Sonnenverwöhnt & Ruhig: Exklusive Gartenwohnung mit Süd-Ausrichtung in begehrter Wohnlage

5. LagebeschreibungMakrolage:Die Immobilie befindet sich im westlichen Stadtrandgebiet von Waldkraiburg (Landkreis Mühldorf am Inn). Waldkraiburg ist mit rund 26.000 Einwohnern die größte Stadt des Landkreises und bildet ein wirtschaftlich stabiles, dynamisches Zentrum im südostbayerischen Raum. Die Region zeichnet sich durch eine hohe Arbeitsplatzdichte, eine hervorragende Infrastruktur sowie eine kontinuierlich starke Nachfrage nach hochwertigem Wohnraum aus. Über die nahegelegene A94 ist die Landeshauptstadt München sowie Passau bestens erreichbar.Mikrolage:Die Wohnung liegt in der Stroblstraße 9 in einer ausgesprochen ruhigen und gepflegten Wohngegend. Da es sich um eine reine Sackgasse handelt, gibt es keinerlei Durchgangsverkehr – ideal für Ruheverlangende und Familien.Infrastrukturell lässt die Lage keine Wünsche offen:Einkauf & Alltag: Supermärkte, Bäckereien und Geschäfte des täglichen Bedarfs sind in wenigen Minuten erreichbar.Bildung & Betreuung: Schulen, Kindergärten und Freizeiteinrichtungen befinden sich im nahen Umkreis.Anbindung & Freizeit: Ausgezeichnete Anbindung an den ÖPNV (Bus- und Bahnverbindungen Richtung Mühldorf/München). Naherholungsgebiete wie die Inn-Auen liegen praktisch vor der Haustür.

Traumhaftes Haus-im-Haus-Gefühl: Kernsanierte Luxus-Gartenwohnung mit Wärmepumpe, Privatgarten & eigener Garage in ruhiger Bestlage von Waldkraiburg1. ObjektbeschreibungDiese erstklassige Eigentumswohnung vereint das großzügige Raumgefühl und die Privatsphäre eines Einfamilienhauses mit der Sorglosigkeit modernen Wohnungseigentums. Das Objekt befindet sich im Erdgeschoss sowie im Tageslicht-Untergeschoss eines äußerst gepflegten Mehrfamilienhauses, dessen Außenfassade erst kürzlich aufwendig renoviert wurde.In den Jahren 2023 bis 2026 wurde die Immobilie im Zuge einer umfassenden und kompromisslosen Kernsanierung auf ein neuwertiges Top-Niveau gehoben. Im Rahmen dieser Arbeiten wurde ein eigener, separater Zugang zur Wohnung geschaffen, der den unabhängigen Charakter der Immobilie unterstreicht. Die Grundrisse wurden durch das Zusammenlegen von Räumen modern gestaltet, um ein offenes, lichtdurchflutetes Wohnambiente zu kreieren. Zudem wurde eine direkte, interne Treppenverbindung zum tagesbelichteten Untergeschoss integriert.Mit einem Miteigentumsanteil von 46/100 (entspricht ca. 374 m² Grundstücksanteil) erwerben Sie nicht nur ein exklusives Zuhause, sondern auch einen werthaltigen Anteil an dem ca. 1.015 m² großen Gesamtgrundstück. Eine eigene Garage (Flurnummer 1899, Grundbuchblatt 10220) mit weiteren Stellplatzmöglichkeiten sowie ein geräumiges Gartenhäuschen runden dieses einmalige Immobilienangebot ab.2. Flächen- & RaumaufteilungDas Raumangebot erstreckt sich über zwei intelligent strukturierte Ebenen mit einer Gesamtnutzfläche von ca. 189 m² (inklusive Garage und Kellerareal):Erdgeschoss (ca. 97 m² Wohnfläche):Der Lebensmittelpunkt der Wohnung besticht durch weitläufige, helle Räume. Der offene Wohn- und Essbereich bietet direkten Zugang zur sonnengeschützten Terrasse und den angrenzenden Privatgarten.Untergeschoss (ca. 78 m² Nutzfläche / ca. 39 m² anrechenbare Wohnfläche):Das voll ausgebaute Untergeschoss bietet dank tagesbelichteter Fensterflächen ideale Nutzungsmöglichkeiten als Gästebereich, Homeoffice, Hobby- oder Wellnessraum. Die Fläche wird zu 50 % als Wohnfläche angerechnet.Anrechenbare Gesamtwohnfläche: ca. 136 m²

