Anlageobjekt Geisenfeld: 6 Neubauwohnungen im Paket | EH40/QNG geplant | Sonder-AfA möglich

Das Objekt befindet sich in der Herzog-Ernst-Straße 3 in 85290 Geisenfeld, Landkreis Pfaffenhofen a. d. Ilm.Geisenfeld liegt im Umfeld der Wirtschaftsstandorte Ingolstadt und Manching. Die Stadt nennt Anbindungen an die A 9 über Manching bzw. Langenbruck, an die A 93 über Aiglsbach sowie an die B 300. Damit bestehen überregionale Verbindungen Richtung Ingolstadt, München und Regensburg.Für die langfristige Vermietungsplanung bietet das Objekt einen Wohnungsmix aus vier 3-Zimmer- und zwei 2-Zimmer-Wohnungen.

Sechs Neubauwohnungen als Gesamtinvestment in Geisenfeld.In der Herzog-Ernst-Straße 3 wird ein Neubau-Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnungen und zwölf Stellplätzen als Gesamtobjekt zum Kauf angeboten. Der Gesamtpreis beträgt 2.625.000 € einschließlich aller Stellplätze. Die Fertigstellung ist nach den vorliegenden Projektunterlagen für Ende 2027 vorgesehen.DAS INVESTMENT- Vier 3-Zimmer-Wohnungen mit jeweils ca. 85,17 m²- Zwei 2-Zimmer-Wohnungen mit jeweils ca. 57,25 m²- Insgesamt ca. 455,18 m² laut Plan und Kaufpreisliste- Grundstück ca. 980 m²- Zwölf Stellplätze: neun Außenstellplätze und drei Carportplätze- Terrassen im Erdgeschoss, Balkone in den oberen Geschossen und ein Kellerraum je WohnungABSCHREIBUNGSPOTENZIAL FÜR KAPITALANLEGERDie Bauleistungsbeschreibung sieht die Ausführung im Effizienzhaus-40-/QNG-Standard vor. Bei Erfüllung sämtlicher gesetzlicher Voraussetzungen können für vermietete Neubauwohnungen folgende Abschreibungen in Betracht kommen:1. Sonderabschreibung nach § 7b EStG: bis zu 5 % jährlich im Anschaffungs-/Herstellungsjahr und in den drei folgenden Jahren, zusätzlich zur regulären Gebäude-AfA. Die begünstigte Bemessungsgrundlage ist bei den aktuellen EH40/QNG-Fällen auf 4.000 €/m² Wohnfläche begrenzt.2. Degressive Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 5a EStG: 5 % des jeweiligen Restbuchwerts pro Jahr; im Erwerbsjahr zeitanteilig. Eine Kombination mit der Sonderabschreibung ist bei Vorliegen der jeweiligen Voraussetzungen möglich. Grundstücksanteile werden nicht abgeschrieben.Zu prüfen sind insbesondere der Bauantragszeitraum, der Erwerb bis zum Ende des Fertigstellungsjahres, die maßgeblichen Fristen, die EH40-/QNG-Nachweise, die Kostenobergrenze von 5.200 €/m² für § 7b sowie die entgeltliche Wohnraumvermietung im Erwerbs-/Herstellungsjahr und den folgenden neun Jahren. Die steuerliche Kaufpreisaufteilung und sämtliche Bemessungsgrundlagen sind individuell durch den Steuerberater zu prüfen.KFW-FINANZIERUNGFür die Förderstufe klimafreundliches Wohngebäude mit QNG kann im Programm 298 ein Förderkredit von bis zu 150.000 € je Wohneinheit in Betracht kommen, bei sechs Einheiten rechnerisch bis zu 900.000 €. Voraussetzung sind unter anderem die förderfähige Ausführung, die erforderlichen Bestätigungen und die rechtzeitige Antragstellung nach den KfW-Regeln. Förderung nach Mittelverfügbarkeit und Prüfung; kein Rechtsanspruch.MIETMODELLBei einem kalkulatorischen Mietansatz von 15 €/m² ergibt sich auf Basis der angegebenen Planflächen eine Jahresnettokaltmiete von rund 81.900 € für die Wohnungen. Stellplatzmieten sind hierbei nicht angesetzt. Dies ist eine unverbindliche Sollmietkalkulation; Mietverträge und eine garantierte Mietrendite sind damit nicht verbunden.Die Flächen stammen aus dem Eingabeplan bzw. der Kaufpreisliste. Laut Baubeschreibung handelt es sich um Plan-/Rohbaumaße ohne Putzabzug. Eine verbindliche Wohnflächenberechnung ist vor dem Erwerb erforderlich. Miet- und AfA-Berechnungen sind daran anzupassen.

