+Renditestarke Immobilie in Bönnigheim modernisiert, vermietet& ausbaufähig+

Die Immobilie liegt in der Seestraße in Bönnigheim, einer Kleinstadt mit rund 7.800 Einwohnern im Landkreis Ludwigsburg (Postleitzahl 74357, Kfz-Kennzeichen LB). Bönnigheim liegt am Nordostrand des Strombergs im Übergang zum Zabergäu und Neckarbecken, eingebettet in eine der bekanntesten Weinbaulandschaften Baden-Württembergs. Zur Stadt gehören neben der Kernstadt die beiden Stadtteile Hofen und Hohenstein. Das Objekt selbst befindet sich in der Kernstadt, also im gewachsenen Ortszentrum – die historische Altstadt mit Marktplatz, Schloss, Fachwerkbebauung, Rathaus, Gastronomie und Einzelhandel ist in wenigen Gehminuten erreichbar. Genau diese zentrale Lage ist für die gewerbliche Erdgeschossfläche entscheidend: Laufkundschaft, Sichtbarkeit und Nahversorgungscharakter sind hier gegeben. PLZ 74357 Bönnigheim: Stadtteil(e), Karte, Fläche und Einwohner +2Makrolage und AnbindungBönnigheim liegt verkehrsgünstig zwischen den beiden Oberzentren der Region: Ludwigsburg ist rund 16 km südlich, Heilbronn rund 14 km nordöstlich entfernt (jeweils Luftlinie). Stuttgart erreicht man mit dem Auto in etwa 35 bis 40 Minuten. Die nächste Autobahnanschlussstelle ist Mundelsheim an der A 81 Stuttgart–Heilbronn, rund 12 km beziehungsweise etwa 15 Fahrminuten entfernt; über die A 81 bestehen direkte Verbindungen nach Stuttgart, zum Flughafen/Messe Stuttgart (ca. 60 km) sowie nach Heilbronn und weiter Richtung Würzburg. Die nächstgelegene Bundesstraße ist die B 27 in Kirchheim am Neckar. Im Schienenverkehr ist der nächstgelegene Bahnhof Kirchheim am Neckar in rund 4 km Entfernung. Von dort verkehren im Taktverkehr Regionalzüge in Richtung Stuttgart und Heilbronn. Der S-Bahn-Anschluss an das Stuttgarter Netz besteht über Bietigheim-Bissingen (rund 12 km), von wo die S 5 im dichten Takt zum Stuttgarter Hauptbahnhof fährt und zusätzlich Fern- und Regionalverkehr zur Verfügung steht. Bönnigheim selbst ist über Buslinien des Verkehrs- und Tarifverbunds Stuttgart (VVS) sowie des Heilbronner Nahverkehrs (HNV) angebunden – die Stadt profitiert damit von der Zugehörigkeit zu gleich zwei Verkehrsverbünden und einem doppelten Arbeitsmarktzugang Richtung Stuttgart und Heilbronn. Kirchheim-neckarMikrolage und NahversorgungDie Nahversorgung ist für eine Stadt dieser Größe überdurchschnittlich gut aufgestellt und komplett fußläufig erreichbar. Im Umkreis von rund einem Kilometer um die Seestraße befinden sich drei Vollsortimenter beziehungsweise Discounter: REWE in der Kirchheimer Straße, EDEKA in der Meimsheimer Straße sowie Lidl in der Erligheimer Straße – jeweils rund 700 Meter entfernt und in etwa 8 bis 10 Gehminuten oder zwei Autominuten erreichbar. Ergänzt wird das Angebot durch Bäcker, Metzger, Apotheken, Ärzte und Banken im Ortskern.Für Familien stehen mehrere Kindergärten im unmittelbaren Umfeld zur Verfügung, darunter Einrichtungen in der Kirchheimer Straße, der Forststraße, der Bismarckstraße und der Amannstraße – alle in wenigen Gehminuten erreichbar. Grundschule und weiterführende Schulen sind am Ort vorhanden, Gymnasien in Besigheim und Bietigheim-Bissingen.Wirtschaftlich ist Bönnigheim mehr als eine reine Wohngemeinde: Mit den Hohenstein-Instituten im Stadtteil Hohenstein ist ein international tätiges Textilprüfinstitut ansässig, ebenso das traditionsreiche Garnunternehmen Amann & Söhne. Die Gemeinde wird demografisch als moderat wachsende Kommune mit regionaler Bedeutung eingestuft und verzeichnete zuletzt ein Bevölkerungswachstum von rund 5,4 % innerhalb von fünf Jahren – ein stabiler Rahmen für die Vermietbarkeit von Wohn- und Gewerbeflächen. Für Käufer bedeutet das: ruhige, gewachsene Kleinstadtlage mit intaktem Ortskern und hoher Lebensqualität, kombiniert mit einer Pendlerlage im Einzugsbereich der Metropolregion Stuttgart und des Wirtschaftsraums Heilbronn. Diese Kombination erklärt die stabile Nachfrage nach Mietwohnraum in Bönnigheim und stützt die Vermietbarkeit sowohl der Wohneinheiten als auch der Gewerbefläche im Erdgeschoss.

