Die Straße liegt in einer ruhigen Wohngegend von 93346 Ihrlerstein, Niederbayern, Landkreis Kelheim, Bayern, geprägt durch eine harmonische Kombination aus Einfamilienhäusern und gepflegten Gärten.

Diese attraktive Sonnen-Lage zieht besonders Familien an, die Wert auf ein ruhiges und sicheres Umfeld legen. Mit einem durchschnittlichen Alter von 42 Jahren und einem hohen Anteil an Familien bietet das Viertel eine freundliche Nachbarschaft mit einer lebendigen Gemeinschaft.

Ein großer Pluspunkt ist die Nähe zu wichtigen Alltagseinrichtungen. Nur einen kurzen Spaziergang entfernt finden sich eine Bushaltestelle und der Kindergarten St. Theresia, ideal für Familien mit kleinen Kindern.

Krankenhaus Kelheim in ca. 10 Minuten mit dem PKW zu erreichen.

Schulkinder können die nahe gelegene Jakob-Ihrler-Schule besuchen, die ebenfalls bequem zu Fuß erreichbar ist. Für Freizeitaktivitäten bietet das nahegelegene Sportcenter diverse Möglichkeiten, während der Spielplatz in der Umgebung einen perfekten Ort für die Kleinen bietet. Gymnasium im nahen Kelheim.

Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist gut, mit mehreren Bushaltestellen in der Nähe, die eine bequeme Verbindung ins Zentrum und zum Krankenhaus Kelheim, namhaften Arbeitgebern in der Umgbung ermöglichen. Im Nu über Sinzing in Regensburg mit Universität etc. Rasch in Ingolstadt(AUDI über Essing/Riedenburg u. a.

Der Nürberger Flughafen ist etwa eine Stunde Fahrtzeit entfernt, zum Münchener Flughafen ca. 1.5 Stunden, die Autobahn A3 ist ebenfalls gut über Sinzing erreichbar, was die Gegend auch für Pendler attraktiv macht. In 93342 Saal gibt es einen Bahnhof mit Anbindung Regensburg und Ingolstadt(AUDI etc.).

Ihrlerstein selbst bietet charmante, lokal geprägte Einkaufsmöglichkeiten, neuer Supermarkt wird in naher Zukunft gebaut, und unterstützt ein komfortables Alltagsleben. Das Dorfleben wird durch die geringe Leerstandsrate und ein gutes Angebot an Wohnraum gestützt, was eine hohe Lebensqualität sicherstellt.

Das kernsanierte 2-Familienhaus ist unterteilt in 2 eigenständige, unabhängige Wohnungen, separate Strom-Wasser-Zähler etc. Die Teilungserklärungen sind beauftragt und werden bis zum Notar-Termin finalisiert.

Hier wohnt man gut und sicher, im niederbayerischen 93346 Ihrlerstein, ruckzuck in 93309 Kelheim, 93339 Riedenburg, 93155 Hemau und Regensburg. Top Infrastuktur. Ruhig Wohnen mit sonnigem Fernblick.

Interessant ist diese kernsanierte Wohnung auch für Kapitalanleger - Haus komplett kernsaniert - die Wohnung kann sofort selbst bezogen oder neu vermietet werden, jede Wohnung ist eine abgeschlossene, unabhängige Einheit, Teilungserklärungen vorhanden.

www.ihrlerstein.de
www.kelheim.de

Verlieben Sie sich in diese moderne 4-Zimmer-Wohnung, die Sie provisionsfrei erwerben.

Ihre 4-Zimmer-Wohnung ist im 1. Obergeschoss eines kernsanierten und top-gepflegtem 2-Familienhauses.

Bei der angebotenen Wohnung handelt es sich um eine moderne Wohnung im 1. Obergeschoss, die Sie über Ihr eigenes, modernes sowie helles (mit Fenster)Treppenhaus erreichen.

4-Zimmer-Wohnung, ca. 124 m², davon 3 Schlafzimmer(klassische Fenster mit teilweise zusätzlichen Dachfenstern), Badezimmer(Dusche, Badewanne, WC, WB, Platz und Anschluss für Waschmaschine und Wäsche-Trockner, Fenster), separate Küche(2 Fenster) mit EBK, Wohnzimmer mit Zugang überdachter Süd-West-Nord-Balkon-Terrasse(ca. 17 m²). Fernsicht. Zugang eigener Dachspeicher.

Kellergeschoss: Gesamt ca. 85 m² für beide Parteien:
Für Sie 3 Kellerräume(s. Grundriss: Speis, Abstellraum daneben, Geräteraum im Garten), HWR mit erhöhtem Platz für Waschmaschinen/Trockner und Wasser-Enthärtungsanlage, WC. Gebäude-Technik-Raum. Gemeinsam nutzbares EG-Treppenhaus und Kellergänge.

