Darlehenszinsen – der Preis für Ihre Baufinanzierung

Wie Sie die Kosten für Ihre Finanzierung richtig berechnen

Alles hat seinen Preis. So berechnen Sie, was Ihr Immobiliendarlehen kostet – und wählen die richtige Strategie bei der Zinsbindung.

Für Ihr Immobiliendarlehen zahlen Sie Zinsen. Doch welche Kosten kommen damit auf Sie zu? Und wie lange sollte Ihre Zinsbindung sein?

Sollzins

Ausschlaggebend sind der Sollzins und der Effektivzins. Der Sollzins gibt an, wie viel Sie pro Jahr für Ihren Kredit zahlen. Er ist abhängig von der Höhe der Restschuld für Ihre Immobilie. Durch Tilgung reduziert sich die Restschuld. Je stärker Sie Ihre Restschuld tilgen, desto weniger Geld zahlen Sie für die Darlehenszinsen.

Beispiel: Die Restschuld beträgt 300.000 Euro. Der Sollzins liegt bei 3,5 Prozent.

Das bedeutet, dass Sie im Jahr 10.500 Euro Zinsen zahlen.

Allerdings berücksichtigt der Sollzins nicht, dass Sie in der Regel monatlich statt jährlich tilgen. Außerdem sind die Nebenkosten nicht im Sollzins enthalten.

Effektivzins

Der Effektivzins umfasst den Sollzins plus zusätzlich die Nebenkosten, wie zum Beispiel Bearbeitungsgebühren. Alle Kosten und Gebühren während der Laufzeit sind mit in den Zinssatz eingerechnet. Er liegt in der Regel somit etwas höher als der Sollzins. Vergleichen Sie verschiedene Kreditangebote daher am besten anhand des Effektivzinses.

Bei Bausparverträgen und Wohn-Riester-Darlehen können bereits in der Ansparphase Kosten anfallen. Im Gesamteffektivzins sind sie berücksichtigt.

Zinsbindung – die richtige Strategie

Grundsätzlich gilt: Je länger Ihre Zinsbindung, desto höher sind die Darlehenszinsen. Dafür wissen Sie über einen längeren Zeitraum, welche monatliche Rate auf Sie zukommt. Mit kurzer Zinsbindung erhalten Sie hingegen besonders günstige Konditionen über die kürzere Laufzeit. Danach müssen Sie sich um eine Anschlussfinanzierung kümmern.

In Niedrigzinsphasen sind die Zinsen insgesamt auf niedrigem Niveau. Bei hohen Krediten, die Sie langfristig abbezahlen, kann sich dann eine möglichst lange Zinsbindung lohnen. Bei Immobilienkrediten ist in der Regel eine Zinsbindung von 15 bis 25 Jahren möglich.

Wenn Sie den Kredit hingegen schnell tilgen können, empfiehlt sich eine kurze Zinsbindung. Zum Beispiel über fünf Jahre. So profitieren Sie von besonders niedrigen Darlehenszinsen. Welche Strategie für Sie bei der Zinsbindung optimal ist, hängt also von Ihrer persönlichen Situation ab.

Zinsbindungssplitting

Eine weitere Zinsstrategie ist das Zinsbindungssplitting. In einigen Fällen können Sie das Darlehen splitten, also aufteilen. Den größeren Teil des Darlehens sichern Sie mit einer möglichst langen Zinsbindung ab. So wissen Sie, welcher Zinssatz langfristig auf Sie zukommt. Für den kleineren Teil profitieren Sie durch die kurze Zinsbindung von besonders guten Konditionen. Sie sollten ihn allerdings am Ende der Zinsbindung möglichst ablösen  können.

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Hätten Sie's gewusst?

Die Zinsen für die Baufinanzierung waren in Deutschland noch nie so niedrig wie in der aktuellen Niedrigzinsphase.