Hauskauf als Paar: Bruchteilseigentum, Partnerschaftsvertrag und Grundbuch

Zwei Namen unter dem Kaufvertrag, ein gemeinsames Zuhause: Herzlichen Glückwunsch zum Immobilienkauf! Doch ein Haus oder eine Wohnung ist keine Liebeserklärung, sondern ein finanzielles und rechtliches Bündnis. Wer verheiratet ist, profitiert von einem gesetzlichen Schutznetz aus Zugewinnausgleich und Erbrecht. Unverheiratete Paare müssen sich dieses Netz selbst knüpfen, mit klaren Regeln zu Grundbuch, Kredit und Vorsorge.

Welche Wege gibt es für Paare, eine Immobilie gemeinsam zu kaufen?

Paare kaufen eine Immobilie entweder als Alleineigentum einer Person, als sogenannte Bruchteilsgemeinschaft mit beiden Namen im Grundbuch oder über eine gemeinsame Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Welche Variante zu Ihnen passt, hängt von Ihrer Finanzierung, Ihrer Lebensplanung und davon ab, wie viel Absicherung Sie sich vertraglich selbst schaffen wollen.

Worin sich der Immobilienkauf für Verheiratete und Unverheiratete unterscheidet

Rein rechtlich betrachtet kaufen verheiratete und unverheiratete Paare auf dieselbe Art und Weise:

• Ein Notar oder eine Notarin beurkundet den Kaufvertrag,
• das Grundbuchamt trägt die Eigentümerinnen und Eigentümer ein,
• die Bank oder Sparkasse finanziert.

Der entscheidende Unterschied zeigt sich erst im Ernstfall:

1. Bei einer Scheidung greift für Ehepaare der gesetzliche Zugewinnausgleich (im Güterstand der Zugewinngemeinschaft), der Vermögenszuwächse während der Ehe fair verteilt.
2. Bei einer Trennung ohne Trauschein gibt es diesen Ausgleichsmechanismus nicht. Was im Grundbuch steht, gilt – ohne automatischen Rückgriff auf gemeinsam investierte Zeit, Arbeit oder Zahlungen, die nicht dokumentiert wurden. Zwar ermöglicht die Rechtsprechung im Einzelfall Ausgleichsansprüche bei extremen Fehlgewichten, in der Praxis scheitern diese ohne schriftliche Verträge fast immer an der Beweislast.

Diese Unterschiede erklären, warum unverheiratete Paare beim Immobilienkauf mehr Eigeninitiative benötigen. Was für Eheleute automatisch gilt, müssen Sie als unverheiratetes Paar selbst vertraglich regeln (im Grundbuch, im Kreditvertrag, im Partnerschaftsvertrag und im Testament).

Tipp: Einen vertiefenden Überblick zu den finanziellen Aspekten des Zusammenlebens finden Sie in unserer Themenrubrik Ehe und Partnerschaft.

Grundbucheintrag für Paare: Alleineigentum, Bruchteilseigentum, GbR

Für den Grundbucheintrag haben Sie als Paar 3 Optionen:

1. Nur eine Person wird Alleineigentümerin oder Alleineigentümer,
2. beide Personen werden als Bruchteilsgemeinschaft mit individuellen Quoten eingetragen,
3. oder eine GbR erwirbt die Immobilie als eigenständige Rechtsform.

Für die meisten Paare, die gemeinsam eine Wohnung oder ein Haus zum Selbstbewohnen kaufen, ist die klassische Bruchteilsgemeinschaft zu empfehlen. Eine GbR lohnt sich eher, wenn Sie zusätzliche interne Regeln brauchen, die über die reine Eigentumsquote hinausgehen, oder wenn mehr als zwei Personen gemeinsam kaufen.

