Wohn- und Geschäftshaus mit fünf Wohnungen in der Leverkusener Innenstadt

Die Immobilie befindet sich in zentraler Innenstadtlage von Leverkusen-Wiesdorf und damit in einem etablierten innerstädtischen Geschäfts- und Wohnstandort.

Wiesdorf bildet gemeinsam mit der City den zentralen Versorgungsbereich Leverkusens. Die Fußgängerzone sowie die umliegenden Einkaufs-, Dienstleistungs- und Gastronomieangebote sorgen für eine hohe Nutzungsdichte und eine ausgeprägte Zentralität. Für die hier angebotene Kombination aus Wohn- und Gewerbevermietung bietet das Umfeld damit eine breite und dauerhaft relevante Infrastruktur.

Die unmittelbare Innenstadtlage ist insbesondere für die gewerbliche Nutzung von Bedeutung. Einzelhandel, Dienstleistungen und weitere frequenzorientierte Nutzungen profitieren von der zentralen Position innerhalb des Stadtgebiets. Gleichzeitig bietet die Lage den Bewohnern der Wohnungen kurze Wege zu Geschäften des täglichen Bedarfs, gastronomischen Angeboten, Ärzten, Banken und weiteren Einrichtungen des täglichen Lebens.

Auch verkehrlich ist Wiesdorf gut angebunden. Der Bahnhof Leverkusen-Mitte stellt eine wichtige Verbindung innerhalb des Stadtgebiets sowie in Richtung Köln und Düsseldorf dar. Über die nahegelegenen Bundesstraßen und Autobahnen A1 und A3 bestehen zudem gute Anbindungen an das überregionale Straßennetz.

Leverkusen liegt zwischen den beiden wirtschaftlich bedeutenden Oberzentren Köln und Düsseldorf und profitiert von der Lage innerhalb der Metropolregion Rheinland. Dadurch besteht eine gute Erreichbarkeit zahlreicher Arbeits-, Wirtschafts- und Bildungsstandorte im erweiterten Umfeld.

Für Kapitalanleger ist insbesondere die Kombination aus zentralem Einzelhandelsstandort, vorhandener Wohnnutzung und guter Verkehrsanbindung relevant. Die unterschiedlichen Nutzungsarten sorgen zudem für eine breitere Ertragsstruktur innerhalb der Immobilie.

In zentraler Innenstadtlage von Leverkusen-Wiesdorf bietet sich die Gelegenheit zum Erwerb eines Wohn- und Geschäftshauses mit insgesamt fünf vermieteten Wohneinheiten sowie umfangreichen Gewerbeflächen. Die Immobilie verbindet laufende Mieteinnahmen aus Wohn- und Gewerbevermietung mit weiterem Entwicklungspotenzial und eignet sich damit insbesondere für Kapitalanleger und Bestandshalter.

Das auf einem ca. 528 m² großen Grundstück errichtete Gebäude verfügt über fünf 3-Zimmer-Wohnungen in den Obergeschossen. Die Wohnungsgrößen liegen jeweils zwischen ca. 74,68 m² und 76,20 m² . Die bestehende Mietstruktur umfasst sowohl langjährige Mietverhältnisse als auch jüngere Mietverträge. Bei einzelnen Wohnungen sind teilweise bereits Mietstaffeln vereinbart, sodass in den kommenden Jahren weitere vertraglich vorgesehene Mietanpassungen eintreten.

Ergänzt wird der Wohnbereich durch großzügige gewerblich genutzte Flächen. Die Gewerbeeinheit umfasst insgesamt ca. 662,87 m², davon rund 456 m² Verkaufsfläche, ca. 76,87 m² Personal- und Sanitärräume im 1. Obergeschoss sowie etwa 130 m² Lagerfläche im Untergeschoss. Die Gewerbeflächen wurden im Jahr 2019 umfangreich umgebaut und verfügen unter anderem über eine Klimaanlage sowie einen Lastenaufzug.

Die bestehende Gewerbefläche bietet darüber hinaus eine flexible Nutzungsperspektive, da eine Aufteilung in zwei separate Einheiten grundsätzlich möglich ist. Die aktuelle gewerbliche Vermietung ist bis zum 29. April 2028 gekündigt. Damit ergibt sich für den Erwerber die Möglichkeit, die anschließende Vermietung frühzeitig in die eigene Bewirtschaftungs- und Vermietungsstrategie einzubeziehen.

Auch auf der Wohnseite besteht Entwicklungspotenzial. Die Wohnungen befinden sich insgesamt in einem gepflegten Zustand, wobei die Bäder überwiegend dem Ausstattungsstandard der 1970er-Jahre entsprechen. Bei zukünftigen Mieterwechseln können sich dadurch Ansatzpunkte für Modernisierungen und eine sukzessive Weiterentwicklung des Wohnungsbestands ergeben. Die Beheizung erfolgt über Gasetagenheizungen.

Der Dachboden ist bereits von innen gedämmt, derzeit jedoch nicht ausgebaut. Die Wohnungen im 1. und 2. Obergeschoss verfügen zudem über Erker.

Die aktuelle Jahresnettokaltmiete beträgt ca. 96.480 € und bietet aus heutiger Sicht weiteres Entwicklungspotenzial. Bei vollständiger Realisierung der angesetzten Soll-Miete wird eine Jahresnettokaltmiete von ca. 121.440 € zugrunde gelegt.

Damit bietet die Immobilie neben einer bestehenden laufenden Ertragsbasis insbesondere für langfristig orientierte Bestandshalter mehrere Stellschrauben zur Optimierung: bestehende Mietverhältnisse, vertraglich vereinbarte Mietstaffeln, mögliche Anpassungen bei Neuvermietungen, die perspektivische Neuvermietung der Gewerbefläche sowie mögliche Modernisierungsmaßnahmen im Wohnbereich.

Die wirtschaftlichen Kennzahlen stellen sich auf Basis der genannten Mietansätze wie folgt dar:

- Jahresnettokaltmiete Ist: ca. 96.480 €
- Jahresnettokaltmiete Soll: ca. 121.440 €
- Mietrendite Ist: 5,92 %
- Mietrendite Soll: 7,45 %
- Kaufpreisfaktor Ist: 16,89
- Kaufpreisfaktor Soll: 13,42

Die angegebenen Soll-Werte stellen eine Perspektive auf Basis der zugrunde gelegten Mieten dar und sind entsprechend von der zukünftigen Bewirtschaftung und Vermietung abhängig.

Das Angebot richtet sich insbesondere an Kapitalanleger, Bestandshalter und Investoren, die eine innerstädtisch gelegene Immobilie mit bestehendem Cashflow und zusätzlichen Möglichkeiten zur Ertragsoptimierung suchen.

- Fünf vermietete Wohnungen, ein Büro und ein Ladenlokal
- Grundstücksfläche: 528 m²
- Wohnfläche: ca. 377,94 m²
- Gewerbliche Mietfläche einschließlich Lager und Nebenräumen: ca. 662,87 m²
- Jahresnettokaltmiete Ist: ca. 96.480 €
- Jahresnettokaltmiete Soll: ca. 121.440 €
- Mietrendite Ist: 5,92 %
- Mietrendite Soll: 7,45 %
- Kaufpreisfaktor Ist: 16,89
- Kaufpreisfaktor Soll: 13,42

Stichwortevermietbare Fläche: 1.040,83 m², Anzahl der Wohneinheiten: 5, Anzahl der Gewerbeeinheiten: 2