Wohnen. Arbeiten. Leben. | Außergewöhnliches Anwesen mit 351 m² Maisonette, 128,28 m² Büro, Pool & SPA

LAGE & INFRASTRUKTUR: STRATEGISCH PERFEKT. NATURNAH GELEGEN.Das Wohn- und Geschäftshaus befindet sich in Kirchroth – einem aufstrebenden und strategisch hervorragend positionierten Standort in Niederbayern. Die Lage vereint maximale Erreichbarkeit für geschäftliche Ambitionen mit einer hohen, naturnahen Lebensqualität für den privaten Rückzug.Wirtschaft & Anbindung (Das Geschäfts-Plus):Für die gewerbliche Nutzung bietet der Standort erstklassige Bedingungen. Durch die direkte Anbindung an die Autobahn A3 (Achse Regensburg – Passau) ist das Anwesen infrastrukturell optimal vernetzt. Die Metropole Regensburg ist in rund 30 Fahrminuten erreichbar. Gleichzeitig liegt das wirtschaftliche und kulturelle Zentrum Straubing mit seiner charmanten Altstadt und umfassenden Infrastruktur nur wenige Kilometer entfernt – ideal für Kunden, Mitarbeiter und das eigene Netzwerk.Leben & Alltag (Das Wohn-Plus):Trotz der exzellenten Verkehrsanbindung bietet Kirchroth ein ruhiges, naturnahes Wohnumfeld mit hohem Freizeit- und Erholungswert (z. B. durch nahegelegene Rad- und Wanderwege). Die Makro- und Mikrolage lässt keine Wünsche offen: Alle Einrichtungen des täglichen Bedarfs – darunter Supermärkte, Ärzte, Schulen und öffentliche Einrichtungen – befinden sich in unmittelbarer Nähe und garantieren kurze Wege im Alltag.Standortfazit:Eine dynamische, wirtschaftlich attraktive Gemeinde mit intaktem gesellschaftlichen Umfeld. Der Standort bietet die perfekte Balance für dieses Immobilienkonzept: Maximale Sichtbarkeit und Erreichbarkeit für das Business gepaart mit einem privaten, naturnahen Rückzugsort auf Premium-Niveau.

