Kapitalanlage oder Eigennutzung – wunderschöne und bestens geschnittene 3-Zimmerwohnung in einem 6-Parteienhaus - Südbalkon - Hobbyraum und Garage

MikrolageDie Immobilie - die 3-Zimmerwohnung im 1. Obergeschoss - befindet sich in der Wohnanlage „Am Grafenholz“, einem ruhigen und gewachsenen Wohngebiet in Ruhstorf an der Rott, Richtung Pillham. Die Straße ist als verkehrsberuhigte Anliegerstraße (Tempo 30) ausgeführt und wird überwiegend von Ein- und kleinen Mehrfamilienhäusern geprägt. Dies sorgt für ein angenehmes und familienfreundliches Wohnumfeld mit hoher Wohnqualität.Der Ortskern von Ruhstorf an der Rott, mit Einkaufsmöglichkeiten, Gastronomie, Banken, Ärzten sowie öffentlichen Einrichtungen ist innerhalb wenigen Minuten erreichbar. Die Umgebung zeichnet sich durch gepflegte Wohnbebauung, viel Grün und kurze Wege in die Natur aus.Die Kombination aus ruhiger Wohnlage und gleichzeitig guter Erreichbarkeit aller Einrichtungen des täglichen Bedarfs macht diesen Standort besonders attraktiv für Familien, Berufspendler, Senioren sowie Kapitalanleger.________________________________________MakrolageRuhstorf an der Rott liegt im niederbayerischen Landkreis Passau und gehört zu den wirtschaftlich und landschaftlich reizvollen Regionen des Rottals.Die Marktgemeinde befindet sich nur wenige Kilometer vom bekannten Bäderdreieck Bad Füssing – Bad Griesbach – Bad Birnbach entfernt und profitiert sowohl vom Tourismus als auch von der wirtschaftlichen Stärke der Region.Die Region, das Rottal trägt die Bezeichnung „Toskana Niederbayerns“ und wir befinden uns in der größten Golfregion von Europa, das „Golferparadies“.Die Universitätsstadt Passau ist in rund 20 Minuten erreichbar. Ebenso besteht eine hervorragende Anbindung nach Österreich mit der Barockstadt Schärding sowie Richtung Linz.Über die nahegelegene Autobahn A3 sowie die Bundesstraßen B12 und B388 sind München, Regensburg, Deggendorf und Linz schnell erreichbar.________________________________________InfrastrukturRuhstorf verfügt über eine sehr gute Nahversorgung.Vor Ort befinden sich unter anderem:• Banken• Apotheken• Ärzte• Bäckereien• Metzgereien• Restaurants und Cafés• Supermärkte• Tankstellen• Handwerks- und Dienstleistungsbetriebe• Rathaus und Bürgerzentrum• zahlreiche Vereine und öffentliche EinrichtungenDie Wege innerhalb des Ortes sind kurz und können vielfach bequem mit dem Fahrrad oder zu Fuß zurückgelegt werden.________________________________________Schule und BildungRuhstorf verfügt über ein modernes Bildungsangebot.Vor Ort befinden sich:• Musik-, Grund- und Mittelschule• Grundschule Sulzbach• Mittagsbetreuung• Ganztagesangebote• SchulsozialarbeitWeiterführende Schulen sind in den Nachbarstädten hervorragend erreichbar.• Realschule Neuhaus am Inn• Realschule Bad Griesbach• Gymnasium Pocking• Gymnasium FürstenzellAuch Kindergärten und Kinderkrippen stehen im Gemeindegebiet zur Verfügung.________________________________________EinkaufenDie Nahversorgung ist ausgezeichnet.Im Ort befinden sich unter anderem:• EDEKA• Bäckereien• Metzgereien• Getränkemärkte• Blumenfachgeschäfte• Banken• Postdienstleistungen• EinzelhandelsgeschäfteGrößere Einkaufszentren befinden sich in:• Pocking• Passau• Bad FüssingSomit ist sowohl die tägliche Versorgung als auch ein umfangreiches Shoppingangebot jederzeit gewährleistet.________________________________________GesundheitswesenDie medizinische Versorgung ist überdurchschnittlich gut.Vor Ort befinden sich:• Allgemeinmediziner• Zahnärzte• Physiotherapie• Apotheken• Senioren- und PflegeeinrichtungenErgänzt wird das Angebot durch zahlreiche Fachärzte, Kliniken und Rehabilitationszentren in:• Bad Füssing• Bad Griesbach• PassauGerade durch die Nähe zum niederbayerischen Bäderdreieck profitieren Bewohner von einem außergewöhnlich breiten Gesundheits- und Wellnessangebot.________________________________________VerkehrFolgende Entfernungen von der Wohnung in Ruhstorf in die nähere und weitere Umgebung (ca.