterhöhung angreifbar machen.
Wichtig: Mietende haben das Recht, Einsicht in sämtliche Belege zu nehmen, auf denen Ihre Mieterhöhung beruht. Dazu zählen Verträge, Schlussrechnungen, Zahlungsbelege und die Unterlagen zur Ermittlung des Erhaltungsabzugs. Bewahren Sie deshalb von Anfang an eine lückenlose, nach Gewerken sortierte Dokumentation auf. Das erspart im Streitfall viel Zeit und stärkt Ihre rechtliche Position.
Was laut Gesetz als Modernisierungsmaßnahme gilt
Laut Paragraf 555b Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) gibt es sieben Fallgruppen, die als Modernisierung gelten. Dazu gehören:
- energetische Maßnahmen wie eine bessere Wärmedämmung
- eine förderfähige Heizungsanlage nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz
- Maßnahmen zur Wassereinsparung
- eine nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts
- der erstmalige Glasfaseranschluss
- eine dauerhafte Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse
- sowie Maßnahmen, die auf Umständen beruhen, die Sie als Vermietende nicht zu vertreten haben.
Was Instandhaltung und Instandsetzung ist
- Instandhaltung sorgt dafür, dass die Wohnung in einem ordentlichen, bewohnbaren Zustand bleibt und künftige Schäden gar nicht erst entstehen (zum Beispiel der regelmäßige Fensteranstrich oder die Wartung der Heizungsanlage).
- Instandsetzung geht einen Schritt weiter und beseitigt bereits eingetretene Schäden, etwa wenn eine defekte Heizungsanlage ausgetauscht werden muss.
Beide Kategorien gehören zur normalen Bewirtschaftung Ihrer Immobilie und werden bereits über die laufende Miete finanziert.
Achtung: Genau an dieser Stelle liegt die größte Fehlerquelle. Die meisten energetischen Sanierungen enthalten beide Kostenarten gleichzeitig. Tauschen Sie etwa eine 25 Jahre alte, marode Heizungsanlage gegen eine neue, effiziente Anlage aus, hätten Sie ohnehin früher oder später investieren müssen. Dieser fiktive Erhaltungsanteil muss von den Modernisierungskosten abgezogen werden, bevor Sie die Umlage berechnen. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass dieser Abzug auch dann erfolgen muss, wenn die Reparatur noch gar nicht akut fällig war (nachzulesen zum Beispiel bei der Verbraucherzentrale).
Tipp: Behalten Sie als Vermieter oder Vermieterin immer Ihre Rücklagenbildung im Blick, um alle nicht umlagefähigen Kosten vorausschauend einzuplanen. Wie viel Sie dafür regelmäßig zur Seite legen sollten, erklärt unser Ratgeber zur Instandhaltungsrücklage. Mehr zur begrifflichen Abgrenzung von Schönheitsreparaturen, Sanierungen und Modernisierungen finden Sie im Ratgeber Renovieren, sanieren oder modernisieren: Was ist der Unterschied?
Energetische Modernisierung: Welche Kosten Sie umlegen dürfen
Zu den umlagefähigen Modernisierungskosten gehören die reinen Baukosten der Maßnahme selbst: Material, Handwerkerleistung, notwendige Fachplanung und Baubegleitung, soweit sie unmittelbar der Modernisierung dienen. Auch Instandsetzungsarbeiten, die erst durch die Modernisierung notwendig wurden, zählen dazu (wenn etwa beim Dämmen einer Fassade auch die Fensterbänke angepasst werden müssen).
Wichtig: Nehmen Sie für Ihre Sanierung beispielsweise eine KfW-Förderung in Anspruch, müssen Sie diesen Zuschuss von den Gesamtkosten abziehen, bevor Sie die Umlage berechnen.
Und jetzt? Ihre Sparkasse unterstützt Sie beim Einstieg ins Vermieten.
Modernisierung planen: Fördermittel und Steuervorteile nutzen
Für Ihre energetische Sanierung stehen 2026 vor allem zwei Förderwege offen: BAFA und KfW-Programme.
Wichtig: Beachten Sie die korrekte Reihenfolge. Sie müssen zuerst einen Liefer- und Leistungsvertrag mit einem Handwerker abschließen. In diesem Vertrag muss eine auflösende oder aufschiebende Bedingung vereinbart sein (der Vertrag gilt damit nur, wenn die Förderung bewilligt wird). Erst mit diesem unterschriebenen Vertrag im Rücken wird der Förderantrag eingereicht. Lassen Sie sich zudem frühzeitig in Ihrer Sparkasse beraten, da sich Förderbedingungen und Fördertöpfe unterjährig ändern können.