Zum Verkauf kommt hier ein durchgängig modernisiertes Wohn- und Geschäftshaus in Bönnigheim, das die Vorteile aus Eigennutzung, laufenden Mieteinnahmen und zusätzlichem Entwicklungspotenzial in einem Objekt vereint. Der Eigentümer kann das großzügige Haupthaus selbst beziehen, während die beiden Einliegerwohnungen mit 1.535 € Netto Mieteinnahmen monatlich die Belastung deutlich reduzieren. Für Kapitalanleger ergibt sich bei Vollvermietung eine potenzielle Sollmiete von 55.620 € jährlich und damit eine Rendite von rund 7,2% – mit weiterem Aufwärtspotenzial durch den möglichen Dachausbau.Diese Immobilie wurde über die Jahre konsequent und mit erheblichem Aufwand modernisiert. Bereits 2013 erfolgte eine umfassende Erneuerung der Substanz: neue Fenster, komplett neue Elektrik, sämtliche Wasserleitungen einschließlich neuer Wasserzähler sowie neue Wandfliesen und Laminat im Erdgeschoss. 2018 folgten die Erneuerung der Heizungsanlage (Viessmann, Investition rund 12.000 €) sowie die Sanierung von Außenfassade und Dach mit einem Investitionsvolumen von rund 60.000 €. 2019 wurde das Balkongeländer erneuert, und in den Jahren 2023/2024 wurde die gewerbliche Einheit im Erdgeschoss vollständig saniert. Käufer übernehmen damit ein Objekt, bei dem die wesentlichen Instandhaltungsmaßnahmen bereits erledigt sind.Das Gebäude gliedert sich in drei Wohneinheiten und eine Gewerbeeinheit. Das Haupthaus verfügt über rund 150 m² Wohnfläche auf zwei Ebenen und wird derzeit vom Eigentümer selbst bewohnt, es steht dem Käufer somit zur eigenen Nutzung zur Verfügung. Im Erdgeschoss befinden sich Wohnzimmer, Küche und ein separates WC. Das Obergeschoss bietet fünf Zimmer, ein Badezimmer und ein weiteres WC; eines der Zimmer verfügt über vorhandene Küchenanschlüsse, sodass sich hier flexible Nutzungskonzepte umsetzen lassen. Vom Obergeschoss gelangt man auf den Balkon. Eine zusätzliche Badewanne im Obergeschoss ist vorhanden, derzeit jedoch stillgelegt. Waschmaschinenanschlüsse stehen sowohl im Erd- als auch im Obergeschoss zur Verfügung. Besonders praktisch für Homeoffice und Familien: Jedes Zimmer ist mit Internet-, Festnetz- und LAN-Anschluss ausgestattet.Ergänzt wird das Haupthaus durch zwei Einliegerwohnungen mit jeweils eigenem, separatem Zugang, die derzeit fremdvermietet sind. Die erste Einheit umfasst rund 45 m² als 1-Zimmer-Wohnung mit Küche im Erdgeschoss sowie Bad/WC, Wohnzimmer und Balkon im Obergeschoss; sie ist möbliert vermietet und erwirtschaftet 580 € Kaltmiete monatlich. Die zweite Einheit ist eine 3-Zimmer-Wohnung mit rund 70 m² und Balkon zu einer Kaltmiete von 955 € monatlich. Die aktuelle Bestandsmiete aus diesen beiden Wohnungen beträgt damit 1.535 € kalt monatlich beziehungsweise 18.420 € jährlich – noch ohne Berücksichtigung des Haupthauses und der Gewerbefläche.Die Gewerbeeinheit im Erdgeschoss umfasst zusätzlich rund 160 m² und steht aktuell leer, ist also sofort verfügbar. Die Fläche wurde 2023/2024 komplett saniert und ist vollständig ausgebaut. Es liegt eine Genehmigung für den Betrieb eines Bistros beziehungsweise eines Imbiss- oder Dönerladens vor. Ebenso eignet sich die Einheit für Einzelhandel, Dienstleistung oder eine Büronutzung – ob zur Eigennutzung durch einen selbstständigen Erwerber oder zur zusätzlichen Renditesteigerung durch Neuvermietung.Mietpotenzial und Rendite: