Kapitalanlage mit Perspektive – gepflegte 3-Zimmer-Wohnung in Würzburg

*** Mittendrin wohnen, kurze Wege genießen ***Die Wohnung liegt in einer kleinen Gasse der Würzburger Altstadt. Hier verbinden sich die Nähe zum Hauptbahnhof und die Infrastruktur der Innenstadt mit einem Wohnumfeld abseits der großen Durchgangsstraßen.Für den Alltag ist vieles bequem zu Fuß erreichbar: Lebensmittelgeschäfte, Bäckereien, Apotheken, Cafés und Restaurants liegen im direkten Umfeld. Die Innenstadt bietet zudem ein vielfältiges Einkaufs- und Kulturangebot.*** Ein Standort für unterschiedliche Zielgruppen ***Für Kapitalanleger ist die Kombination aus gut geschnittener 3-Zimmer-Wohnung und zentraler Altstadtlage besonders interessant. Berufstätige und Pendler profitieren von der Nähe zum Hauptbahnhof, Studierende von den kurzen Wegen zu innerstädtischen Hochschuleinrichtungen und den öffentlichen Verkehrsverbindungen zu weiteren Standorten. Auch die Nähe zum Juliusspital ist ein Standortvorteil für Beschäftigte im Gesundheitswesen.Damit spricht die Wohnung Paare, kleine Familien und Wohngemeinschaften gleichermaßen an – eine solide Grundlage für dauerhafte Vermietbarkeit.*** Mobil auch ohne eigenes Auto ***Die nahe gelegenen Haltestellen und der Hauptbahnhof ermöglichen den Anschluss an den städtischen Nahverkehr sowie den Regional- und Fernverkehr. Zahlreiche tägliche Besorgungen lassen sich zu Fuß erledigen – ein praktischer Vorteil bei einer Wohnung ohne eigenen Stellplatz.*** Wichtige Entfernungen ***✓ Lebensmittelgeschäfte an Kaiser- und Bahnhofstraße: ca. 100–200 m✓ Bäckerei und Apotheke im Umfeld der Kaiserstraße: ca. 150–250 m✓ Stift Haug und Haltestellenumfeld: ca. 150–250 m✓ Barbarossaplatz: ca. 250–350 m✓ Zentraler Omnibusbahnhof: ca. 350–500 m✓ Hauptbahnhof Würzburg: ca. 500–650 m✓ Juliusspital: ca. 400–600 m, abhängig vom Eingang✓ Universitätsstandort Marcusstraße: ca. 350–500 m*** Innenstadtlage mit praktischem Mehrwert ***Kurze Wege zur Versorgung, ein vielfältiges gastronomisches Umfeld und die Nähe zu Bahn, Arbeitsplätzen und Bildungseinrichtungen machen diese Lage für Menschen attraktiv, die zentral und unabhängig vom eigenen Auto wohnen möchten.

*** Mehr Miete, weniger Steuern, neuer Energiestandard ***Diese vermietete 3-Zimmer-Wohnung in der Würzburger Altstadt verbindet, was Kapitalanleger suchen: eine bereits vereinbarte Mietsteigerung, einen spürbaren Steuervorteil und ein Haus, das gerade auf Kosten des Verkäufers energetisch modernisiert wird. Sie steigen ein, ohne sich selbst um Sanierung oder Vermietung kümmern zu müssen.