NÄHE ERLANGEN: GROSSES EINFAMILIENHAUS MIT GANZ VIEL AUSBAURESERVE AUF ÜBER 1000 m² ECKGRUNDSTÜCK

Sehr gute Lage vor den Toren Erlangens – stadtnah lebenDie Immobilie befindet sich in einer ruhigen, gewachsenen Wohnsiedlung der beliebten Gemeinde Bubenreuth, unmittelbar vor den Toren Erlangens. Die außergewöhnlich günstige Lage verbindet die Vorzüge eines entspannten, naturnahen Wohnumfelds mit der unmittelbaren Nähe zu einer der wirtschaftsstärksten Städte der Metropolregion Nürnberg.Erlangen ist nur wenige Minuten entfernt und mit dem Auto, der Bahn oder dem Fahrrad bequem erreichbar. Insbesondere für Beschäftigte von Siemens, der Friedrich-Alexander-Universität, des Universitätsklinikums sowie weiterer namhafter Unternehmen bietet dieser Standort ideale Voraussetzungen.Bubenreuth selbst überzeugt mit einer guten Infrastruktur und kurzen Wegen im Alltag. Einkaufsmöglichkeiten, Supermärkte, Bäckereien, Apotheken und ärztliche Versorgung befinden sich im Ort bzw. in der näheren Umgebung. Familien profitieren von Kinderkrippen, Kindergärten, einer Grundschule sowie vielfältigen Freizeitangeboten. Weiterführende Schulen und zahlreiche zusätzliche Einrichtungen sind im benachbarten Erlangen schnell erreichbar.Auch die Verkehrsanbindung ist hervorragend: Der Bahnhof Bubenreuth bietet direkte Zugverbindungen nach Erlangen, Nürnberg, Forchheim und Bamberg. Ergänzende Busverbindungen sowie die nahe gelegene Autobahn A73 gewährleisten eine hohe Mobilität.Die Wohnsiedlung zeichnet sich durch ihren ruhigen, familienfreundlichen Charakter mit überwiegend gepflegten Wohnhäusern und eingewachsenen Gärten aus. Vorhandene Schallschutzmaßnahmen entlang der Bahnstrecke tragen zur deutlichen Reduzierung der Zuggeräusche bei.Ein besonders attraktiver Wohnstandort für alle, die die Nähe zu Erlangen schätzen, aber auf Ruhe, Privatsphäre und ein grünes Wohnumfeld nicht verzichten möchten.DSL 250 Mbits Telekom verfügbar lt. DSL Check Telekom. Die Strecke der DB ist auf Grund von sehr guten Schallschutzmaßnahmen kaum hörbar!

Dieses freistehende Einfamilienhaus in einer ruhigen Wohnsiedlung von Bubenreuth nur ca. 3,5 KM von Erlangen entfernt bietet viel Platz zum Leben und für eigene Ideen. Das eingewachsene Grundstück sorgt für Privatsphäre, der unverbaubare Blick ins Grüne für Ruhe und Erholung.Im Haus erwarten Sie großzügige Räume mit einer Deckenhöhe von ca. 2,60 m. Für Familie, Gäste und Hobbys ist reichlich Platz. Schon der ungewöhnlich geräumige Flur vermittelt ein offenes Wohngefühl. Sein Kaminofen sorgt an kühleren Tagen für gemütliche Wärme. Besonders schön ist auch der große Wintergarten mit Blick in den Garten.Ein weiteres Plus ist das Untergeschoss: Neben Abstell-, Hauswirtschafts- und Technikräumen gibt es hier großzügige, vollwertig ausgebaute und beheizte Räume mit ca. 2.50 m Raumhöhe mit Fenstern. Diese bieten viele Möglichkeiten und könnten auch wohnähnlich genutzt oder zu einer Souterrain-Wohnung ausgebaut werden. Die Flächen wurden noch nicht in die angegebene Wohnfläche eingerechnet. Ein Hobbyraum und weitere flexibel nutzbare Bereiche schaffen zusätzlichen Freiraum. Die unterkellerte Doppelgarage bietet zwei Stellplätze und weitere Nutzfläche.Auch der bisher nicht ausgebaute Dachboden bietet Platz für viel zusätzlichen Wohnraum. Denkbar wäre eine Aufteilung in 2 oder 3 Wohneinheiten, für mehrere Generationen oder Teilvermietung. Alle Ausbau- und Umnutzungspläne hängen von den baulichen Voraussetzungen und behördlichen Genehmigungen ab.Zur Ausstattung gehören eine Photovoltaik- und eine Solaranlage von 2014, Ölheizung von 1998 mit Pufferspeicher aus ca. 2014, sowie die Siemens-Überwachungsanlage mit Anschluss an die Meldezentrale aus ca.2015.Das insgesamt gepflegte Haus stammt aus dem Jahr 1974 und ist, abgesehen von Heizung, Photovoltaik- und Solaranlage größtenteils auf dem Stand des Baujahres.Ein Haus mit viel Platz, schönem Garten und vielen Möglichkeiten für Menschen, die sich ihr Zuhause nach eigenen Vorstellungen gestalten möchte.

