Bezugsfrei & A+: Flexibles Wohnhaus mit 4 Wohnbereichen - vor den Toren Darmstadts

Naturnah wohnen vor den Toren Darmstadts - Mühltal-Trautheim

Das Objekt liegt im Mühltaler Ortsteil Trautheim, einer gefragten Wohnlage am nördlichen Rand des Odenwalds. Hier verbinden sich die Ruhe und der Erholungswert einer grünen, waldreichen Umgebung mit der unmittelbaren Nähe zur Wissenschafts- und Kulturstadt Darmstadt - von der Trautheim lediglich durch den Stadtwald getrennt ist. Eingebettet in den Geo-Naturpark Bergstraße-Odenwald, ist dies ein Standort für alle, die Lebensqualität, kurze Wege und ein ruhiges Zuhause im Grünen suchen.

Schnell in Darmstadt - und ebenso schnell in Frankfurt
Der größte Verkehrsvorzug dieser Lage ist die Bahnanbindung: Die Odenwaldbahn ist in wenigen Gehminuten erreichbar und bringt Sie im Stundentakt ohne Umstieg direkt zum Frankfurter Hauptbahnhof - in nur rund 30 Minuten. Der Frankfurter Flughafen-Fernbahnhof ist in etwa 54 Minuten angebunden, und auch Darmstadt wird direkt erreicht, einschließlich des Campus TU Lichtwiese. Durch den Wald sind es nur rund 2,7 km zum Darmstädter ÖPNV-Drehkreuz Böllenfalltor (mit Airliner-Halt zum Flughafen) und lediglich etwa 5 km bis in die Darmstädter Innenstadt mit ihrem umfangreichen Einkaufs- und Gastronomieangebot. Ergänzend halten unmittelbar an der Woogstraße Buslinien Richtung Darmstadt, darunter die Linie 678 zum Hauptbahnhof. Mit dem Auto sind Sie über die nahe B 449 rasch in Darmstadt sowie in Richtung Frankfurt und in den Odenwald unterwegs. Für Berufstätige, die in Darmstadt oder im Rhein-Main-Gebiet arbeiten und bewusst grüner wohnen möchten, ist Trautheim damit eine ausgesprochen attraktive Alternative zum Stadtleben.

Familienfreundliches Umfeld mit Bildungsangeboten
Für Familien bietet die Umgebung ideale Voraussetzungen. Direkt im Ortsteil liegt mit der Dibber Natur-KiTa Am Klingenteich eine Kindertagesstätte; weitere Betreuungsangebote sowie eine Grundschule befinden sich im benachbarten Nieder-Ramstadt, rund 1,5 km entfernt. Weiterführende Schulen sowie die Hochschulen Darmstadts - allen voran die Technische Universität - sind gut erreichbar; der Campus Lichtwiese sogar per Direktzug oder in rund 3 km mit dem Fahrrad. So lassen sich alle Lebensphasen, vom Kindergarten bis zum Studium, bequem aus dieser Lage heraus abdecken.

Versorgung für den Alltag
Den täglichen Bedarf decken Sie bequem im nahen Ortskern von Nieder-Ramstadt, wo mehrere Lebensmittelmärkte und Einrichtungen des täglichen Bedarfs zur Verfügung stehen. Für die medizinische Versorgung liegt das MVZ in Traisa nur etwa 500 m entfernt. Das benachbarte Darmstadt ergänzt das Angebot um eine umfangreiche Auswahl an Einzelhandel, Gastronomie, Fachärzten und kulturellen Einrichtungen. Grünes Wohnen und die Annehmlichkeiten einer Großstadt liegen hier nah beieinander.

Natur und Freizeit direkt vor der Tür
Rundherum beginnt der Odenwald: Die bewaldeten Höhenzüge, Täler und weitläufigen Wege des Geo-Naturparks Bergstraße-Odenwald laden unmittelbar vor der Haustür zum Wandern, Radfahren und Erholen ein - ob zur kurzen Runde nach Feierabend oder zum ausgedehnten Ausflug am Wochenende. Mühltal ist darüber hinaus für seine Reit- und Golfmöglichkeiten bekannt, und mit der zur Gemeinde gehörenden Burg Frankenstein liegt eines der bekanntesten Ausflugsziele des nördlichen Odenwalds direkt in der Umgebung.