Ihr modernes Zuhause liegt in einer ruhigen, familienfreundlichen Nachbarschaft, die mit ihrer Nähe zu Kindergarten und Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und öffentlichen Verkehrsmitteln überzeugt.

Für Naturliebhaber bietet das Grundstück genügend Platz, um im Garten mit Rasen, Gewächshaus, Hochbeeten, Beeten sich mit den Kindern zu entfalten und zu spielen.

Eingezäuntes Grundstück und Garten(ca. 145 m²), pflegeleichter Garten mit Rasen und kleinen Obstbäumen, Gewächshaus, 3 Hochbeete, diversen Beeten, Kräuterbeet, Regenwasserspeicher, 1 Außenraum mit Platz für Gartengeräte und/oder Werkstatt.

Doppelgarage im Kaufpreis inklusive, elektrisches Tor, 2 Fenster, vorbereitet für Wallbox, Platz für 2 große PKW.

Dieses kernsanierte 2-Familienhaus mit Ihrer 1. Obergeschoss-Wohnung(Kniestock ca. 1,60 m) ist ideal für Immobilieninteressenten, die einen großen Wert auf Qualität, Sicherheit, neuste Gebäude-Energie-Technik, Wohnfläche, Nutzfläche, flexible Raumgestaltung und Platz für eine Familie mit 2 Kindern in einer ruhigen Wohngegend legen.

Die Erdgeschoss-Wohnung ist an ein ruhiges, älteres Ehepaar, ohne Hund, Nichtraucher, verkauft, somit ist Ruhe und intakte Hausgemeinschaft gesichert.

Hier erwartet Sie nicht nur eine moderne Wohnung in einem kernsanierten 2-Familienhaus, sondern ein Zuhause, das Ihnen den nötigen Raum für Wohnen oder Vermieten oder als Mehr-Generationenhaus zur Entfaltung bietet.

Ihre 4-Zimmer-Wohnung im 1. Obergeschoss eines kernsanierten 2-Familienhauses bietet Ihnen:

- von den Materialien hochwertig ausgestattete 4-Zimmer-Wohnung, 1. Obergeschoss
- Kniestock ca. 1,60 m
- Für den Käufer provisionsfrei
- Komplett kernsaniertes 2-Familien-Wohnhaus mit Doppegarage, Garten mit Gewächshaus, Nutz-Garten, Rasengarten
- Grundstück komplett eingefriedet
- Vollwärmeschutz Außenfassade gesamtes Haus
- neuwertiger Außen-Fassadenanstrich
- 1/2-PV-Anlage, ca. 9,9 KW/h, Wert gesamt ca. €15.000
- Luft-Wärmepumpe Remko HTS130, auf Gummisockel gelagert
- Fußbodenheizung in allen Räumen, außer in den Schlafzimmern
- Kamin für Holzofen vorhanden
- Böden: hochwertige Parkettboden(Wohn- und Schlafzimmer)
- Böden: hochwertige Fliesen in Küche, Badezimmer, Flur
- Küche mit Fenster und moderner Einbauküche, Constructa, Induktion, Herd, GS etc.
- Energiesparfenster mit 2-fach-Verglasung, Kunststoff, weiß
- Hochwertige Sicherheits-Hauseingangstüre
- LED-Beleuchtung, teilweise mit intergriertem Bewegungsmelder
- Gepflegter, pflegeleichter Garten(ca. 145 m²)
- Garten-Gewächshaus
- Garten-Hochbeete
- Gartenbeete mit gepflasterten Wegen
- Garten: gepflasterte Wege
- Regenwasser-Zisterne für Garten-Bewässerung
- Neuwertiger Zaun Metall/Kunststoff, meist blickdicht
- 1 Abstellraum mit Licht/Strom, direkter Zugang zum Garten(im Plan: Geräteraum)
- Dachspeicher, zu Ihrer alleinigen Nutzung
- Fernsicht, absolut ruhige und sonnige Wohnlage Sommer & Winter
- Modernes Badezimmer mit Hansgrohe Sanitäreinrichtungen
- Badezimmer mit Anschluss/Platz für Waschmaschine und Wäschetrockner
- 2 Lager-Räume im Kellergeschoss(im Plan: Speis und Abstellraum)
- Waschmaschinen-Keller mit rückenschonender Erhöhung Maschinen
- Isolierte Haus-Außenwände, Vollwärmeschutz, zur verbesserten Energieeffizienz
- Beton-Doppelgarage, Wert ca. €50.000, 2 Fenster, elektrisches Tor, für Elektro-Auto-Ladestation vorbereitet - vor der Garage können noch 2 PKW bequem parken
- kostenloses Parken beim Haus in der Straße
- verkehrsberuhigte 30-er-Straße
- Sackgasse, kein Durchgangsverkehr
- nach Süden ausgerichtetes Haus mit Fernblick
- Distanz zur intakten Nachbarschaft

