Rarität in Braunsfeld - Stillvolle Dachgeschosswohnung mit Ausbaupotenzial zur 4-Zimmer-Maisonette

Die Wohnung befindet sich in der Peter-von-Fliesteden-Straße im beliebten Pauliviertel von Köln-Braunsfeld. Das gewachsene Wohnviertel im Kölner Westen verbindet eine angenehme, ruhige Wohnatmosphäre mit einer guten Infrastruktur und einer sehr guten Anbindung.Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf, Bäckereien, Cafés, Restaurants und weitere Geschäfte befinden sich in der näheren Umgebung, insbesondere entlang der Aachener Straße. Auch der Wochenmarkt am Clarenbachplatz ist gut erreichbar.Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist hervorragend: Die Stadtbahnhaltestelle Clarenbachstift mit der Linie 1 befindet sich in der Nähe und ermöglicht eine bequeme Verbindung in die Kölner Innenstadt sowie in die umliegenden Stadtteile.Für Erholung und Freizeit bieten der nahegelegene Kölner Stadtwald und weitere Grünanlagen schöne Möglichkeiten zum Spazierengehen, Joggen und Radfahren.Insgesamt bietet Braunsfeld eine attraktive Kombination aus gewachsenem Veedel, guter Nahversorgung, kurzen Wegen und einem hohen Freizeitwert.Infrastruktur (im Umkreis von 5 km):Apotheke, Lebensmittel-Discount, Allgemeinmediziner, Kindergarten, Grundschule, Hauptschule, Realschule, Gymnasium, Gesamtschule, Öffentliche Verkehrsmittel

Willkommen in Ihrem neuen Zuhause in Köln-Braunsfeld! Diese stilvoll modernisierte Dachgeschosswohnung im beliebten Braunsfelder Pauliviertel verbindet hochwertigen Wohnkomfort mit einer außergewöhnlichen Ausbauperspektive.Die Wohnung befindet sich im 2. Obergeschoss eines gepflegten Mehrfamilienhauses und verfügt über ca. 63,01 m² Wohnfläche. Sie bietet drei gut geschnittene Zimmer, darunter zwei Schlafzimmer sowie einen hellen Wohn- und Essbereich mit offener Küche.Im Jahr 2026 wurde die Wohnung umfassend modernisiert. Dabei wurden unter anderem hochwertiges Parkett verlegt, eine neue Fußbodenheizung inklusive Heizungsanlage eingebaut, dreifach verglaste Fenster eingesetzt sowie die Elektrik und die Wasserleitungen innerhalb der Wohnung erneuert. Auch das Badezimmer wurde hochwertig modernisiert und mit großformatigen italienischen Feinsteinzeugfliesen und einer Regendusche ausgestattet.Ein besonderes Highlight ist der direkt über der Wohnung liegende Spitzboden mit ca. 37,5 m² Nutzfläche, der ebenfalls zum Angebot gehört und derzeit noch unausgebaut ist. Für den Ausbau zu einer großzügigen 4-Zimmer-Maisonette mit Dachterrasse liegt bereits eine Architektenplanung vor. Der entsprechende Bauantrag wurde eingereicht und befindet sich nach Auskunft der zuständigen Behörde am Ende des Verfahrens. Das Vorhaben gilt als genehmigungsfähig; eine abschließende Genehmigung liegt derzeit noch nicht vor.Nach der vorliegenden Planung könnte durch den Ausbau eine Gesamtwohnfläche von ca. 106,19 m² entstehen. Der spätere Ausbau des Spitzbodens wurde bereits bei der Modernisierung mitgedacht und entsprechende technische Vorbereitungen getroffen. Die Architektin, die die Ausbauplanung erstellt hat, kann den zukünftigen Eigentümer auf Wunsch gerne auch bei der Umsetzung des Ausbauvorhabens begleiten.Zur Wohnung gehören außerdem ein eigener Kellerraum sowie ein Waschmaschinenstellplatz. Zwei nebeneinanderliegende Einzelgaragen (je 25.000€), die derzeit miteinander verbunden sind runden das Angebot ab. Von den Garagen besteht ein direkter Zugang ins Haus.Insgesamt bietet diese Immobilie eine seltene Kombination aus hochwertigem Wohnkomfort, sofortiger Bezugsfertigkeit und einer bereits konkret geplanten Erweiterungsmöglichkeit – ideal für alle, die eine modernisierte Wohnung suchen und sich gleichzeitig die Perspektive auf deutlich mehr Wohnraum eröffnen möchten.Wir freuen uns über Ihre Anfrage und darauf, Ihnen die Immobilie persönlich vorzustellen.Objektzustand: Erstbezug nach Sanierung

Keller, Duschbad, Parkett, Fliesen

SonstigesHeizungsart: FußbodenheizungEnergieträger: GasDie dargestellte Möblierung dient ausschließlich der Veranschaulichung und ist nicht Bestandteil des Verkaufs.Makleranfragen nicht erwünscht. Nach § 7 UWG sind unaufgeforderte Kontaktaufnahmen durch Makler ohne ausdrückliche Einwilligung des Empfängers verboten!ohne-makler (OM) ist weder Anbieter noch Vermittler der Immobilie. OM betreibt eine Plattform für Immobilieneigentümer, die unter anderem die gleichzeitige Veröffentlichung einzelner Inserate auf mehreren Immobilienportalen ermöglicht. Die Inhalte dieser Inserate werden ausschließlich von Dritten verantwortet. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit oder Rechtmäßigkeit der Angaben übernimmt OM keine Haftung. Hinweise auf mögliche Rechtsverstöße können jederzeit gemeldet werden und werden nach Prüfung umgehend bearbeitet.StichworteGarage vorhanden, Nutzfläche: 37,50 m², Anzahl der Schlafzimmer: 2, Anzahl der Badezimmer: 1, Bundesland: Nordrhein-Westfalen, 2 EtagenBezugsofort