Doppelhaushälfte mit idyllischem Garten u. flexibler Raumgestaltung, bezugsfrei in spätestens 7 Jahren

Die Gartenstadt Gräfelfing zählt seit Jahrzehnten zu den exklusivsten und gefragtesten Wohnorten im Münchner Westen. Großzügige Grundstücke, repräsentative Villen, gewachsener Baumbestand und eine außergewöhnlich hohe Lebensqualität prägen das charakteristische Ortsbild und machen Gräfelfing zu einer der bevorzugten Wohnadressen im Würmtal.Die unmittelbare Waldnähe, die ruhige Nachbarschaft sowie die überwiegend von hochwertigen Einfamilienhäusern und Villen geprägte Umgebung verleihen dieser Lage ihren besonderen Reiz. Hier verbindet sich naturnahes Wohnen mit einer ausgezeichneten Infrastruktur auf ideale Weise. Gräfelfing bietet sämtliche Einrichtungen des täglichen Bedarfs sowie ein vielfältiges Freizeit-, Kultur- und Sportangebot. Zahlreiche Restaurants, Cafés, Ärzte, Apotheken, Banken und Einkaufsmöglichkeiten befinden sich in kurzer Entfernung. Das beliebte Bürgerhaus, die Gemeindebibliothek sowie zahlreiche Vereine tragen zusätzlich zur hohen Attraktivität des Standortes bei. Familien profitieren von einer hervorragenden Bildungsinfrastruktur mit mehreren Kindergärten und Kindertagesstätten, zwei Grundschulen sowie dem überregional renommierten Kurt-Huber-Gymnasium.Trotz der außergewöhnlich ruhigen und naturnahen Lage verfügt Gräfelfing über eine hervorragende Verkehrsanbindung. Die S-Bahn-Station Gräfelfing (Linie S6) ist in wenigen Minuten erreichbar und verbindet den Standort direkt mit der Münchner Innenstadt. Der Münchner Hauptbahnhof wird in rund 20 Minuten erreicht.Über den nahegelegenen Anschluss an die A96 besteht eine ausgezeichnete Anbindung an die Münchner Innenstadt, die westlichen Gewerbestandorte sowie die Autobahnringe A99 und A8. Auch der Flughafen München ist bequem erreichbar.Mehrere Buslinien ergänzen das Angebot des öffentlichen Nahverkehrs und gewährleisten eine komfortable Verbindung innerhalb des Würmtals sowie zu den umliegenden Stadtteilen Münchens.Besonders reizvoll ist die Nähe zur Würm, die das Ortsbild Gräfelfings seit jeher prägt. Entlang des idyllischen Flusslaufs laden weitläufige Spazier- und Radwege zu Erholung und Freizeitaktivitäten in der Natur ein. Die Würmauen mit ihren alten Baumbeständen und naturnahen Grünflächen zählen zu den beliebtesten Naherholungsgebieten des Würmtals und verleihen Gräfelfing seinen einzigartigen Charakter als Gartenstadt vor den Toren Münchens. Die Verbindung aus unmittelbarer Waldnähe, den reizvollen Würmauen und einer gewachsenen Villenstruktur schafft ein Wohnumfeld, das in dieser Form im Münchner Umland nur selten zu finden ist.Entfernungen vom Verkaufsobjekt: - ca. 250 m zur nächsten Bushaltestelle (Spitzackerstraße, Buslinie 265 - Pasing-Planegg)- ca. 1,3 km zum Gräfelfinger S-Bahnhof (S6)-ca. 10 Gehminuten zum Ortskern Bahnhofstraße- ca. 5 Autominuten zur A 96- ca. 12 km zum Hauptbahnhof München- ca. 45 km zum Flughafen München