Wie wirkt sich eine Förderung auf die Umlage aus?
Jeder in Anspruch genommene Zuschuss mindert die umlagefähigen Modernisierungskosten unmittelbar. Das senkt zwar die mögliche Mieterhöhung, verbessert aber gleichzeitig Ihre eigene Kapitalrendite, weil Sie einen kleineren Eigenanteil finanzieren müssen.
Wichtig: Verzichten Sie freiwillig auf eine an sich mögliche Förderung, dürfen Mietende die Mieterhöhung um den entgangenen Förderbetrag kürzen. Bei der Heizungsmodernisierung besteht sogar eine Pflicht, verfügbare Fördermittel zu beantragen.
Steuerliche Absetzbarkeit: Werbungskosten und Abschreibung
Als Vermieterin oder Vermieter setzen Sie Sanierungskosten in aller Regel als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ab oder schreiben sie über die Abschreibung (AfA) ab – je nachdem, ob es sich steuerlich um Erhaltungsaufwand oder um nachträgliche Herstellungskosten handelt.
Achtung: Der einkommensteuerliche Sonderabzug nach Paragraf 35c EStG mit 20 Prozent der Kosten über 3 Jahre steht nur selbstnutzenden Eigentümerinnen und Eigentümern offen, nicht Vermietenden.
Hinweis bei Neuanschaffungen: Liegt der Kauf weniger als 3 Jahre zurück, dürfen die Sanierungskosten maximal 15 Prozent des Gebäudewerts betragen, damit Sie diese sofort komplett von der Steuer absetzen können.
Klären Sie steuerliche Fragen rund um Ihre Sanierung immer mit einem Steuerbüro ab, bevor Sie größere Investitionen planen. Dieser Ratgeber ersetzt keine individuelle Steuerberatung.
Modernisierungsankündigung und Widerspruch: Diese Rechte gelten
Sie müssen Modernisierungsmaßnahmen rechtzeitig vor Baubeginn in Textform ankündigen. Ohne diese Ankündigung dürfen Mieterinnen und Mieter die Arbeiten verweigern. Mietende können der Modernisierung zudem unter bestimmten Voraussetzungen widersprechen, allerdings nur innerhalb einer engen Frist und nur mit einem berechtigten Härtegrund.
- Welche Fristen und Inhalte muss die Modernisierungsankündigung erfüllen?
Nach Paragraf 555c BGB müssen Sie die geplante Maßnahme spätestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten in Textform ankündigen. Ein Brief oder eine E-Mail genügt, ein Aushang im Treppenhaus reicht allerdings nicht aus. Die Ankündigung muss folgende Angaben enthalten:
- Art und geplanter Umfang der Maßnahme in ihren wesentlichen Zügen,
- voraussichtlicher Beginn und voraussichtliche Dauer der Arbeiten,
- der zu erwartende Betrag der Mieterhöhung sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten und Nebenkosten,
- ein Hinweis auf Form und Frist des sogenannten Härteeinwands.
Bei energetischen Maßnahmen dürfen Sie sich laut Paragraf 555c Abs. 3 BGB auf allgemein anerkannte Pauschalwerte berufen, statt jedes Bauteil einzeln technisch zu belegen. Das erleichtert die Ankündigung erheblich, besonders bei Dämm- oder Fenstermaßnahmen.
Achtung: Fehlt die Ankündigung oder ist sie fehlerhaft, dürfen Mietende die Modernisierung zunächst verweigern. Führen Sie die Arbeiten trotzdem durch, verschiebt sich Ihre spätere Mieterhöhung automatisch um sechs Monate nach hinten (Paragraf 559b Abs. 2 BGB) – ein Fehler, der Sie real bares Geld kostet.
- Wann entfällt die Ankündigungspflicht?
Bei Maßnahmen mit nur unerheblicher Einwirkung auf die Wohnung oder das Haus, die zudem zu keiner oder nur einer geringen Mieterhöhung von maximal 5 Prozent führen, entfällt die Ankündigungspflicht nach Paragraf 555c Abs. 4 BGB. Das betrifft zum Beispiel einen neuen Briefkasten oder die Installation einer Gegensprechanlage.
- Härteeinwand und Sonderkündigungsrecht: Wie Mietende reagieren können
Mietende müssen eine Modernisierungsmaßnahme grundsätzlich dulden. Bedeutet die Maßnahme für sie jedoch eine Härte, die auch unter Berücksichtigung Ihrer berechtigten Interessen nicht zu rechtfertigen ist, können sie widersprechen.
