Wohnen & Arbeiten im Grünen: EFH mit Traumgarten, Spielplatz direkt nebenan & S-Bahn in 5 Min.

Mammendorf – ländlich wohnen, schnell in MünchenMammendorf zählt zu den gefragtesten Gemeinden im westlichen Münchner Umland. Gewachsene Ortsstrukturen, ein reges Gemeindeleben mit Vereinen und eine vollständige Infrastruktur machen den Ort zu einem Zuhause, an dem Familien ebenso gerne leben wie Selbstständige und Unternehmer.Das Haus liegt an einer ruhigen Straße in einem gepflegten, kleinen Gewerbegebiet mit wenig Durchgangsverkehr und viel Grün ringsum. Direkt an das Grundstück grenzt ein begrünter Streifen mit Zugang zum benachbarten Spiel- und Bolzplatz – Kinder erreichen ihn, ohne eine einzige Straße zu überqueren. Fuß- und Radweg schließen unmittelbar an das Grundstück an.Verkehrsanbindung- S-Bahn-Station Mammendorf (S3) in ca. 5 Gehminuten- München Hauptbahnhof in ca. 35 Minuten mit der S-Bahn- Schnelle Anbindung an die B2 sowie die Autobahnen A8 und A96- Augsburg, Landsberg am Lech und München zügig mit dem Auto erreichbar – ideal auch für Pendler sowie Kunden- und LieferverkehrNahversorgung & Alltag- Einkaufsmöglichkeiten und Bäcker in der Nähe- Ärzte und Apotheke im Ort- Kindertagesstätten und Schulen in direkter Nähe- Sportvereine und reges GemeindelebenFreizeit & Natur- Spiel- und Bolzplatz direkt angrenzend- Zahlreiche Rad- und Wanderwege- Badeseen in der Umgebung- Ländliche Idylle mit viel GrünRuhe zum Durchatmen, Freiheit für eigene Pläne und alles Wichtige in Gehweite: Diese Kombination findet man im Münchner Umland nur selten.Alle Entfernungs- und Zeitangaben sind Circa-Werte.

Herzlich willkommen in Mammendorf! In einer der gefragtesten Gemeinden im westlichen Münchner Umland erwartet Sie ein Einfamilienhaus, wie man es selten findet: liebevoll gepflegt, voller Wärme und Charakter – und mit Raum für Familie und Beruf gleichermaßen.Das Haus aus dem Jahr ca. 1990 wurde modernisiert und befindet sich in sehr gepflegtem Zustand. Auf ca. 125 m² Wohnfläche (124,57 m² lt. Wohnflächenberechnung) und weiteren ca. 64 m² Nutzfläche im ausgebauten Untergeschoss verteilen sich vier Zimmer, ein Tageslichtbad, ein Gäste-WC sowie vielseitig nutzbare Räume für Büro, Hobby oder Home-Gym. Das Grundstück ist real geteilt und bildet ein eigenes Flurstück von ca. 579 m².Ankommen und WohlfühlenSchon beim Betreten spüren Sie, was dieses Haus so besonders macht: Das lichtdurchflutete Entrée mit warmen Holzelementen und einer handwerklich schönen Holztreppe empfängt Sie mit einer Atmosphäre, die über Jahre gewachsen ist.Erdgeschoss – Leben und GenießenWohn- und Essbereich öffnen sich jeweils mit eigenem Zugang zur umlaufenden Terrasse und zum Garten. Der Essplatz mit maßgefertigter Holzsitzbank und dekorativem Holzplafond lädt zu langen Abenden mit Familie und Freunden ein. Die Wohnküche im Landhausstil mit Ceranfeld, Backofen und Geschirrspüler, eine praktische Speisekammer und ein Gäste-WC machen den Alltag leicht.Obergeschoss – Ruhe für die FamilieHier finden Eltern und Kinder ihre Rückzugsorte: ein Elternschlafzimmer und zwei weitere helle Zimmer, zwei davon mit Zugang zum Balkon und Blick ins Grüne. Das Tageslichtbad mit Badewanne, Dusche und Doppelwaschtisch rundet die Ebene ab.Untergeschoss – Platz für mehrDas ausgebaute Untergeschoss bietet einen hellen Hobby- bzw. Büroraum, einen großen Kellerraum, einen Vorratsraum, Heizraum und Waschküche – ideal