Einfamilienhaus im Grünen in ruhiger, idyllischer Lage

Erlau liegt idyllisch am Donauufer zwischen Passau und Obernzell und besticht durch seine ruhige, naturnahe Lage. Der Ortsteil gehört zum Markt Obernzell und befindet sich etwa 6 km von Obernzell sowie ca. 8 km von Passau entfernt.In wenigen Autominuten erreichen Sie alle Einrichtungen des täglichen Bedarfs, darunter Einkaufsmöglichkeiten, Kindergarten, Schulen, Ärzte sowie weitere infrastrukturelle Angebote. Die Nähe zur Stadt Passau bietet zudem eine hervorragende Anbindung an vielfältige Einkaufs-, Kultur- und Freizeitmöglichkeiten.

Das im Jahr 1971 erbaute Einfamilienhaus befindet sich in idyllischer, sehr ruhiger und sonniger Lage. Das großzügige Grundstück bietet einen weitläufigen Garten mit altem Obstbaumbestand sowie Wiesenflächen.Im Erdgeschoss wurde – genehmigungsrechtlich weiterhin als Einfamilienhaus geführt – eine separate Wohneinheit mit eigenem Zugang eingerichtet. Diese eignet sich ideal als Ferienwohnung, Gästebereich oder zur Nutzung durch Familienangehörige.Der Dachboden wurde mit hochwertigen Materialien (Hanf und Jute) gedämmt und mit einem neuen Holzboden ausgestattet. Die Fläche bietet vielseitige Nutzungsmöglichkeiten, beispielsweise als Hobby- oder Sportraum sowie teilweise als zusätzlicher Abstellbereich.Das gesamte Anwesen befindet sich in einem gepflegten und laufend modernisierten Zustand. Seit 2019 wurden zahlreiche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt. Unter anderem wurden die Fenster durch hochwertige, dreifach verglaste Fenster ersetzt. Darüber hinaus wurden hochwertige Holzdielen und Vinylböden verlegt, moderne Bäder eingebaut, Wasserleitungen erneuert sowie Teile der Elektroinstallation modernisiert.Die Beheizung erfolgt derzeit über eine zentrale Gasheizung aus dem Jahr 2013. Zusätzlich ist das Obergeschoss mit einem Pelletofen ausgestattet. Eine Solaranlage unterstützt die Warmwasserbereitung und trägt zu einer effizienteren Energieversorgung bei.Das Haus verfügt über insgesamt vier Kaminzüge. An einen der Kaminzüge ist eine Räucherkammer angeschlossen.Der Energieausweis befindet sich derzeit in Bearbeitung.

Erdgeschoss:TreppenhausAbstellraum mit RäucherkammerDoppelgarageEinliegerwohnung (ca. 55 m²):DieleKüche mit EinbaukücheWohnzimmer mit TerrasseSchlafzimmerBadezimmer mit elektrischer FußbodenheizungWCObergeschoss:TreppenhausHeizraumHauptwohnung (ca. 105 m²):Diele mit Kaminanschluss für Holz-/PelletofenWohnzimmer mit BalkonKüche mit Einbauküche3 Schlafzimmer (1 Schlafzimmer mit Zugang zum Balkon)Abstellraum/WarmwasserspeicherBadezimmer mit elektrischer FußbodenheizungWCDachgeschoss:HobbyraumAußenbereich:Brunnen im GartenExtra gepflasterte Stellplätze (ca. 90 m²) vor dem Haus (auch für Wohnmobile geeignet)

Provisionshinweis3,57 % Käuferprovision inkl. 19 % MwSt. Die Provision errechnet sich aus dem Kaufpreis. Für ein Exposé und weitere Informationen zum Objekt sowie einen Besichtigungstermin füllen Sie bitte die nachfolgenden Angaben im Kontaktformular aus:- vollständiger Name/Anschrift- E-Mail-Adresse- Telefon/MobilnummerSonstigesBitte beachten Sie, dass nur ein VOLLSTÄNDIG AUSGEFÜLLTES Kontaktformular von uns bearbeitet werden kann.Frau Monika MoserSulzsteg 3, 94034 PassauTel.: +49 151 15423818Email: m.moser@iad-immobilien.deAufsichtsbehörde nach § 34 c GewerbeordnungIHK für München und Oberbayern, Max-Joseph-Straße 2, 80333 MünchenLizenzpartner der IAD Immobilien Agentur Deutschland GmbHStichworteGarage vorhanden, Anzahl der Schlafzimmer: 4, Anzahl der Badezimmer: 2, Anzahl Balkone: 1, Anzahl Terrassen: 1, 3 Etagen, modernisiert: 2019