-Angaben): • Kindergarten: 2 km / 4 km• Grundschule und Mittelschule: 2 km • Realschule: 11 km• Gymnasium: 8 km • Gaststätten: 1 km / 2 km• Zentrum: 2 km• Einkaufsmöglichkeit: 2 km• Nächste Bushaltestelle: 80 m• Bahnhof: 2 km• Autobahn-Kreuz Pocking: 7 km• Bundesstraße: 3 km / 5 km• Flughäfen: 32 km / 93 km / 106 km / 150 km • Schärding (A): 12 km• Bad Griesbach 13 km• Bad Füssing 17 km• Passau: 18 km• Bad Birnbach 22 km• Vilshofen: 29 km• Pfarrkirchen: 34 km• Salzburg: 100 km• Landshut 106 km• Regensburg 133 km• München: 150 kmZu FußDas Ortszentrum, Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte sowie Gastronomie sind innerhalb wenigen Minuten erreichbar.________________________________________FahrradDas gut ausgebaute Radwegenetz verbindet Ruhstorf mit den umliegenden Gemeinden sowie den beliebten Radwegen entlang der Rott und des Inns.________________________________________Fortsetzung der Lagebeschreibung - siehe unter "Weitere Informationen"

ATTRAKTIV WOHNEN - LANGFRISTIG DENKEN - MÖGLICHKEITEN SICHERN!Ob als Kapitalanlage oder als zukünftiges eigenes Zuhause: Wohnen in einer kleinen Eigentümergemeinschaft.Das Gebäude umfasst sechs Eigentumswohnungen und liegt in einem gewachsenen, ruhigen Wohngebiet.Die überschaubare Größe der Wohnanlage, die massive Bauweise sowie die vorhandene Infrastruktur machen das Objekt sowohl für Kapitalanleger als auch für langfristig orientierte Eigennutzer interessant.KAPITALANLAGE HEUTE - EIGENNUTZUNG ALS SPÄTERE PERSPEKTIVE!Diese Immobilie bietet Käufern die Möglichkeit, in eine klassische 3-Zimmer-Wohnung zu investieren und sich zugleich langfristige Nutzungsmöglichkeiten offenzuhalten.Diese gut geschnittene 3-Zimmer-Wohnung in Ruhstorf an der Rott verbindet ein angenehmes Wohnumfeld mit einer durchdachten Raumaufteilung und attraktiven Ausstattungsmerkmalen.Die Wohnung befindet sich im 1. Obergeschoss eines sehr gepflegten 6-Parteienhauses. Das im Jahr 2005 fertiggestellte Gebäude gehört zur Wohnanlage „Am Grafenholz“ und wurde in massiver Bauweise errichtet.Mit einer Gesamtfläche (Wohn- und Nutzfläche) von ca. 103 m² ergibt sich ein Preis von ca. 2.019,- EUR/m².Mit einer anrechenbaren Wohnfläche von rund 78 m² bietet die Wohnung mehrere sehr gut nutzbare Wohn-, Schlaf- und Essbereiche. Das Raumkonzept eignet sich für Singles, Paare und kleine Familien ebenso wie für eine langfristige Vermietung.Beim Betreten der Wohnung befindet man sich der großzügigen Diele und von der Wohnungstür bis zum praktischen Abstellraum sind es nur wenige Schritte – sehr praktisch zum Einstellen und Lagern von Einkäufen.Direkt vom Flur aus betritt man – linker Hand – das Bad und das Hauptschlafzimmer und – rechter Hand – erreichen wir den Wohn- und Essbereich und einen weiteren Wohnraum (Arbeits- oder Schlafzimmer).Der Wohn- und Essbereich – inkl. großzügigem Erker – mit rund 24 m² bildet den Mittelpunkt der Wohnung, von hier erreichen wir die separate Küche, vollständig und praktisch eingerichtet.Große Fensterflächen schaffen eine freundliche Wohnatmosphäre und ermöglichen den Zugang zum vollständig überdachten, ca. 12 m² großen Südbalkon.Der ca. 20 m² große, beheizbare Hobbyraum im Untergeschoss bietet wertvolle zusätzliche Nutzfläche. Tageslicht durch ein isolierverglastes Kunststofffenster, ein pflegeleichter Fliesenboden sowie die bequeme Erreichbarkeit per Aufzug machen diesen Hobbyraum besonders attraktiv.Ob für Hobbys, kreative Projekte oder zusätzlichen Stauraum – hier entsteht Freiraum für individuelle Bedürfnisse, wie z.B. Ausweichgästezimmer, Arbeitszimmer, hochwertiger Lagerraum oder andere zulässige Nebenflächenzwecke.Im Außenbereich befinden sich Räumlichkeiten und Flächen, wie z.B. ein abschließbarer Fahrradraum, der überdachte und ordentliche Platz für die Wertstofftonne und die Parkplätze (Einzelgaragen, Besucherparkplatz, etc.).Die eigene, massiv gemauerte und großzügige Einzelgarage – mit elektrischem Toröffner, Licht und einer Starkstromsteckdose (230 Volt) - ergänzt diese attraktive Immobilie.