Restnutzungsdauer von Immobilien 2025: Gutachten und steuerliche Abschreibung
Die geplante Gesetzesänderung zur Begrenzung der Restnutzungsdauer von Immobilien wurde Ende 2024 doch nicht umgesetzt. Viel Unsicherheit bleibt: Welche Regeln gelten jetzt für Eigentümerinnen und Eigentümer, die ihre Immobilie vermieten oder gewerblich nutzen? Wir erklären, wie Gutachten und steuerliche Abschreibung 2025 funktionieren.
Die im Jahressteuergesetz 2024 (JStG 2024) vorgeschlagenen Änderungen zur Restnutzungsdauer kamen nicht in Kraft – die bisherigen Regeln bleiben bestehen.
Mit einem qualifizierten Gutachten lässt sich die Restnutzungsdauer von Immobilien verkürzen. Das erhöht jährliche Abschreibungsbeträge.
Auch 2025 ist keine Vor-Ort-Besichtigung zwingend erforderlich.
Restnutzungsdauer: Das steckt dahinter
Die Restnutzungsdauer beschreibt, wie lange ein Gebäude voraussichtlich noch wirtschaftlich nutzbar ist. Sie spielt vor allem bei der Steuer eine Rolle – denn sie bestimmt, über welchen Zeitraum Sie die Immobilie steuerlich absetzen dürfen. Je kürzer dieser Zeitraum ist, desto höher fällt der jährliche Abschreibungsbetrag aus – und desto stärker sinkt Ihre Steuerlast.
Was bei der Nutzungsdauer grundsätzlich gilt
Wenn Sie eine Immobilie vermieten oder gewerblich nutzen, dürfen Sie einen Teil der Anschaffungskosten steuerlich geltend machen. Das passiert über die sogenannte Abschreibung – im Steuerrecht auch „AfA“ genannt, kurz für Absetzung für Abnutzung. Dabei geht das Finanzamt davon aus, dass Gebäude im Lauf der Zeit an Wert verlieren.
Im Standardfall gilt: Wohngebäude dürfen mit 2 Prozent pro Jahr abgeschrieben werden; das ergibt eine Lebensdauer von 50 Jahren. 3 Prozent Abschreibung (und dementsprechend 33 Jahre und 4 Monate Lebensdauer) gelten für Gebäude mit einer Fertigstellung ab dem Jahr 2023. Bei bestimmten gewerblichen Immobilien oder Altbauten können auch andere Abschreibungssätze greifen. Die Abschreibung beginnt dabei nicht mit dem Bau oder der Sanierung, sondern mit dem Kauf. Wenn Sie also ein älteres Haus kaufen, startet für Sie eine neue Abschreibungszeit – unabhängig vom Alter des Gebäudes.
Doch was, wenn das Gebäude schon stark abgenutzt ist? Oder wenn absehbar ist, dass es keine weiteren 50 Jahre sinnvoll nutzbar bleibt? In solchen Fällen können Sie die Restnutzungsdauer ermitteln lassen. Der Vorteil: Liegt die Restnutzungsdauer deutlich unter 50 Jahren, steigt Ihr jährlicher Abschreibungsbetrag – und Sie senken Ihre Steuerlast. Die Grundlage dafür bildet ein Gutachten, das die verkürzte Nutzungsdauer belegt. Diese Möglichkeit gibt es seit Jahrzehnten, doch genau sie stand Ende 2024 zur Diskussion.
Was 2025 bei der Abschreibung eigentlich anders werden sollte
Im Rahmen des Jahressteuergesetzes 2024 wollte der Gesetzgeber die Möglichkeit zur individuellen Abschreibung einschränken. Genauer gesagt: Abschreibungen sollten künftig nur noch erhöht werden dürfen, wenn die Restnutzungsdauer unter 10 Jahren liegt, also bei weniger als 20 Prozent der üblichen 50-jährigen Nutzungsdauer einer Immobilie.
