Dieses Anlageobjekt befindet sich am Rande des beliebten Aachener Südviertels. Die umliegende Bebauung ist geprägt durch einen Mix von alten Villen aus den Anfängen des 20. Jahrhunderts bishin zu modernen Mehrfamilienhäusern. Dieser Standort zählt zu den gehobenen und gefragten Wohnbereichen der Stadt.

Die unmittelbare Nähe der Immobilie zu Hangeweiher, Kaiser-Friedrich-Allee und zum Aachener Wald ist ein weiteres Highlight, ebenso die gute Erreichbarkeit der Aachener Innenstadt. Eine Bushaltestelle befindet sich in unmittelbarer Nähe, der Bahnhof Schanz ist selbst fußläufig in ca. 10 Minuten zu erreichen. Geschäfte des täglichen Bedarfs, Ärzte, Kindergarten und Schulen (Grundschulen, Gymnasium und Waldorfschule) sind bestens für Jung und Alt zu erreichen. Der nächste Supermarkt liegt lediglich ca. 200 Meter entfernt.

Die Wohnlage bietet zudem eine optimale Anbindung an das Luisenhospital, das Franziskuskrankenhaus, und an viele Institute der Aachener Fachhochschule. Die RWTH, das Klinikum und der Campus Melaten sind nur wenige Fahrminuten entfernt.

Diese außergewöhnliche Immobilie wurde um das Jahr 1900 auf einem großzügigen Grundstück von etwa 975 m² errichtet und 1970 um einen praktischen Gewerbeanbau erweitert. Sie vereint historischen Charme mit vielseitiger Nutzung und bietet insgesamt rund 640 m² Wohn- und Nutzfläche.

Im Untergeschoss befindet sich eine derzeit nicht vermietete Gewerbeeinheit mit einem großen Ausstellungsraum und angeschlossener Lagerfläche. Die gesamte Nutzfläche beläuft sich hier auf etwa 253 m². Diese Fläche steht Ihnen zur freien Verfügung – ideal zur Eigennutzung oder als gewerbliche Vermietungsmöglichkeit.

Das Erdgeschoss beherbergt eine ca. 127 m² große Wohnung, die mit einem großzügigen, lichtdurchfluteten Wohn- und Essbereich, einer Küche mit direktem Zugang zur 2013 erneuerten Terrasse sowie drei geräumigen Schlafzimmern überzeugt. Ein modernes Badezimmer mit bodennaher Dusche und Badewanne (erneuert 2010) sowie ein WC ergänzen die gelungene Raumaufteilung. Diese Wohneinheit soll bei Erwerb mit einer vertraglich geregelten Laufzeit bis spätestens Ende 2027 an die heutigen Eigentümer vermietet werden. Die monatliche Kaltmiete soll inklusive Garage 1.300 Euro zuzüglich Nebenkosten betragen.

Im ersten Obergeschoss befindet sich eine weitere Wohnung mit einer Wohnfläche von etwa 118 m². Sie ist nahezu identisch geschnitten wie die Einheit im Erdgeschoss, wobei der große Wohn- und Essbereich hier in zwei separate Zimmer aufgeteilt wurde. Insgesamt stehen dem Mieter damit fünf Wohnräume zur Verfügung. Besonders angenehm ist der Balkon, der 1998 erneuert wurde und sowohl vom Wohnraum als auch von der Küche aus begehbar ist. Die Wohnung ist derzeit zu einer Pauschalmiete von 998,76 Euro vermietet.

Das zweite Obergeschoss wurde 2022 renoviert und bietet rund 83 m² Wohnfläche mit einem offenen Wohn- und Essbereich, Zugang zur Loggia, einer angrenzenden Küche, einem ruhig gelegenen Schlafzimmer sowie einem großzügigen Badezimmer mit Wanne und Dusche. Die derzeitige Kaltmiete liegt bei 666 Euro zuzüglich Nebenkosten.

Das ausgebaute Dachgeschoss wurde zusätzlich als Wohneinheit genutzt und umfasst vier Zimmer auf ca. 53 m². Diese Fläche ist nach Einsicht in die Bauakten jedoch nicht als Wohnfläche anerkannt und wurde daher nicht in die offizielle Wohnflächenberechnung aufgenommen. Auch die hierfür erzielten Mieteinnahmen – aktuell 500 Euro kalt – sind in der Gesamtkalkulation nicht berücksichtigt. Die Vermietung dieser Einheit erfolgt ebenfalls an den Mieteigentümer bis spätestens Ende 2027.

Zusätzliche Einnahmen generiert das Objekt durch einen aufgestellten Funkmast, der aktuell 576 Euro netto im Monat einbringt. Dieser Betrag erhöht sich vertraglich geregelt alle zwei Jahre um drei Prozent. Darüber hinaus ist ein Teil des hinteren Grundstücks an zwei Nachbarn verpachtet, was monatlich weitere etwa 76 Euro einbringt.

Preisansatz:
Derzeitiger Mietertrag, teilw. kalkulatorisch ohne Berücksichtigung des Dachgeschosses: ca. € 54.624,00 p.a. (zzgl. Nebenkosten)
Bruttorendite: 4,37 % p.a.
Preis pro m²: ca. 1.951,-- € (inkl. Nutzfläche
Dachgeschoss)

Technisch wurde das Haus großteils instand gehalten. Drei der vier Gasetagenheizungen wurden sukzessive zwischen 2019 und 2023 erneuert. Ein Großteil der Fenster stammt aus dem Jahr 2007, auch das Treppenhaus wurde bereits modernisiert. Trotz des gepflegten Zustands entsprechen einige Ausstattungsmerkmale nicht mehr dem heutigen Standard – anstehende Sanierungsmaßnahmen wurden bei der Kaufpreisfindung bereits berücksichtigt und werden bei einer Besichtigung gerne im Detail erläutert. Das Kaufobjekt steht nicht unter Denkmalschutz.

Abgerundet wird dieses attraktive Angebot durch eine Garage sowie drei zusätzliche Außenstellplätze – ein nicht zu unterschätzender Vorteil in dieser zentralen Lage.

Die Villa Victoria bietet somit nicht nur ein charmantes Stück Aachener Baugeschichte, sondern auch eine nachhaltige Investition mit Entwicklungspotenzial – sei es zur Eigennutzung, als Mehrgenerationenhaus oder als renditestarkes Anlageobjekt.

- Villa Victoria
- massive Bauweise
- Holzbalkendecke in den Obergeschossen
- Fassade mit Putz und Anstrich
- Isolierverglaste Kunststofffenster
- Gas-Etagenheizungen
- Badezimmer im EG und 2. OG erneuert
- 1 Balkon und 1 Loggia
- 1 Terrasse
- Große Lagerfläche in der Gewerbeeinheit

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