Diese hochwertig errichtete Doppelhaushälfte mit Einzelgarage aus dem Jahr 1995 verbindet zeitlose Architektur mit großzügigem Wohnkomfort und einer flexiblen Raumgestaltung. Auf ca. 129 m² Wohnfläche bietet das Haus vielseitige Nutzungsmöglichkeiten für Familien, Paare oder das Arbeiten im Homeoffice.Trotz der Doppelhausbauweise besteht die bauliche Verbindung zum Nachbarhaus lediglich über einen filigranen verglasten Wintergarten im Dachgeschoss, wodurch ein hohes Maß an Privatsphäre gewährleistet wird. Die durchdachte Grundrissgestaltung bietet zudem die Möglichkeit, das Haus je nach Bedarf auf bis zu vier Schlafzimmer zu erweitern.Bereits beim Betreten des Hauses empfängt Sie ein großzügiger Eingangsbereich mit offener Gestaltung und einem eleganten Treppenhaus. Den Mittelpunkt des Erdgeschosses bildet der über 36 m² große Wohn- und Essbereich, der sich zu den sonnigen Ost- und Westterrassen öffnet und eine harmonische Verbindung zwischen Innen- und Außenbereich schafft. Der liebevoll angelegte Garten mit hochwertiger Eschenholzterrasse, idyllischem Gartenteich, Gartenhaus und gewachsenem Baumbestand bietet viel Privatsphäre und lädt zu entspannten Stunden im Freien ein.Die außergewöhnlich großzügige Wohnküche mit rund 19,5 m² bietet viel Platz zum gemeinsamen Kochen und Leben. Ursprünglich befanden sich an dieser Stelle ein separates Schlafzimmer und eine kleinere Küche. Dadurch lässt sich der Grundriss bei Bedarf mit überschaubarem Aufwand wieder anpassen und ein zusätzliches Schlafzimmer schaffen.Das Dachgeschoss überzeugt mit einer offenen Architektur und einem großzügigen Raumgefühl. Die helle Galerie mit Blick in den Eingangsbereich wird derzeit als zusätzlicher Wohn- oder Arbeitsbereich genutzt und verleiht dem Haus einen besonderen Charakter. Ursprünglich war die Galerie als separates Schlafzimmer geplant und kann bei Bedarf problemlos wieder abgetrennt werden. Ergänzt wird diese Etage durch ein geräumiges Schlafzimmer mit Glasanbau, ein weiteres Schlafzimmer mit Balkon sowie ein modernes Tageslichtbad. Das vollständig unterkellerte Untergeschoss erweitert das Platzangebot des Hauses erheblich. Der großzügige Hobbyraum verfügt über einen begehbaren Lichtschacht, der für viel Tageslicht sorgt und den Raum vielseitig nutzbar macht, beispielsweise als Homeoffice, Fitness- oder Gästebereich. Ein zusätzliches Duschbad erhöht den Wohnkomfort. Abgerundet wird das Untergeschoss durch einen Hauswirtschaftsraum, einen Kellerraum, eine praktische Speisekammer sowie weitere Abstellflächen und bietet damit reichlich Platz für Vorräte, Hobbys und Haustechnik.Die solide Massivbauweise mit Wärmedämmung, die Fußbodenheizung in Kombination mit Heizkörpern, Buchenparkettböden, Rollläden an allen Fenstern sowie die außergewöhnliche Dachgestaltung mit begrünten Pultdächern und markantem Tonnendach unterstreichen den hochwertigen Charakter dieser Immobilie. Zusammen mit der begehrten Lage in Gräfelfing und den vielseitigen Gestaltungsmöglichkeiten bietet diese Doppelhaushälfte ein ideales Zuhause für alle, die Wert auf großzügiges Wohnen, Individualität und langfristige Wohnqualität legen.

Aktuell verfügt die Immobilie über zwei Schlafzimmer und eine offene Galerie. Sowohl die Galerie im Dachgeschoss als auch die großzügige Wohnküche waren ursprünglich als separate Schlafzimmer geplant und können bei Bedarf mit überschaubarem Aufwand wieder in zusätzliche Zimmer umgewandelt werden. Dadurch lässt sich die Immobilie flexibel auf bis zu vier Schlafzimmer anpassen.Alle Highlights auf einen Blick:- Begehrte Wohnlage in Gräfelfing mit hervorragender Infrastruktur und schneller Anbindung nach München- Hochwertige Doppelhaushälfte in Massivbauweise mit Wärmedämmung- Baujahr 1995, voll unterkellert, 4-Zi., 3 Bäder- Ca. 129 m² Wohnfläche mit flexibel gestaltbarem Grundriss- Erweiterbar auf bis zu vier Schlafzimmer- Großzügiger Wohn- und Essbereich mit ca. 36 m²- Große Wohnküche mit ca. 19,5 m² (Möglichkeit zur Schaffung eines zusätzlichen Schlafzimmers)- Offene Galerie im Dachgeschoss (Option zur Rückführung in ein weiteres Schlafzimmer)- Hobbyraum mit begehbarem Lichtschacht u. Duschbad- Liebevoll angelegter Garten mit hochwertiger Eschenholzterrasse, Gartenteich und Gartenhaus- Einzelgarage (unterkellert) mit Gartenzugang- Zusätzlicher Außenstellplatz- Fußbodenheizung im gesamten Haus sowie zusätzliche Heizkörper- Hochwertige Parkettböden (Buche)- Rollläden an sämtlichen Fenstern- Entkalkungsanlage vorhanden- Charakteristische Architektur mit begrünten Pultdächern und markantem Tonnendach- Bauliche Verbindung zur Nachbarhaushälfte ausschließlich über einen verglasten Glasanbau im Dachgeschoss

SonstigesBesonderer Hinweis für Kapitalanleger:Die Immobilie wird mit einem auf sieben Jahre befristeten Mietvertrag verkauft. Die bisherigen Eigentümer bleiben für diesen Zeitraum im Haus wohnen und zahlen an den Käufer eine monatliche Miete in Höhe von 2.300,00 € zzgl. Nebenkosten. Dadurch erhält der Erwerber von Beginn an planbare Mieteinnahmen, während die bisherigen Eigentümer die Immobilie weiterhin nutzen.Energieausweis in BearbeitungBaujahr: 1995Baujahr Wärmeerzeuger: 1995Heizungsart: Zentralheizung, FußbodenheizungBefeuerung/Energieträger: GasStichworteGarage vorhanden, Stellplatz vorhanden, Nutzfläche: 78,00 m², Anzahl der Schlafzimmer: 2, Anzahl der Badezimmer: 3, 2 EtagenBezugspätestens in 7 Jahren