ZUVERLÄSSIG INVESTIEREN IN BENSHEIM - Doppelhaushälfte an der Bergstraße als Kapitalanlage - Selbstnutzung zu Beginn ausgeschlossen

Das Wohngebiet Kappesgärten im Westen Bensheims steht für eine angenehm gewachsene, gleichwohl moderne Wohnlage, die eine exzellente Verkehrsanbindung und eine gute Alltagsinfrastruktur miteinander verbindet. Zwischen grünen, von Bäumen gesäumten Straßenzügen und verkehrsberuhigten Bereichen entsteht ein Wohnumfeld, das die besondere Lebensqualität der schönen Bergstraße auf angenehme Weise widerspiegelt. Die Doppelhaushälfte selbst liegt an einer verkehrsberuhigten Stichstraße, die als Spielstraße ausgewiesen ist. Gleichzeitig sind die Wege in die Bensheimer Innenstadt, zum Bahnhof sowie zu den wichtigen Ausfallstraßen und zur Autobahn kurz. Auch verschiedene Einkaufsmöglichkeiten sind schnell erreichbar. Sportstätten, Kindertagesstätten und Schulen befinden sich in komfortabler fußläufiger Entfernung und unterstreichen die hohe Alltagstauglichkeit der Wohnlage. Damit trifft hier eine ruhige, grüne Umgebung auf eine Infrastruktur, die auch langfristig für die Attraktivität des Standorts spricht. Die Stadt Bensheim gehört zu den gefragtesten Wohnlagen an der hessischen Bergstraße. Die Verbindung aus landschaftlicher Qualität, urbaner Infrastruktur und guter Verkehrsanbindung macht den Standort am Fuße der Weinberge sowohl für Eigennutzer als auch für den langfristig orientierten Immobilienanleger interessant.EntfernungenKindergarten ca. 100 mSchule ca. 600 mEinkaufsmöglichkeiten ca. 1 kmBus (Haltestelle Bertolt-Brecht-Ring/Sportplatz) ca. 83 mAutobahn A6 ca. 2,4 kmBensheim Bahnhof ca. 1,3 kmFreizeit-/Sportpark ca. 120 m.

Diese gepflegte Doppelhaushälfte auf einem Erbbaugrundstück in Bensheim verbindet eine gefragte Wohnlage mit einer besonderen Perspektive: Sie ist zunächst eine solide vermietete Immobilie als Investment und kann sich mit der Zeit zu einem ganz neuen Kapitel entwickeln. Wer nicht auf den schnellen Eigennutz, sondern auf eine langfristige Immobilienstrategie setzt, findet hier ein Haus mit Substanz, Charakter und vielen Möglichkeiten für die Zukunft. Die besondere Qualität dieses Angebots liegt in der langfristigen Perspektive: ein noch junges, sehr gepflegtes Wohnhaus in wertbeständiger Lage, fest vereinbarte Mieteinnahmen für die nächsten Jahre, ein durchaus moderater Erbbauzins und noch rund 79 Jahre verbleibende Laufzeit. Mit der Beendigung der gegenwärtigen Wohnsituation auf Mietbasis eröffnen sich dem zukünftigen Eigentümer verschiedene Möglichkeiten – von der erneuten Vermietung über die eigene Nutzung bis hin zur späteren Veräußerung.Die 2007 errichtete Doppelhaushälfte ist substanzstark, gepflegt und ohne Modernisierungsstau. Dadurch bleiben Instandhaltung und Ertrag kalkulierbar. Die Mieterin nutzt und pflegt das Haus vorbildlich, ein Mietausfallrisiko besteht hierbei nicht. Bensheim positioniert die Kapitalanlage zwischen Rhein-Main-Gebiet und Rhein-Neckar-Metropole, mit Alltagstauglichkeit vor Ort und wirtschaftlicher Anbindung in beide Richtungen.