Das hätte bedeutet:
- Viele Immobilienbesitzerinnen und Immobilienbesitzer hätten keinen steuerlichen Vorteil mehr durch ein Gutachten gehabt, obwohl ihre Gebäude deutlich älter oder technisch abgenutzt sind.
- Nur noch stark sanierungsbedürftige Immobilien hätten von der Regelung profitiert.
- Alle anderen hätten auf den pauschalen Satz zurückgreifen müssen, auch wenn die Immobilie real deutlich kürzer nutzbar wäre.
Zusätzlich war geplant, dass ein Gutachten zur Restnutzungsdauer nur noch dann anerkannt wird, wenn:
- zwingend eine Vor-Ort-Besichtigung durchgeführt wurde und
- die Gutachterin oder der Gutachter öffentlich bestellt und vereidigt ist oder
- die Stelle nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert ist, also die Anforderungen an Zertifizierungsstellen erfüllt.
Diese Vorschläge hätten die steuerliche Gestaltung erschwert und gleichzeitig die Kosten für Gutachten erhöht.
Keine Gesetzesänderung – was 2025 gilt
Der Bundesrat hat dem Jahressteuergesetz 2024 insgesamt zwar zugestimmt – die vorgeschlagenen Änderungen zur Restnutzungsdauer wurden aber nicht übernommen.
Das heißt:
- Ein Restnutzungsdauer-Gutachten kann weiterhin ab dem ersten Jahr nach dem Kauf eingereicht werden.
- Die Restnutzungsdauer muss nicht unter 10 Jahren liegen, um anerkannt zu werden.
- Es bleibt möglich, durch ein fundiertes Gutachten die Abschreibungsdauer zu verkürzen und damit den steuerlichen Vorteil zu erhöhen.
- Eine Vor-Ort-Besichtigung kann sinnvoll sein, ist aber nicht verpflichtend.
Damit bleibt die Rechtslage auch 2025 stabil, und Eigentümerinnen und Eigentümer haben weiterhin die Möglichkeit, durch ein professionelles Gutachten ihre Steuerlast zu senken.
Gutachten zur Restnutzungsdauer
Wenn Sie Ihre Immobilie steuerlich optimal abschreiben möchten, müssen Sie die Restnutzungsdauer fachlich belegen. Dafür braucht es Sachverständige, die die tatsächliche wirtschaftliche Nutzbarkeit Ihres Gebäudes dokumentieren. Je besser die Immobilie erhalten ist, desto länger fällt die Restnutzungsdauer aus – bei sichtbarem Verschleiß oder Modernisierungsstau kann sie dagegen stark sinken.
Wer darf ein Gutachten erstellen?
Ein Gutachten zur Restnutzungsdauer sollte von einer qualifizierten Fachperson kommen – etwa einer öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder einem Gutachterbüro mit Immobilienbewertung nach DIN EN ISO/IEC 17024. Das erhöht die Chance auf Anerkennung durch das Finanzamt.
Wie ist der Ablauf?
- Sie beauftragen ein qualifiziertes Sachverständigenbüro – online oder telefonisch.
- Sie reichen erste Informationen ein, etwa Baujahr, Lage, Nutzung, Flächen, Fotos und Pläne.
- Die Gutachterinnen oder Gutachter berücksichtigen die Angaben und bewerten Zustand, Bauweise, Modernisierungen und technische Ausstattung.
- Optional erfolgt eine Vor-Ort-Besichtigung, zum Beispiel bei älteren oder komplexeren Objekten. Das ist zwar nicht verpflichtend, verbessert aber die Aussagekraft des Gutachtens.
- Am Ende erhalten Sie ein nachvollziehbares Dokument mit der festgestellten Restnutzungsdauer (in Jahren), einer Begründung für diese Einschätzung und allen Prüfmerkmalen – und reichen es mit Ihrer Steuererklärung ein.
Kosten: Wann sich ein Restnutzungsdauer-Gutachten lohnt
Ein qualifiziertes Gutachten verursacht zunächst Kosten – je nach Objektgröße und Anbieter meist zwischen 1.200 und 2.500 Euro. Entscheidend ist, ob sich der steuerliche Vorteil im Verhältnis zum Gutachtenpreis rechnet. Besonders bei älteren oder sanierungsbedürftigen Immobilien kann sich das lohnen.
