Reichshof: Provisionsfrei, komplett saniertes Fachwerkhaus mit 4 vermieteten Wohnungen

MIKROLAGE / Grundstücksbeschreibung:
Zum Hauseingang - wie (nur) zu drei weiteren Häusern, führt der "Königweg", welcher hier eine Art Innenhof bildet. Dieser kann nur von den Anliegern und nur mit einem Pkw befahren werden. Das knapp 300 m² große Grundstück ist ganz pflegeleicht und besteht hauptsächlich aus drei Pkw-Stellplätzen. Am linken Giebel befindet sich ein zweiter, separater Eingang für ein Appartement. Die Mieter haben hier vor der Haustür einen eigenen Pkw-Stellplatz, und unter einem alten Lindenbaum eine Terrasse und einen kleinen Garten.

MAKROLAGE:
Oberagger ist eine kleine, in der Natur versteckte Ortschaft in der Gemeinde Reichshof, zwischen Eckenhagen (2 km) und Derschlag (4 km), nicht weit von Gummersbach (10 km) und Bergneustadt (6 km).

ENTFERNUNGEN, jeweils vom Objekt:
- Verwaltung: Rathaus (Denklingen) 11 km
- Einkaufsmöglichkeiten: Bäckerei in Mittelagger ca. 1,3 km, Lidl (Eckenhagen): 2,6 km, Aldi (Derschlag): 5 km Netto: (Bergneustadt) 8 km, Rewe: (Bergneustadt) 6,3 km
- Schulen: Gesamtschule Eckenhagen ca. 3,4 km
- AWO-Kindergarten in Mittelagger: ca. 1,4 km
- ärztliche Versorgung: Mehrere Praxen in Eckenhagen oder Derschlag vorhanden, großes Kreiskrankenhaus in Gummersbach (ca. 10 km) und in Olpe (ca. 27 km)
- nächstgelegene Autobahnanbindung: A4, Abf. Nr. 26 (6 km/nur 6 Minuten über einen "Zubringer")
- Busverbindung: Bushaltestelle 50 m, Busbahnhof in Derschlag (4 km)
- Bahnanbindung: Bahnhof in Gummersbach in 11 km Entfernung
- nächstgelegener Flughafen: Köln/Bonn Airport (62 km)
- nächstgelegene Städte: Kreisstadt Gummersbach 10 km, Olpe 27 km, Siegen 46 km, Köln 59 km

Es handelt sich um ein großes, charmantes Fachwerkhaus mit 4 gut vermieteten Wohnungen in zentraler Lage von Reichshof-Oberagger. Der jetzige Eigentümer - ein Architekt - hat das denkmalgeschützte Haus 2005 in einem sehr vernachlässigten und abrissbedürftigen Zustand ersteigert und in den vergangenen 20 Jahren fachmännisch saniert, komplett modernisiert und liebevoll restauriert.
Die 4 Wohnungen im Haus (27 m², 50 m², 55 m² und 95 m² groß) sind alle seit Jahren gut an Flüchtlinge aus der Ukraine vermietet. Die Mieten werden immer pünktlich und zuverlässig von der Gemeinde bezahlt. Die monatliche Netto-Kaltmiete beträgt aktuell 1.560 €, was eine solide Rendite von 5,6 % bedeutet. Alle Mietverträge sind als Staffelmieten vereinbart, welche sich jährlich automatisch erhöhen. Eine Übersicht der aktuellen Mieteinnahmen finden Sie weiter unten.
Bei Eigenutzung beträgt die Kündigungsfrist für alle 4 Wohnungen 3 Monate.
Das Haus wird provisionsfrei und ausschließlich aus privaten Gründen verkauft.