Eine Lage, die Lebensqualität und Alltag verbindet
Mühltal-Trautheim vereint zwei Qualitäten, die sich selten so gut ergänzen: naturnahes, ruhiges Wohnen und die schnelle Erreichbarkeit gleich zweier bedeutender Zentren - Darmstadt direkt nebenan und Frankfurt in rund 30 Zugminuten. Ein Zuhause im Grünen, ohne auf die Nähe zur Stadt verzichten zu müssen.

Dieses großzügige Wohnhaus in Mühltal-Trautheim verbindet drei Qualitäten, die selten zusammenkommen: rund 272 m² Wohnfläche auf einem 931 m² großen Grundstück, Platz für vier Einheiten und die Energieeffizienzklasse A+. Für ein Haus mit Ursprung aus dem Jahr 1939 ist das eine bemerkenswerte Kombination.

Ursprünglich 1939 erbaut, wurde das Gebäude 2006 umfassend saniert und um ein neues Dachgeschoss erweitert. Genehmigt ist es als Zweifamilienhaus; das Dachgeschoss wurde 2006 als hochwertige Wohnraumerweiterung ausgebaut und bietet zusätzlichen, flexibel nutzbaren Wohnraum. Heute wird das Haus als vier Einheiten genutzt. Das macht es ausgesprochen flexibel: ideal für Mehrgenerationen-Wohnen oder Familien mit erwachsenen Kindern. Wer das großzügige Erdgeschoss selbst bewohnt und die drei weiteren Einheiten vermietet, kann zu ortsüblichen Mieten rund 25.000 € jährlich erzielen - ein attraktiver Baustein zur Finanzierung. Bei vollständiger Vermietung aller vier Einheiten liegt das Mietpotenzial bei rund 42.000 € pro Jahr.

Ein besonderes Qualitätsmerkmal ist die energieeffiziente Haustechnik. Das Haus erreicht die Energieeffizienzklasse A+ bei einem Endenergieverbrauch von 25,7 kWh/(m²·a) - ein für ein Gebäude dieses Ursprungsjahres außergewöhnlicher Wert, der zusätzlich durch langjährige Verbrauchsdaten gestützt wird. Für die künftigen Bewohner bildet die moderne Technik eine gute Grundlage für einen dauerhaft niedrigen Energiebedarf. Die technischen Details finden Sie im Abschnitt "Ausstattung".

Im Erdgeschoss (ca. 111 m²) liegt der großzügigste Wohnbereich, mit zwei verglasten Anbauten und direktem Zugang zu Terrasse und Garten. Das erste Obergeschoss (ca. 94 m²) bildet eine eigene, vollwertige Wohnebene. Das ausgebaute Dachgeschoss gliedert sich in zwei separate Bereiche von rund 34 bzw. 32 m². Insgesamt zwölf Zimmer, fünf Schlafzimmer und vier Bäder schaffen die Freiheit, Wohnen, Rückzug und Arbeiten klar voneinander zu trennen - oder Angehörige getrennt und doch nah beieinander unterzubringen.

Auch im Außenbereich überzeugt das großzügige Grundstück: Hinter dem Haus liegt ein großer, uneinsehbarer und gewachsener Garten, nach vorn ein gepflegter Vorgarten. Terrasse, Dachterrasse und die verglasten Anbauten schaffen vielfältige Übergänge zwischen drinnen und draußen und viel Raum im Freien. Eine Garage mit Grube und die Hofeinfahrt bieten Stellmöglichkeiten für mehrere Fahrzeuge, und das Haus ist vollunterkellert.

Übergeben wird das Anwesen bezugsfrei und steht den neuen Eigentümern unmittelbar zur Verfügung - mit Raum, eigene Wohnideen umzusetzen und dem Haus eine persönliche Note zu geben.

Potenzial: Das Haus wird bereits als vier separate Einheiten genutzt. Darüber hinaus lässt der Bebauungsplan bis zu vier Wohnungen je Gebäude zu. Eine rückwärtige Teilfläche von rund 300 m² lässt sich nach Auskunft des Bauamts grundsätzlich abtrennen; die konkrete Bebaubarkeit ist über eine Bauvoranfrage zu klären. Diese Perspektiven verstehen sich als Chance, nicht als zugesicherter Zustand.