Diese Fälle sprechen für ein Gutachten:
- Beispiel 1:
Das Gebäude ist deutlich älter als 20 Jahre. Je mehr Zeit seit dem Bau vergangen ist, desto kürzer fällt die Restnutzungsdauer meist aus.
- Beispiel 2:
Die Immobilie wurde günstig gekauft. Dann spielt die Abschreibung eine größere Rolle bei der Rendite.
- Beispiel 3:
Sie vermieten langfristig. Höhere jährliche Abschreibungsbeträge zahlen sich mit jedem Steuerjahr stärker aus.
- Beispiel 4:
Es besteht kein Sanierungsbedarf. Ohne große Modernisierungen ist eine kürzere Nutzungsdauer oft plausibel – und steuerlich nutzbar.
- Beispiel 5:
Sie planen Investitionen. Ein höherer Abschreibungssatz kann Liquidität schaffen, um Sanierungen mitzufinanzieren.
Ohne Sachverständigenurteil bleiben Sie beim pauschalen Abschreibungssatz – unabhängig vom tatsächlichen Zustand des Gebäudes. Mit einem Gutachten dagegen können Sie die Restnutzungsdauer auf 30 oder 25 Jahre festsetzen lassen, manchmal sogar weniger. Das erhöht die jährliche Abschreibung deutlich.
Welche Rolle eine Kernsanierung für die Steuer spielt
Eine umfassende Sanierung kann den Wert einer Immobilie steigern. Typische Maßnahmen mit großem Einfluss sind:
- Erneuerung von Dach, Fassade und Fenstern
- Neue Heizungsanlage
- Modernisierung von Elektrik und Sanitär
- Dämmung der Gebäudehülle
- energetische Komplettsanierungen
All diese Eingriffe verbessern den baulichen Zustand. Wenn Sie ein Gutachten beauftragen und Ihr Gebäude bereits vollständig modernisiert wurde, bedeutet das: Sachverständige stellen häufig eine lange Restnutzungsdauer fest. Die Immobilie lässt sich wirtschaftlich länger nutzen – oft deutlich über 40 Jahre. Das liegt daran, dass eine Kernsanierung aus Sicht der Wertermittlung ein neues „fiktives Baujahr“ erzeugt. Die Immobilie gilt dann rechnerisch als fast neu und darf über einen längeren Zeitraum abgeschrieben werden. Das reduziert den jährlichen Abschreibungsbetrag.
Was bedeutet das für Ihre steuerliche Strategie?
- Wenn Sie eine ältere Immobilie steuerlich optimieren möchten, kann es sinnvoll sein, das Gutachten zur Restnutzungsdauer vor einer Sanierung einzureichen. So nutzen Sie zunächst den Vorteil höherer Abschreibungen. Nach einer Sanierung gilt das Gebäude dann ohnehin als verbessert – unabhängig vom Gutachten.
- Wer hingegen bereits umfangreich modernisiert hat, kann zwar mit einer längeren Lebensdauer rechnen – spart durch die AfA aber steuerlich weniger pro Jahr. In solchen Fällen hilft ein Gutachten vor allem, um Transparenz gegenüber dem Finanzamt zu schaffen
Hinweis: Die Informationen in diesem Artikel dienen Ihrer grundsätzlichen Orientierung und können keine steuerliche Einzelfallberatung leisten. Bitte lassen Sie Ihre individuellen Möglichkeiten von einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater prüfen.
Restnutzungsdauer von Immobilien strategisch nutzen
Die ursprünglich geplante gesetzliche Einschränkung zur Restnutzungsdauer ist vorerst vom Tisch. Damit bleibt Ihnen als Immobilieneigentümer oder -eigentümerin auch 2025 die Möglichkeit, steuerlich von einem fundierten Immobiliengutachten zu profitieren. Denn, wer seine Immobilie langfristig vermietet oder strategisch modernisieren möchte, kann durch eine verkürzte Abschreibungsdauer spürbare finanzielle Vorteile erzielen. Wichtig ist: Prüfen Sie zunächst, ob sich ein Gutachten in Ihrem Fall lohnt.
