Sanierungsbedürftige Kapitalanlage: Vermietetes Wohn- und Geschäftshaus mit 7xWE (2 Leer) + 1xGewerbe

Spandau bildet als westlichster Bezirk Berlins einen eigenständigen und traditionsreichen Teilmarkt, der mit seiner historischen Altstadt, dem Rathaus sowie dem Bahnhof Berlin-Spandau über ein hervorragend ausgebautes Zentrum verfügt. Der zentrale Verkehrsknotenpunkt des Bezirks bietet direkten Anschluss an den Fern-, Regional-, S- und U-Bahn-Verkehr (U7) und verbindet den Standort zügig mit der Berliner Innenstadt sowie dem Brandenburger Umland. In diesem gefragten Umfeld befindet sich das Wohn- und Geschäftshaus in prägnanter Ecklage an der Amalienhofstraße / Johannastraße im Ortsteil Wilhelmstadt. Die Adresse ist im Berliner Mietspiegel 2026 der mittleren Wohnlage zugeordnet und bietet Kapitalanlegern durch die Kombination aus ruhiger Wohnatmosphäre und lückenloser Infrastruktur eine exzellente Basis für eine langfristig stabile Vermietung. Die Alltagstauglichkeit der Mikrolage ist ein entscheidendes Argument für Mieter aller Generationen – vom Single über Paare bis hin zur Familie. Ein etablierter Backshop befindet sich praktisch direkt im Gebäude. Für den täglichen Einkauf stehen der Netto Marken-Discount am Seeburger Weg (ca. 8 Minuten fußläufig), Lidl an der Seeburger Straße (ca. 9 Minuten) und das Kaufland an der Wilhelmstraße (ca. 18 Minuten) zur Verfügung. Auch Familien finden ideale Bedingungen vor: Die Grundschule am Birkenhain liegt nur etwa 2 Gehminuten entfernt, während die Konkordia-Grundschule in ca. 15 Minuten erreichbar ist. Abgerundet wird das Betreuungsangebot durch die nah gelegene Kita Nusshütte (ca. 4 Gehminuten) und die Kita Mondstern (ca. 5 Gehminuten).Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist durch die in direkter Nähe verkehrenden Buslinien M37, 131 und 137 optimal gewährleistet. Sie sichern eine schnelle Verbindung zum rund 1,8 km entfernten Bahnhof Berlin-Spandau, der zu Fuß in etwa 25 Minuten oder nach einer kurzen Busfahrt erreicht wird. Die historische Altstadt Spandau liegt ca. 2,4 km entfernt (ca. 34 Gehminuten). Das breite Mieterpotenzial, die erstklassige Alltagsinfrastruktur und die nachhaltige Standortqualität der Wilhelmstadt garantieren Investoren eine dauerhaft hohe Vermietungsquote und minimieren das Leerstandsrisiko nachhaltig.

Sie suchen eine Kapitalanlage mit laufenden Mieteinnahmen und spürbarem Entwicklungspotenzial im Berliner Immobilienmarkt? Dann lohnt sich ein genauer Blick auf dieses renditestarke Wohn- und Geschäftshaus in Berlin-Spandau. Die Immobilie befindet sich in einer etablierten, mittleren Wohnlage im gefragten Ortsteil Wilhelmstadt (Amalienhofstraße 5 / Ecke Johannastraße). Sämtliche Annehmlichkeiten des täglichen Bedarfs wie Grundschulen, Kindertagesstätten, Supermärkte sowie eine hervorragende Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr sind fußläufig in wenigen Minuten erreichbar.Das um 1880 errichtete Gebäude steht auf einem ca. 609 m² großen Eckgrundstück (bestehend aus zwei Flurstücken) und bietet eine Gesamtwohn- und Nutzfläche von ca. 411 m². Die Fläche verteilt sich auf sieben Wohneinheiten mit ca. 334 m² sowie eine ca. 77 m² große Gewerbeeinheit im Erdgeschoss. Eine Doppelgarage mit ca. 33 m² Nutzfläche, ein Keller sowie eine grüne Hof- und Gartenfläche mit schönem Baum- und Strauchbestand runden das vielseitige Ensemble ab. Ursprünglich als Gaststätte mit Pension genutzt, verbindet das Haus heute erfolgreich Wohnen und Gewerbe unter einem Dach. Die Wohneinheiten umfassen flexible 1- bis 4-Zimmer, während die straßenseitige Eck-Gewerbeeinheit seit Dezember 2021 erfolgreich als Backshop betrieben wird.Für Kapitalanleger bietet das Objekt eine überzeugende Kombination aus verlässlichen Einnahmen und starkem Entwicklungspotential. Aktuell erwirtschaftet die Immobilie eine Nettokaltmiete von 2.897,86 € im Monat bzw. 34.774,32 € im Jahr (warm 3.855,90 € / Monat). Fünf der sieben Wohnungen sowie das Gewerbe sind solide vermietet; vier Wohnungen bestehen aus unbefristeten Mietverhältnissen, während eine 1-Zimmer-Wohnung im 2. OG befristet ist und zwei zusammengelegte Einheiten im 2. OG an eine Familie vermietet sind. Der Gewerbemietvertrag läuft befristet bis Ende 2026 mit einer Verlängerungsoption von zweimal drei Jahren.Das besondere Ertragspotenzial liegt im derzeitigen Leerstand von zwei Einheiten: einer teilsanierten Erdgeschosswohnung mit ca. 90 m² und einer Dachgeschosswohnung mit ca. 50 m². Bei einer Herrichtung und Neuvermietung zum konservativen Mittelwert des Berliner Mietspiegels (7,65 €/m² im EG bzw. 8,49 €/m² im DG) erhöht sich die jährliche Nettokaltmiete um rund 13.356,00 € auf eine kalkulierte Soll-Nettokaltmiete von ca. 48.130,32 € p. a. Dies entspricht einer Steigerung der derzeitigen Mieteinnahmen um rund 38 %.Auch in Bezug auf die Bausubstanz wurden bereits wichtige Grundsteine gelegt. In den vergangenen Jahren wurden die Fenster überwiegend gegen moderne Kunststofffenster ausgetauscht, verrostete Gusseisenrohre durch Kupferrohre ersetzt und die Abwasserleitungen erneuert. Zudem wurden eine 18 m² große Wohnung im 2. OG inklusive Einbauküche sowie ein Badezimmer komplett saniert und die 90-m²-Erdgeschosswohnung umfangreich teilsaniert.Gleichzeitig bietet das Haus Raum für wertsteigernde Modernisierungsmaßnahmen, da ein klar definierter Sanierungsrückstau besteht. U.a. erfordert das mit Dachpappe gedeckte Dach ebenso wie die Gas-Zentralheizung (Wärmeerzeuger aus dem Jahr 2000) eine energetische Überarbeitung. Der vorliegende Energiebedarfsausweis weist die Klasse H (289,76 kWh/(m²·a)) aus und empfiehlt die Dämmung der obersten Geschossdecke bzw. des Dachs, die Optimierung der Gebäudehülle sowie eine Heizungserneuerung. Die Elektrik im Mehrfamilienhaus ist ebenfalls in die Jahre gekommen. Auch das Badezimmer der Erdgeschosswohnung wartet noch auf seine Fertigstellung. Käufer erhalten hier die Chance, neben dem Kaufpreis gezieltes Modernisierungsbudget (ggf. unter Einbindung attraktiver KfW-Förderungen) einzusetzen, um die Energieeffizienz zu optimieren, den Wohnwert nachhaltig zu steigern und eine hervorragende Langzeitrendite in Berlin zu realisieren.

