Beleihungswert und Beleihungsauslauf: der Einfluss auf Ihre Baufinanzierung
Der Immobilienkauf ist beschlossen, die Vorfreude aufs neue Zuhause groß, doch dann folgt die Ernüchterung: Ihre Bank oder Sparkasse rechnet mit einem deutlich niedrigeren Wert, als für die Immobilie aufgerufen wird. Viele wissen in diesem Moment nicht, wie ihnen geschieht. Dahinter steckt allerdings eine klare bankinterne Logik: der Beleihungswert. Gemeinsam mit dem Beleihungsauslauf entscheidet er darüber, wie viel Kredit Sie bekommen und zu welchem Zinssatz.
Ihre finanzierende Bank oder Sparkasse setzt für die Immobilie einen eigenen Beleihungswert an. Er liegt meist 10 bis 20 Prozent unter dem Kaufpreis oder Verkehrswert, weil ein Sicherheitsabschlag mögliche Wertschwankungen ausgleicht.
Der Beleihungsauslauf zeigt das Verhältnis von Darlehenssumme zu Beleihungswert und bestimmt maßgeblich Ihren Zinssatz. Ein niedrigerer Auslauf bringt Ihnen günstigere Konditionen.
Bringen Sie mehr Eigenkapital ein, senken Sie gezielt Ihren Beleihungsauslauf. Rutschen Sie dabei unter Schwellenwerte wie 60 oder 80 Prozent, erreichen Sie eine günstigere Zinsstufe.
Möchten Sie stattdessen Kapital über eine bereits abbezahlte Immobilie beschaffen, statt neu zu kaufen, lesen Sie den Ratgeber zum Thema Haus beleihen.
Was bedeutet der Beleihungswert für Ihre Finanzierung?
Der Beleihungswert ist der Wert, den Ihre Bank oder Sparkasse Ihrer Immobilie zur Absicherung des Kredits zuweist. Er entspricht nicht dem Kaufpreis, sondern dem Betrag, den das Institut auch bei ungünstigen Marktbedingungen langfristig realistisch erzielen könnte. Banken und Sparkassen setzen ihn deshalb bewusst vorsichtig an. Er dient als Grundlage für die maximale Kreditsumme, die Ihnen angeboten werden kann. Dabei berücksichtigt die Bank oder Sparkasse nicht die aktuelle Marktlage, sondern schätzt, welchen Wert das Objekt über die gesamte Kreditlaufzeit von häufig 20 bis 30 Jahren behält.
Konkret bedeutet das: Der Beleihungswert liegt meist 10 bis 20 Prozent unter dem tatsächlichen Kaufpreis oder Verkehrswert. Bei einer Immobilie im Wert von 400.000 Euro werden also häufig nur 320.000 bis 360.000 Euro als Beleihungswert angesetzt. Die Differenz gleichen Sie über Eigenkapital oder zusätzliche Sicherheiten aus.
Beleihungswert, Verkehrswert und Kaufpreis im Vergleich
Die drei Begriffe werden häufig verwechselt, meinen aber unterschiedliche Dinge:
* Hinweis: Der Verkehrswert (gesetzlich auch Marktwert genannt) ist der gutachterlich ermittelte Preis auf Basis vergangener Vergleichsverkäufe. Er weicht in nachgefragten Lagen häufig vom tatsächlich gezahlten Kaufpreis ab, besonders in Märkten mit starker Nachfrage und Bieterverfahren.
So wird der Beleihungswert Ihrer Immobilie ermittelt
Für die Berechnung des Verkehrswerts nutzen Banken oder Sparkassen 3 anerkannte Verfahren. Häufig werden dafür eigene oder externe Gutachterinnen und Gutachter beauftragt. Welches Verfahren zum Einsatz kommt, hängt vom Immobilientyp ab:
Vergleichswertverfahren
Ihr Objekt wird mit ähnlichen, kürzlich verkauften Immobilien in der Region verglichen. Kreditinstitute nutzen dieses Verfahren vor allem für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser.
Sachwertverfahren
Der Wert setzt sich aus dem Bodenwert des Grundstücks und dem Bauwert des Gebäudes zusammen. Es kommt häufig bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern zum Einsatz.
Ertragswertverfahren
Bei vermieteten oder gewerblich genutzten Objekten berechnet die Bank oder Sparkasse den Wert anhand der erzielbaren Mieteinnahmen.
