Schön geschnittene 2-Zi.-Wohnung in Obersulm, ca. 58 m², mit Balkon und TG-Stellplatz & ruhiger Lage

Die Immobilie befindet sich in Obersulm-Affaltrach, einer beliebten Wohnlage im idyllischen Weinsberger Tal. Das ruhige und sehr gepflegte Wohnumfeld bietet ideale Voraussetzungen für alle, die ein angenehmes Zuhause in naturnaher Umgebung suchen und gleichzeitig Wert auf eine gute Infrastruktur legen.Ein besonderes Highlight ist der nahegelegene Breitenauer See, der als überregional bekanntes Naherholungsgebiet vielfältige Freizeitmöglichkeiten bietet. Ob entspannte Spaziergänge am Wasser, ausgedehnte Radtouren, sportliche Aktivitäten oder erholsame Stunden im Grünen – hier kommen Naturliebhaber und aktive Menschen gleichermaßen auf ihre Kosten. Auch die umliegenden Weinberge und die reizvolle Landschaft am Fuße der Löwensteiner Berge laden zu Ausflügen und Erholung direkt vor der Haustür ein.Auch im Alltag überzeugt die Lage durch kurze Wege und eine gute Versorgung innerhalb der Gemeinde. Einkaufsmöglichkeiten, Bäckereien, Apotheken, gastronomische Angebote sowie Einrichtungen für den täglichen Bedarf sind in Obersulm und den umliegenden Ortsteilen vorhanden. Familien profitieren zudem vom Angebot an Kindergärten, Schulen und Freizeitmöglichkeiten in der Gemeinde.Die Verkehrsanbindung gestaltet sich ebenfalls komfortabel: Über die Bundesstraße B 39 sind die umliegenden Städte und Gemeinden schnell erreichbar. Das Autobahnkreuz Weinsberg mit Anschluss an die A 6 und A 81 liegt nur wenige Kilometer entfernt und ermöglicht eine gute Anbindung in Richtung Heilbronn, Stuttgart, Mannheim und Würzburg. Auch ohne Pkw bleibt man flexibel: Die Stadtbahnlinie S4 verbindet Obersulm mit Heilbronn und Öhringen und ist in 8 Minuten mit dem Fahrrad zu erreichen. Ergänzend sorgen fußläufige Busverbindungen für Mobilität innerhalb der Gemeinde und in der näheren Umgebung.Ob als Zuhause für Paare, Familien oder Menschen, die sich einen ruhigeren Lebensmittelpunkt im Grünen wünschen – Obersulm-Affaltrach verbindet naturnahes Wohnen, ein gepflegtes Umfeld und eine gute Erreichbarkeit auf attraktive Weise. Damit bietet der Standort eine hohe Lebensqualität für alle, die Erholung und Alltagstauglichkeit miteinander verbinden möchten.

Die Fakten auf einen Blick:Die 2-Zimmer-Wohnung (ETW Nr. 6), ca. 58,52 m² Wohnfläche, befindet sich in Haus I (Eingang C) eines 9-Parteien Mehrfamilienhauses. - Die WEG besteht aus 4 Häusern à 12 Eingängen je 9 Parteien.- Die Wohnung liegt im 1. OG und zeichnet sich durch ihren hellen, offenen sowie praktischen Grundriss aus.- Zur Wohnung gehört ein bereits im Preis inkludierter Garagenabstellplatz Nr. 45.Hausgeld (auf Basis des WPL 2026): 341 €- umlagefähig: 215 €- nicht umlagefähig: 57 €- Rücklagenzufuhr: 69 €Rücklagen (Stand 30.09.2025):- für die gesamte WEG: 640.812 €- für die Wohnung: 7.647 €- Stand per heute: Die Wohnung verfügt über einen bereits angesparten Rücklagenbestand von voraussichtlich über 8.000 €. Dies ist ein positiver wirtschaftlicher Aspekt für Eigennutzer und Kapitalanleger, da innerhalb der Eigentümergemeinschaft bereits entsprechende finanzielle Mittel aufgebaut wurden. Damit verfügt die Wohnung über einen beachtlichen Rücklagenbestand, der bei zukünftigen Instandhaltungsmaßnahmen zugutekommt.- Es wurden keine größeren Sanierungen bisher unternommen, Sonderumlagen gab es auch nicht. Es ist auch nichts dergleichen geplant.Durchgeführte Reparaturen/ Sanierungen/ Sonderumlagen der WEG seit 2024:- Anstrich einzelner, renovierungsbedürftiger Holzfenster (bezahlt aus den Rücklagen) (Frühjahr 2026)Durchgeführte Reparaturen/ Sanierungen/ Sonderumlagen innerhalb der Wohnung:- Austausch der Fenster (2017)Das bestehende Mietverhältnis:- Mieterin wohnt seit 9 Jahren in der Wohnung (06/2017).- Die letzte Mieterhöhung wurde um 20 % zum Juni 2026 durchgeführt -> auf 564 € kalt zzgl. 42 € STP- Die Rendite liegt mit einer Jahresnettokaltmiete von 7.272 € bei 2,9 %.Infos zur Wohnung:- Die Gartenfläche im Innenhof steht zur gemeinschaftlichen Nutzung zur Verfügung- Die Gartenpflege übernimmt eine Fachfirma- Es gibt einen Hausmeisterservice, der u.a. die Treppenhausreinigung erledigt- Ruhiges und gutes Verhältnis zwischen den Bewohnern- Wohnung ist sehr gut gepflegt

- Eigener, im Angebotspreis inkludierter, Tiefgaragenstellplatz mit direktem, witterungsgeschütztem Zugang zum Gebäude.- Ganzheitlich überdachter Süd-Ost-Balkon mit Blick ins Grüne auf den Gemeinschaftsgarten- Badezimmer mit Dusch-Badewanne, Handwaschbecken und WC sowie einem Anschluss für die Waschmaschine- 2-fach verglaste Holzfenster mit Rollladen (2017)- Einbauküche (Bj. 2017) ist Eigentum der Mieterin- Ein großzügiger Abstellraum Nr. 16 im UG- Ein Trocken- & Fahrradraum zur gemeinschaftlichen Nutzung

StichworteTiefgarage vorhanden, Anzahl der Schlafzimmer: 1, Anzahl der Badezimmer: 1, Anzahl Balkone: 1, Balkon-Terrassen-Fläche: 6,06 m², Bundesland: Baden-Württemberg, Distanz zum Flughafen: 75.2, Distanz zum Hauptbahnhof: 1.7, Distanz zur Autobahn: 7.1, Distanz zum Bus: 0.45Bezugnach Vereinbarung