als Homeoffice, Besprechungsraum, Gästebereich, Fitnessraum oder Archiv.Potenzial für Ihre IdeenDas derzeit nicht ausgebaute Dachgeschoss bietet weiteres Potenzial: Abhängig von den individuellen Anforderungen und den baurechtlichen Voraussetzungen könnte hier zusätzlicher Wohn- oder Nutzraum entstehen. Auch ein Wintergarten als Fortführung des Wohnbereichs ist denkbar.Garage, Stellplätze und Lager – inklusiveZum Haus gehört das Nutzungsrecht an einer außergewöhnlich hohen Garage auf dem angrenzenden Grundstück – geeignet für Wohnmobil, Wohnwagen oder Transporter. Dazu kommen ein Stellplatz direkt vor der Garage, ein weiterer Stellplatz auf dem Nachbargrundstück sowie ein ca. 15 m² großer Lagerraum im selben Gebäude. Die Zufahrt erfolgt über das Nachbargrundstück (Wegerecht vorhanden); die Instandhaltung dieser Flächen trägt das Nachbargrundstück.Energie, die sich auszahltDie Gas-Zentralheizung wurde 2021 erneuert, der Verbrauchsausweis weist die Energieeffizienzklasse C aus. Auf dem Dach arbeitet eine Photovoltaikanlage mit Volleinspeisung, die in den Jahren 2023 bis 2025 jährlich rund 2.800 bis 3.000 € Einspeisevergütung erzielt hat – das senkt die laufenden Kosten des Hauses spürbar.Wohnen und Arbeiten an einem OrtDas Haus liegt in einem Gewerbegebiet – mit wenig Durchgangsverkehr, viel Grün und einer besonderen Chance: Betriebsinhaber, Betriebsleiter, Gewerbetreibende und Freiberufler können hier Betrieb und Familienleben ideal miteinander verbinden. Auch für Privatpersonen, die diesen Standort bewusst wählen und sich vielleicht eine eigene Selbstständigkeit offenhalten möchten, ist das Haus ein gepflegtes Zuhause im Grünen. Bitte beachten Sie hierzu die Hinweise zum Planungsrecht unter „Sonstiges“.Das Haus ist sofort bezugsfrei. Gerne senden wir Ihnen unser ausführliches Exposé und vereinbaren einen persönlichen Besichtigungstermin.

Haus & Bauweise- Einfamilienhaus in Massivbauweise, Baujahr ca. 1990- Modernisiert, sehr gepflegter Zustand, sofort bezugsfrei- Wohnfläche ca. 125 m² (124,57 m² lt. Wohnflächenberechnung)- Nutzfläche ca. 64 m² im ausgebauten Untergeschoss- 4 Zimmer, davon 3 Schlafzimmer- 3 Ebenen (UG, EG, OG) + derzeit nicht ausgebautes Dachgeschoss mit Ausbaupotenzial- Grundstück ca. 579 m², real geteilt, eigenes FlurstückErdgeschoss (Wohnfläche 66,82 m²)- Wohnzimmer ca. 28 m² mit direktem Terrassen- und Gartenzugang- Essbereich ca. 15 m² mit maßgefertigter Holzsitzbank, dekorativem Holzplafond und eigenem Gartenzugang- Wohnküche im Landhausstil mit Ceranfeld, Backofen und Geschirrspüler- Speisekammer- Gäste-WC- Helles Entrée mit HolztreppeObergeschoss (Wohnfläche 57,75 m²)- Elternschlafzimmer ca. 16 m²- Zwei weitere Zimmer ca. 12,5 m² und ca. 14,5 m²- Zwei Zimmer mit Balkonzugang- Tageslichtbad mit Badewanne, Dusche, Doppelwaschtisch und WCUntergeschoss (Nutzfläche 63,87 m²)- Hobby-/Büroraum ca. 15 m²- Kellerraum ca. 19 m² (z. B. als Fitnessraum nutzbar)- Vorratsraum, Heizraum, WaschkücheInnenausstattung- Isolierverglaste Echtholzsprossenfenster- Holztreppe und Holzdecken- Gepflegte Fliesenböden- Hochwertige Einbauschränke- SAT-AnlageHaustechnik & Energie- Gas-Zentralheizung, Wärmeerzeuger Baujahr 2021- Photovoltaikanlage mit Volleinspeisung (Vergütung 2025: ca. 3.000 €)- Energieeffizienzklasse C (Verbrauchsausweis)Außenbereich- Umlaufende Terrasse- Zwei Balkone- Gepflegter Garten mit Hecken und altem Baumbestand- Nebenschuppen- Direkter, verkehrsfreier Zugang zum angrenzenden Spiel- und Bolzplatz- Fuß- und Radweg ab GrundstückGarage, Stellplätze & Lager (Nutzungsrecht, im Kaufpreis enthalten)- Sehr hohe Garage, geeignet für Wohnmobil, Wohnwagen oder Transporter- Stellplatz direkt vor der Garage- Weiterer Stellplatz auf dem Nachbargrundstück- Lagerraum ca. 15 m² im selben Gebäude- Zufahrt über das Nachbargrundstück, Wegerecht vorhanden- Instandhaltung trägt das Nachbargrundstück