Bei vollständiger Vermietung aller Einheiten ergibt sich eine potenzielle Sollmiete von 4.635 € kalt monatlich beziehungsweise 55.620 € jährlich, was einer Rendite von rund 6,3 % entspricht. Die Berechnung setzt sich wie folgt zusammen: die bestehende Ist-Miete der beiden Einliegerwohnungen von 1.535 €, die rund 150 m² Wohnfläche im Haupthaus mit kalkulierten 10 €/m² (1.500 €) sowie die rund 165 m² Ladenfläche im Erdgeschoss ebenfalls mit 10 €/m² (1.600 €). Die Ansätze für Haupthaus und Gewerbefläche sind marktüblich und konservativ kalkuliert.Zusätzliches Potenzial bietet das Dachgeschoss. Das Dach ist gedämmt und mit Kunststofffenstern a

2013: neue Fenster2013: komplett neue Elektroleitungen2013: sämtliche Wasserleitungen erneuert, inkl. neuer Wasserzähler2013: neue Wandfliesen und Laminat im Erdgeschoss2018: neue Heizungsanlage Viessmann (ca. 12.000 €)2018: Außenfassade saniert und gedämmt2018: Dach saniert (Gesamtinvestition Fassade/Dach ca. 60.000 €)2019: Balkongeländer erneuert2023/2024: Gewerbeeinheit im Erdgeschoss komplett saniertDach gedämmtKunststofffenster im DachgeschossGebäude / Aufteilung3 Wohneinheiten + 1 GewerbeeinheitHaupthaus ca. 150 m² Wohnfläche auf 2 Ebenen, aktuell eigengenutzt, frei verfügbarEinliegerwohnung 1: ca. 45 m², 1 Zimmer, möbliert vermietetEinliegerwohnung 2: ca. 70 m², 3 Zimmer, mit BalkonBeide Einliegerwohnungen mit eigenem, separatem ZugangGewerbeeinheit EG: ca. 160 m², aktuell leerstehend, sofort verfügbarAusstattungBalkon (Haupthaus)Balkon (Einliegerwohnung 1 und 2)2 WCs im Haupthaus (EG und OG)Badezimmer im OGZusätzliche Badewanne im OG vorhanden, derzeit stillgelegtKüchenanschlüsse in einem Zimmer im OGWaschmaschinenanschluss im EG und OGInternet-, Festnetz- und LAN-Anschluss in jedem Zimmer2 separate ElektroverteilerGenehmigung für Bistro-/Imbiss-/Dönerladen-Betrieb vorhandenGewerbefläche vollständig ausgebautAusbaureserveDachgeschoss ausbaufähigWasserleitungen, Elektrik und Heizleitungen im DG bereits vorbereitetStellplätze3 PKW-Stellplätzedavon 1 überdachter StellplatzMieteinnahmenIst-Miete aktuell: 1.535 € kalt monatlich / 18.420 € p. a. (beide Einliegerwohnungen)Einliegerwohnung 1: 580 € kalt monatlichEinliegerwohnung 2: 955 € kalt monatlichHaupthaus: kalkuliert 1.500 € (ca. 150 m² × 10 €/m²)Gewerbefläche EG: kalkuliert 1.600 € (ca. 160 m² × 10 €/m²)Sollmiete bei Vollvermietung: 4.635 € kalt monatlich / 55.620 € p. a.Rendite bei Vollvermietung: ca. 7,2 %

SonstigesDer Energieausweis ist aktuell in Bearbeitung und liegt spätestens zur Besichtigung vor.Haben Sie Interesse an diesem Angebot?Dann füllen Sie bitte das Kontaktformular auf der rechten Seite vollständig aus. Wir werden uns dann umgehend mit Ihnen in Verbindung setzen.Unsere Angebote erfolgen aufgrund der vom Auftraggeber an Immozeit erteilten Auskünfte. Eine Haftung für die Richtigkeit und Vollständigkeit wird von der Firma Immozeit nicht übernommen. Die Angebote sind ausschließlich für den Angebotsempfänger bestimmt und dürfen nicht ohne schriftliche Einwilligung an Dritte weitergegeben werden.Ihr Immozeit-Team.EnergiepassEnergieausweis wird bei Besichtigung vorgelegt.StichworteGarage vorhanden, Stellplatz vorhanden, Nutzfläche: 165,00 m², Anzahl der Schlafzimmer: 8, Anzahl der Badezimmer: 4, Anzahl Balkone: 1, Bundesland: Baden-Württemberg, 2 Etagen, modernisiert: 2018