Besonderheit bei vermieteten Immobilien:

Kaufen Sie die Immobilie nicht zur Eigennutzung, sondern als gemeinsame Kapitalanlage zur Vermietung, begründen Sie rechtlich (auch ohne schriftlichen Vertrag) automatisch eine GbR. Das Finanzamt behandelt Sie steuerlich als Vermietungsgemeinschaft, und alle mietrechtlichen Entscheidungen können nur noch einstimmig getroffen werden. Da seit der Rechtsreform des Gesetzes zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG) im Januar 2024 die schnelle Reißleine einer Teilungsversteigerung bei GbR-Immobilien für Neufälle gesetzlich blockiert ist, droht im Trennungsfall eine langwierige Blockade. Für vermietete Immobilien ist ein schriftlicher GbR-Vertrag daher keine Option, sondern eine absolute Pflicht, um Ausstiegs- und Verkaufsklauseln vorab rechtssicher zu regeln

Was ist Bruchteilseigentum bei einer Immobilie genau?

Bruchteilseigentum bedeutet, dass mehrere Personen gemeinsam Eigentümerinnen oder Eigentümer derselben Immobilie sind, jede und jeder mit einem klar bezifferten ideellen Anteil. Beide Namen stehen im Grundbuch eingetragen, zusammen mit der jeweiligen Quote. Über die Immobilie als Ganzes entscheiden Sie nur gemeinsam, über den eigenen Anteil können Sie grundsätzlich frei verfügen, ihn also verkaufen oder vererben.

Die Höhe der Anteile bestimmen Sie frei (zum Beispiel 50 Prozent, 60 Prozent oder 70 Prozent). Eine Faustregel hilft bei der Wahl der Quote: Ihr Anteil im Grundbuch sollte Ihrem Anteil an der Finanzierung entsprechen. Bringen Sie 60.000 Euro Eigenkapital ein und Ihr Partner 40.000 Euro, tragen Sie sich am besten mit 60 zu 40 Prozent ein statt hälftig. So vermeiden Sie, dass das Finanzamt die Differenz als Schenkung wertet.

Bringt eine Person beispielsweise 80 Prozent des Kaufpreises auf, steht aber nur zu 50 Prozent im Grundbuch, hat sie der anderen Person faktisch einen Vermögenswert geschenkt. Prüfen Sie deshalb vor der Beurkundung gemeinsam mit dem Notariat, ob Ihre Quoten zur tatsächlichen Finanzierung passen, oder dokumentieren Sie Ausgleichszahlungen und Darlehen zwischen Ihnen beiden schriftlich.

Kreditzahlung berücksichtigen: Wenn Sie ungleiches Eigenkapital einbringen, den Kredit aber zu gleichen Teilen abbezahlen, müssen Sie den finanziellen Gesamtaufwand (Eigenkapital + Kreditanteil) berechnen, um die faire Grundbuchquote zu ermitteln. Bei Gesamtkosten von 400.000 Euro und einer hälftigen Kreditaufteilung kann die Quote so statt 50:50 beispielsweise bei 55:45 liegen.

Abgrenzung Bruchteilseigentum vs. Gesamthandseigentum

Bruchteilseigentum und Gesamthandseigentum (wie es etwa bei einer Erbengemeinschaft oder in der Zugewinngemeinschaft von Ehegatten vorkommt) werden häufig verwechselt, funktionieren aber grundlegend anders:

• Bei Bruchteilseigentum besitzt jede Person einen konkret bezifferten, eigenständig übertragbaren Anteil an der Immobilie.
• Bei Gesamthandseigentum gehört die Immobilie der Gemeinschaft als Ganzes. Kein Mitglied kann über einen eigenen Anteil frei verfügen, alle entscheiden nur gemeinsam.

Für Paare beim Immobilienkauf ist praktisch immer das Bruchteilseigentum relevant, Gesamthandseigentum entsteht eher im Erbfall oder in der Ehe selbst.

Wichtig für die Praxis: Seit dem 1. Januar 2024 (MoPeG) muss eine GbR, die eine Immobilie kaufen will, vorher als eingetragene GbR (eGbR) im Gesellschaftsregister beim zuständigen Amtsgericht eingetragen sein. Erst danach ermöglicht das Grundbuchamt die Eintragung als Eigentümerin. Diese Registrierung erzeugt zusätzliche Kosten und Zeit vor dem Notartermin und sollte frühzeitig eingeplant werden. Interne Streitigkeiten lassen sich nur über den Gesellschaftsvertrag klären.

