Kapitalanlage mit Wertsteigerungspotenzial: Vollvermietetes MFH in gefragter Lage von St.Blasien

St. Blasien fungiert als wichtiges Unterzentrum im Landkreis Waldshut und überzeugt durch eine stabile Wirtschaftsstruktur mit über 4.000 Einwohnern und wachsender Tendenz. Als anerkannter Kneipp- und heilklimatischer Kurort profitiert die Stadt von mehreren großen Reha-Kliniken, einer Alterspflegeeinrichtung sowie bedeutenden regionalen Arbeitgebern aus den Bereichen Kommunaltechnik und Holzindustrie. Die hohe Lebensqualität und der enorme Freizeitwert durch die unmittelbare Nähe zum Schluchsee und zum Feldberg ziehen sowohl dauerhafte Bewohner als auch Fachkräfte an. Gleichzeitig sind die Wirtschaftsmetropolen Freiburg, Basel und Zürich in jeweils rund einer Autostunde erreichbar, was den Standort auch für Pendler und Kapitalanleger aus dem Dreiländereck hochattraktiv macht. In der Mikrolage besticht das Anwesen in der Bernau-Menzenschwander Straße durch seine sehr gute Sichtbarkeit für die Gewerbeeinheit und die direkte Anbindung an die städtische Infrastruktur. Eine solide ärztliche Versorgung sowie vielfältige Einkaufsmöglichkeiten befinden sich in bequemer Reichweite. Durch aktuelle Großprojekte vor Ort – darunter der Neubau einer Sport- und Veranstaltungshalle sowie die derzeit in Realisierung befindlichen, vergrößerten Neubauten von Edeka und Lidl – erfährt das direkte Umfeld eine nachhaltige Aufwertung, die eine langfristige Vollvermietung und Wertstabilität der Immobilie absichert.

Dieses vollvermietete Wohn- und Geschäftshaus in zentraler Lage von St. Blasien bietet Kapitalanlegern eine solide Bestandssicherheit kombiniert mit attraktivem Potenzial zur Renditesteigerung. Das um 1870 errichtete Gebäude unterliegt keinem Denkmalschutz und verfügt über insgesamt ca.471 m² vermietete Gesamtfläche, aufgeteilt in eine etablierte Gewerbeeinheit im Erdgeschoss (inklusive Nebenflächen im 1. Obergeschoss) sowie vier gut geschnittene Wohneinheiten. Alle Einheiten und drei zugehörige Stellplätze sind zuverlässig und ohne Mietrückstände vermietet, was aktuell zu einer jährlichen Ist-Nettokaltmiete von 39.422,88 € führt. Bei einem Kaufpreis von 539.000,00 € entspricht dies einer attraktiven Brutto-Anfangsrendite von 7,31 % (Faktor 13,67). Besonders interessant für Investoren sind die unmittelbaren Hebel zur Ertragsoptimierung: Da in den langjährigen Mietverhältnissen der Wohnungen bislang auf Mieterhöhungen verzichtet wurde, besteht im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten ein realistisches Mietanpassungspotenzial auf das ortsübliche Niveau. Bereits bei einer moderaten Gesamtsteigerung der Mieteinnahmen um 10 % erhöht sich die jährliche Nettokaltmiete auf ca. 43.365,17 €, womit die Brutto-Mietrendite auf hervorragende 8,05 % ansteigt. Zudem wurden bisher umlagefähige Betriebskosten wie die Grundsteuer (481,38 € p.a.) und die Elementarschadenversicherung (1.688,00 € p.a.) nicht auf die Mieter umgelegt. Durch eine entsprechende Anpassung der Nebenkostenabrechnung sowie die Ausschöpfung der Mietreserven lässt sich der Netto-Cashflow ohne große Investitionen signifikant steigern. Auch der Verwaltungsaufwand bleibt schlank, da die Mieter ihre Heiz- und Warmwasserkosten direkt mit den Stromversorgern abrechnen.

Das Gebäude wurde in den vergangenen Jahren kontinuierlich instand gehalten (u. a. Austausch aller Fenster und Balkontüren in den Wohnungen durch energiesparende Elemente 2016, Teilerneuerung der Nachtspeicheröfen 2018 sowie Erneuerung der Abwasserleitung zur Kanalisation 2022) und verfügt bereits in allen Einheiten über verlegte Glasfaseranschlüsse. Gewerbeeinheit (EG & 1. OG): ca. 159,5 m² Gesamtfläche (davon 106,0 m² Ladenfläche im Erdgeschoss und 53,5 m² Wohn- und Lagefläche im 1. Obergeschoss), verpachtet bis 31.12.2027 (inkl. jährlicher Verlängerungsoption) -Wohnung 1 (1. OG): ca. 80,0 m² -Wohnung 2 (2. OG Ost): ca. 68,0 m² -Wohnung 3 (2. OG West): ca. 61,0 m² -Wohnung 4 (3. OG): ca. 103,0 m² Stellplätze & Außenbereich: 1 Garagenstellplatz, 1 Carportstellplatz sowie 1 PKW-Außenstellplatz; für die teilweise auf dem Nachbargrundstück liegende Garage sowie den Schuppen besteht eine unbegrenzte Grunddienstbarkeit Ausstattungsdetails der Wohnungen: Beheizung über Nachtspeicherheizungen und 80-Liter-Warmwasserboiler; drei der vier Bäder sind bereits modernisiert; drei der vier Einbauküchen (Alter: 2 bis 7 Jahre) sind im Eigentum des Verkäufers und im Kaufpreis enthalten; separate Speicherabteile für alle Mietparteien vorhanden