Ausstattung gemäß Bauleistungsbeschreibung, Stand November 2025:- Massive Bauweise mit Wärmedämmziegeln- Luftwärmepumpe und Fußbodenheizung mit Raumthermostaten, ausgenommen Abstellräume- Dreifach-Wärmeschutzverglasung- Elektrische Aluminiumrollläden- Dezentrale Wohnraumlüftung mit Wärmerückgewinnung- Eichen-Fertigparkett mit Holzsockelleisten in den Wohnräumen- Bodenbündige Duschen, Sanitärausstattung von Duravit/Grohe oder gleichwertig- Elektrische Handtuchheizkörper in den Bädern- Granitbelag im gemeinsamen Treppenhaus, Gegensprechanlage- Kellerräume und gemeinschaftlicher Wasch-/Trockenbereich- Terrassen bzw. Balkone- Zwölf Stellplätze, davon drei im Carport- Leerrohr zur späteren E-Mobilitätsinstallation an einem Stellplatz je Wohnung; Wallbox und weitere Installation zusätzlichEinbauküchen, Möblierung und sonstige in den Plänen dargestellte Einrichtungsgegenstände sind nicht im Kaufpreis enthalten, soweit nicht ausdrücklich in der Baubeschreibung aufgeführt. Maßgeblich sind die vertraglich vereinbarten Leistungen.

Käuferprovision: 2,975 % inkl. 19 % MwSt. (2,5 % zzgl. gesetzlicher MwSt.) aus dem notariell beurkundeten Gesamtkaufpreis. Weitere Erwerbsnebenkosten fallen zusätzlich an. Sämtliche zwölf Stellplätze sind im Gesamtpreis von 2.625.000 € enthalten.EH40/QNG ist gemäß Projektunterlagen vorgesehen. Ein abschließender QNG-Zertifizierungsnachweis und ein Energieausweis liegen in den geprüften Unterlagen noch nicht vor. Die endgültigen Nachweise sind vor einer verbindlichen Investitionsentscheidung zu prüfen.Steuerliche und förderrechtliche Angaben geben die allgemeinen Möglichkeiten nach den am 05.11.2026 abgerufenen Regelungen wieder. AfA ist ein steuerlicher Abzugsbetrag. Die persönliche Steuerentlastung hängt unter anderem von den Einkünften, der Erwerbsstruktur und der anerkannten Bemessungsgrundlage ab. Eine verbindliche steuerliche Prüfung durch den Steuerberater ist erforderlich. Es wird keine individuelle Steuerberatung und keine Zusage bestimmter Steuervorteile oder Fördermittel erteilt.Die Bilder sind Architekturvisualisierungen. Möblierung, Dachfarbe und Bepflanzung sind beispielhaft. Maßgeblich ist die vereinbarte Baubeschreibung; laut Projektunterlagen ist die Außenanlage mit Rasen, ohne Bepflanzung vorgesehen. Planausschnitte sind nicht maßstäblich.Gerne stellen wir Ihnen die Projektunterlagen und die Grundlagen für eine individuelle Investorenprüfung zur Verfügung.Immobilien MoosmayrThomas MoosmayrTelefon: 0162 9214392E-Mail: info@moosmayr-immobilien.deQuellen zu Abschreibung und Förderung: www.gesetze-im-internet.de/estg/__7b.html | www.gesetze-im-internet.de/estg/__7.html | www.kfw.de/298