Raum für Träume. Platz zum Glücklichsein.

Rottenbauer ist der südlichste der Würzburger Stadtbezirke mit rund 4.200 Einwohnern. Er ist nur rund acht Kilometer von der Stadtmitte entfernt. Er grenzt im Norden an den Würzburger Stadtteil Heuchelhof. Mit dem alten Wasserschloß besitzt Rottenbauer ein hübsches Baudenkmal. Die Bebauung besteht überwiegend aus Ein- und Zweifamilienhäusern und nur wenigen Mehrfamilienhäusern. In den Stadtbezirk führt die Straßenbahnlinie und Buslinien. Die Bundesstraße B 19 ist sehr gut über die sogenannte Y-Spange zu erreichen. Eine Grundschule und Krabbelgruppe, Kindergärten, Banken und viele Einkaufsmöglichkeiten, dazu das Sozialkaufhaus bieten ein vielfältiges Angebot. Der ehemals ländlich geprägte Ort hat sich insbesondere in jüngerer Vergangenheit sehr dynamisch entwickelt. Durch den Anschluss an das Netz der Würzburger Straßenbahn sowie durch die Ausweisung von neuen Baugebieten entwickelte sich der Ort zu einem begehrten Wohnort mit dörflichem Charakter, umgeben von Grün, aber mit städtischer Infrastruktur.

Diese besondere Dachgeschosswohnung in einem Mehrfamilienhaus vereint großzügiges Wohnen, eine durchdachte Raumaufteilung und ein angenehmes Gefühl von Ruhe und Geborgenheit. Auf rund 86 m² Wohnfläche zzgl. ca. 20 qm Fläche im Spitzboden erwartet Sie ein Zuhause mit besonderem Charakter, viel Tageslicht und einem zusätzlichen Plus an Raum. Bereits beim Öffnen der Eingangstüre eröffnet sich ein beeindruckender Blick durch den Flur bis in den großzügigen Wohnbereich und hinaus zu den großen Glasflächen in Richtung Balkon. Ein erster Eindruck, der die Offenheit und Großzügigkeit dieser Wohnung wunderbar widerspiegelt. Gegenüber dem Eingangsbereich befindet sich das Schlafzimmer. Eine Balkontür sowie eine bodentiefe Fensterscheibe sorgen für einen angenehmen Lichteinfall und einen schönen Bezug zum großen Nordbalkon. Direkt daneben liegt das Badezimmer, das mit einer Badewanne, einer bodentiefen Dusche, einem Fenster für natürliches Tageslicht sowie einem Waschmaschinenanschluss ausgestattet ist. Das Herzstück der Wohnung bildet der besonders großzügige und helle Wohnbereich. Hier verbinden sich Wohnzimmer, Küche und Essplatz zu einem offenen, einladenden Lebensraum. Die vorhandene Einbauküche ist bereits im Kaufpreis enthalten und fügt sich harmonisch in das Wohnkonzept ein. Der durchgängig verlegte Parkettboden auf dieser Wohnebene verleiht den Räumen eine warme und wohnliche Atmosphäre. Sichtbare Holzbalken setzen dabei besondere Akzente und unterstreichen den individuellen Charme des offenen Wohn- und Essbereichs. Vom Wohnbereich aus gelangen Sie direkt auf den Südbalkon, der den Wohnraum wunderbar nach draußen erweitert und zu entspannten Stunden an der frischen Luft einlädt. Ein weiteres Highlight erwartet Sie über die Wendeltreppe: Der ausgebaute Spitzboden bietet zusätzliche ca. 20 m² Fläche und eröffnet vielseitige Möglichkeiten zur individuellen Nutzung. Ob als persönlicher Rückzugsort, Arbeitsbereich oder zusätzlicher Platz für Hobbys – hier lässt sich ganz nach den eigenen Bedürfnissen gestalten. Ein Fenster sowie ein Dachliegefenster sorgen auch auf dieser Ebene für angenehmes Tageslicht. Die untere Wohnebene ermöglicht barrierefreies Wohnen und wird durch eine Fußbodenheizung ergänzt, die für behagliche Wärme sorgt. Auch die weiteren Ausstattungsmerkmale bieten praktischen Wohnkomfort: Ein Fahrradkeller steht im Haus zur Verfügung. Für Ihr Fahrzeug ist ein KFZ-Stellplatz unter einem Carport direkt vor dem Haus vorhanden. Ein eigenes Kellerabteil gehört jedoch nicht zur Wohnung. Diese Wohnung ist wie geschaffen für Singles oder Paare, die sich ein Zuhause mit viel Platz, Licht und einer angenehmen Rückzugsmöglichkeit wünschen. Ein Ort, an dem sich großzügiges Wohnen und entspannte Ruhe verbinden – mit Freiraum für die eigenen Vorstellungen und Raum für persönliche Wohnträume. Vereinbaren Sie mit mir einen unverbindlichen Besichtigungstermin. Ich freue mich auf Ihren Anruf. Bevor wir uns direkt vor Ort zu einer Besichtigung treffen, können Sie die Immobilie bequem in einer 360-Grad-Begehung an Ihrem PC kennenlernen. Im Rahmen der geltenden KI-Verordnung sind wir verpflichtet, alle Bilder entsprechend zu kennzeichnen, die mithilfe künstlicher Intelligenz bearbeitet oder verändert wurden. Bilder, die durch den Einsatz von KI virtuell eingerichtet, angepasst oder umgestaltet wurden, werden zusätzlich mit dem Wasserzeichen „Einrichtungsbeispiel“ versehen. Damit stellen wir eine transparente Darstellung sicher und ermöglichen eine klare Unterscheidung zwischen der tatsächlichen Immobilie und einer KI-gestützten Visualisierung.

Erhaltungsrücklage 31.12.2025: Gesamt ca. 77.000 Euro Anteil Wohnung ca. 4.000 Euro Hausgeld: Umlagefähig 125 Euro Heizkosten 115 Euro nicht umlagefähig 64 Euro Rücklage 63 Euro Gesamt p.M. 366 Euro