________________________________________Die Räumlichkeiten mit einer Gesamtfläche von ca. 103 m² einzeln dargestellt (*): WOHNUNG IN 1. OBERGESCHOSS:23,71 m² = Wohnen und Essen13,05 m² = Schlafen I12,62 m² = Schlafen II 6,36 m² = Küche 8,31 m² = Flur 6,25 m² = Bad 1,97 m² = Abstellraum12,00 m² = Balkon (je 1/2 Nutz- und Wohnfläche) UNTERGESCHOSS:19,75 m² = Hobby-Raum________________________________________Energieinformationen• Art des Energieausweises = Verbrauchsausweis• Gültig von 21.12.2017 bis 20.12.2027• Baujahr Gebäude laut Energieausweis 2004• Endenergieverbrauch 45,9 kWh/(m².a)• Wesentliche Energieträger Gas• Effizienzklasse B________________________________________

Die Wohnanlage bietet eine Vielzahl an Annehmlichkeiten, die sowohl Komfort als auch Funktionalität vereinen. Eine gut ausgestattete Küche schließt sich an den hellen Wohnbereich an, während ein einladender Balkon ideal nach Süden ausgerichtet ist. Zusätzlich genießen die Bewohner die Vorteile eines barrierefreien Zugangs durch einen Personenaufzug, der alle Etagen verbindet. Mit einem geringen Energieverbrauch und niedrigeren Treibhausgasemissionen ist dieses Objekt nicht nur komfortabel, sondern auch umweltbewusst. ________________________________________Allgemeine Baubeschreibung für die Wohnanlage ________________________________________Das Gebäude wurde in massiver Ziegelbauweise errichtet.Fundamente• Stahlbetonfundamente nach statischer BerechnungKeller• Stahlbetonkeller• tragende Innenwände teilweise ZiegelmauerwerkAußenwände• massives Ziegelmauerwerk• tragende Wohnungstrennwände in schallschutzoptimierter AusführungDecken• Stahlbetondecken nach statischer Berechnung________________________________________DachSatteldach• zimmermannsmäßiger Dachstuhl• Dachdeckung mit Dachziegeln• Dachflächen gedämmt• Dachgeschossdecken mit Gipskarton________________________________________Fassaden• mehrlagiger Außenputz• farbiger Fassadenanstrich• Neu 2023 ________________________________________Fenster• weiße Kunststofffenster mit• Isolierverglasung• Dreh-/Kippbeschlägen• umlaufenden Dichtungen• schall- und wärmedämmender AusführungFensterbänke außen• Aluminium pulverbeschichtetFensterbänke innen• Naturstein (Marmor)________________________________________Rollläden• Kunststoffrollläden• überwiegend an allen Fenstern________________________________________Hauseingang• Kunststoffhaustüre• Sicherheitsverriegelung• elektrische Türöffneranlage________________________________________Wohnungseingangstüren• Schallschutztüren• hochwertige Ausführung• Sicherheitsbeschläge• Profilzylinder________________________________________Innentüren• Holztüren mit dekorativer, weißer Oberfläche ________________________________________Treppenhaus & Personenaufzug • Personenaufzug - barrierefrei - vom UG bis ins DG• Stahlbetontreppe• Metallgeländer• hochwertiger Bodenbelag________________________________________Balkone und Terrassen• Stahlbetonkonstruktion• verzinktes Metallgeländer• Natursteinbelag• großzügige Südwestausrichtung________________________________________Heizung• zentrale Niedertemperatur-Heizungsanlage (Gas)• Markenfabrikat• zentrale Warmwasserbereitung• Warm- und Kaltwasserzähler je WohnungHeizkörper• Flachheizkörper________________________________________Sanitärinstallation• Ausstattung mit Markenprodukten • Badewanne• Dusche• Waschtisch• Toilette• Armaturen in Qualitätsausführung________________________________________FliesenarbeitenBad und Toilette• raumhoch gefliest ToiletteKüche• Fliesenspiegel im Arbeitsbereich________________________________________BodenbelägeWohnräume• ParkettSchlafräume• ParkettbodenKüche• FliesenBad• Fliesen________________________________________ElektroinstallationJede Wohnung ist ausgestattet mit • einer umfangreichen Elektroausstattung• eigener Unterverteilung• separatem Stromzähler• ausreichend Steckdosen• Anschlussmöglichkeiten für Lampen• Telefon- und