7 Parteien mit 4 Wohnungen und 3 Gewerbeeinheiten - Faktor 16 - Keine WEG-Aufteilung

MikrolageDas Objekt liegt im Ortskern von Hohen Neuendorf, direkt an der Schönfließer Straße, der zentralen Einkaufs- und Verkehrsachse des Stadtteils. Die Straße wurde 2025/2026 von der Stadt zu einer Flaniermeile umgebaut und bietet damit unmittelbar vor dem Haus ein aufgewertetes, belebtes Umfeld mit Einzelhandel, Gastronomie und Dienstleistungen. Der S-Bahnhof Hohen Neuendorf (Linien S1 und S8) ist in rund 300 Metern erreichbar, eine Bushaltestelle liegt 200 Meter entfernt. Kindergarten, Grundschule, weiterführende Schule, Ärzte und Einkaufsmöglichkeiten befinden sich alle innerhalb von 400 bis 700 Metern fußläufig. Diese Dichte an Alltagsinfrastruktur sorgt für eine gleichbleibend hohe Nachfrage sowohl bei Wohnungssuchenden als auch bei lokalen Gewerbetreibenden.MakrolageHohen Neuendorf liegt im Landkreis Oberhavel unmittelbar nördlich der Berliner Stadtgrenze und gehört zum engeren Speckgürtel der Hauptstadt. Über die S-Bahn-Linien S1 und S8 ist die Berliner Innenstadt direkt und ohne Umstieg erreichbar, was die Stadt für Berufspendler attraktiv macht. Die Einwohnerzahl der Stadt ist in den vergangenen zehn Jahren kontinuierlich gewachsen, von rund 25.200 im Jahr 2015 auf über 27.200 Ende 2025. Dieses Wachstum wird maßgeblich durch Zuzug aus Berlin getragen, ein typisches Muster für gefragte Speckgürtel-Standorte mit guter Hauptstadtanbindung.Nachweis der Vermietbarkeit am Objekt selbstDie Mietverhältnisse im Haus bestehen teilweise seit 2007 und 2011, ein deutlicher Beleg für die anhaltende Nachfrage an diesem konkreten Standort. Auch die Gewerbeeinheiten sind durchgehend vermietet, bei der größten Einheit läuft der Mietvertrag bis 2030. In Kombination mit der wachsenden Einwohnerzahl und der direkten Berlin-Anbindung spricht das für ein strukturell geringes Leerstandsrisiko sowohl im Wohn- als auch im Gewerbesegment.Fazit für InvestorenDie Kombination aus wachsender Einwohnerzahl, direkter Berlin-Anbindung, der frisch aufgewerteten Lage direkt vor dem Objekt und den bereits über Jahre nachgewiesenen stabilen Mietverhältnissen im Haus macht eine dauerhaft hohe Vermietbarkeit sowohl der Wohn- als auch der Gewerbeeinheiten wahrscheinlich.

Die ImmobilieDas 1909 errichtete Wohn- und Geschäftshaus gliedert sich über drei Vollgeschosse in vier Wohnungen und drei Gewerbeeinheiten, ergänzt um eine Garage und eine Remise mit mehreren nutzbaren Abteilen. Das Objekt wird als Gesamtanwesen ohne WEG-Aufteilung angeboten. Die Wohnfläche beträgt 328 m², die Gewerbefläche 172,57 m², das Grundstück ist 993 m² groß. Das Haus ist vollständig vermietet. Die Grundrisse passen nicht zum ganz aktuellen Zustand, dies wird in Kürze vor Ort geprüft und angepasst.MieterstrukturDie vier Wohnungen sind zwischen 2007 und 2025 vermietet worden, die drei Gewerbeeinheiten zwischen 2024 und 2026. Bei einigen Wohnungen wurde die Miete zum 01.08.2026 im Rahmen von Mieterhöhungen nach § 558 BGB an das ortsübliche Niveau herangeführt.Modernisierungsmaßnahmen2012 wurde die Gasheizungsanlage eingebaut und vollständig erneuert. 2015 und 2016 folgten die Sanierung von Dachstuhl, Dacheindeckung und Treppenaufgang inklusive neuer Dämmung, die Erneuerung der Fassade sowie die komplette Neugestaltung zweier Wohnungen mit neuer Dachterrasse. Zwischen 2016 und 2023 wurden sämtliche Fenster gegen Kunststofffenster ausgetauscht. 2025 wurden zwei Gewerbeeinheiten auf Kosten der Mieter hochwertig saniert, mit vertraglich vereinbarter kostenfreier Rückgabe bei Auszug. 2026 erhielt die Remise ein neues Dach.StandortaufwertungDirekt vor dem Gebäude hat die Stadt Hohen Neuendorf die Schönfließer Straße 2025/2026 zu einer Flaniermeile umgebaut: breiterer Gehweg, neue Baumpflanzungen, Sitzgelegenheiten und eine zusammengeführte Fuß- und Radverkehrsfläche. Die Stadt verfolgt damit das Ziel, die Straße gemeinsam mit dem neuen Kulturbahnhof und dem Wildbergplatz zum belebten Zentrum Hohen Neuendorfs zu entwickeln und das lokale Gewerbe zu stärken. Für die im Erdgeschoss gelegenen Gewerbeeinheiten des Objekts ist das ein direkter Standortvorteil.ErtragskennzahlenBei einem Kaufpreis von 1.100.000 € liegt die Nettokaltmiete Ist bei 66.151,20 € pro Jahr, das entspricht einer Rendite von 6,01 % und einem Faktor von 16,6. Bei voller Umsetzung aller laufenden Mietanpassungen sowie Vermietung der noch ungenutzten Remisenabteile steigt die Nettokaltmiete auf 69.333,24 € pro Jahr, entsprechend einer Rendite von 6,30 % und einem Faktor von 15,87.

Provisionshinweis7,14% inkl. MwSt.Ich bestätige, dass ich/wir ausschließlich bei Beurkundung des Kaufvertrages für die hier angebotene Immobilie an das Maklerbüro Abane Immobilien GmbH eine Käuferprovision vom Kaufpreis, wie im Exposé angegeben, bei notarieller Beurkundung bezahle/n.StichworteWohnfläche: 327,00 m², Gesamtfläche: 499,57 m², vermietbare Fläche: 499,57 m², Anzahl Balkone: 1, Anzahl der Wohneinheiten: 4, Anzahl der Gewerbeeinheiten: 3, Bundesland: Brandenburg, 3 Etagen, modernisiert: 2025