Das Gesetz unterscheidet 2 Arten von Härtegründen (Paragraf 555d Abs. 2 BGB):
- Persönliche und bauliche Härte (stoppt die Bauarbeiten): Die Arbeiten selbst sind den Mietenden vorübergehend oder dauerhaft nicht zuzumuten. Typische Beispiele sind hohes Alter, schwere Krankheit, eine bevorstehende Geburt oder wichtige Prüfungsphasen. Auch der geplante Heizungstausch mitten im eisigen Winter kann eine unzulässige Härte sein.
- Finanzielle Härte (stoppt oder senkt die Mieterhöhung): Die Modernisierung ist zwar baulich zulässig, aber die spätere Miete inklusive Betriebskosten übersteigt die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Haushalts (Richtwert der Rechtsprechung: über 30 bis 33 Prozent des Nettoeinkommens). Eine feste, für alle Fälle geltende Grenze zieht das Gesetz hier nicht, die Abwägung bleibt immer eine Frage des Einzelfalls.
Wichtig für Vermieter und Vermieterinnen: Ein finanzieller Härteeinwand verhindert die Sanierung nicht, führt aber dazu, dass Sie die Miete am Ende gar nicht oder nur teilweise erhöhen dürfen (Paragraf 559 Abs. 4 BGB)
- Den Härteeinwand müssen Mieterinnen und Mieter bis zum Ende des Monats, der auf den Zugang Ihrer Ankündigung folgt, in Textform bei Ihnen einreichen (Paragraf 555d Abs. 3 BGB).
- Verpassen sie diese Frist, verlieren sie den Einwand in der Regel. Haben Sie in der Ankündigung allerdings nicht auf Form und Frist des Härteeinwands hingewiesen, müssen Mietende diese Frist ausnahmsweise nicht einhalten.
- Zusätzlich steht Mieterinnen und Mietern nach Zugang der Modernisierungsankündigung ein Sonderkündigungsrecht zu (Paragraf 555e BGB): Sie können außerordentlich zum Ende des übernächsten Monats kündigen.
- Nach Zugang der späteren Mieterhöhungserklärung greift ein weiteres Sonderkündigungsrecht nach Paragraf 561 BGB. Beide Rechte stehen ausschließlich Mietenden zu, nicht Ihnen als Vermieter oder Vermieterin.
Wichtig: Während der Bauarbeiten haben Mietende grundsätzlich Anspruch auf Mietminderung, wenn Lärm, Schmutz oder eingeschränkte Nutzung die Wohnung erheblich beeinträchtigen. Eine wichtige Ausnahme gilt bei energetischen Modernisierungen. Hier ist die Minderung für die ersten drei Monate ausgeschlossen (Paragraf 536 Abs. 1a BGB).
Einen aktuellen Überblick über gesetzliche Änderungen rund um Miete und Modernisierung finden Sie auch in unserem Beitrag zur Mietrechtsreform.
Schritt für Schritt: So berechnen Sie die Modernisierungsumlage richtig
Sie berechnen die Modernisierungsumlage nach Paragraf 559 BGB in 5 Schritten (Standardverfahren):
- Gesamtkosten ermitteln
Sie addieren alle tatsächlich entstandenen Kosten der Maßnahme anhand der Schlussrechnungen.
- Erhaltungsanteil abziehen
Sie ermitteln, welcher Anteil ohnehin als Instandhaltung angefallen wäre, und ziehen ihn ab.
- Fördermittel abziehen
Sie ziehen alle in Anspruch genommenen öffentlichen Zuschüsse und Mieterdarlehen von den verbleibenden Kosten ab.
- Kosten auf die Einheiten verteilen
Bei Maßnahmen an mehreren Wohnungen verteilen Sie die Kosten angemessen, meist nach Wohnfläche.
- Prozentual auf Jahresmiete umlegen
Sie legen 8 Prozent (10 Prozent beim geförderten Heizungstausch) der für das jeweilige Mietobjekt aufgewendeten Modernisierungskosten auf die Jahresmiete um und teilen den Betrag durch 12 für die monatliche Erhöhung. Beachten Sie die Kappungsgrenzen und Sonderfälle!
