Schöne Terrassenwohnung im Hochparterre.

Herzlich Willkommen in Niendorf: grün, gewachsen und gut angebunden.Eine Straße, in der man wohnt, nicht fährt. Der Braunlager Weg ist eine ruhige Anliegerstraße mit Tempo-30-Regelung und beidseitigen Gehwegen. Die Umgebung ist geprägt von einer aufgelockerten Mischung aus dreigeschossigen Klinkerbauten und freistehenden Ein- und Reihenhäusern, dazwischen alter Baumbestand. Hier fährt, wer hier wohnt oder zu Besuch kommt.Alles zu Fuß. Die nächste Bushaltestelle liegt rund 170 Meter entfernt, eine Grundschule rund 390 Meter, eine Kindertagesstätte rund 620 Meter. Bäckerei, Ärzte, Apotheke und Supermarkt liegen zwischen 500 und 900 Metern. Die U-Bahn-Station Joachim-Mähl-Straße (U2) ist rund einen Kilometer entfernt.Grün vor der Tür. Das Niendorfer Gehege, eines der größten zusammenhängenden Waldgebiete Hamburgs, liegt in wenigen Minuten erreichbar: Spazierwege, Reitwege und Spielplätze für jedes Wetter. Stadtteil mit Infrastruktur. Niendorf ist mit rund 42.000 Einwohnern einer der größten Stadtteile im Bezirk Eimsbüttel und steht für das, was Hamburger Familien suchen: gewachsene Wohnlagen, viel Grün und eine verlässliche Infrastruktur. Das Zentrum am Tibarg mit Fußgängerzone, Wochenmarkt, Geschäften und Gastronomie ist das Herz des Stadtteils.Verbindungen in alle Richtungen. Die U2 bringt Sie ohne Umsteigen in die Hamburger Innenstadt, die rund zehn Kilometer entfernt liegt. Der Flughafen und die Anschlussstellen der A 7 sind mit dem Auto in wenigen Minuten erreichbar; Richtung Norden und Westen ist man schnell aus der Stadt.Kurz gesagt: eine Adresse, an der der Alltag leiser wird, mit der ganzen Stadt in Reichweite.U-Bahn & Bus:Bushaltestelle rund 170 m; U-Bahn-Station Joachim-Mähl-Straße (U2) rund 1 km, von dort ohne Umsteigen in die Innenstadt.Auto:Anschlussstellen der A 7 und der Flughafen in wenigen Minuten; Innenstadt rund 10 km entfernt.Naherholung: Niendorfer Gehege, Gemeinschaftsgarten direkt an der Terrasse und das Zentrum am Tibarg mit Wochenmarkt.Finden Sie die Wohnung genauso gut gelegen wie wir? Wir freuen uns auf die Vereinbarung eines Besichtigungstermins mit Ihnen.

Gepflegt, klar geschnittenund ebenerdig in den Garten.Es gibt Wohnungen, die man betritt und sofort einordnen kann: Hier ist über Jahre mit Sorgfalt gelebt worden. Seit 1989 ist diese Erdgeschosswohnung am Braunlager Weg in Familienbesitz, und aus dieser Zeit stammt das, was man einer Wohnung dieses Baujahrs nicht ansieht: ein 2024/2025 erneuerter Elektroverteilerkasten, Kunststofffenster mit elektrischen Rollläden und eine gepflegte Einbauküche. Dazu kommt ein Außenbereich, den es im Geschosswohnungsbau in dieser Form selten gibt.Mit rund 68 m² Wohnfläche verteilt sich die Wohnung auf drei Zimmer, eine separate Küche mit Fenster und ein Duschbad mit WC. Der Grundriss ist klar und praktisch: Von der großzügigen, gefliesten Diele aus werden alle Räume einzeln erschlossen. Das macht die Wohnung flexibel, als Zwei-Personen-Wohnung mit Arbeits- oder Gästezimmer ebenso wie als kompakte Familienwohnung.Das Wohnzimmer liegt zur ruhigen Gartenseite und öffnet sich über eine Terrassentür direkt nach draußen. Unter dem vorhandenen Teppich liegt ein Stäbchenparkett, das aufgearbeitet einen hochwertigen, warmen Boden ergibt. Ein Detail, das Substanz zeigt, die man sonst neu bezahlen müsste.Die Terrasse ist das Herzstück: mit Granitplatten belegt, deutlich größer als ein üblicher Balkon, mit Markise und von hohen Hecken eingefasst. Von hier geht es direkt in den Gemeinschaftsgarten mit Rasenfläche und altem Baumbestand. Zur Wohnung gehört ein eigener, trockener Kellerraum mit Regalen, Strom und Licht. Das Gebäude selbst ist ein 1964 massiv errichtetes Mehrfamilienhaus mit rotem Klinker und separatem Treppenhaus mit Vordach. Die Wohnung liegt im Erdgeschoss / Hochparterre, ein Aufzug ist damit nicht nötig: Von der Haustür bis zur Terrasse gibt es keine nennenswerte Stufe.Technisch ist die Wohnung weiter, als ihr Baujahr vermuten lässt: Der Elektroverteilerkasten wurde 2024/2025 erneuert.Und ja: Eine Wohnung aus den Sechzigern bringt auch Aufgaben mit. Böden, Wände und das Duschbad aus dem Jahr 1989 sind langfristig einzuplanen. Wir benennen das offen.Wer diese Punkte kennt, kann sie nach Priorität und Budget staffeln und bekommt dafür eine Wohnung, die er nach seinen Vorstellungen gestalten kann.Eine Terrasse, die mehr istals ein Balkon.Das wichtigste Alleinstellungsmerkmal dieser Wohnung liegt direkt vor der Terrassentür: eine mit Granitplatten belegte Terrasse, die deutlich größer ist als ein üblicher Balkon und über eine Markise verfügt. Sie ist nach Süden zum begrünten Innenbereich der Anlage ausgerichtet, von hohen Hecken eingefasst und damit weitgehend uneinsehbar.Morgens der erste Kaffee, mittags Schatten unter der Markise, abends ein Platz, an dem es still ist: Die Terrasse verlängert die Wohnfläche vom Frühjahr bis in den Herbst nach draußen, und das ebenerdig, ohne Treppe und ohne Aufzug.Von der Terrasse führt ein kleiner Durchgang in den Gemeinschaftsgarten: Rasenfläche, alter Baumbestand und gewachsene Gehölze geben der Anlage einen fast dörflichen Charakter. Wer gern draußen ist, hat hier Platz, ohne selbst einen Garten pflegen zu müssen.