Der Beleihungswert ergibt sich dann, indem von dem so berechneten aktuellen Marktwert (manchmal aber auch vom verhandelten Kaufpreis) zusätzlich ein Sicherheitsabschlag abgezogen wird (10 bis 20 Prozent).
Wichtig: Für den Sicherheitsabschlag zählt nicht automatisch der ermittelte Verkehrswert. Liegt Ihr vereinbarter Kaufpreis darunter, setzt die Bank oder Sparkasse den niedrigeren der beiden Werte als Ausgangsbasis an (das sogenannte Niederstwertprinzip). So verhindert sie, dass ein überhöhter Kaufpreis den Beleihungswert nach oben treibt.
Der Abschlag berücksichtigt mögliche Wertschwankungen während der gesamten Kreditlaufzeit und bleibt unabhängig vom aktuellen Marktgeschehen bestehen. Auch Belastungen im Grundbuch beeinflussen diesen Beleihungswert. Ist beispielsweise ein Nießbrauchrecht eingetragen, weil Sie das Objekt geerbt oder übertragen bekommen haben, mindert das den ermittelten Wert. Mehr dazu lesen Sie in unserem Ratgeber zum Nießbrauch an Immobilien.
- Grundbuchauszug
- Baupläne und Baubeschreibung
- Flurkarte / Amtlicher Lageplan
- Wohn- und Nutzflächenberechnung
- Berechnung des Bruttorauminhalts
- Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
- Aktuelle Fotos des Objekts
- Brandversicherungsurkunde
- Kaufvertrag und Kostenaufstellung
- Nachweis Ihres Eigenkapitals
- Einkommens- und Bonitätsunterlagen
- Teilungserklärung bei Eigentumswohnungen
- Bestehende Mietverträge bei vermieteten Objekte
Tipp: Je vollständiger Sie diese Unterlagen einreichen, desto schneller ermittelt Ihre Sparkasse oder Bank den Beleihungswert und bewilligt Ihr Darlehen.
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Beleihungsauslauf berechnen: Formel und Rechenbeispiel
Der Beleihungsauslauf zeigt das Verhältnis zwischen Ihrer Darlehenssumme und dem Beleihungswert der Immobilie, angegeben in Prozent. Die Formel lautet:
Beleihungsauslauf = Darlehensbetrag ÷ Beleihungswert × 100
Je niedriger der Wert ausfällt, desto geringer schätzt die Bank ihr Risiko ein.
Rechenbeispiel für den Beleihungswert
Familie Boll kauft ein Einfamilienhaus für 400.000 Euro, der Sicherheitsabschlag liegt bei 12,5 Prozent.
- Kaufpreis: 400.000 Euro
- Sicherheitsabschlag (12,5 Prozent): 50.000 Euro
- Beleihungswert: 350.000 Euro
- Eigenkapital: 120.000 Euro
- Benötigter Darlehensbetrag: 280.000 Euro
- Beleihungsauslauf: 280.000 Euro ÷ 350.000 Euro × 100 = 80 Prozent
Mit einem Beleihungsauslauf von 80 Prozent bewegt sich Familie Boll genau an der Schwelle zur nächsthöheren Zinsstufe.
Diese Zinsstaffel gilt je nach Beleihungsauslauf
Ein niedriger Beleihungsauslauf bedeutet für finanzierende Banken oder Sparkassen ein geringeres Verlustrisiko. Deshalb bieten sie Ihnen dafür einen günstigeren Zinssatz an. Institute staffeln ihre Konditionen häufig an festen Schwellenwerten: 60, 80 und 100 Prozent. Diesen maximal finanzierten Anteil am Beleihungswert bezeichnen Banken auch als Beleihungsgrenze.
Wichtig: Diese Tabelle dient nur der Orientierung. Die Schwellenwerte können von Institut zu Institut abweichen. Fragen Sie deshalb bei Ihrer Beraterin oder Ihrem Berater gezielt nach den für Sie geltenden Stufen.
Diese Faustregel gilt aber immer: Je niedriger Ihr Beleihungsauslauf, desto besser Ihr Zinssatz. Schon wenige Prozentpunkte unterhalb einer Schwelle wie 80 Prozent können sich über die gesamte Kreditlaufzeit um mehrere tausend Euro Zinskosten bemerkbar machen. Wie stark sich schon kleine Zinsunterschiede auswirken, können Sie im Ratgeber zu den Bauzinsen nachlesen.