Ausstattung: • 7 Wohneinheiten (ca. 334 m²) + 1 etablierte Gewerbeeinheit im Erdgeschoss (ca. 77 m²)• Großzügiges Eckgrundstück mit 609 m² Grundstücksfläche (2 Flurstücke) mit grünem Innenhof, Garten- und Baumbestand• Unterkellert, zusätzlich ca. 33 m² große Doppelgarage• Solide Ist-Einnahmen, 5 Wohnungen und das Gewerbe vermietet (Nettokaltmiete IST: 34.774,32 € p. a. / 2.897,86 € p. M.)• Backshop im EG seit 12/2021 vermietet (Mietvertrag bis 12/2026 mit Option auf 2 x 3 Jahre)• Attraktive Ausbaureserve (+38 %): 2 leerstehende Einheiten (EG ca. 90 m² & DG ca. 50 m²) ermöglichen nach Herrichtung eine Soll-Nettokaltmiete von ca. 48.130,32 € p. a.• Bereits getätigte Modernisierungen: Überwiegend isolierverglaste Kunststofffenster; Gusseisenrohre durch Kupferrohre ersetzt; Abwasserleitungen erneuert• Vorhandene 18-m²-Wohnung im 2. OG komplett saniert inkl. Einbauküche; weiteres Bad im Haus komplett erneuert; EG-Wohnung teilsaniert• Entwicklungspotenzial & Sanierungsbedarf: Gas-Zentralheizung (Baujahr 2000), Dach (Dachpappe) und Bad der EG-Wohnung modernisierungsbedürftig• Energetische Wertsteigerung: Energiebedarfsausweis Klasse H mit 289,76 kWh/ bietet ideale Hebel für geförderte Maßnahmen (KfW/BEG)Kein Denkmalschutz, kein Eintrag im Bodenbelastungskataster, keine Baulasten (lt. Eigentümer)Hinweis zur Bilddarstellung: Einige Aufnahmen in diesem Exposé wurden mittels digitaler Bildbearbeitung (KI) angepasst. Räume wurden zum Zwecke der besseren Raumdarstellung virtuell möbliert bzw. von vorhandenem Inventar befreit. Die tatsächliche Raumgeometrie und Bausubstanz entsprechen größtenteils dem Ist-Zustand.

Das vorliegende Exposé dient weiterhin lediglich als unverbindliche Information. Wir weisen darauf hin, dass alle genannten Angaben zum Objekt auf den Angaben des Eigentümers beruhen. Eine Haftung für Vollständigkeit und Richtigkeit der enthaltenen Angaben wird nicht übernommen. Dieses Exposé soll in knapper Form die wesentlichen Daten des Objektes darstellen. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass wir ausführliche Unterlagen nur nach einem persönlichen Gespräch und nach Angabe Ihrer vollständigen Postadresse und einer Telefonnummer versenden. Ausführliche Informationen erhalten Sie gerne telefonisch oder per E-Mail unter:Tel.: 0176 444 96 427E-Mail: sydow@seventree-immobilien.deMehr Infos unter www.seventree-immobilien.deGerne bewerten wir auch IHRE Immobilie! Falls Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, stehen wir Ihnen jederzeit gern bei Beratung und Verkauf zur Seite.