Wichtige Hinweise zur Lage im GewerbegebietDas Grundstück liegt planungsrechtlich in einem Gewerbegebiet. Nach § 8 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) sind Wohnungen dort ausnahmsweise zulässig, insbesondere für Betriebsinhaber und Betriebsleiter sowie Aufsichts- und Bereitschaftspersonen. Das Angebot richtet sich daher vor allem an Unternehmer, Gewerbetreibende, Freiberufler und Existenzgründer. Auch Privatpersonen, denen diese Rahmenbedingungen bewusst sind, sind herzlich willkommen. Wir empfehlen, die Zulässigkeit der Wohnnutzung für Ihre individuelle Situation vor dem Kauf mit dem zuständigen Bauamt und dem Notar abzustimmen – gerne unterstützen wir Sie dabei.Steuerliches PotenzialWerden Teile des Hauses nachweislich betrieblich genutzt, können anteilige Kosten (z. B. für Strom und Heizung) unter den gesetzlichen Voraussetzungen ggf. steuerlich geltend gemacht werden. Bitte lassen Sie dies durch Ihren Steuerberater prüfen.Laufende KostenDie laufenden Kosten des bisherigen Eigentümerhaushalts betrugen laut den letzten Abrechnungen (2025/26) ca. 4.784 € pro Jahr (ca. 399 € pro Monat) – inklusive Erdgas für Heizung und Warmwasser, Haushaltsstrom, Wasser/Abwasser, Gebäude- und PV-Versicherung, Grundsteuer, Kaminkehrer und Müllabfuhr. Abzüglich der PV-Einspeisevergütung 2025 von 3.003 € ergeben sich effektiv ca. 148 € pro Monat. Hinweis: Die Abwassergebühr wurde zum 01.04.2026 von 2,91 €/m³ auf 5,05 €/m³ angehoben, die Abfall-Grundgebühr beträgt ab 2026 73,43 € pro Jahr. Der individuelle Verbrauch kann abweichen.Energieausweis (Angaben nach § 87 GEG)- Art: Verbrauchsausweis- Endenergieverbrauch: 97,5 kWh/(m²·a)- Energieeffizienzklasse: C- Wesentlicher Energieträger: Erdgas- Baujahr Gebäude: 1990, Baujahr Wärmeerzeuger: 2021- Gültig bis: 28.10.2036Garage, Stellplätze und LagerGarage, die beiden Stellplätze und der Lagerraum befinden sich auf dem Nachbargrundstück und sind im Kaufpreis enthalten. Grundbuchauszüge stellen wir gerne zur Verfügung.Flächen und BilderDie Flächenangaben beruhen auf der Wohnflächenberechnung nach §§ 42–44 II. BV; Balkone und Terrasse sind nicht eingerechnet. Die Bilder sind teilweise KI-optimiert, KI-Visualisierungen sind im Exposé gekennzeichnet.KäuferprovisionDie Nachweis-/Vermittlungsprovision beträgt für den Käufer 3,57 % inkl. der gesetzlichen MwSt. aus dem beurkundeten Kaufpreis und ist bei Beurkundung des notariellen Kaufvertrags fällig. Mit dem Verkäufer besteht eine Provisionsvereinbarung in gleicher Höhe.HaftungsausschlussAlle Angaben beruhen auf Informationen und Unterlagen des Eigentümers. Für Richtigkeit und Vollständigkeit übernehmen wir keine Gewähr. Irrtum, Änderungen und Zwischenverkauf vorbehalten. Hinweise zu Planungsrecht und Steuern stellen keine Rechts- oder Steuerberatung dar.BesichtigungGerne senden wir Ihnen das ausführliche Exposé zu und vereinbaren einen persönlichen Besichtigungstermin. Wir freuen uns auf Ihre Anfrage!