Ein Architektur-Statement für höchste Ansprüche:Dieses im Jahr 2011 errichtete Anwesen in Kirchroth ist keine klassische Immobilie, sondern ein außergewöhnliches Lebenskonzept. Auf ca. 938 m² Grundfläche vereint es meisterhaft einen luxuriösen privaten Rückzugsort mit einem professionellen Arbeitsumfeld.Ein Zuhause mit besonderem Raumgefühl:Das Herzstück des Hauses ist die großzügige Maisonette-Wohnung, die sich über Erd- und Obergeschoss erstreckt. Der ca. 68 m² große Wohn-, Ess- und Kochbereich besticht durch seinen zweigeschossigen Luftraum und die darüberliegende Galerie. Dieses offene Raumkonzept, ergänzt durch hochwertige Parkett- und Fliesenböden, schafft eine unvergleichliche, lichtdurchflutete Atmosphäre.Private Wellness-Oase & Outdoor-Living:Der fließende Übergang von den Wohnräumen auf die weitläufigen Terrassen erweitert das Raumgefühl ins Freie. Hier erwartet Sie ein Außenpool für sommerliche Tage. Ergänzt wird dieses Angebot durch den hauseigenen, privaten SPA-Bereich im Inneren: Mit Sauna, Whirlpool, Dusche und Ruheraum genießen Sie Wellness und Entspannung in absoluter Privatsphäre.Arbeiten, wo andere Urlaub machen:Die ca. 128,82 m² große Büro- und Gewerbefläche im Erdgeschoss ist direkt in das Gesamtkonzept integriert, aber klar vom Wohnbereich getrennt. Die frisch gestrichenen Räumlichkeiten umfassen einen Empfang, mehrere Büros, einen Besprechungsbereich sowie Neben- und WC-Flächen. Die repräsentative Büroeinrichtung ist bereits vorhanden und vollständig im Preis inkludiert. Ein idealer Standort für Kanzleien, Praxen oder Dienstleistungsunternehmen.Nachhaltigkeit & Moderne Mobilität:Auch technisch ist das Anwesen auf dem neuesten Stand: Eine effiziente Luft-Wasser-Wärmepumpe in Kombination mit einer Photovoltaik-/Solaranlage sorgt für ein nachhaltiges Energiekonzept. Fünf Außenstellplätze – davon zwei bereits mit E-Ladestationen ausgestattet – runden die zeitgemäße Infrastruktur ab.DIE HIGHLIGHTS AUF EINEN BLICK:Wohnen & Entspannen:- Ca. 351,01 m² Wohnfläche (Maisonette über EG & OG, inkl. anteiliger Terrassen)- Ca. 68 m² Wohn-/Ess-/Kochbereich mit zweigeschossigem Luftraum und Galerie- Hochwertige Parkett- und Fliesenböden- Privater Außenpool & großzügige Terrassen- Hauseigener SPA-Bereich (Sauna, Whirlpool, Dusche, Ruheraum)Arbeiten & Gewerbe:- Ca. 128,82 m² eigenständige Büro-/Gewerbefläche im EGEmpfang, mehrere Büros, Besprechungsraum, Nebenräume & WC- Frisch gestrichen, hochwertige Büroeinrichtung (im Preis inkludiert)- Vielseitig nutzbar (Büro, Praxis, Kanzlei)Technik & Grundstück:Grundstück: ca. 938 m², Baujahr 2011- Energieeffiziente Luft-Wasser-Wärmepumpe & PV-/Solaranlage- 5 Außenstellplätze (davon 2 mit E-Ladestation)

Die Immobilie besticht durch eine moderne Architektur und befindet sich in einem absolut neuwertigen Pflegezustand. Die durchdachte Haustechnik und die hochwertigen Materialien unterstreichen den kompromisslosen Premium-Anspruch dieses Anwesens.Architektur & Zustand: Moderne, zeitgemäße Architektur inabsolut neuwertigem Erhaltungszustand.Außenanlagen & Freiraum: Weitläufige, gepflegte Gartenfläche, großzügige Terrasse sowie ein zusätzlicher Balkon.Wellness & SPA: Privater Außen-Pool, hauseigene Sauna und Whirlpool für maximale Entspannung.Interieur & Wohnkomfort: Offen gestalteter Küchenbereich, ausgestattet mit edlen Fliesen- und Parkettböden.Sanitärbereiche: Repräsentatives Tageslichtbad (mit Badewanne, Dusche und Bidet) sowie ein separates Gäste-WC.Heizung & Energie: Energieeffiziente Luft-Wasser-Wärmepumpe unterstützt durch eine Photovoltaikanlage, vollflächige Fußbodenheizung (Zentralheizung).Sicherheit & Smart-Technik: Umfassendes Sicherheitssystem mit Alarmanlage und professioneller Kartenzugangskontrolle, leistungsstarker DSL-Anschluss.Infrastruktur & Nebenräume: Fünf Außenstellplätze (davon zwei bereits mit E-Ladestationen ausgestattet), separater Wasch- und Trockenraum.

Ihre Immobilie in guten HändenBesuchen Sie unsere Internetpräsenzwww.huber-immoreal.deMöchten Sie Ihre Immobilie verkaufen oder vermieten?Neugierig? Informieren Sie sich gerne unter: 0911 6471464Setzen Sie auf exzellente Beratung und eine aktive Maklerdienstleistung.Die Huber ImmoReal GmbH steht für Wohnen & Gewerbe im Bereich Vermietung und Verkauf – …denn es ist Ihr Zuhause!