*** Ihre Vorteile auf einen Blick ***✓ Mietsteigerung bereits vereinbart: von 700 € auf 900 € Nettokaltmiete (+28,6 %)✓ 10.800 € Jahresnettokaltmiete, Bruttomietrendite rund 4,41 %✓ Erhöhte AfA von ca. 4,17 % statt 2 % – rund 1.800 € Steuervorteil pro Jahr✓ Energetische Modernisierung komplett auf Verkäuferkosten✓ Neues Dach bei Dachausbau zum halben Preis für die Gemeinschaft✓ Begehrte Altstadtlage mit Hochschulen, Juliusspital und Hauptbahnhof in Gehweite✓ Paketerwerb weiterer Wohnungen im Haus möglich*** Die Mietsteigerung ist schon verhandelt ***Mit den Mietern ist einvernehmlich eine Anpassung von 700 € auf 900 € Nettokaltmiete ab dem 01.12.2026 vereinbart – ca. 15,09 €/m². Sie greift mit Fertigstellung der Modernisierung, eine Umlage wird nicht zusätzlich erhoben. Die Miethöhe ist für vier Jahre vertraglich festgelegt. Für Sie heißt das: Sie kaufen die höhere Miete gleich mit – ohne Verhandlung, ohne Mieterhöhungsverfahren, ohne Aufwand.*** Modernisiert auf Kosten des Verkäufers ***Bis voraussichtlich Anfang Dezember 2026 werden Fassade, Kellerdecke und oberste Geschossdecke gedämmt sowie Hofdurchfahrt, Fensterfalzlüftung und Brandschutz ertüchtigt. Die Kosten trägt vollständig der Verkäufer. Laut Energieausweis nach den Maßnahmen verbessert sich das Haus von Klasse H auf E. Sie erwerben ein energetisch aufgewertetes Gebäude, ohne sich an diesen Kosten zu beteiligen.Und das Dach? Auch hier ist vorgesorgt: Baut der Eigentümer der Dachbodeneinheit aus und wird dabei der Dachstuhl erneuert, trägt er laut Gemeinschaftsordnung 50 % der Kosten für Dachstuhl, Eindeckung und Dämmung. Die Gemeinschaft erhält so ein neues, gedämmtes Dach zum halben Preis.*** Steuervorteil durch erhöhte Abschreibung ***Ein Gutachten weist eine Restnutzungsdauer von 24 Jahren aus. Bei steuerlicher Anerkennung ist eine Gebäude-AfA von ca. 4,17 % statt regulär 2 % möglich – bei 42 % Grenzsteuersatz rund 1.800 € weniger Steuern pro Jahr. Die Beispielrechnung im Exposé zeigt einen positiven Cashflow nach Steuern.*** Eine Lage mit dauerhafter Mietnachfrage ***Würzburg ist Universitäts- und Klinikstadt mit knappem Wohnraum. Hauptbahnhof, Innenstadt, Hochschulen und Juliusspital liegen in Gehweite – genau die Lage, die Studierende, Berufstätige und Pendler suchen. Die Wohnung ist klar als Anlageobjekt ausgerichtet: Eine Eigenbedarfskündigung ist vertraglich für elf Jahre ausgeschlossen.*** Ein Zuschnitt mit breiter Zielgruppe ***Auf ca. 59,65 m² liegen drei separat begehbare Zimmer mit ca. 19,18 m², 14,26 m² und 10,18 m², eine separate Küche, ein innenliegendes Bad mit Wanne und eine Abstellkammer; dazu ein eigener Kellerraum mit ca. 7,34 m². Ideal für Paare, kleine Familien oder WGs.*** Kaufpreis und laufende Kosten ***Kaufpreis 244.900 € (ca. 4.106 €/m², Faktor ca. 22,7). Das Hausgeld wird vorläufig auf ca. 245 € monatlich geschätzt, davon ca. 145 € umlagefähig. 135/1.000 Miteigentumsanteile; Balkon, Stellplatz und Aufzug sind nicht vorhanden.*** Mehrere Einheiten, ein Ansprechpartner ***Im Haus werden aktuell weitere Wohnungen verkauft. Mehrere Einheiten können gemeinsam erworben werden – fragen Sie nach den Paketkonditionen.Jetzt Exposé anfordern – solche Gelegenheiten in der Altstadt sind selten.

