2 Zimmer, 48 m², mit Balkon – die Einstiegs-Kapitalanlage in Düsseldorfs nachfragestärkstem Neubauquartier

Flingern-Nord ist kein Geheimtipp mehr – es ist einer der teuersten Mietmärkte Düsseldorfs. Und genau das ist der Punkt.Das MOSAiK liegt im Quartier Grafental, dem letzten großen Neubaugebiet in diesem Stadtteil. Wer hier nicht mehr kauft, kauft künftig nur noch Bestand – zu höheren Preisen, ohne KfW-Förderung und ohne Doppel-AfA. Das Zeitfenster ist begrenzt.Die Mikrolage funktioniert für Mieter ohne Auto: Bushaltestellen im Quartier, Innenstadt in Fahrminuten, Nahversorgung fußläufig. Kita und Gymnasium direkt nebenan. Wer mit dem Auto pendelt, erreicht über die Grafenberger Allee die Autobahnen A44, A46 und A52 ohne Umwege.Der Grafenberger Wald grenzt unmittelbar an – Joggen, Spazieren, Abschalten ohne Anfahrt. Auf der anderen Seite: Königsallee, Altstadt, Medienhafen. Diese Polarität aus Natur und City treibt die Nachfrage und erklärt, warum die Leerstandsquote für Neubauwohnungen in Düsseldorf bei 0,5 % liegt. In Flingern-Nord ist sie faktisch null.Düsseldorf liefert als Investitionsstandort, was Anleger brauchen: stabile Arbeitgeber, hohes Einkommensniveau, stetigen Zuzug und einen Mietmarkt, der strukturell unter Angebotsmangel leidet. Neubau-Mieten über 21 €/m² sind keine Spitze, sondern die Norm. Für eine 48-m²-Wohnung bedeutet das: über 1.000 € Nettokaltmiete pro Monat bei einem Kaufpreis, der deutlich unter dem liegt, was vergleichbare Lagen in München oder Frankfurt kosten.

Wer eine Kapitalanlage sucht, die sich rechnen soll, braucht keine 90 m² – sondern das richtige Verhältnis aus Kaufpreis, Mietpotenzial und steuerlicher Wirkung. Genau das liefert die Einheit J.04 im MOSAiK.48,52 m², zwei Zimmer, erstes Obergeschoss, Balkon mit gut 6 m² tatsächlicher Fläche. Kein Erdgeschoss, kein Garten – dafür weniger Kaufpreis bei nahezu identischer Quadratmetermiete. Der Grundriss ist effizient: ein Schlafzimmer mit knapp 15 m², das für ein Doppelbett und Schrank ausreicht, ein offener Wohn- und Kochbereich mit 17,62 m² und ein Bad mit 7,27 m². Über den Flur mit 5,79 m² sind alle Räume unabhängig zugänglich. Keine Durchgangszimmer, keine verschenkte Fläche.Über die Ausstattungslinie „Wohnbereit" wird die Wohnung fertig eingerichtet übergeben: Duschsystem und Waschtischunterschrank von Hansgrohe, rahmenlose Duschabtrennung aus Echtglas, runder Designspiegel mit LED-Ambientebeleuchtung, Deckenleuchte und Accessoires-Paket im Bad sowie robuster Vinyl-Designbodenbelag in den Wohnräumen. Ab Übergabe ist die Wohnung sofort bezugs- oder vermietbar; Bemusterungstermine und Folgeinvestitionen in die Innenausstattung entfallen. Eine maßgeschneiderte Küche ist optional zubuchbar und wird direkt in den Bauprozess integriert – ohne separaten Küchenstudio-Termin und ohne zusätzlichen Koordinationsaufwand.Das Mieterprofil ist breit: Berufseinsteiger, Pendler, Singles Ende 20 bis Mitte 40 – die größte und mobilste Nachfragegruppe in Flingern-Nord. Diese Mieter entscheiden schnell, zahlen marktgerecht und bleiben durchschnittlich drei bis fünf Jahre. Für Anleger heißt das: planbarer Cashflow mit kalkulierbarem Mieterwechselzyklus.Was diese Wohnung steuerlich interessant macht: MOSAiK qualifiziert für die Doppel-AfA nach Wachstumschancengesetz. 5 % degressive AfA plus 5 % Sonder-AfA – das sind bis zu 10 % Abschreibung auf den Gebäudewert pro Jahr in den ersten vier Jahren. Nach zehn Jahren ist über die Hälfte des Gebäudewerts steuerlich geltend gemacht. Das senkt die effektive Belastung nach Steuern erheblich und macht den Unterschied zwischen einer Immobilie, die sich „irgendwann rechnet" und einer, die vom ersten Jahr an positiv auf die Steuererklärung wirkt.KfW-Effizienzhaus 40 mit angestrebter QNG-Plus-Zertifizierung. Förderkredite über das KfW-Programm zu vergünstigten Zinsen abrufbar. Fernwärme und Photovoltaik drücken die Nebenkosten. Lichte Raumhöhe 2,62 m. Barrierefrei.Der Stellplatz in der Tiefgarage ist optional. Provisionsfrei vom Entwickler Instone Real Estate zu erwerben. Baubeginn ist Q2/2026 und die Fertigstellung für Q3/2028 geplant.Sie bevorzugen eine andere Wohnungsgröße? Sprechen Sie uns für alternative Angebote gern unverbindlich an.

After Work auf der BaustelleLernen Sie das MOSAiK kennen, bevor es fertiggestellt ist. Bei einem Aperol Spritz vom Cocktail-Wagen und sommerlichen Snacks führen wir Sie über das Gelände und nehmen uns Zeit für Ihre Fragen.Mittwoch, 15. Juli16:30 – 19:00 UhrBaucontainer an der BaustelleWalter-Eucken-Straße Ecke Hohenzollernallee, 40235 Düsseldorf