Altbaucharme in Derendorf // XL Fensterfront - 2,5 Zimmer - 2 Balkone

Die Immobilie liegt in der Gravelottestraße im Düsseldorfer Stadtteil Derendorf – einer der gefragtesten innerstädtischen Wohnlagen mit stabiler Nachfrage. Die Einbahnstraße ist eine ruhige Einbahnstraße mit Tempo-30-Zone, geprägt von gepflegten Jugendstil-Mehrfamilienhäusern und einer gewachsenen, ruhigen Wohnstruktur. Trotz der Zurückhaltung im Straßenbild handelt es sich um eine klar urbane Lage mit hoher Aufenthaltsqualität.Derendorf verbindet klassische Architektur mit moderner Stadtentwicklung. Die Nähe zu Pempelfort, Golzheim und der Düsseldorfer Innenstadt macht den Standort sowohl für Eigennutzer als auch für Mieter besonders attraktiv. Die Nachfrage nach Wohnraum in diesem Quartier ist seit Jahren konstant hoch.In fußläufiger Umgebung befindet sich unter anderem der Campus von L’Oréal Deutschland, der das Viertel zusätzlich prägt und für ein internationales, wirtschaftlich stabiles Umfeld sorgt. Ergänzt wird dies durch Agenturen, Dienstleistungsunternehmen, Gastronomie und Einzelhandel, die den Stadtteil lebendig, aber strukturiert halten.Cafés, Restaurants und Fachgeschäfte befinden sich im direkten Umfeld sowie in Richtung Innenstadt und Pempelfort.Verkehrsanbindung:Die Bushaltestelle Frankenplatz liegt nur wenige Schritte entfernt. Die U-Bahn-Linien U78 und U79 bieten eine schnelle Anbindung an die Innenstadt, den Hauptbahnhof und den Flughafen Düsseldorf. Für den Individualverkehr bestehen kurze Wege zu A44, A52 und B1, wodurch auch das gesamte Rheinland gut erreichbar ist.Fazit Lage:Die Gravelottestraße steht für ruhiges Wohnen in zentraler Lage. Eine Adresse, die sich durch ihre Kombination aus Wohnqualität, Infrastruktur und Marktfähigkeit auszeichnet. Derendorf ist kein kurzfristiger Trend, sondern ein dauerhaft funktionierender Stadtteil mit Substanz – genau das macht diese Lage wertstabil und nachhaltig attraktiv.

Diese 2,5-Zimmer-Wohnung mit ca. 67 m² Wohnfläche befindet sich im Düsseldorfer Stadtteil Derendorf, unmittelbar an der Grenze zum beliebten Pempelfort. Die zentrale Lage verbindet die Vorzüge des urbanen Stadtlebens mit dem besonderen Charakter einer gewachsenen Altbaunachbarschaft.Die Wohnung liegt in einem gepflegten Jugendstil-Mehrfamilienhaus und überzeugt durch ihre klassische Raumaufteilung, großzügige Fensterflächen und gleich zwei Balkone.Beim Betreten empfängt Sie ein geräumiger Flur, von dem aus sämtliche Räume zugänglich sind. Auf der linken Seite befindet sich das Schlafzimmer, das durch seine großen Fenster viel Tageslicht erhält und einen Blick über die umliegenden Dächer bietet.Rechts schließt sich das Wohnzimmer mit Zugang zum ersten Balkon an. Die großzügigen Fensterflächen sorgen für eine helle Wohnatmosphäre und bieten verschiedene Möglichkeiten zur individuellen Einrichtung.Die ebenfalls auf der rechten Seite gelegene Küche verfügt über einen eigenen Balkon. Darüber hinaus besteht die Möglichkeit, die Küche zum angrenzenden Wohnzimmer zu öffnen und so einen zusammenhängenden Wohn- und Essbereich mit offener Küche zu gestalten.Das Tageslichtbad befindet sich unmittelbar neben dem Wohnungseingang und ist unter anderem mit einer bereits erneuerten Duschtasse ausgestattet.Mit den Mietern wurde bereits eine entsprechende Aufhebungsvereinbarung unterzeichnet, sodass die Wohnung nach deren Auszug bezugsfrei übergeben wird. Damit eignet sie sich sowohl zur Eigennutzung als auch zur anschließenden Neuvermietung.Das Gebäude:Das gepflegte Jugendstil-Mehrfamilienhaus zeichnet sich durch seine klassische Altbauarchitektur mit charakteristischen Proportionen und Stuckelementen aus.Im Rahmen der vorgesehenen Modernisierungsmaßnahmen werden die Fassade neu gestrichen und das Treppenhaus neu aufgewertet. Darüber hinaus ist eine vollständige Neudämmung des Daches geplant.Die Kosten dieser Maßnahmen werden vom derzeitigen Eigentümer übernommen, sodass dem Erwerber hierfür keine zusätzlichen Kosten entstehen.Bewirtschaftungskosten:Die Beheizung erfolgt über eine wohnungseigene Gasetagenheizung. Die Heizkosten werden direkt mit dem jeweiligen Versorger abgerechnet.Die nicht umlagefähigen Kosten belaufen sich derzeit auf ca. 75 € monatlich und umfassen unter anderem Verwaltungskosten sowie die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage.Steuerliche Aspekte / Abschreibung:Für die Immobilie wurde durch einen zertifizierten Gutachter eine Restnutzungsdauer von 20 Jahren geschätzt. Daraus kann sich bei steuerlicher Anerkennung ein jährlicher Abschreibungssatz ergeben.Insbesondere für Kapitalanleger können sich dadurch interessante steuerliche Vorteile gegenüber der regulären linearen Abschreibung ergeben. Die tatsächliche Höhe ist von den individuellen steuerlichen Voraussetzungen sowie dem abschreibungsfähigen Gebäudeanteil abhängig.Die Anerkennung des Gutachtens obliegt dem zuständigen Finanzamt und sollte im Vorfeld mit einem Steuerberater abgestimmt werden.Auf Wunsch erstellen wir Ihnen gerne eine individuelle Wirtschaftlichkeitsberechnung.

・Wohnfläche ca. 67 m²・Zimmer: 2,5・Gebäudetyp: Mehrfamilienhaus・Das Dachgeschoss wird ausgebaut, in diesem Zuge erhält das Haus eine neue Dachdämmung・Nach dem Umbau soll der Hausflur und die Fassade gestrichen werden・1 Badezimmer・1 Balkon zur ruhigen Hofseite・Helle Räume, klassische Altbauproportionen・3,54 m hohe Decken

SonstigesAlle Angaben zu diesem Verkaufsobjekt basieren auf Informationen des Verkäufers oder beteiligter Dritter. Sie werden von der Finanzhaus Deutschland GmbH ohne Gewähr für deren Richtigkeit und Vollständigkeit, jedoch nach bestem Wissen und Gewissen, weitergegeben.Irrtum, Änderungen und Zwischenverkauf bleiben vorbehalten.StichworteWohnfläche: 67,29 m², vermietbare Fläche: 67,29 m², Anzahl der Schlafzimmer: 1, Anzahl der Badezimmer: 1, Anzahl Balkone: 1, Bundesland: Nordrhein-Westfalen, 3 Etagen, Distanz zum Flughafen: 6.15, Distanz zum Hauptbahnhof: 2.92, Distanz zur Autobahn: 3.5, Distanz zum Bus: 0.22