GRUNDSUBSTANZ:
- Fachwerkbauweise, 19. Jahrhundert (genaues Baujahr unbekannt)
- Denkmalschutz für die Fassade
- Außenwände von innen gedämmt
- Dach mit Tondachpfannen (2006 saniert und gedämmt)
- Bruchsteinkeller mit 2.60 m hoher Decke, von der Straßenseite ebenerdig begehbar
- isolierverglaste, handwerklich und individuell erstellte Holzfenster mit echten Sprossen, Bj. 2014
- Erdgas-Zentralheizung, moderne Brennwert-Heiztherme Bj. 2017 für die großen Wohnungen
- Pelletofen und Elektroheizung für die zwei Appartements
- sämtliche Installationen (Wasser-/Abwasser-/Elektroleitungen) sind erneuert, Bj. 2006-2010
- fünf neue Bäder (Bj. 2007-2020)

INNENAUSSTATTUNG:
- vier Wohnungen mit insgesamt 227 m² Wohnfläche auf drei Etagen
- herrlicher Fliesenboden im Eingangsflur
- aufbereitete alte Holztreppe zum OG
- Einbauküchen in den Wohnungen (inkl. alle Elektrogeräte) sind im Kaufpreis enthalten
- Anschluß für einen Kaminofen in der großen Wohnung

SONSTIGE AUSSTATTUNG:
- drei Pkw-Stellplätze direkt am Haus
- Satellitenschüssel mit Fernsehanschlüssen in fast allen Zimmern
- Keller-/Abstellräume für jede Wohnung
- gemeinsamer Waschkeller mit getrennten Wasser- und Stromanschlüssen
- überall gute Raumhöhen (auch im Keller)
- moderne, offene Raumaufteilung mit großen Wohnküchen

SonstigesMIETAUFSTELLUNG / RENDITEBERECHNUNG:
Wohnung EG (sep. Eingang): 55 m² vermietet seit Juli 2022 / Gesamtmiete 540 € / Grundmiete 360 €
Appartement EG : 27 m² vermietet seit März 2025 / Gesamtmiete 450 € / Grundmiete 260 €
OG/DG: Maisonett-Wohnung 50 m² / vermietet seit Juli 2023 / Gesamtmiete 430 € / Grundmiete 330 €
OG/DG: Maisonett-Wohnung 95 m² / vermietet seit Juli 2023 / Gesamtmiete 1.010 € / Grundmiete 610 €

Alle Mietverträge wurden als Staffelmietverträge abgeschlossen, bei welchen sich die Monatsmieten jedes Jahr automatisch um 10-20 € erhöhen.

Renditeberechnung:
Mieteinnahmen (Grundmiete) insgesamt: 1.560 €/Monat * 12 Monate = 18.720 € Jahresnettomiete
Kaufpreis 335.000 € / Jahresnettomiete 18.720 € = 17,9 -faches = 5,6 % Rendite

UNTERHALTUNGSKOSTEN 2026:
- Grundsteuer: 514,85 €
- Straßenreinigung: 65,78 € + 28,06 €
- Niederschlagsgebühren: 162,80 €
- Wohngebäudeversicherung: 437,48 €
- Schornsteinfeger: 16,66 € + 92,15 €
- Müllabfuhr: 601,20 €

BESONDERE FINANZIELLE UND STEUERLICHE VORTEILE:
Beim Kauf von denkmalgeschützten Gebäuden können über eine Dauer von 40 Jahren 2,5 % der Anschaffungskosten steuerlich geltend gemacht werden.

Außerdem werden alle Sanierungsmaßnahmen und Modernisierungen vom Staat gefördert. Hierzu können alle diese "werterhaltenden Maßnahmen" innerhalb von 12 Jahren bei vermieteten Häusern mit 100 %, und bei selbstgenutzten Häusern mit 90% steuerlich abgesetzt werden. Damit werden denkmalgeschützte Immobilien besonders gerne als "Steuersparmodel" verwendet.

Neben dem Finanzamt beteiligt sich auch das Landesbauministerium finanziell im Rahmen des Denkmalförderprogramms NRW am Erhalt solcher historischer Gebäude. (Näheres im Internet unter www.bauportal.nrw/denkmalfoerderung-nordrhein-westfalen)

Für die Finanzierung kann bei der NRW Bank ein besonderer zinsvergünstigter Kredit beantragt werden: NRW.BANK.Baudenkmäler (nähere Informationen und aktuelle Zinssätze erfahren Sie bei Ihrer finanzierenden Bank, oder im Internet unter www.nrwbank.de)

Zusammenfassend können beim Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie in NRW folgende Vorteile zusammenkommen:
- Steuerersparnisse durch Denkmal-AfA
- zinsgünstige Darlehen der NRW.BANK
- nicht rückzahlbare Zuschüsse des Landes NRW
- lange Laufzeiten und teilweise Tilgungsnachlässe
- in Einzelfällen zusätzliche kommunale Förderungen