Sofort frei! Großzügiges Mehrgenerationenhaus mit 3 Wohneinheiten, PV-Anlage & Garten in Bogen

Bogen liegt malerisch im niederbayerischen Landkreis Straubing-Bogen und bietet eine attraktive Mischung aus Naturidylle und hervorragender Infrastruktur. Die Stadt befindet sich am Fuße des Bogenbergs, einem der markantesten Aussichtspunkte der Region und bietet ihren Bewohnern eine beeindruckende Landschaftskulisse mit zahlreichen Freizeitmöglichkeiten.

Die Innenstadt von Bogen ist geprägt von einer guten Versorgungslage. Hier finden sich alle wichtigen Einrichtungen des täglichen Bedarfs, wie Supermärkte, Apotheken, Schulen und Kindergärten. Die Klinik Bogen steht als öffentliches Akutkrankenhaus der Grund- und Regelversorgung zur Verfügung. Darüber hinaus sorgt das nahegelegene Klinikum St. Elisabeth in Straubing für eine erstklassige medizinische Versorgung.

Verkehrstechnisch ist Bogen hervorragend angebunden. Die Bundesstraße B20 ermöglicht eine schnelle Verbindung nach Straubing und Cham, während die Autobahn A3 eine direkte Anbindung an die Städte Regensburg und Passau bietet. Zusätzlich verfügt Bogen über einen Bahnhof mit regelmäßigen Verbindungen, wodurch auch der öffentliche Nahverkehr gut erschlossen ist.

Die naturnahe Lage von Bogen, kombiniert mit der ausgezeichneten Verkehrsanbindung und der umfassenden Infrastruktur, macht die Stadt zu einem äußerst attraktiven Wohnort. Ob für Familien, Berufspendler oder Ruhesuchende - Bogen bietet für jeden etwas.

Wir freuen uns, Ihnen ein großzügiges Zweifamilienhaus mit Einliegerwohnung aus dem Jahr 1980 in einer attraktiven Wohnlage von Bogen vorstellen zu dürfen. Die massiv erbaute Immobilie befindet sich auf einem 863 m² großen Grundstück und bietet mit insgesamt ca. 280 m² Wohnfläche und drei bereits baulich getrennten Wohneinheiten zahlreiche Nutzungsmöglichkeiten.

Das Wohnhaus wurde bislang von den Ersteigentümern bewohnt, über die Jahre regelmäßig gepflegt und modernisiert. Die Immobilie ist bereits leerstehend und kann sofort übernommen werden.

Ob als Mehrgenerationenhaus, großzügiges Einfamilienhaus mit zusätzlichem Wohnraum, zur Eigennutzung mit Vermietung oder als Kapitalanlage - die Immobilie bietet vielseitige Perspektiven. Besonders interessant ist die bereits vorhandene Aufteilung in drei separate Wohneinheiten, die jeweils über das gemeinsame Treppenhaus erreichbar sind.

Ein weiterer Vorteil, insbesondere für eine mögliche Vermietung, ist die bereits vorhandene Trennung der Strom- und Wasserleitungen im Erd- und Untergeschoss. Die Verbräuche können separat abgelesen und den jeweiligen Wohnbereichen zugeordnet werden. Dies erleichtert die verbrauchsabhängige Nebenkostenabrechnung und bietet eine praktische Grundlage für eine Vermietung.

**Einliegerwohnung im Erdgeschoss - ca. 48 m² Wohnfläche**

Im Erdgeschoss befindet sich die abgeschlossene Einliegerwohnung mit einer Wohnfläche von ca. 47,77 m². Das gut geschnittene 2-Zimmer-Appartement verfügt über ein separates Schlafzimmer, ein Tageslichtbad sowie einen großzügigen Wohn- und Essbereich mit Küchenzeile.

Das knapp 24 m² große Wohnzimmer bietet ausreichend Platz für einen gemütlichen Wohnbereich und einen Essplatz. Von hier aus gelangen Sie direkt auf die angrenzende Terrasse und in den Garten.

Ein vorhandener Schwedenofen sorgt gerade in den Wintermonaten für eine angenehme Wohnatmosphäre.

Die Einliegerwohnung eignet sich beispielsweise für Familienangehörige, erwachsene Kinder oder zur separaten Vermietung.

**Obergeschoss - ca. 143 m² Wohnfläche**

Die Hauptwohnung im Obergeschoss bietet mit ca. 143,23 m² Wohnfläche und sechs Zimmern ein großzügiges Raumangebot für die ganze Familie.

Aufgrund der Hanglage befindet sich diese Wohnebene auf der Gartenseite nahezu auf Erdgeschossniveau und ermöglicht einen direkten Zugang zum Außenbereich.