Das vereinfachte Verfahren nach Paragraf 559c BGB
Liegen die Modernisierungskosten vor Abzug einer Instandsetzungspauschale unter 10.000 Euro, dürfen Sie das vereinfachte Verfahren nutzen. Statt den Erhaltungsanteil im Detail zu belegen, ziehen Sie pauschal 30 Prozent von den Gesamtkosten ab. Der Vorteil: Sie sparen sich die aufwendige Einzelschätzung des Anteils, müssen dies in der Ankündigung aber ausdrücklich angeben.
Sonderfall Heizungstausch nach Paragraf 559e BGB
Tauschen Sie eine Heizungsanlage aus und nehmen dafür öffentliche Fördermittel in Anspruch, gilt seit dem 1. Januar 2024 eine eigene Berechnung: Sie dürfen 10 statt 8 Prozent der Kosten umlegen, dafür wird der Erhaltungsanteil pauschal mit 15 Prozent abgezogen. Gleichzeitig gilt eine deutlich engere Kappungsgrenze von 0,50 Euro je Quadratmeter innerhalb von 6 Jahren.
Mieterhöhung korrekt umsetzen
Eine Mieterhöhung vor Fertigstellung ist unwirksam. Sie dürfen sie also erst geltend machen, wenn alle Bauarbeiten abgeschlossen sind. Die Mieterhöhung müssen Sie dann in Textform mit einer nachvollziehbaren Kostenaufschlüsselung erklären. Berufen Sie sich dabei ausdrücklich auf die Paragrafen 559 und 559a BGB. Erst mit Zugang dieser wirksamen Erklärung beginnt die Frist bis zur höheren Miete zu laufen.
- Ab wann die Mieterin oder der Mieter mehr zahlen muss
Die erhöhte Miete ist mit Beginn des dritten Monats nach Zugang Ihrer Erklärung fällig (Paragraf 559b Abs. 2 BGB). Erhalten Mietende Ihr Schreiben also im August, zahlen sie ab November die neue Miete. Eine rückwirkende Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
- Was passiert bei Formfehlern?
Zwei Fehler verlängern diese Frist automatisch um 6 weitere Monate: eine fehlende oder fehlerhafte Modernisierungsankündigung sowie eine tatsächliche Mieterhöhung, die mehr als 10 Prozent über der ursprünglich angekündigten Schätzung liegt.
Mehr zu den rechtlichen Grundlagen rund um Mieterhöhungen im Allgemeinen lesen Sie im Ratgeber Was bei Mieterhöhungen erlaubt ist – und was nicht.
- Wann eine Mieterhöhung ausgeschlossen ist
Härtefall beim Mieter
Würde die Mieterhöhung zusammen mit den künftigen Betriebskosten eine unzumutbare wirtschaftliche Härte bedeuten, ist sie ausgeschlossen (Paragraf 559 Abs. 4 BGB). Dieser Härteeinwand gilt allerdings nicht, wenn das Mietobjekt durch die Maßnahme lediglich in einen ohnehin allgemein üblichen Zustand versetzt wurde oder wenn Sie die Maßnahme aufgrund von Umständen durchführen mussten, die Sie nicht zu vertreten hatten.
Staffelmiete, Indexmiete und vertraglicher Ausschluss
Haben Sie im Mietvertrag eine Staffelmiete vereinbart, ist eine zusätzliche Modernisierungsmieterhöhung während der Staffellaufzeit grundsätzlich ausgeschlossen. Die vereinbarten Staffeln decken bereits alle Erhöhungen ab. Bei einer Indexmiete ist eine Modernisierungsumlage nur zulässig, wenn die Maßnahme auf äußeren Umständen beruht, die Sie nicht selbst veranlasst haben, etwa eine neue gesetzliche Pflicht zur Energieeinsparung. Ein vertraglich vereinbarter genereller Ausschluss der Modernisierungsumlage bindet Sie ebenfalls.
Vergleichsmiete überschritten und Luxusmodernisierung
Übersteigt die neue Miete nach der Erhöhung deutlich die ortsübliche Vergleichsmiete, kann dies im Rahmen der Härteabwägung gegen die Erhöhung sprechen. Zudem müssen Modernisierungsmaßnahmen erforderlich sein: Maßnahmen, die vor allem Ihrem persönlichen Affektionsinteresse dienen und grundlos besonders teure Materialien oder Handwerksleistungen verwenden, gelten als Luxusmodernisierung. Mietende müssen solche Maßnahmen zwar dulden, aber nicht bezahlen.
Mieterhöhung
nach Modernisierung: Beispiele aus der Praxis
Fassadendämmung mit Fensteraustausch in Mehrfamilienhaus
Ein Vermieter saniert ein Haus mit vier gleich großen Wohnungen à 70 Quadratmeter. Die Fassade wird gedämmt, die alten Fenster werden gegen Isolierglasfenster ersetzt.