Die Highlights auf einen Blick:- Erdgeschosswohnung mit eigener Terrasse- massive Bauweise, seit 1989 in Familienbesitz- Ca. 68 m² Wohnfläche, 3 Zimmer, separate Küche, Duschbad- Terrasse mit Granitplatten und Markise, nach Süden, von Hecken eingefasst- Direkter Zugang zum Gemeinschaftsgarten mit Rasenfläche und altem Baumbestand- Elektroverteilerkasten 2024/2025 erneuert- Kunststofffenster mit elektrischen Rollläden- Gepflegte Einbauküche in separater Küche mit Fenster- Stäbchenparkett im Wohnzimmer, aufarbeitungsfähig (Annahme, nicht geprüft)- Eigener trockener Kellerraum mit Regalen, Strom und Licht- Ebenerdig erreichbar, keine Treppe von der Haustür bis zur Terrasse- Ruhige Anliegerstraße mit Tempo 30, Schule, Kita und Nahversorgung fußläufig- Gut aufgestellte Gemeinschaft: Rücklage rund 794.000 €, Elektroinfrastruktur 2025/2026 erneuert- Bezugsfrei nach Vereinbarung, frei von Miet- und Nutzungsverhältnissen

Konditionen & Hinweise.- Kaufpreis: 299.000,00 €- Käuferprovision: 3,00 % inkl. gesetzlicher MwSt. vom beurkundeten Kaufpreis- Bezugsfrei: nach Vereinbarung. Die Wohnung wird frei von Miet- und sonstigen Nutzungsverhältnissen übergeben- Hausgeld: 542,00 € pro Monat laut Wirtschaftsplan 2026, davon 287,50 € Zuführung zur Instandhaltungsrücklage. Bei Vermietung sind davon ca. 228 € umlagefähig- Rücklage: Instandhaltungsrücklage der Gemeinschaft rund 794.000 € zum 31.12.2025, auf die Wohnung entfallen anteilig rund 10.950 €- Gemeinschaft: 102 Einheiten, Verwaltung Karl Gladigau GmbH. Elektroinfrastruktur 2025/2026 erneuert, die Sonderumlagen dafür trägt der Verkäufer. Giebelsanierung Braunlager Weg 27 und 31 beschlossen, übrige Fassade derzeit nicht beschlossen- Zur Information: Verkauf im derzeitigen Zustand; Böden, Wände und Bad sind langfristig einzuplanen. Unterlagen (Grundriss, Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan, Abrechnungen, Energieausweis) auf Anfrage.Dieses Exposé wurde gemeinsam mit den Eigentümern nach bestem Wissen und Gewissen auf Basis der uns vorliegenden Angaben und Unterlagen erstellt. Für die Vollständigkeit und Richtigkeit der Angaben können wir keine Gewähr übernehmen; eine Haftung ist insoweit ausgeschlossen. Irrtum und Zwischenverkauf bleiben ausdrücklich vorbehalten. Maß-, Flächen- und Baujahresangaben sowie Grundrisse dienen der Veranschaulichung und sind nicht maßstabsgetreu; Möblierung beispielhaft. Angaben zu Wohnfläche, Miteigentumsanteil und Sondereigentum werden anhand von Grundbuch, Teilungserklärung und Aufteilungsplan verifiziert. Bitte beachten Sie auch unsere AGB, die Sie mit der Zustellung dieses Exposés erhalten. Alle Gespräche und Verhandlungen sind ausschließlich über unser Büro zu führen.