*** Eckdaten ***✓ Eigentumswohnung Nr. 3 im 1. Obergeschoss rechts✓ Massivbau, Baujahr 1962; 8 Wohnungen und separate Dachbodeneinheit L1✓ Grundstück: 161 m²; Miteigentumsanteil: 135/1.000✓ Zentrale Altstadtlage mit kurzen Wegen zu Bahnhof, Einkauf und Nahverkehr✓ Vermietet seit 09/2025 – reine Kapitalanlage✓ Kein Balkon, Stellplatz oder Aufzug*** Flächen & Raumaufteilung ***✓ Wohnfläche ca. 59,65 m²; eigener Kellerraum ca. 7,34 m²✓ Zimmer 3 ca. 19,18 m²; Zimmer 2 ca. 14,26 m²; Zimmer 1 ca. 10,18 m²✓ Separate Küche ca. 7,29 m²✓ Innenliegendes Bad ca. 3,75 m² mit Badewanne und WC✓ Zentraler Flur ca. 4,99 m² mit Zugang zu allen Räumen; Abstellkammer✓ Gemeinschaftliche Waschküche und Trockenraum im Keller*** Ausstattung & Technik ***✓ Doppelverglaste Kunststofffenster von 1998; manuelle Rollläden✓ Laminat in Zimmern und Flur (ca. 2000 erneuert); PVC in der Küche✓ Raumhoch gefliestes Bad, ca. 2000 modernisiert; Lüftungsschacht✓ Gas-Etagenheizung mit Kombitherme für Heizung und Warmwasser (1998)✓ Telefon- und Kabelanschluss; Glasfaser geplant✓ Gas und Wohnungsstrom zahlen die Mieter direkt*** Mietverhältnis ***✓ Mietbeginn 01.09.2025✓ Aktuelle Nettokaltmiete: 700 €/Monat✓ Vereinbarte Nettokaltmiete ab 01.12.2026: 900 €/Monat (ca. 15,09 €/m²)✓ Beginn nach Fertigstellung der Modernisierung; keine zusätzliche Modernisierungsumlage✓ Weitere Mieterhöhungen für vier Jahre vertraglich ausgeschlossen – einschließlich Modernisierungsumlagen✓ Jahresnettokaltmiete ab Anpassung: 10.800 €*** Kündigungsschutz ***✓ Gesetzliche Kündigungssperrfrist nach Umwandlung: 10 Jahre (§ 577a BGB)✓ Parallel: Eigenbedarfskündigung vertraglich für 11 Jahre ausgeschlossen✓ Eigennutzung auf absehbare Zeit nicht möglich*** Energetische Modernisierung ***✓ Umsetzung Oktober bis voraussichtlich Anfang Dezember 2026✓ Fassaden-, Kellerdecken- und oberste Geschossdeckendämmung, Hofdurchfahrt, Fensterfalzlüftung, Brandschutz✓ Planung und Begleitung durch Energieberater✓ Kosten der angekündigten Maßnahmen trägt der Verkäufer✓ Energieausweis nach Maßnahmen: Klasse E, 155,5 kWh/(m²·a) (vorher Klasse H)✓ Dachausbau der Dachbodeneinheit möglich: Gemeinschaft trägt dann nur 50 % der Kosten für Dachstuhl, Eindeckung und Dämmung (§ 7 Gemeinschaftsordnung)*** Hausgeld – Schätzung ***✓ Hausgeld gesamt: ca. 245 €/Monat✓ Darin: ca. 145 € umlagefähige Betriebskosten, ca. 40 € Verwaltung/Sonstiges, ca. 60 € Erhaltungsrücklage✓ Grundsteuer ca. 25 €/Monat separat (umlagefähig)✓ Verwaltung und Rücklagenaufbau ab Januar 2027*** Rendite – Schätzung ***✓ Kaufpreis: 244.900 €; Käuferprovision: 3,57 % inkl. MwSt.✓ Gesamtinvestition inkl. Erwerbsnebenkosten: ca. 267.112 €✓ Bruttomietrendite: 4,41 %; Nettomietrendite: 3,38 %; Faktor: 22,7✓ Eigenkapital: ca. 71.192 € (26,65 %)✓ Eigenkapitalrendite: 12,10 % p.a. inkl. 2 % angenommener Wertsteigerung (5,22 % ohne)✓ Cashflow nach Steuern: ca. +65 €/Monat✓ Annahmen: 80 % Finanzierung, 4,2 % Zins, 1,5 % Tilgung, erhöhte AfA, 42 % Grenzsteuersatz; Miete bis 2030 fix✓ Wertsteigerung und Steuerwirkung nicht garantiert

SonstigesFür weitere Bilder, Grundrisse, ggf. Zugang zum 360°-Rundgang und alle relevanten Objektunterlagen fordern Sie noch heute das Exposé an! Wir freuen uns auf Ihre Anfrage. Gerne stehen wir Ihnen für exklusive Besichtigungstermine zur Verfügung. Termine hierfür können Sie jederzeit schriftlich per E-Mail oder per Telefon mit uns vereinbaren.Die vorliegenden Angaben sind ohne Gewähr und basieren auf Informationen, die vom Auftraggeber zur Verfügung gestellt worden sind. Es wird keine Gewähr über die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Angaben übernommen.StichworteAnzahl der Schlafzimmer: 1, Anzahl der Badezimmer: 1, 4 Etagen