Datenanschlüssen• TV-Anschlusspunkten________________________________________KellerZu jeder Wohnung gehört ein eigener Hobbyraum mit• isolierverglastem Kunststofffenster• Heizkörper• StromversorgungFür die gemeinschaftliche Nutzung• Wasch- und Trockenraum• pro Wohnung Platz für Waschmaschine und Trockner ________________________________________Außenanlagen• Rasenflächen• Sträucher• Bäume• Kiesstreifen am Gebäude• befestigte Wege• Zufahrten• Stellplätze• Allgemeine Fahrradgarage• überdachter und eingehauster Platz für Müll- und Wertstofftonnen________________________________________Garagen und Stellplätze• gemeinschaftlicher, gepflasterter Garagenhof• gemauerte, in Reihe errichtete Einzelgaragen mit elektrischem Tor, Licht und 230-Volt-Steckdose• Außenstellplätze• Besucherparkplatz

Fortsetzung der Lagebeschreibung AutoSehr gute Verkehrsanbindung über:• A3 Passau–Regensburg• B12 Richtung München• B388 Richtung Rottal________________________________________BusMehrere Regionalbuslinien verbinden Ruhstorf regelmäßig mit:• Pocking• Passau• Bad Füssing• Bad Griesbach• umliegenden OrtsteilenDie nächste Bushaltestelle befindet sich in kurzer Entfernung zur Immobilie.________________________________________BahnDer Bahnhof Pocking ist in wenigen Fahrminuten erreichbar.Von dort bestehen regelmäßige Verbindungen nach:• Passau• Mühldorf• MünchenDer Hauptbahnhof Passau bietet darüber hinaus nationale und internationale Bahnverbindungen.________________________________________SchifffahrtDie Dreiflüssestadt Passau bietet zahlreiche Schifffahrtsmöglichkeiten auf:• Donau• Inn• IlzVon dort starten sowohl Ausflugsschiffe als auch internationale Flusskreuzfahrten Richtung Wien, Budapest und Schwarzes Meer.________________________________________FlughäfenGut erreichbar sind:• Flughafen Linz (ca. 1 Stunde)• Flughafen Salzburg (ca. 1,5 Stunden)• Flughafen München (ca. 2 Stunden)________________________________________Freizeit und HobbyRuhstorf bietet einen hohen Freizeitwert.Hierzu gehören unter anderem:• Freibad• Sportvereine• Tennisanlagen• Fußballplätze• Rad- und Wanderwege• Fitnessangebote• Reitsport• Angelmöglichkeiten• zahlreiche kulturelle VeranstaltungenBesonders hervorzuheben ist die unmittelbare Nähe zum niederbayerischen Bäderdreieck mit seinen Thermen, Golfplätzen und Wellnessangeboten.________________________________________Ortsteile und NachbargemeindenZum Markt Ruhstorf gehören zahlreiche Ortsteile, unter anderem:• Sulzbach• Schmidham• Eglsee• Hader• Rotthof• Pillham• Trostling• Kleeberg• HüttingAngrenzende Gemeinden sind:• Pocking• Bad Füssing• Neuhaus am Inn• Tettenweis• Fürstenzell• Bad GriesbachDurch die Nähe zu Österreich sind auch Schärding und das Innviertel schnell erreichbar.________________________________________BesonderheitenDie Lage verbindet auf ideale Weise:• ruhiges Wohnen im Grünen• hervorragende Infrastruktur• kurze Wege in die Kur- und Thermenregion• ausgezeichnete Verkehrsanbindung• hohe Lebensqualität• familienfreundliches Umfeld• attraktiven WirtschaftsstandortInsbesondere die Nähe zum niederbayerischen Bäderdreieck sowie zur Universitätsstadt Passau macht den Standort sowohl für Eigennutzer als auch für Kapitalanleger besonders interessant.________________________________________WirtschaftDer Markt Ruhstorf profitiert von seiner Lage innerhalb der wirtschaftsstarken Region Passau sowie von der Nähe zu Österreich.Die Wirtschaftsstruktur ist geprägt durch:• mittelständische Unternehmen• Handwerksbetriebe• produzierendes Gewerbe• Logistik• Gesundheitswirtschaft• Tourismus• Handel und DienstleistungenGroße Arbeitgeber befinden sich unter anderem in Passau, Pocking, Bad Füssing sowie im benachbarten Oberösterreich. Viele Bewohner schätzen daher die Kombination aus naturnahem Wohnen und kurzen Pendelwegen.Durch die Nähe zum Bäderdreieck und zur Grenzregion entwickelt sich der Immobilienstandort seit Jahren kontinuierlich positiv und bietet langfristig stabile Perspektiven für Eigennutzer und Investoren.