Erdgeschoss – komfortables Wohnen mit WintergartenDas großzügige Erdgeschoss begeistert mit Wohn- und Essbereich, Küche, Schlaf- und Kinderzimmern, Bad und weiteren Räumen. Die Wohnfläche beträgt laut Berechnung von 1974 ca. 150,50 m². Die damalige Berechnung enthält einen pauschalen 10-%-Abzug nach § 44 Abs. 3 II. BV. Ohne diesen ergibt sich rechnerisch eine Fläche von ca. 167,22 m².Ein vollständig geschlossener, unbeheizter Wintergarten mit ca. 41,85 m² Grundfläche erweitert das Raumangebot. Bei angenommener 50-%-Anrechnung ergeben sich rechnerisch ca. 171,43 m² Gesamtwohnfläche, ohne historischen Pauschalabzug sogar ca. 188,15 m².Untergeschoss–vielseitig nutzbare RaumreservenDas großzügige Untergeschoss bietet ca. 180 - 200 m² nutzbare Grundfläche. Die Raumhöhe im UG beträgt 2,50 m. Neben Abstell-, Hauswirtschafts- und Technikräumen stehen Hobbyraum, Sauna sowie weitere Räume mit wohnähnlichem Charakter zur Verfügung. Ideal für Fitness, Freizeit, kreative Hobbys, Arbeitszimmer. Diese Flächen sind nicht in der Wohnfläche enthalten.Dachgeschoss–attraktive Perspektiven für zusätzlichen WohnraumEin besonderes Highlight ist der bislang nicht ausgebaute Dachboden. Mit einer vorhandenen Raumhöhe von ca. 2,38 m, einer Dachneigung von 27° und der großzügigen Gebäudegrundfläche bietet er interessante Perspektiven für einen künftigen Ausbau z.Bsp. mit Gaube. Ob zusätzliche Schlafzimmer, großzügiges Studio, Homeoffice oder sogar eine weitere eigenständige Wohnung – hier lassen sich vielfältige Wohnideen entwickeln. Ein Ausbau könnte die Wohnfläche des Hauses erheblich erweitern und zusätzliche Nutzungsmöglichkeiten eröffnen. Die Umsetzung ist hinsichtlich Statik, Belichtung, Raumhöhen und baurechtlicher Zulässigkeit zu prüfen.Die ergänzenden Flächenwerte beruhen auf historischen Unterlagen, Messungen und Schätzungen.Das Haus befindet sich derzeit im noch nicht beräumten Zustand!5 x 2.000 Liter Öl-Kunststofftanks unter der Garage.

SonstigesSonstigesEs liegt ein Energiebedarfsausweis vor.Dieser ist gültig bis 18.10.2036.Endenergiebedarf beträgt 182.90 kwh/(m²*a).Wesentlicher Energieträger der Heizung ist Öl.Das Baujahr des Objekts lt. Energieausweis ist 1994.Die Energieeffizienzklasse ist F.DISCLAIMER:Wir können leider keine telefonischen Anfragen bearbeiten. Bitte nutzen Sie das Kontaktformular im Immobilienportal. Vielen Dank für ihr Verständnis. Wir benutzen nur selbst produzierte Foto- und Videoaufnahmen und versuchen das Objekt so realistisch wie möglich darzustellen. Einige Fotos können jedoch mit KI nachbearbeitet oder gerendert worden sein. Visualisierungen dienen ausdrücklich zur groben räumlichen Orientierung und erheben grundsätzlich keinen Anspruch auf Vollständigkeit oder Richtigkeit und können vom originalen Maßstab abweichen. Auf den Bildern enthaltene Einrichtungsgegenstände oder Zimmerpflanzen sind nicht Teil des Angebotes. Alle Objektangaben beruhen auf Informationen des Eigentümers. Der Makler übernimmt keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Angaben. Eine Haftung ist, außer bei vorsätzlichem oder grob fahrlässigem Verhalten, ausgeschlossen. Dies gilt insbesondere für Angaben zu Flächen, Genehmigungen, Baujahr, Zustand, Beschaffenheit, Angaben zu Mängeln und Art der Nutzung.Kommt aufgrund unseres Nachweises oder unserer Vermittlung ein Kaufvertrag zustande, ist die im Exposé ausgewiesene Provision verdient und mit notariellem Kaufvertragsabschluss fällig. Ein Maklervertrag mit M&M Immobilien Heroldsbach kommt durch die Inanspruchnahme unserer Tätigkeit zustande, z. B. durch Erhalt des Exposés oder Teilnahme an einer Besichtigung. Die Maklerprovision beträgt gemäß § 656c BGB für Käufer und Verkäufer jeweils 3,42 % inkl. MwSt. aus dem notariell beurkundeten Kaufpreis. Der Provisionsanspruch gilt auch, wenn nahe stehende Personen (z. B. Angehörige, Partner) das Objekt erwerben. Eine Weitergabe des Exposés an Dritte ohne unsere Zustimmung kann Provisions- oder Schadensersatzansprüche auslösen. Gemäß Geldwäschegesetz (GwG) sind wir verpflichtet, bei Immobilienkäufern die Identität anhand eines gültigen Personalausweises zu prüfen.StichworteGarage vorhanden, Breitband Zugang: DSL, Nutzfläche: 408,00 m², Anzahl der Schlafzimmer: 3, Anzahl der Badezimmer: 1, Anzahl der separaten WCs: 2, Anzahl Terrassen: 1, 3 Etagen, Distanz zum Kindergarten: 0.80, Distanz zur Grundschule: 1.00, Distanz zur Realschule: 6.50, Distanz zum Gymnasium: 5.00, Distanz zur Autobahn: 3.50, Distanz vom Zentrum: 0.60Sonstiges/Wohnen: DachbodenBezugsofortHeizungsart:HeizkoerperEnergiequelle:Solarenergie