Die Doppelhaushälfte präsentiert sich ausgesprochen gepflegt und zeitlos-modern. Das im Jahr 2007 errichtete Gebäude weist keinen Modernisierungsstau auf und bietet auf rund 125 m² Wohnfläche einen großzügigen und vielseitig nutzbaren Grundriss. Das Eckgrundstück ist funktional und zugleich sehr ansprechend gestaltet. Ein individuell angefertigter Carport aus Holz mit lichtdurchlässigem Dach verbindet Eingangsbereich und Garten auf besonders gelungene Weise. Neben dem geschützten Stellplatz für das Fahrzeug bietet er Platz für Fahrräder und schafft gleichzeitig einen überdachten Zugang bis zur Haustür. Während der Eingang auf der Westseite liegt, orientiert sich der Garten mit seiner großzügigen Terrasse nach Osten. Die dichte Bepflanzung mit Heckensträuchern sorgt für angenehme Privatsphäre. Ein zusätzlicher Gartenschuppen bietet praktischen Stauraum. Auch im Inneren überzeugt das Haus mit einem klassischen, klar gegliederten und gut nutzbaren Raumkonzept. Im Erdgeschoss bilden Wohn- und Essbereich sowie die Küche den Mittelpunkt des Hauses. Bodentiefe Fenstertüren verbinden den Wohnbereich auf zwei Seiten mit dem Außenbereich und schaffen viel Tageslicht und einen unmittelbaren Bezug zum Garten. Die Küche mit großem Fenster gewährt einen schönen Blick zur Eingangsseite – die gut ausgestattete Einbauküche ist Bestandteil des Angebots. Im Obergeschoss befinden sich zwei Schlafzimmer sowie ein großzügiges Tageslichtbad mit Badewanne und Dusche. Eines der Schlafzimmer verfügt zudem über einen schönen Balkon mit Blick auf die Ostseite und in den Garten. Das Dachgeschoss hält ein besonderes Extra bereit: Ein bis zum First geöffnetes Studiozimmer bietet zusätzlichen Raum für unterschiedliche Nutzungsideen. Angeschlossen ist ein separater Abstellbereich, der bei Bedarf auch wohnlich ausgebaut werden könnte. In diesem Bereich befindet sich zudem die moderne Gas-Brennwertheizung. Noch mehr Raum bietet das Untergeschoss, das deutlich über den klassischen Charakter eines Kellers hinausgeht. Mehrere Räume sind teilweise beheizbar und komfortabel nutzbar. Eine Sauna mit Dusche und einem direkten Zugang nach außen sowie ein komfortabler Hauswirtschaftsraum machen diesen Bereich besonders vielseitig. Die Ausstattung der Sauna ist ebenfalls im Immobilienangebot inkludiert.Pflegeleichte Bodenbeläge, eine schöne Holztreppe, ein zeitlos ausgestattetes und raumhoch gefliestes Badezimmer sowie die insgesamt sehr gepflegte Ausführung runden das Bild ab.

Das rund 125 m² große Wohnhaus aus dem Baujahr 2007 steht auf einem 221 m² großen Erbbaugrundstück und bietet damit eine interessante Möglichkeit für Kapitalanleger, die nicht den kurzfristigen Eigennutz, sondern eine langfristig orientierte Immobilienstrategie verfolgen. Das Erbbaurecht besteht noch bis zum Jahr 2105 und verfügt damit über eine verbleibende Laufzeit von rund 79 Jahren. Der jährliche Erbbauzins liegt bei 2.977,64 Euro (seit Januar 2025) und bewegt sich damit in einem moderaten Verhältnis zum aktuellen Bodenwert von rund 154.700 Euro. Grundlage hierfür ist ein aktueller Bodenrichtwert von 700 Euro/m². Die Immobilie wird mit der bestehenden Wohnsituation auf Mietbasis übernommen. Für die derzeitige Bewohnerin ist eine Rückanmietung zu einer monatlichen Kaltmiete von 1.600 Euro vorgesehen. Die Vereinbarung ist dabei ausdrücklich an die persönliche Wohnsituation der aktuellen Bewohnerin geknüpft und endet mit deren Auszug. Damit eröffnet sich für den Erwerber eine Investition mit zwei Zeithorizonten: heute eine solide vermietete Immobilie in gefragter Lage, perspektivisch eine vielseitig nutzbare Wohnimmobilie mit noch außergewöhnlich langer Restlaufzeit des Erbbaurechts. Nach Beendigung des Mietverhältnisses kann die Immobilie neu vermietet, selbst genutzt oder zu einem späteren Zeitpunkt wieder veräußert werden. Gerade für Anleger liegt im Erbbaurecht ein oft unterschätzter Hebel. Sie erwerben kein Grundstück, sondern das Haus und das Recht, es langfristig zu nutzen. Der laufende Erbbauzins mindert als Werbungskosten unmittelbar die steuerpflichtigen Mieteinnahmen. Zugleich kann der Kaufpreis – anders als beim Volleigentum – regelmäßig dem Gebäude zugeordnet und über die AfA geltend gemacht werden. So arbeitet nicht nur die Miete von 1.600 Euro monatlich für den Erwerber, sondern auch die steuerliche Struktur der Anlage. Wer Immobilien nicht nur für heute, sondern mit Blick auf die nächsten Jahrzehnte denkt, findet hier ein ausgesprochen interessantes Anlageobjekt.