Provisionsfrei: Gepflegtes Einfamilienhaus mit besonderem Charme, Einliegerwohnung und Südgarten.

Adresse: Waldstraße 22, 82110 GermeringAnsprechpartner: Mischa Kunz, Mischa.Kunz@remax.de, 0172-8333464Keine Käuferprovision.MakrolageGermering liegt im westlichen Einzugsgebiet der Landeshauptstadt München und verbindet die Vorzüge einer gewachsenen Stadt mit der Nähe zur Münchner Metropole. Die Große Kreisstadt im Landkreis Fürstenfeldbruck bietet eine ausgezeichnete Infrastruktur, vielfältige Einkaufsmöglichkeiten sowie ein breites Angebot an Schulen, Kindertagesstätten, Freizeit- und Naherholungsmöglichkeiten.Durch die unmittelbare Nähe zu München und die sehr gute Verkehrsanbindung ist Germering ein gefragter Wohnstandort für alle, die urbanes Leben mit einem ruhigen und familienfreundlichen Umfeld verbinden möchten. Die Autobahnen A96 und A99 gewährleisten eine schnelle Anbindung an München sowie an das überregionale Verkehrsnetz.MikrolageDie Waldstraße befindet sich im westlich gelegenen Stadtteil Harthaus, einem gewachsenen und überwiegend von Wohnbebauung geprägten Bereich Germerings. Das Umfeld zeichnet sich durch eine angenehme, ruhige Wohnatmosphäre und eine gute Einbindung in die örtliche Infrastruktur aus.Geschäfte des täglichen Bedarfs, Schulen, Kindertagesstätten sowie weitere Einrichtungen des täglichen Lebens sind innerhalb Germerings gut erreichbar. Gleichzeitig bieten die zahlreichen Grün- und Freiflächen der Umgebung Möglichkeiten für Spaziergänge, Sport und Erholung.Die Lage verbindet damit ruhiges Wohnen mit einer guten Erreichbarkeit der zentralen Einrichtungen Germerings und der angrenzenden Münchner Stadtgebiete.Öffentliche VerkehrsmittelGermering verfügt über eine sehr gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. Das Haus ist nur 15 Geh-Minuten von der S-Bahnstation Unterpfaffenhofen entfernt. Die nächste Busstation befindet sich nur 400m weiter in der Planegger Straße. Mit den S-Bahnhöfen Germering-Unterpfaffenhofen und Harthaus ist die Stadt an das Münchner S-Bahn-Netz angebunden. Die S8 verbindet Germering direkt mit München und dem Flughafen München; zu den Stoßzeiten verkehrt sie im 10-Minuten-Takt, ansonsten im 20-Minuten-Takt. Ergänzend erschließen zahlreiche MVV-Buslinien das Stadtgebiet und verbinden Germering mit den umliegenden Gemeinden sowie weiteren Münchner Stadtteilen.Beide S-Bahn-Stationen sind barrierefrei ausgestattet und verfügen über Park-and-Ride- sowie Fahrradabstellmöglichkeiten.AutoAuch für den Individualverkehr bietet die Lage eine hervorragende Anbindung. Über die A96 besteht eine direkte Verbindung in Richtung München und zum westlichen Münchner Umland. Die A99 ermöglicht darüber hinaus eine schnelle Anbindung an den Münchner Autobahnring sowie an die A8 und A9. Die B2 ist ebenfalls in kurzer Distanz erreichbar.Damit sind sowohl die Münchner Innenstadt als auch der Flughafen München und wichtige Ziele im westlichen Umland komfortabel erreichbar.RadGermering verfügt aufgrund seiner kompakten Stadtstruktur über gute Voraussetzungen für den Alltagsradverkehr. Viele Ziele innerhalb der Stadt lassen sich auf kurzen Wegen mit dem Fahrrad erreichen. Die Stadt baut ihr Radwegenetz kontinuierlich aus und setzt dabei auf eine bessere Verknüpfung wichtiger Wohn-, Einkaufs- und Freizeitziele.Auch die Kombination aus Fahrrad und S-Bahn bietet sich an: Die beiden Germeringer S-Bahn-Stationen verfügen über Fahrradabstellanlagen und ermöglichen eine komfortable Verbindung zwischen dem Wohnstandort, München und dem weiteren Umland.