Getätigte Renovierungen und Erweiterungen des Kernsanierten 2-Familienhauses:

2009: Vollwärmeschutz(Styropor 6 cm, Erneuerung Dachstuhl mit Isolierung, Kaltdach, ca. 20 cm Styropor plus Dampfsperre. Neuer Dachstuhl und neue Dachziegel. Anbau. Ausbau Obergeschoss, Elektroinstallation Obergeschoss
2015: Neue Küche EG: Siemens/AEG, Induktion, GS, BO etc. €14.000
2019: Erdgeschoss: komplett erneuert mit neuen Fenstern und Elektroinstallation - Komplette Renovierung Erdgeschoss inklusive Wandputz, Estrich, FBH, Badezimmer etc.
2021: Obergeschoss neue Fenster. Doppelgarage gebaut. Neubau Dach-Terrasse.
2021: Neue Küche OG ca. €7.500 Geräte Constructa plus Blaupunkt
2021: Garten komplett neu gestaltet mit Gartenmauer, neuem Zaun, Hochbeete etc.
2021: Garten-Pool und Aufstell-Whirlpool
2022: Elektroinstallation Keller-Geschosss und Außen erneuert
2022: Keller komplett renoviert
2022: Heizungsumbau auf Luft-Wärme-Pumpe
2022: Installation PV-Anlage mit ca. 9,9 KW/h(Strom für Wärmepumpe gesamtes Haus)
2022: Kleine Garage mit Hobby-Werkstatt renoviert
2022: Einbau neue Beton-Innentreppe
2022: Einbau Wasser-Enthärtungsanlage
2022: Neuer Fassadenanstrich(Acrylat gegen Grünbelag) und Holzdachüberhänge gestrichen
2022: Außen Eingangsbereich mit Polygon-Marmorplatten und Blumenbeete erneuert
2022: Dachfenster erneuert

Im Kaufpreis der für Sie provisionsfreien Wohnung sind die EBK(2021, Wert ca. €7.500), die Badezimmer-Möbel, die 1/2-PV-Anlage(2022, Wert ca. €15.000), das Gartengewächshaus, die Hochbeete im Garten sowie die Doppel-Garage(2021, Wert ca. €50.000) mit elektrischem Tor im Kaufpreis enthalten.

Top-Lage-Zustand-Ausstattung - Kein Renovierungsstau - Sofort Einziehen oder neu vermieten.

...vermutliche Beste 4-Zimmer-Wohnung weit und breit...

Bei Interesse geben Sie bitte immer Ihre vollständigen Kontaktdaten(Vor- und Familien-Name, Anschrift, Telefon-Nummer-n) an und vereinbaren Sie bitte einen unverbindlichen Termin.

Die Objektbeschreibung beruht ganz oder zum Teil auf Angaben des Eigentümers. Für die Richtigkeit oder Vollständigkeit übernehmen wir keine Gewähr. Maßangaben sind Zirka(ca.)-Werte ohne Gewähr gemäß Angaben des Verkäufers.

Das kernsanierte 2-Familienhaus ist unterteilt in 2 eigenständige, unabhängige Wohnungen, separate Strom-Wasser-Zähler etc.

Die Teilungserklärungen für beide Wohnungen sind vorhanden.

Auf unser Homepage www.falcimmo.de unter der Rubrik Immobiliensuche halten wir für Sie zum einen den Online-Suchauftrag bereit, zudem finden Sie viele andere nützliche Informationen für Kaufinteressenten sowie Eigentümer, Mieter und Kapitalanleger.

Sie benötigen rasch eine zeitgemäße Finanzierung? Gerne helfen Ihnen unsere Finanzexperten, sprechen Sie uns gerne an. www.falcfinance.de

Sie sind Kapitalanleger und wollen vermieten? Gerne übernehmen wir die Professionelle Vermietung für Sie.

Sie wollen das ganze kernsanierte 2-Familien-Haus mit beiden Wohnungen kaufen? Hier können Sie sich den 360°-Rundgang für das ganze Haus mit den einzelnen Wohnungen ansehen:

https://app.immoviewer.com/portal/tour/3100817?accessKey=67d6 - hier können Sie sich Haus und Wohnung ansehen

Ich freue mich auf Sie. Ihr FALC Immobilien Matthias Heimel Kelheim und Team.