Mittelpunkt der Wohnung ist das weitläufige Wohnzimmer mit knapp 37 m² Wohnfläche. Das angrenzende, offen gestaltete Esszimmer bietet weitere ca. 14 m² und schafft einen großzügigen Bereich für gemeinsame Stunden mit Familie und Freunden.

Ein besonderes Highlight ist der vorhandene Kachelofen, der insbesondere in den Wintermonaten für eine gemütliche Atmosphäre sorgt.

Vom Wohnzimmer gelangen Sie auf den Balkon sowie in den Wintergarten, der im Jahr 1987 ergänzt wurde. Dieser bietet einen schönen Blick in den Garten und ermöglicht zugleich einen direkten Zugang ins Freie.

Die separate Wohnküche ist mit einer Einbauküche ausgestattet, die bereits im Kaufpreis enthalten ist. Eine angrenzende Speisekammer sorgt für zusätzliche Abstellmöglichkeiten.

Neben drei gut geschnittenen Schlafzimmern verfügt die Wohnung über ein Tageslichtbad mit Badewanne, Dusche, WC und Bidet sowie ein separates Gäste-WC. Das Elternschlafzimmer bietet einen weiteren direkten Zugang zum Wintergarten.

Die großzügige Raumaufteilung, der Wintergarten und die Verbindung zum Garten machen diese Wohnebene besonders interessant für Familien mit entsprechendem Platzbedarf.

**Dachgeschoss - ca. 90 m² Wohnfläche**

Das im Jahr 2013 ausgebaute Dachgeschoss stellt einen weiteren besonderen Bereich der Immobilie dar.

Die abgeschlossene Wohnung verfügt über ca. 90 m² Wohnfläche und überzeugt durch hohe Decken, großzügige Räume und eine helle Wohnatmosphäre. Die Grundfläche beträgt aufgrund der Dachschrägen ca. 190 m².

Herzstück ist das knapp 48 m² große Wohnzimmer mit direktem Zugang zum überdachten Balkon in Südwestausrichtung. Mit einer Fläche von ca. 15 m² bietet dieser ausreichend Platz für eine gemütliche Sitzgruppe und einen schönen Ausblick.

Ergänzt wird das Raumangebot durch eine separate Wohnküche, zwei Schlafzimmer sowie ein großzügiges Tageslichtbad.

Das Badezimmer ist mit einer Dusche, einer eigenen Sauna sowie Waschmaschinenanschlüssen ausgestattet. Ein weiterer Kaminanschluss ist ebenfalls vorhanden.

Durch die eigenständige Raumaufteilung eignet sich auch diese Wohnung hervorragend für eine separate Nutzung oder Vermietung.

**Modernisierungen und energetische Ausstattung**

Die Immobilie wurde über die vergangenen Jahre regelmäßig modernisiert. Besonders hervorzuheben sind die technischen Erneuerungen, die bereits durchgeführt wurden.

Im Jahr 2010 wurden hochwertige Holz-Aluminiumfenster eingebaut, die teilweise über eine 3-fach-Verglasung verfügen.

2018 wurde eine Photovoltaikanlage mit einer Leistung von 7,04 kWp in Betrieb genommen. Ergänzt wird diese durch einen Batteriespeicher mit einer Kapazität von 6 kWh. Die jährliche Einspeisevergütung beträgt nach bisherigen Angaben ca. 450 Euro.

Im Jahr 2021 wurde die Heizungsanlage erneuert. Seitdem erfolgt die Beheizung über eine Bosch-Gastherme. Ergänzend stehen fünf Solarkollektoren mit einer Gesamtbruttokollektorfläche von ca. 11,85 m² zur Verfügung. Die Anlage wird durch eine Bosch-Solarunterstützung und einen Cosmo-Pufferspeicher ergänzt.

Diese Kombination aus Gasheizung, Solarthermie und Photovoltaikanlage bietet verschiedene Möglichkeiten zur Nutzung selbst erzeugter Energie.

**Keller, Garage und Garten**

Neben den drei Wohneinheiten verfügt die Immobilie über weitere praktische Nutzflächen.

Im Untergeschoss befinden sich der Heizungsraum, eine Werkstatt, ein Hobbyraum sowie zwei zusätzliche Abstellräume. Hier stehen ausreichend Flächen für Hobbys, Hauswirtschaft oder die Lagerung zur Verfügung.

Der großzügige Garten bietet viel Platz für Familien, Kinder und Gartenliebhaber. Ein vorhandener Gartenteich ergänzt den Außenbereich.

Für Fahrzeuge steht eine Garage mit Platz für zwei hintereinander parkende Autos zur Verfügung. Ein zusätzlicher Außenstellplatz befindet sich vor der Garage. Oberhalb der Garage ist weitere Nutzfläche vorhanden, die beispielsweise als Lagerraum genutzt werden kann.