Adresse: Waldstraße 22, 82110 GermeringAnsprechpartner: Mischa Kunz, Mischa.Kunz@remax.de, 0172-8333464Keine Käuferprovision.Das im Jahr 1971 errichtete Einfamilienhaus in Germering überzeugt durch seine großzügige Raumaufteilung, acht vielseitig nutzbare Zimmer und ein attraktives Grundstück mit gewachsenem Südgarten. Im Laufe der Jahre wurde die Immobilie umgestaltet und teilweise modernisiert. Das 1982 ausgebaute Dachgeschoss ergänzt das Raumangebot um eine separate Einliegerwohnung und eröffnet zusätzliche Möglichkeiten für individuelle Wohn- und Nutzungskonzepte.Bereits im Erdgeschoss empfängt ein geschützter Windfang, von dem aus sowohl eine praktische Abstellkammer als auch die zentrale Diele zugänglich sind. Von hier aus erschließen sich die weiteren Räume dieser Ebene. Eine separate Wohnküche, ein eigenes Esszimmer und das großzügige Wohnzimmer bilden den Mittelpunkt des familiären Zusammenlebens. Der Blick ins Grüne und die Ausrichtung zum Südgarten schaffen eine angenehme Verbindung zwischen Wohnbereich und Garten. Ein Gäste-WC komplettiert das Raumangebot im Erdgeschoss.Im Obergeschoss stehen vier Zimmer und zwei Badezimmer zur Verfügung. Die vielseitige Raumaufteilung bietet ausreichend Platz für unterschiedliche Lebenssituationen und ermöglicht eine flexible Nutzung der einzelnen Räume – beispielsweise als Schlaf-, Kinder-, Arbeits- oder Gästezimmer.Eine besondere Ergänzung bildet das 1982 ausgebaute Dachgeschoss, das über eine separate Außentreppe erreichbar ist. Die als eigenständige Einliegerwohnung konzipierte Einheit umfasst einen Wohn- und Schlafbereich, ein eigenes Badezimmer, eine kleine Küche sowie eine Abstellkammer. Sie eignet sich damit beispielsweise für erwachsene Familienmitglieder, Gäste oder die Kombination von Wohnen und Arbeiten. Auch eine separate Vermietung kommt – vorbehaltlich der rechtlichen und baulichen Voraussetzungen – als Nutzungsmöglichkeit infrage.Der großzügige, eingewachsene Südgarten bildet einen besonderen Außenbereich der Immobilie. Die gewachsene Begrünung verleiht dem Grundstück einen angenehmen, geschützten Charakter und bietet vielfältige Möglichkeiten zur Erholung, zum Spielen und für gemeinsame Stunden im Freien. Eine Terrasse sowie ein Balkon und eine Loggia ergänzen die Außenbereiche des Hauses.Auch das Kellergeschoss bietet zusätzliche Nutzflächen. Besonders hervorzuheben ist der großzügige, beheizte und durch Fenster sowie eine Abböschung angenehm belichtete Hobbyraum. Ergänzt wird das Untergeschoss durch weitere Kellerräume, die zusätzlichen Stauraum und vielfältige Nutzungsmöglichkeiten bieten. Eine Kellerdusche ist ebenfalls vorhanden.Abgerundet wird das Angebot durch die überdachte Zufahrt beziehungsweise den geschützten Eingangsbereich sowie eine Garage und einen weiteren Stellplatz unter dem Carport.Die Kombination aus großzügigem Raumangebot, separater Einliegerwohnung, vielseitig nutzbaren Räumen und einem eingewachsenen Südgarten macht diese Immobilie zu einem interessanten Zuhause für Familien mit Platzbedarf und individuellen Wohnvorstellungen. Zugleich bietet die separate Wohneinheit zusätzliche Flexibilität für Mehrgenerationenwohnen, Gäste oder eine mögliche Vermietung.

•Adresse: Waldstraße 22, 82110 Germering•Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung•Baujahr: 1971•Baujahr Wärmeerzeuger: 2024•Ausbau Dachgeschoss: 1982•Grundstücksfläche: ca. 468 m²•Wohnfläche gesamt: ca. 237 m²•Einheiten: Haus plus Einliegerwohnung•Zimmer: 8 (6 im Haus, 2 in Wohnung) •Unterkellert: ja•Terrassen: 1•Balkon: 1•Loggia: 1•Bäder: 3 (plus 1 Kellerdusche)•Gäste-WC: 1•Einbauküche: ja•Stellplatz: 1 Garage + 1 Carport•Verfügbarkeit: bezugsfrei•Internet: Kabel bis 1.000 Mbit und DSL bis 250 Mbit verfügbar. Kein Glasfaser. •Gasheizung ca. 2024, regelmäßig gewartet

SonstigesEs liegt ein Energieverbrauchsausweis vor.Dieser ist gültig bis 11.10.2036.Endenergieverbrauch beträgt 127.60 kwh/(m²*a).Wesentlicher Energieträger der Heizung ist Gas.Das Baujahr des Objekts lt. Energieausweis ist 1971.Die Energieeffizienzklasse ist D.Angaben Energieausweis: Verbrauchsausweis, 127,6 kWh/(m²·a), Erdgas E, Baujahr 1971, Effizienzklasse DHinweis zur Transparenz: Einzelne Bildbeispiele in diesem Inserat wurden mittels Künstlicher Intelligenz (KI) bearbeitet oder erstellt, um Ihnen Gestaltungsmöglichkeiten aufzuzeigen. Die realen Gegebenheiten vor Ort können abweichen.StichworteAnzahl der Schlafzimmer: 6, Anzahl der Badezimmer: 2, Anzahl der separaten WCs: 1, Anzahl Terrassen: 1, Bundesland: Bayern, 3 EtagenSonstiges/Wohnen: EinliegerwohnungBezugsofort