Lag die Ausgangsmiete über 7 Euro je Quadratmeter, bleibt diese Erhöhung unter der Kappungsgrenze von 3 Euro je Quadratmeter und ist voll durchsetzbar. Lag die Miete darunter, greift die niedrigere Kappungsgrenze von 2 Euro je Quadratmeter: Die Erhöhung darf dann maximal 140 Euro monatlich betragen, nicht 200 Euro.
Heizungssanierung in vermieteter Doppelhaushälfte
Eine vermietete 90-Quadratmeter-Doppelhaushälfte erhält eine neue Wärmepumpe für 25.000 Euro. Die Vermieterin nimmt eine KfW-Förderung von 40 Prozent in Anspruch (10.000 Euro), sodass 15.000 Euro verbleiben.
- Nach dem pauschalen Abzug von 15 Prozent (2.250 Euro) bleiben 12.750 Euro Modernisierungskosten.
- 10 Prozent davon sind 1.275 Euro jährlich, rechnerisch 106,25 Euro monatlich.
- Bezogen auf die Wohnfläche wären das 1,18 Euro je Quadratmeter (deutlich mehr als die zulässigen 0,50 Euro bei Heizungstausch).
- Die tatsächliche Mieterhöhung darf deshalb nur 45 Euro monatlich betragen (90 m² × 0,50 Euro).
Dieses Beispiel zeigt: Gerade bei kleineren Wohneinheiten greift die Kappungsgrenze häufig schon deutlich vor der rechnerischen 10-Prozent-Umlage.
Umfassende energetische Sanierung im Mehrfamilienhaus
Ein Vermieter mit acht Wohneinheiten saniert Fassade, Dach und Fenster für insgesamt 480.000 Euro. Nach Abzug von rund 70.000 Euro Erhaltungsanteil und einer BAFA-Förderung von 60.000 Euro verbleiben 350.000 Euro umlagefähige Kosten, verteilt nach Wohnfläche auf die acht Einheiten.
Da die Maßnahme fachgerecht durchgeführt und lückenlos dokumentiert wurde, bleibt die errechnete Erhöhung in allen Wohnungen unterhalb der Kappungsgrenze von 3 Euro je Quadratmeter und lässt sich vollständig durchsetzen.
Modernisieren und Energiekosten einsparen: So lohnt sich die Sanierung für beide Seiten
Eine energetische Sanierung rechnet sich für Sie als Eigentümer oder Eigentümerin in der Regel dann, wenn die Modernisierungsumlage zusammen mit eingesparten Instandhaltungskosten und gestiegenem Immobilienwert die Investitionssumme innerhalb eines überschaubaren Zeitraums wieder hereinholt. Die Modernisierungsumlage ist dabei nur einer von mehreren Bausteinen der Rendite.
Für die Akzeptanz bei Ihren Mietparteien zählt aber vor allem ein Vergleich: Wie viel zahlt jemand durch die Umlage mehr, und wie viel spart er oder sie gleichzeitig an Heizkosten? Bei gut geplanten energetischen Maßnahmen liegt die Energieeinsparung in einer ähnlichen Größenordnung wie die Umlage selbst, sodass die Warmmiete letztlich kaum oder gar nicht steigt. Kommunizieren Sie diese Rechnung transparent, sinkt die Zahl der Widersprüche spürbar, und Sie vermeiden langwierige Auseinandersetzungen.
Und jetzt? Ihre Sparkasse unterstützt Sie beim Einstieg ins Vermieten.
Häufige Fragen zur Modernisierungsumlage
Mietrechtlich gilt dieselbe Berechnung. Zusätzlich benötigen Sie bei Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum aber einen wirksamen Beschluss der Eigentümergemeinschaft, bevor die Kosten überhaupt entstehen und umgelegt werden können.
Jede Mietpartei wird rechtlich einzeln betrachtet. Ein wirksamer Härteeinwand einzelner Mietender ändert nichts an der Mieterhöhung gegenüber den übrigen Haushalten im selben Gebäude.
Nein. Sie verteilen die Kosten nach Paragraf 559 Abs. 3 BGB „angemessen“, in der Praxis meist nach Wohnfläche. Unterschiedliche Wohnungsgrößen oder ein unterschiedlicher Maßnahmenumfang je Einheit können deshalb zu unterschiedlich hohen Erhöhungen führen.
