Hoch hinaus in Baiersdorf: 3-Zimmer-Wohnung über 2 Etagen mit Galerie, Südbalkon, 2 Bädern, TG-Stellplatz & Dachausbaureserve

Baiersdorf, die "Stadt des Kren", liegt im Landkreis Erlangen-Höchstadt rund acht Kilometer nördlich von Erlangen und acht Kilometer südlich von Forchheim, am Eingang zur Fränkischen Schweiz. Die Kleinstadt verbindet kurze Wege im Alltag mit einer sehr guten Anbindung an die Metropolregion Nürnberg. Die Wohnanlage im fränkischen Baustil besteht aus insgesamt 16 Häusern: 8 Häuser gehören zur Kunigundenstraße 10-24, 8 Häuser zur Stockflethstraße 2-16. Sie liegt zentral, die Wohnung selbst ruhig im begrünten Innenbereich.

Kindergärten, Schulzentrum, Einkauf, Ärzte und Bank sind zu Fuß erreichbar: EDEKA und Bäckerei in ca. 5, REWE und Drogerie in ca. 8 Gehminuten. Die Kita St. Josef ist ca. 3, die Grundschule ca. 6 Gehminuten entfernt, eine Apotheke ca. 3 Gehminuten.

Der Bahnhof Baiersdorf an der Strecke Nürnberg-Bamberg liegt ca. 9 Gehminuten entfernt; mit der S1 sind Sie in rund 8 Minuten in Erlangen und in rund 40 Minuten am Nürnberger Hauptbahnhof. Die Bushaltestelle "Baiersdorf/Jahnhalle" erreichen Sie in ca. 3 Gehminuten. Mit dem Auto sind Sie über die A 73 in ca. 10 Minuten in Forchheim, in ca. 12 Minuten in Erlangen und in ca. 30 Minuten in Nürnberg.

Westlich der Stadt erstreckt sich das Regnitztal mit Rad- und Wanderwegen und historischen Wasserschöpfrädern; Baggerseen und Main-Donau-Kanal laden zu Spaziergängen ein. Meerrettich-Museum und Krenmarkt gehören zum Stadtleben.

Hoch hinaus in Baiersdorf: Diese bezugsfreie 3-Zimmer-Maisonette liegt im 2. Obergeschoss (Dachgeschoss) einer gepflegten Wohnanlage aus dem Baujahr 1992 mitten in Baiersdorf und bietet auf zwei Ebenen ca. 90,5 m² Wohnfläche. Südbalkon, zwei Bäder, eine Galerie, ein Tiefgaragenstellplatz, zwei Kellerräume und eine Dachausbaureserve im Spitzboden machen sie zu einem vielseitigen Zuhause für Paare, kleine Familien und alle, die zu Hause arbeiten und dafür ein eigenes Zimmer brauchen.

Die Wohnung wurde fortlaufend renoviert und modernisiert und kann ohne größere Investitionen kurzfristig bezogen werden. Niemand wohnt über Ihnen, und die ruhige Lage im begrünten Innenbereich der Anlage sowie die Ausrichtung nach Süden/Südwesten sorgen von mittags bis abends für Sonne.

1. Ebene: Wohnen, Kochen, Schlafen
Mittelpunkt ist der offen gestaltete Wohn- und Essbereich mit ca. 25,7 m² und direktem Zugang zum Balkon (ca. 8 m², Süd/Südwest) - ideal für einen Kaffee in der Nachmittagssonne oder entspannte Abende. Die separate Küche mit Einbauküchenzeile und Dachflächenfenster liegt getrennt vom Wohnbereich. Das Schlafzimmer mit ca. 15 m², ein innenliegendes, raumhoch gefliestes Bad mit Badewanne, Dusche und WC, der Flur sowie ein kleiner Abstellraum mit Regalen ergänzen diese Ebene.

2. Ebene: Arbeiten & Rückzug
Über eine Echtholz-Wendeltreppe gelangen Sie auf die zweite Ebene mit Galerie und großem Dachflächenfenster, einem zweiten Zimmer mit ca. 14,5 m², flexibel nutzbar als Arbeits-, Kinder- oder Gästezimmer, sowie einem zweiten, raumhoch gefliesten Bad mit Dusche, WC und Dachflächenfenster.

