Kapitalanlage: Vermietete EG-Wohnung + genehmigte Praxis, 169 m², Garten, Garage + 3 Stellplätze

Die Immobilie befindet sich in 74254 Offenau. Das freistehende Wohnhaus liegt in einem neueren und angenehm ruhigen Wohngebiet, das überwiegend durch Ein- und Zweifamilienhäuser geprägt ist.Offenau liegt im Norden des Landkreises Heilbronn unmittelbar am Neckar und zählt zum landschaftlich reizvollen Drei-Flüsse-Eck von Jagst, Kocher und Neckar. Die Umgebung bietet zahlreiche Möglichkeiten zum Wandern, Radfahren und für weitere Freizeitaktivitäten in der Natur.Geschäfte und Dienstleister für den täglichen Bedarf befinden sich im Ort beziehungsweise in den umliegenden Städten. Familien profitieren von einer Grundschule und Kindertageseinrichtungen vor Ort. Weiterführende Schulen befinden sich unter anderem in Bad Wimpfen und Bad Friedrichshall.Der Bahnhof ist fußläufig erreichbar. Über die Neckartalbahn und die Stadtbahnlinie S41 bestehen Verbindungen in Richtung Mosbach und Heilbronn. Auch die nahe gelegene Bundesstraße B27 ermöglicht eine gute Anbindung an Bad Friedrichshall, Heilbronn, Mosbach und die gesamte Neckarregion.

Zum Verkauf steht eine vermietete Kombination aus Erdgeschosswohnung und baurechtlich genehmigter Praxisetage – eine solide Kapitalanlage in einem 2013 massiv errichteten, freistehenden Wohnhaus mit nur zwei Einheiten am ruhigen Ortsrand von Offenau. Verkauft wird die untere Einheit, nicht das gesamte Gebäude.DIE ECKDATEN AUF EINEN BLICK– Kaufpreis: 519.000 €– Monatliche Nettokaltmiete: 1.500 € (18.000 € pro Jahr)– Bruttomietrendite: ca. 3,5 %– Mieterhöhungspotenzial im gesetzlichen Rahmen vorhanden– Ca. 98 m² Wohnfläche im EG + ca. 71 m² genehmigte Praxisfläche im UG (gesamt ca. 169 m²)– Garten, zwei Terrassen, Garage und drei Außenstellplätze – alles im Kaufpreis enthalten– Baujahr 2013, Energieeffizienzklasse A, Fußbodenheizung, DreifachverglasungDIE MIETSITUATIONWohnung und Praxis sind an dieselbe Mieterin vermietet, die im Erdgeschoss wohnt und im Untergeschoss ihre Therapiepraxis betreibt. Da Wohnen und Arbeiten hier an einem Ort verbunden sind, ist die Mieterin eng mit dem Objekt verbunden.DAS ERDGESCHOSS (ca. 98 m² Wohnfläche)Heller Wohn- und Essbereich mit bodentiefen Fenstern, separate Küche mit Einbauküche, zwei Schlafzimmer, Tageslichtbad mit Doppelwaschtisch, Badewanne und begehbarer Dusche sowie ein separates Gäste-WC. Die Wohnräume öffnen sich zur Terrasse und zum Garten, die dieser Einheit zur alleinigen Nutzung zugeordnet sind.DAS UNTERGESCHOSS (ca. 71 m² genehmigte Praxisfläche)Großzügiger Therapieraum mit ca. 49 m², separates Büro mit ca. 16 m² und Duschbad mit WC – baurechtlich genehmigt als Therapiepraxis mit Büro (Baugenehmigung vom 18.06.2025). Eine zweite Terrasse sowie ein eigener Abstellraum mit ca. 16 m² ergänzen die Fläche.Mietvertrag, Flächenberechnung, Aufteilungsplan und weitere Unterlagen erhalten Sie nach Anfrage mit vollständigen Kontaktdaten.

– Ca. 98,21 m² Wohnfläche im Erdgeschoss– Ca. 71,05 m² genehmigte Praxis- und Bürofläche im Untergeschoss– Insgesamt ca. 169,26 m² Wohn- und Praxisfläche– 3 Zimmer zuzüglich Therapieraum und Büro– Heller Wohnbereich mit bodentiefen Fenstern– Separate Küche mit Einbauküche (im Kaufpreis enthalten)– Zwei Schlafzimmer– Tageslichtbad mit Doppelwaschtisch, Badewanne und begehbarer Dusche– Zusätzliches Duschbad mit WC im Untergeschoss– Separates Gäste-WC im Erdgeschoss– Fußbodenheizung, Gas-Zentralheizung als Gemeinschaftsanlage– Dreifach verglaste Kunststofffenster mit Rollläden– Massive Bauweise, gedämmtes Satteldach mit Ziegeleindeckung– Garten zur alleinigen Nutzung– Terrasse am Erdgeschoss und zweite Terrasse am Untergeschoss– Eigener Abstellraum im Untergeschoss mit ca. 16 m²– Garage mit ca. 24 m² und drei Außenstellplätze (im Kaufpreis enthalten)– Kabel- und SAT-TV– Energieeffizienzklasse A, Endenergieverbrauch 48,4 kWh/(m²·a)

Die Einheit ist derzeit vermietet. Wohnung und Praxisfläche sind an dieselbe Mieterin vermietet. Der Erwerber tritt gemäß § 566 BGB in das bestehende Mietverhältnis ein. Die monatliche Nettokaltmiete beträgt 1.500 €. Den Mietvertrag stellen wir qualifizierten Interessenten auf Anfrage zur Verfügung.Aufgrund des bestehenden Mietverhältnisses ist eine Eigennutzung durch den Erwerber kurzfristig nicht möglich (u. a. Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB). Das Angebot richtet sich daher in erster Linie an Kapitalanleger.Das Gebäude wird in Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilt. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung der Stadt Bad Friedrichshall vom 30.06.2026 liegt vor. Die Teilungserklärung wurde im November 2026 notariell beurkundet. Wohnungs- und Teileigentum entstehen erst mit der Anlegung der entsprechenden Grundbücher. Der Kaufvertrag kann daher erst nach Anlegung der Grundbücher vollzogen werden. Das gesetzliche Vorkaufsrecht der Mieterin gemäß § 577 BGB ist zu beachten.Die Räume im Untergeschoss sind mit Baugenehmigung vom 18.06.2025 als Therapiepraxis mit Büro genehmigt und zählen nicht zur Wohnfläche. Eine spätere Nutzung als Wohnraum oder eine abweichende gewerbliche Nutzung setzt gegebenenfalls eine erneute behördliche Genehmigung voraus. Treppenhaus, Flur sowie der Heiz- und Waschraum im Untergeschoss sind Gemeinschaftseigentum. Der Garten, beide Terrassen, die Garage und drei Außenstellplätze sind dieser Einheit zugeordnet.Die genannten Flächen sind Circa-Angaben aus der Wohn- und Nutzflächenberechnung zum Aufteilungsplan vom 02.04.2026. Maßgeblich sind der notarielle Kaufvertrag, die Teilungserklärung und der dazugehörige Aufteilungsplan.Alle Angaben beruhen auf den Informationen des Eigentümers und den vorliegenden Unterlagen. Für deren Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen. Änderungen und Zwischenverkauf bleiben vorbehalten.Auf Wunsch begleiten wir Sie zusätzlich bei der Finanzierung. Plan A Immobilien & Finanzierung vergleicht für Sie die Konditionen zahlreicher Finanzierungspartner und unterstützt Sie von der ersten Machbarkeitsprüfung bis zur Finanzierungszusage.