Entscheidungshilfe:

• Kaufen Sie zu zweit und bringen beide Eigenkapital unterschiedlicher Höhe ein? → Bruchteilsgemeinschaft mit passender Quote
• Kaufen Sie zu zweit mit vergleichbarem Eigenkapital und wollen eine einfache Struktur? → Bruchteilsgemeinschaft 50/50
• Nur eine Person bringt das Eigenkapital ein und die andere möchte finanziell nicht gebunden sein? → Alleineigentum, dafür sollte die Finanzierung entsprechend allein laufen.

Wer haftet beim gemeinsamen Immobilienkredit?

Unterschreiben Sie und Ihre Partnerin oder Ihr Partner gemeinsam den Darlehensvertrag, haften Sie beide als Gesamtschuldner nach Paragraf 421 BGB für die komplette Kreditsumme (Achtung: nicht nur für die Hälfte!). Die finanzierende Bank oder Sparkasse kann sich aussuchen, von wem sie die Rate einfordert. Diese Haftung bleibt auch nach einer Trennung oder Scheidung in vollem Umfang bestehen, bis der Kredit abbezahlt ist oder eine Vertragspartei offiziell aus dem Darlehen entlassen wird.

Die gesamtschuldnerische Haftung überrascht viele Paare, weil sie im Alltag kaum spürbar ist. Erst wenn eine Partnerin oder ein Partner nicht mehr zahlen kann oder will, zeigt sich die volle Tragweite. Zahlt eine Seite nach einer Trennung ihren Anteil nicht mehr, verlangt die Bank trotzdem die komplette Rate von der anderen Seite. Ein interner Ausgleichsanspruch zwischen den Personen besteht zwar, muss aber gegebenenfalls zivilrechtlich eingeklagt werden.

Paare mit Kindern: Diese zusätzlichen Punkte sollten Sie klären

Haben Sie gemeinsame Kinder, kommen zum Immobilienkauf zusätzliche Absicherungsfragen hinzu, die über Grundbuch und Kredit hinausgehen:

• Bei unverheirateten Paaren hat automatisch nur die Mutter das alleinige Sorgerecht. Für ein gemeinsames Sorgerecht braucht es eine gemeinsame Sorgeerklärung beim Jugendamt oder eine notarielle Erklärung. Ohne diesen Schritt kann der Vater etwa bei einer Krankheit der Mutter nicht automatisch für das Kind entscheiden, auch wenn er Miteigentümer der gemeinsam bewohnten Immobilie ist.
• Legen Sie schriftlich fest, wer die Vormundschaft für Ihre Kinder übernehmen soll, falls beide Elternteile versterben (Sorgerechtsverfügung). Unverheiratete Paare können anders als Eheleute keine gemeinsame Verfügung aufsetzen. Jede Person muss ihre eigene Sorgerechtsverfügung erstellen, die inhaltlich zur anderen passt.
• Regeln Sie außerdem die Vermögensordnung. Ohne Testament erben bei unverheirateten Paaren im Todesfall eines Elternteils die gemeinsamen Kinder. Das kann dazu führen, dass die verbliebene Partnerin oder der verbliebene Partner in der gemeinsamen Immobilie wohnen bleibt, aber Miteigentümerin oder Miteigentümer neben den eigenen minderjährigen Kindern wird (mit allen Einschränkungen bei Verkauf oder Belastung der Immobilie). Hier wird dann regelmäßig die Zustimmung des Familiengerichts nötig. Ein Testament, das ein Nießbrauch- oder Wohnrecht zugunsten der Partnerin oder des Partners vorsieht, schafft hier praktikablere Verhältnisse.
• Bei Patchworkfamilien: Erwachsene Kinder aus Vorbeziehungen sind erbrechtlich relevant: Stirbt ein Partner ohne Testament, erben sie als gesetzliche Erben ersten Ranges – und werden damit Miteigentümer der gemeinsam bewohnten Immobilie. Der überlebende Partner hat kein automatisches Wohnrecht und kann im schlimmsten Fall zur Teilungsversteigerung gezwungen werden. Auch hier schafft ein Testament mit Wohnrecht oder Nießbrauch zugunsten des Partners klare Verhältnisse.