Vermietungsstarke Kapitalanlage mit 8,33 % AfA

Schleswig ist eine Stadt in Schleswig-Holstein und gleichzeitig die Kreisstadt des Landkreises Schleswig-Flensburg. Mit knapp 25.500 Einwohnern ist sie eine lebendige Gemeinde, die ihren Bewohnern eine hohe Lebensqualität bietet. Die Lage direkt an der Ostseebucht Schlei verleiht der Stadt eine besondere Atmosphäre und lädt zu erholsamen Spaziergängen entlang des Wassers ein.Die Stadt Schleswig überzeugt durch eine hervorragende Infrastruktur, die alles, von Einkaufsmöglichkeiten über Schulen und Kindertagesstätten bis hin zur medizinischen Versorgung durch verschiedene Fachärzte und das nahegelegene Krankenhaus, leicht erreichbar macht. Doch das ist noch nicht alles, was Schleswig zu bieten hat. Die Stadt beheimatet auch eine reiche kulturelle Szene. Herausragend ist dabei das Wikingermuseum "Haitabu", welches einen faszinierenden Einblick in die Geschichte und Kultur der Wikinger gewährt. Ein weiteres Highlight der Stadt ist das Schloss Gottorf, das verschiedene Museen und Kunstsammlungen beherbergt. Nur 700 Meter entfernt im Stadtteil Stadtfeld findet sich zudem der Wochenmarkt, ein beliebter Treffpunkt, um frische Lebensmittel und lokale Produkte zu erwerben.Die Verkehrsanbindung Schleswigs ist äußerst vorteilhaft. Die Autobahn A7 ist nur etwa 8,4 Kilometer entfernt, was bedeutet, dass Städte wie Flensburg und Rendsburg in nur etwa 30 Autominuten bequem erreicht werden können. Diese optimale Anbindung macht Schleswig zu einem attraktiven Wohnort für Pendler und erleichtert den Zugang zu weiteren Sehenswürdigkeiten und Arbeitsmöglichkeiten in der Region.

Diese gepflegte Eigentumswohnung bietet Kapitalanlegern eine interessante Investitionsmöglichkeit mit nachhaltig guter Vermietbarkeit und außergewöhnlichen steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten. Die zentrumsnahe und zugleich ruhige Wohnlage sorgt für eine dauerhaft hohe Nachfrage auf dem Mietmarkt. Besonders hervorzuheben ist die aufgrund einer Restnutzungsdauer von nur 12 Jahren mögliche erhöhte AfA von 8,33 % jährlich. Ergänzt wird das Gesamtpaket durch eine solide Instandhaltungsrücklage sowie den gepflegten Zustand der Wohnung.Ab dem 01.11.2026 besteht ein neu geschlossener Mietvertrag. Dieser wurde als Staffelmietvertrag mit einer jährlichen Mietsteigerung von 3 % vereinbart und bietet damit eine planbare Entwicklung der Mieteinnahmen. Die aktuelle Jahresnettokaltmiete beträgt 7.080 €. Das monatliche Hausgeld belief sich im Jahr 2025 auf 405,00 €, wovon 283,35 € auf den Mieter umgelegt werden können. Der nicht umlagefähige Anteil beträgt lediglich 45,43 €. Positiv hervorzuheben ist zudem die solide Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft in Höhe von 583.657,62 € (Stand: 31.12.2024), die eine gute Grundlage für den langfristigen Werterhalt der Immobilie bietet.Ein wesentlicher Vorteil dieser Kapitalanlage liegt in den steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten. Für die Wohnung wurde eine Restnutzungsdauer von 12 Jahren ermittelt, wodurch eine erhöhte Abschreibung (AfA) von 8,33 % jährlich möglich ist. Ausgehend von einem Kaufpreis von 135.000 € und einem auf die Miteigentumsanteile entfallenden Bodenwert von rund 12.000 € ergibt sich ein abschreibungsfähiger Gebäudewert von ca. 123.000 €. Daraus resultiert eine jährliche Abschreibung von rund 10.245 €. Bei der Jahresnettokaltmiete von 7.080 € übersteigt die Abschreibung die Mieteinnahmen um rund 3.165 € jährlich. Je nach persönlicher steuerlicher Situation kann sich hieraus ein attraktiver steuerlicher Vorteil ergeben. Eine steuerliche Beratung im Einzelfall wird empfohlen.Die Wohnung befindet sich im Dachgeschoss eines gepflegten Mehrfamilienhauses und verfügt über eine Wohnfläche von ca. 64 m² sowie ein eigenes Kellerabteil. Ursprünglich als 3-Zimmer-Wohnung konzipiert, wurde sie durch das Öffnen einer Trennwand zu einer großzügigen 2-Zimmer-Wohnung mit offenem Wohnkonzept umgestaltet. Der ursprüngliche Grundriss kann bei Bedarf mit überschaubarem Aufwand wiederhergestellt werden und bietet damit zusätzliche Flexibilität für zukünftige Vermietungsstrategien.Die Wohnung präsentiert sich in einem gepflegten und zeitgemäßen Zustand. Hochwertige Vinyl-Designböden in heller Holzoptik, moderne Fliesen in Küche und Bad sowie weiße Türen und helle Wandgestaltungen schaffen ein ansprechendes Wohnambiente und reduzieren den Modernisierungsbedarf. Die vorhandene Einbauküche, das Tageslichtbad mit Dusche sowie die bereits modernisierten zweifach verglasten Fenster unterstreichen den guten Gesamtzustand. Beheizt wird das Gebäude über eine Ölheizung aus dem Jahr 2003.Die Lage bietet beste Voraussetzungen für eine langfristig stabile Vermietung. Die Innenstadt mit ihrer Fußgängerzone ist in nur etwa 10 Gehminuten erreichbar, der Hafen liegt rund 20 Gehminuten entfernt und ein Spielplatz befindet sich unmittelbar vor der Haustür. Die Kombination aus zentrumsnaher Infrastruktur und ruhigem Wohnumfeld spricht eine breite Zielgruppe von Mietinteressenten an.Insgesamt handelt es sich um eine überzeugende Kapitalanlage mit attraktiver Lage, gepflegter Substanz und guten Entwicklungsmöglichkeiten. Die Kombination aus hoher steuerlicher Abschreibung, solider Instandhaltungsrücklage, einem neu abgeschlossenen Staffelmietvertrag mit planbarer Mietentwicklung und dauerhaft guter Vermietbarkeit macht diese Eigentumswohnung zu einem interessanten Investment.

StichworteWohnfläche: 64,22 m², vermietbare Fläche: 64,22 m², Anzahl der Schlafzimmer: 1, Anzahl der Badezimmer: 1, Anzahl der Wohneinheiten: 1, Bundesland: Schleswig-Holstein, Distanz zum Flughafen: 122.0, Distanz zum Hauptbahnhof: 3.7, Distanz zur Autobahn: 8.4, Distanz zum Bus: 0.28