Wohnen mit Wohlfühlfaktor: Schöne 3-Zimmer-Wohnung mit großem Balkon

Die Wohnung befindet sich in Baierbrunn, einer familienfreundlichen Gemeinde im südlichen Landkreis München. Die Lage verbindet naturnahes Wohnen mit einer guten Infrastruktur und einer attraktiven Anbindung an die Münchner Innenstadt.Besonders hervorzuheben ist die hervorragende medizinische Nahversorgung: Hausarztpraxen sowie eine Apotheke befinden sich direkt im selben Gebäude. Auch eine Bäckerei liegt unmittelbar neben dem Haus. Damit sind wichtige Einrichtungen des täglichen Bedarfs auf besonders kurzen Wegen erreichbar.Für Familien bietet Baierbrunn ebenfalls eine gute Infrastruktur. Die Grundschule befindet sich in unmittelbarer Nähe. Verschiedene Kindergärten und Kinderbetreuungseinrichtungen sind im Ort vorhanden. Weiterführende Schulen befinden sich unter anderem in Pullach, Schäftlarn und München.Weitere Einkaufsmöglichkeiten, darunter ein ALDI-Supermarkt, sind in wenigen Minuten erreichbar.Ein besonderer Vorteil der Lage ist die Nähe zur Natur. Die umliegenden Waldgebiete, das Isartal und die zahlreichen Spazier- und Radwege bieten vielfältige Freizeitmöglichkeiten. Auch die Isar mit ihren beliebten Erholungsbereichen ist schnell erreichbar. Familien profitieren zudem von den Sportvereinen und Freizeitangeboten der Gemeinde.VerkehrsanbindungDie Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr erfolgt über den fußläufig erreichbaren S-Bahnhof Baierbrunn. Die S-Bahn-Linie S7 verbindet Baierbrunn direkt mit München und Wolfratshausen. Zusätzlich bestehen Busverbindungen in die umliegenden Gemeinden.Mit dem Auto ist München über die B11 gut erreichbar. Auch die Autobahn A95 in Richtung München und Garmisch-Partenkirchen ist über die umliegenden Verkehrsachsen angebunden.Entfernungen im Überblick:- Hausarztpraxen: direkt im Gebäude- Apotheke: direkt im Gebäude- Bäckerei: unmittelbar neben dem Haus- Grundschule Baierbrunn: ca. 300 m- S-Bahnhof Baierbrunn (S7): ca. 800 m- Kindergarten und Kinderbetreuung: ab ca. 800 m- ALDI-Supermarkt: ca. 1,5 km- Isar und Isarwege: wenige Fahrminuten- Pullach: ca. 5 bis 10 Fahrminuten- München-Solln: ca. 10 bis 15 Fahrminuten- Münchner Innenstadt: ca. 30 bis 40 FahrminutenDie Lage überzeugt durch die Kombination aus guter Verkehrsanbindung, familienfreundlicher Infrastruktur und naturnahem Wohnumfeld. Insbesondere die medizinische Versorgung direkt im Gebäude bietet einen zusätzlichen Komfort im Alltag und macht die Wohnung für unterschiedliche Altersgruppen attraktiv.

Diese gepflegte und laufend modernisierte 3-Zimmer-Wohnung in Baierbrunn bietet eine großzügige Raumaufteilung, einen knapp 15 m² großen überdachten Balkon und eine attraktive Kombination aus Wohnqualität und Kapitalanlage.Die Wohnung befindet sich im 1. Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses mit insgesamt drei Obergeschossen und ist bequem über einen Aufzug erreichbar.Beim Betreten der Wohnung gelangt man in einen geräumigen Flur, der sämtliche Räume miteinander verbindet. Auf der rechten Seite befinden sich das Badezimmer mit Badewanne sowie ein separates WC. Angrenzend liegt eines der beiden Schlafzimmer.Geradeaus gelangt man in die separate Küche mit Einbauküche, die ausreichend Platz für einen Esstisch bietet. Daneben befindet sich das ca. 24 m² große Wohnzimmer, das den Mittelpunkt der Wohnung bildet. Ein weiteres Schlafzimmer ergänzt die Raumaufteilung.Ein besonderes Highlight ist der knapp 15 m² große, überdachte Balkon, der sowohl vom Wohnzimmer als auch von der Küche aus zugänglich ist. Durch seine Größe bietet er ausreichend Platz für einen Essbereich und weitere Sitzmöglichkeiten und erweitert den Wohnbereich um eine großzügige Außenfläche.Die Wohnung wurde in den vergangenen Jahren laufend modernisiert. Zu den durchgeführten Maßnahmen zählen unter anderem die Erneuerung der Fenster, der Bodenbeläge und der Einbauküche sowie die Renovierung des Badezimmers. Die Ausstattung umfasst Fliesenböden in Flur, Küche und Badezimmer sowie Laminatböden in den drei Wohn- und Schlafräumen. Die Fenster sind zweifach verglast und verfügen über Kunststoffrahmen.Die Wohnung ist seit August 2025 vermietet. Die monatliche Kaltmiete beträgt 1.300 €, hinzu kommen 450 € Nebenkosten sowie 70 € für den Tiefgaragenstellplatz. Daraus ergibt sich eine monatliche Gesamtmiete von 1.820 €.Bei einer jährlichen Nettokaltmiete inklusive Stellplatz von 16.440 € und einem Kaufpreis von 399.000 € ergibt sich eine aktuelle Bruttomietrendite von ca. 4,12 %.Das monatliche Hausgeld beträgt 527 €, wovon lediglich 77 € nicht umlagefähig sind.Zur Wohnung gehört ein Tiefgaragenstellplatz (zzgl. 20.000€) Die Wohnung eignet sich damit insbesondere für Kapitalanleger, die eine bereits vermietete Immobilie mit laufenden Mieteinnahmen suchen. Gleichzeitig bieten die großzügige Raumaufteilung, zwei Schlafzimmer und der große überdachte Balkon auch langfristig attraktive Voraussetzungen für eine mögliche Eigennutzung.

+ Einbauküche (Eigentum der Mieterin) mit Platz für einen Esstisch+ Badezimmer mit Badewanne+ Separates Gäste-WC+ Fliesen- und Laminatböden+ 2-fach verglaste Kunststofffenster+ Knapp 15 m² großer, überdachter Balkon+ Balkonzugang von Küche und Wohnzimmer+ Aufzug+ Laufend modernisiert (Fenster, Böden, Küche, Badezimmer)+ Tiefgaragenstellplatz (zzgl. 20.000 €)+ Monatliche Kaltmiete inkl. Stellplatz: 1.370 €+ Monatliche Warmmiete inkl. Stellplatz: 1.820 €+ Monatliches Hausgeld: 527 € (davon 77 € nicht umlagefähig)+ Aktuelle Bruttomietrendite: ca. 4,12 % (inkl. Stellplatzmiete, ohne Stellplatzkaufpreis)

Wir danken Ihnen für das Interesse zu dieser Immobilie.Jederzeit beantworten wir Ihre Fragen und stehen Ihnen für einen Besichtigungstermin zur Verfügung.ERREICHBARKEIT...... Herr Stefan Schaumeier unter Mobil 0151/21337777 bzw. per E-Mail an schaumeier@wohnbau-friedrich.deGerne unterstützen wir Sie bei der Veräußerung oder Vermietung Ihrer Immobile. Sprechen Sie uns darauf an. Wir ermitteln den aktuellen Verkehrswert (Marktwert) mittels Verkehrswertgutachten. Dieser Service ist bei Erteilung eines Mandats selbstverständlich enthalten.