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Die wichtigsten Fragen zur Restnutzungsdauer von Immobilien
Die Restnutzungsdauer hängt vom baulichen Zustand, dem Alter und dem Modernisierungsstand eines Gebäudes ab. Auch die Bauweise, die verwendeten Materialien und energetische Maßnahmen spielen eine Rolle. Je besser der Zustand, desto länger fällt die Restnutzungsdauer aus.
Die Restnutzungsdauer bestimmt, über welchen Zeitraum Sie die Anschaffungskosten steuerlich absetzen können. Je kürzer dieser Zeitraum ist, desto höher der jährliche Abschreibungsbetrag. Das kann Ihre Steuerlast deutlich senken, vor allem bei vermieteten oder gewerblich genutzten Immobilien.
Das Baujahr fließt indirekt in die Berechnung der Grundsteuer ein, da es den Gebäudewert beeinflusst. Ältere Gebäude haben oft eine geringere Gesamtnutzungsdauer. Wenn ein Gutachten eine kürzere Restnutzungsdauer nachweist, wirkt sich das auch auf den steuerlichen Gebäudewert aus – und somit auf die Höhe der Grundsteuer.
Ein Gutachten zur Restnutzungsdauer lohnt sich besonders bei älteren oder technisch abgenutzten Immobilien. Auch wenn Sie eine Immobilie günstig gekauft oder bisher wenig saniert haben, kann sich die kürzere Abschreibungsdauer steuerlich auszahlen. Entscheidend ist das Verhältnis zwischen Gutachtenkosten und Steuerersparnis.
Ein Haus gilt als nicht mehr bewohnbar, wenn es baulich oder gesundheitlich nicht mehr den Mindestanforderungen entspricht – etwa bei Schimmel, fehlender Heizung, Einsturzgefahr oder nicht nutzbaren Sanitäranlagen. Auch eine wirtschaftliche Unnutzbarkeit kann vorliegen, wenn eine Vermietung nicht mehr möglich ist.
Ein Haus gilt als alt, wenn es technisch und energetisch nicht mehr dem heutigen Standard entspricht. Oft spricht man bei Gebäuden ab etwa 30 Jahren von einem „Altbau“. Entscheidend ist aber weniger das Alter in Jahren, sondern der tatsächliche Zustand – etwa bei Heizung, Dach oder Dämmung.
Sie können die Restnutzungsdauer verlängern, indem Sie das Gebäude umfassend modernisieren. Dazu zählen neue Fenster, eine neue Heizungsanlage, bessere Dämmung oder eine Komplettsanierung. Solche Maßnahmen verbessern den baulichen Zustand und erhöhen die wirtschaftliche Nutzbarkeit deutlich.
Ein Gutachten zur Restnutzungsdauer kostet je nach Anbieter und Objektgröße zwischen 1.200 und 2.500 Euro. Für sehr große oder komplexe Immobilien kann der Preis auch höher liegen. Zusatzkosten entstehen, wenn eine Vor-Ort-Besichtigung vereinbart wird oder eine Expressbearbeitung gewünscht ist.
Ein qualifiziertes Gutachten bewertet unter anderem den baulichen Zustand, das Alter, die Nutzung und den Modernisierungsgrad der Immobilie. Die Gutachterin oder der Gutachter prüft alle relevanten Bauteile und erstellt daraus eine fundierte Einschätzung zur noch verbleibenden Nutzungsdauer – meist in ganzen Jahren.
Eine Kernsanierung verlängert die Restnutzungsdauer. Oft gilt das Gebäude nach einer umfassenden Sanierung als neuwertig. Das führt dazu, dass die Abschreibung über einen längeren Zeitraum läuft – und der jährliche steuerliche Vorteil dadurch entsprechend sinkt.