Küchen:
In allen Einheiten ist eine Einbauküche vorhanden.

Haustechnik & Energie:
Das Haus wurde 2006 auf einen modernen energetischen Stand gebracht und erreicht die Energieeffizienzklasse A+ (Verbrauchsausweis, Endenergie 25,7 kWh/(m²·a), Primärenergie 46,2 kWh/(m²·a), Energieträger Strom). Für Wärme und Warmwasser sorgt ein aufeinander abgestimmtes System: eine zentrale Luft-Wasser-Wärmepumpe (Dimplex LA 24AS), kombiniert mit einer Solarthermieanlage (sechs Kollektoren) und zwei Schicht-Kombispeichern, ergänzt um einen elektrischen Heizstab für Spitzenlasten. Verteilt wird die Wärme über eine Fußbodenheizung im gesamten Haus - die niedrige Vorlauftemperatur sorgt für einen besonders effizienten Betrieb der Wärmepumpe. Zusammen mit dem Vollwärmeschutz ergibt das ein stimmiges Effizienzkonzept, das die Anforderungen an erneuerbare Energien bereits heute erfüllt. Die energetische Modernisierung 2006 wurde über KfW-Programme (CO?-Gebäudesanierung und Wohnraum) gefördert; die niedrigen, über Jahre dokumentierten Verbrauchswerte bestätigen die Effizienz der Anlage.

Dämmung & Bauzustand:
Die Außenwände von Erd- und Obergeschoss wurden 2006 rundum mit einem Wärmedämm-Verbundsystem gedämmt - alle vier Fassadenseiten inklusive Putz und Anstrich. Das Dachgeschoss wurde im selben Zuge komplett neu errichtet (neuer Dachstuhl mit zwei Gauben) und damit auf dem Dämmstandard des Baujahres 2006 ausgeführt. Das Gebäude ist massiv gebaut und vollständig unterkellert.

Fenster:
Die Fenster sind zweifach verglast.

Böden:
In den Wohnbereichen kommen Fliesen, Laminat und Teppich zum Einsatz.

Bäder:
Insgesamt verfügt das Haus über vier Bäder. Die Bäder im Erdgeschoss und im ersten Obergeschoss sind jeweils mit Dusche, Badewanne und WC ausgestattet; die beiden Bäder im Dachgeschoss verfügen über Dusche und WC.

Wohnbereiche & verglaste Anbauten:
Im Erdgeschoss erweitern zwei verglaste, gedämmte Anbauten (zusammen rund 49 m²) den Wohnraum und schaffen einen fließenden Übergang zu Terrasse und Garten. Ihre Hülle wurde 2006 ertüchtigt (gedämmte Wände und gedämmtes Dach).

Außenbereich:
Ein gewachsener Garten, eine Terrasse und eine Dachterrasse ergänzen das großzügige, 931 m² große Grundstück und bieten viel Raum im Freien.

Parken:
Eine großzügige Garage mit Grube (ca. 51 m²) bietet Platz für ein Fahrzeug und zusätzlichen Stauraum, ergänzt durch eine Hofeinfahrt mit weiteren Stellmöglichkeiten. Für Elektrofahrzeuge steht eine Wallbox (bis 22 kW) zur Verfügung.

SonstigesDas Objekt wird exklusiv durch die Michael Gluza Immobilien GmbH vermarktet. Unsere Objektangaben basieren auf den Informationen, die uns vom Auftraggeber bzw. Eigentümer zur Verfügung gestellt wurden. Daher können wir keine Haftung für die Richtigkeit und Vollständigkeit dieser Angaben übernehmen.StichworteGarage vorhanden, Stellplatz vorhanden, Anzahl der Schlafzimmer: 5, Anzahl der Badezimmer: 4, Anzahl Balkone: 1, Bundesland: Hessen, 3 Etagen, modernisiert: 2006, Distanz zum Flughafen: 27.0, Distanz zum Hauptbahnhof: 14.0, Distanz zur Autobahn: 13.0, Distanz zum Bus: 0.24