Wichtig: Neben dem Beleihungsauslauf beeinflusst auch die Bonität der Kreditnehmerin oder des Kreditnehmers den angebotenen Zinssatz. Darüber geben Einkommen, Schufa-Auskunft und bereits bestehende Kredite Aufschluss.
So senkt mehr Eigenkapital Ihren Beleihungsauslauf
Mehr Eigenkapital senkt direkt die benötigte Darlehenssumme und damit Ihren Beleihungsauslauf.
Bringt Familie Boll aus unserem Beispiel statt 120.000 Euro insgesamt 190.000 Euro Eigenkapital ein, sinkt der Darlehensbetrag auf 210.000 Euro. Der Beleihungsauslauf fällt dann auf 60 Prozent (210.000 Euro ÷ 350.000 Euro × 100). Die Familie erreicht damit die günstigste Zinsstufe.
Auch mit weniger Eigenkapital haben Sie Stellschrauben, um Ihren Beleihungsauslauf zu senken. Sie können:
- eine günstigere Immobilie wählen oder beim Kaufpreis verhandeln;
- Fördermittel oder einen Bausparvertrag nutzen, um Ihr Eigenkapital aufzustocken;
- zusätzliche Kreditsicherheiten anbieten, etwa eine Lebensversicherung oder eine weitere Immobilie.
Baufinanzierung über die Beleihungsgrenze hinaus: Ihre Optionen
Sie können mitunter auch über die Beleihungsgrenze hinaus finanzieren: mit einer sogenannten 100- oder 110-Prozent-Finanzierung. Beide Varianten erhöhen jedoch Ihr Risiko und die Anforderungen an Ihre Bonität deutlich. Für beide Varianten verlangen Banken und Sparkassen zudem meist deutlich höhere Zinsen als bei einer Finanzierung innerhalb der Beleihungsgrenze.
100-Prozent-Finanzierung
Das Darlehen deckt den Kaufpreis der Immobilie ab. Die Kaufnebenkosten zahlen Sie selbst.
110-Prozent-Finanzierung
Das Darlehen deckt sowohl Kaufpreis als auch Kaufnebenkosten ab.
Wichtig: Wägen Sie eine Vollfinanzierung besonders gut ab und lassen Sie sich persönlich beraten, bevor Sie sich dafür entscheiden.
Beleihungswert kennen: So verhandeln Sie Ihre Baufinanzierung selbstbewusster
Beleihungswert und Beleihungsauslauf erklären, warum Ihre Bank oder Sparkasse einen anderen Betrag ansetzt, als Sie tatsächlich für die Immobilie zahlen – und weshalb sich mehr Eigenkapital bei jeder Immobilienfinanzierung für Sie auszahlt. Je niedriger Ihr Beleihungsauslauf, desto günstiger kann möglicherweise Ihr Zinssatz ausfallen. Sprechen Sie frühzeitig mit Ihrer Sparkasse, um Ihren persönlichen Beleihungsauslauf zu ermitteln und gezielt an den passenden Stellschrauben zu drehen.
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Häufige Fragen rund um Beleihungswert und Beleihungsauslauf
Der Verkehrswert ist der aktuelle Marktpreis, den Ihre Immobilie am Bewertungsstichtag unter normalen Bedingungen erzielen würde (ermittelt von einem unabhängigen Gutachter).
Der Beleihungswert ist dagegen der Wert, den Ihre Bank oder Sparkasse für die Kreditvergabe ansetzt: eine bewusst vorsichtige Einschätzung (meist 10 bis 20 Prozent unter dem Verkehrswert oder Kaufpreis), die auf die gesamte Kreditlaufzeit ausgelegt ist und mögliche Wertschwankungen abfedert.
Der Kaufpreis ist der Betrag, den Sie und die Verkäuferseite vertraglich vereinbaren. Der Beleihungswert ist dagegen die vorsichtige Einschätzung des Kreditgebers, wie viel die Immobilie langfristig mindestens wert bleibt. Deshalb liegt der Beleihungswert in der Regel 10 bis 20 Prozent unter dem vereinbarten Kaufpreis oder dem per Gutachten ermittelten Verkehrswert (der niedrigere der beiden Werte dient als Rechenbasis).