**Vielseitige Nutzungsmöglichkeiten**

Die Immobilie bietet durch ihre Größe, die drei bereits vorhandenen Wohneinheiten und die separate Erschließung interessante Möglichkeiten für unterschiedliche Käufergruppen.

Familien können mehrere Generationen unter einem Dach vereinen und gleichzeitig ihre Privatsphäre bewahren. Alternativ ist eine Eigennutzung mit zusätzlicher Vermietung denkbar.

Auch für Kapitalanleger, die ein Mehrfamilienhaus in Bogen beziehungsweise im Landkreis Straubing-Bogen suchen, bietet das Objekt eine interessante Ausgangssituation.

Eine mögliche rechtliche Aufteilung in einzelne Eigentumswohnungen wäre gesondert zu prüfen.

Die sofortige Verfügbarkeit, das großzügige Grundstück, die umfangreiche technische Ausstattung und die vielseitigen Nutzungsmöglichkeiten machen dieses Wohnhaus zu einem interessanten Angebot.

Wir freuen uns, Ihnen die Immobilie mit ihren zahlreichen weiteren Besonderheiten im persönlichen Gespräch und bei einer Besichtigung näher vorstellen zu dürfen.

* Freistehendes Zweifamilienhaus mit Einliegerwohnung
* Drei baulich getrennte Wohneinheiten
* Massivbauweise
* Baujahr: 1980
* Gepflegter Gesamtzustand
* Sofort verfügbar
* Wohnfläche gesamt: ca. 280 m²
* Grundstücksfläche: 863 m²
* Insgesamt 12 Zimmer
* Davon 6 Schlafzimmer
* 3 Badezimmer
* Separates Treppenhaus zur Erschließung der Wohneinheiten
* Separate Strom- und Wasserleitungen im Erd- und Untergeschoss
* Getrennte Ablesemöglichkeiten der Strom- und Wasserverbräuche
* Besonders interessant für eine separate Vermietung
* Vielseitig nutzbar als Mehrgenerationenhaus oder Kapitalanlage

**Modernisierungen und Haustechnik**

* Holz-Aluminiumfenster aus 2010, teilweise 3-fach verglast
* Teilweise Fliegengitter vorhanden
* Manuelle Rollläden
* Photovoltaikanlage mit 7,04 kWp, Inbetriebnahme 2018
* Batteriespeicher mit 6 kWh aus 2018
* Einspeisevergütung bisher ca. 450 Euro jährlich
* Bosch-Gastherme aus 2021
* Fünf Solarkollektoren mit ca. 11,85 m² Gesamtbruttokollektorfläche
* Bosch-Solarunterstützung aus 2021
* Cosmo-Pufferspeicher aus 2021
* Dachgeschossausbau ca. 2013
* Bodenbeläge: Fliesen, Natursteinfliesen und Parkett

**Erdgeschoss - Einliegerwohnung**

* Wohnfläche: ca. 47,77 m²
* Abgeschlossene 2-Zimmer-Wohnung
* Eigenes Tageslichtbad
* Separates Schlafzimmer
* Großzügiger Wohn- und Essbereich mit Küchenzeile
* Wohnzimmer mit knapp 24 m²
* Direkter Zugang zur Terrasse und zum Garten
* Schwedenofen vorhanden
* Separate Nutzung bzw. Vermietung möglich

**Obergeschoss - Hauptwohnung**

* Wohnfläche: ca. 143,23 m²
* Insgesamt 6 Zimmer
* Großzügiger Eingangs- und Flurbereich
* Wohnzimmer mit knapp 37 m²
* Angrenzendes Esszimmer mit knapp 14 m²
* Kachelofen im Wohnzimmer
* Wohnküche mit Einbauküche
* Einbauküche im Kaufpreis enthalten
* Angrenzende Speisekammer
* Drei Schlafzimmer
* Tageslichtbad mit Badewanne, Dusche, WC und Bidet
* Separates Gäste-WC
* Balkon mit schönem Ausblick
* Wintergarten aus ca. 1987
* Direkter Gartenzugang über den Wintergarten
* Weiterer Wintergartenzugang vom Elternschlafzimmer

**Dachgeschoss - separate Wohneinheit**

* Wohnfläche: ca. 90 m²
* Grundfläche: ca. 190 m²
* Ausbau im Jahr 2013
* Großzügige Raumaufteilung mit hohen Decken
* Heller Wohnbereich mit knapp 48 m²
* Separate Wohnküche
* Zwei Schlafzimmer
* Tageslichtbad mit Dusche
* Eigene Sauna im Badezimmer
* Waschmaschinenanschlüsse
* Kaminanschluss vorhanden
* Überdachter Balkon mit ca. 15 m²
* Südwestausrichtung des Balkons
* Kunststofffenster

**Untergeschoss und weitere Nutzflächen**

* Heizungsraum mit Bosch-Gastherme
* Werkstatt
* Hobbyraum
* Zwei zusätzliche Abstellräume
* Weitere praktische Lager- und Nutzflächen

**Garten und Außenbereich**

* Großzügiges Grundstück mit 863 m²
* Gepflegter Garten
* Gartenteich
* Terrasse mit Gartenzugang
* Wintergarten
* Garage mit Platz für zwei Fahrzeuge hintereinander
* Zusätzlicher Außenstellplatz vor der Garage
* Garagenüberdachung aus ca. 1986
* Zusätzliche Lagerfläche oberhalb der Garage
* u. v. m.