Keller, Stellplatz & Dachausbaureserve
Zur Wohnung gehören ein geschlossener Kellerraum mit ca. 14 m² und Wohnungs-Stromanschluss, ein gemauerter Zusatzkeller mit ca. 17 m² (Strom über Zwischenzähler) sowie der fest zugeordnete Stellplatz T24 in der geschlossenen Tiefgarage. Wasch- und Trockenraum sowie Fahrradkeller werden gemeinschaftlich genutzt. Im Spitzboden liegt eine Dachausbaureserve im Rohbau mit ca. 47 m² Grundfläche (davon ca. 37 m² nutzbare Wohnfläche) und 3,60 m Firsthöhe. Blindanschlüsse für Heizkörper und Giebelfenster sind vorhanden, Dachflächenfenster können eingebaut werden.

Kaufpreis und Aufteilung
Die Wohnung wird nur zusammen mit Tiefgaragenstellplatz, Zusatzkeller und Dachausbaureserve verkauft. Ein Erwerb der Wohnung ohne diese Einheiten ist nicht möglich.

Kaufpreis Wohnung inkl. Zusatzkeller 295.000 € · zzgl. TG-Stellplatz T24 10.000 € · zzgl. Dachausbaureserve (Spitzboden) 25.000 € · Gesamtkaufpreis 330.000 €

3-Zimmer-Maisonette im 2. OG (Dachgeschoss) mit Empore, Wohnung links, Baujahr 1992, Erstbezug 1994. Wohnfläche ca. 90,5 m² (1. Ebene ca. 66,4 m² inkl. Balkon zur Hälfte, 2. Ebene ca. 24,1 m²).

- 3 Zimmer, davon 2 Schlaf- bzw. Arbeitszimmer
- Galerie mit großem Dachflächenfenster, Echtholz-Wendeltreppe zur 2. Ebene
- 2 Bäder, beide raumhoch gefliest: Bad mit Badewanne, Dusche und WC (1. Ebene) sowie Dusche/WC mit Dachflächenfenster (2. Ebene)
- separate Küche mit Einbauküchenzeile und Dachflächenfenster
- Abstellraum mit Regalen
- Südbalkon, ca. 8 m², Ausrichtung Süd/Südwest
- zwei Kellerräume mit ca. 14 m² und ca. 17 m²
- Tiefgaragenstellplatz T24 in der geschlossenen Tiefgarage
- Wasch- und Trockenraum sowie Fahrradkeller zur gemeinschaftlichen Nutzung
- Dachausbaureserve im Spitzboden (Rohbau, ca. 47 m² Grundfläche)

Renovierung und Modernisierung: neue Teppichböden in Wohn- und Schlafzimmer, neue Bodenfliesen und sanierte Fugen im Bad, neue Bodenfliesen im Flur, renovierte Küche mit erneuerten Einbauschränken, ausgetauschte Dachflächenfenster in der Galerie.

Heizung: Ölzentralheizung. Die Heizungsanlage wurde 2025 komplett durch eine Öl-Brennwertanlage ersetzt (finanziert über die Erhaltungsrücklage); eine Ergänzung durch erneuerbare Energien ist in Planung.

Energieausweis: Verbrauchsausweis, Endenergieverbrauch 107,4 kWh/(m²·a) inkl. Warmwasser, Energieeffizienzklasse D, wesentlicher Energieträger Heizöl, Baujahr Gebäude 1992, gültig bis 13.03.2034. Der Ausweis wurde vor dem Heizungstausch 2025 auf Basis des Verbrauchszeitraums 2020-2022 erstellt. Mit der neuen Brennwertanlage dürfte sich der Energieverbrauch künftig voraussichtlich verbessern und damit auch eine günstigere Effizienzklasse möglich sein; aktualisierte Werte liegen derzeit noch nicht vor.

SonstigesKäuferprovision: 3,57 % inkl. gesetzl. MwSt.

Hausgeld: 377 € monatlich (Stand 2025), davon 73,21 € für Heizung/Warmwasser. Anteil der Einheit an der Erhaltungsrücklage: ca. 12.220 € (Stand Ende 2025).

Die Wohnung ist bezugsfrei und kann kurzfristig übernommen werden.

Weitere Unterlagen zur Wohnung und zur Eigentümergemeinschaft stellen wir ernsthaft interessierten Käufern nach der Besichtigung gerne zur Einsicht zur Verfügung. Alle Angaben wurden nach bestem Wissen und Gewissen des Eigentümers gemacht. Die W² Immobilien Gesellschaft mbH übernimmt keine Gewähr für deren Richtigkeit und Vollständigkeit. Flächenangaben sind ca.-Werte.

Wir freuen uns darauf, Ihnen diese Wohnung persönlich vorzustellen. Ihr Ansprechpartner: Florian Schlicker, W² Immobilien Fürth.StichworteSonstiges/Wohnen: Galerie