3. Detaillierte Sanierungs- & AusstattungsmerkmaleBei der Kernsanierung wurden ausschließlich edle, langlebige Materialien verbaut und höchste energetische wie architektonische Standards umgesetzt:Energetik & Heizung: Zukunftssichere und energieeffiziente Wärmepumpentechnologie. Im gesamten Erdgeschoss sorgt eine behagliche Fußbodenheizung für optimale Wärmeverteilung; das Untergeschoss ist mit modernen Heizkörpern ausgestattet.Fenster & Beschattung: Neue, hochdämmende 3-fach isolierverglaste Alu-Holz-Fenster im EG sowie 3-fach isolierverglaste Alu-Fenster im UG. Im Erdgeschoss gewährleisten elektrische Rollläden bzw. Raffstores eine bequeme Lichtsteuerung und Hitzeschutz.Elektrik & Smart Home: Vollständige Neuausführung aller Elektro- und Sanitärrohrleitungen inklusive Steigleitungen. Hochwertige Schalterprogramme sowie eine zukunftsorientierte Smart-Home-Vorbereitung sind integriert.Bodenbeläge: In allen Wohnräumen wurde durchgehend edles Echtholzparkett (Eiche) verlegt, das eine warme Atmosphäre schafft. Die Nassbereiche präsentieren sich mit großformatigen, edlen Fliesen im italienischen Design.Designer-Badezimmer: Das elegante Tageslichtbad setzt Maßstäbe – ausgestattet mit einer bodengleichen Regendusche, sowie exklusiven Design-Armaturen.Wand- & Deckenflächen: Sämtliche Wände und Decken wurden aufwendig glatt gespachtelt und mit feinen Designerfarben gestrichen, die harmonisch auf die Innenausstattung abgestimmt sind.Terrasse & Außenbereich: Frisch angelegte, weitläufige Terrasse mit erstklassigem Belag in optimaler Süd-Ausrichtung – ideal für entspannte Stunden im Freien.4. Grundstück & Privatgarten (Sondernutzungsrecht)Ein absolutes Alleinstellungsmerkmal ist das exklusive Sondernutzungsrecht an einem ca. 286 m² großen Gartenanteil.Das eben angelegte Grundstück profitiert von einer perfekten Süd-West-Ausrichtung, die maximale Sonnenstunden von mittags bis zum Untergang garantiert. Der Garten ist komplett eingezäunt, bietet ein hohes Maß an Privatsphäre und ist mit einem praktischen Gartenhäuschen für Gartengeräte oder Freizeitartikel ausgestattet. Zudem bestehen flexible Stellplatzmöglichkeiten auf dem Areal.

Sonstiges6. Grundbuchangaben & Rechtliches auf einen BlickAmtsgericht / Grundbuch: Grundbuch für Mühldorf, Gemarkung Waldkraiburg, Blatt 10217 und 10220Flurstück: Flurnummer 1899 (Gesamtgrundstücksfläche: 1.015 m²)Miteigentumsanteil Wohnung (Nr. 1): 36 / 100 MEA (Sondereigentum an der Wohnung im EG m. Kellerräumen im UG)Miteigentumsanteil Garage (Nr. 4): 10 / 100 MEA (Sondereigentum an der Garage)Miteigentumsanteil gesamt: 46 / 100 (entspricht ca. 374 m² anteiliger Grundstücksfläche)Sondernutzungsrechte: Gartenanteil (ca. 286 m²) mit Gartenhäuschen und Stellplatzmöglichkeit7. Besichtigung und VerfügbarkeitEine Besichtigung der Eigentumswohnung ist jederzeit nach Terminabsprache möglich, bitte vereinbaren Sie mit uns einen Besichtigungstermin. Die Wohnung ist nicht vermietet und ist nach Absprache verfügbar. 8. Die Vermittlungsprovision beträgt 3,57 % inklusive der gesetzlichen Mehrwertsteuer.9. Finanzierung Auf Anfrage bieten wir Ihnen gerne eine passende Immobilienfinanzierung an und beraten Sie auch gerne über individuelle Finanzierungsmöglichkeiten, dabei können wir auf passende Angebote von über 400 Finanzierungsanbietern zurückgreifen und Ihnen bestmögliche Finanzierungskonditionen anbieten. Vereinbaren Sie mit uns ein unverbindliches Beratungsgespräch, wir beraten Sie gerne. 10. Für Rückfragen zur Immobilie oder in Sachen der Finanzierung stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. Süd-Nord Immobilien GmbHGF: Engelbert Kölbl, Sparkassenbetriebswirt, ImmobilienberaterTel. +49 (0) 160 7191953Email: mail@snimmo.deStichworteGarage vorhanden, Nutzfläche: 53,00 m², Anzahl der Schlafzimmer: 3, Anzahl der Badezimmer: 2, Anzahl Terrassen: 1, 2 Etagen, modernisiert: 2025