Provisionshinweis3,57%
Für weitere Fragen und Informationen stehen wir Ihnen gerne unter Tel. 09443 / 4279988 zur Verfügung.

Kommt aufgrund unserer Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit ein notarieller Kaufvertrag zustande, ist die im Exposé ausgewiesene Maklerprovision an die Aurentum GmbH zu entrichten. Mit Ihrer Objektanfrage bestätigen Sie die Kenntnisnahme und Anerkennung dieser Provisionsvereinbarung.

For further questions or information, please do not hesitate to contact us at +49 (0)9443 4279988.

Should a notarized purchase agreement be concluded as a result of our brokerage or referral activities, the buyer shall be obliged to pay the brokerage commission stated in this exposé to Aurentum GmbH. By submitting an inquiry regarding this property, you acknowledge and accept this brokerage commission agreement.SonstigesAlle Angaben in diesem Exposé, insbesondere zu Wohnflächen, Nutzflächen, Baujahr, Ausstattung, Modernisierungen, Energiekennwerten sowie sonstigen Objektdaten, beruhen auf Informationen des Eigentümers, Behörden, Sachverständigen oder sonstigen Dritten. Die Aurentum GmbH hat diese Angaben nicht eigenständig überprüft und übernimmt daher, soweit gesetzlich zulässig, keine Gewähr für deren Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität. Maßgeblich für den Erwerb der Immobilie sind ausschließlich die Vereinbarungen im notariellen Kaufvertrag.

Die in diesem Exposé enthaltenen Visualisierungen, Grundrisse oder sonstigen Darstellungen wurden teilweise mit Hilfe künstlicher Intelligenz erstellt und dienen ausschließlich der Veranschaulichung. Sie stellen weder eine Beschaffenheitsvereinbarung noch eine verbindliche Bau-, Ausstattungs- oder Leistungsbeschreibung dar und ersetzen keine persönliche Besichtigung.

Die Angaben zum Energieausweis beruhen auf den vom Eigentümer bereitgestellten Unterlagen und Informationen sowie auf einem von einem hierzu gesetzlich berechtigten Aussteller erstellten Energieausweis. Die Aurentum GmbH führt keine eigenständige technische, rechtliche oder bauphysikalische Prüfung der zugrunde liegenden Daten durch und übernimmt hierfür keine Gewähr.

Anfragen über Immobilienportale können ausschließlich bei Angabe vollständiger Kontaktdaten (Name, Anschrift, Telefonnummer und E-Mail-Adresse) bearbeitet werden.

Aufsichtsbehörde: IHK für München und Oberbayern, Max-Joseph-Straße 2, 80333 München.

All information contained in this exposé, including but not limited to living areas, usable areas, year of construction, features, modernization measures, energy performance data and other property-related information, is based on information provided by the owner, public authorities, experts or other third parties. Aurentum GmbH has not independently verified this information and therefore assumes no liability, to the extent permitted by law, for its accuracy, completeness or timeliness. The acquisition of the property shall be governed exclusively by the provisions contained in the notarized purchase agreement.

Some visualizations, floor plans or other illustrations contained in this exposé have been created, in part, with the assistance of artificial intelligence and are intended solely for illustrative purposes. They do not constitute a representation of quality, condition, or a binding description of the construction, fittings, specifications or services and do not replace a personal inspection of the property.

The information contained in the Energy Performance Certificate is based on documents and information provided by the owner as well as on an Energy Performance Certificate prepared by a legally authorized issuer. Aurentum GmbH does not carry out any independent technical, legal or building-physics assessment of the underlying data and assumes no liability in this respect.

Inquiries submitted via real estate portals can only be processed if complete contact details (name, address, telephone number and e-mail address) are provided.

Supervisory Authority:
Chamber of Industry and Commerce (IHK) for Munich and Upper Bavaria
Max-Joseph-Strasse 2
80333 Munich
GermanyStichworteStellplatz vorhanden, Anzahl der Schlafzimmer: 6, Anzahl der Badezimmer: 3, Anzahl Balkone: 1, Bundesland: Bayern, 3 Etagen, modernisiert: 2023