Voll vermietetes 8-Familienhaus in Gelsenkirchen-Rotthausen - attraktive Einstiegskonditionen und Mietpotenzial

Die Immobilie befindet sich in Gelsenkirchen-Rotthausen, einem gewachsenen und überwiegend durch Wohnbebauung geprägten Stadtteil im Süden des Gelsenkirchener Stadtgebietes.

Rotthausen liegt zwischen der Gelsenkirchener Innenstadt und dem Essener Stadtgebiet und bietet damit eine für Mieter interessante Lage innerhalb des dicht besiedelten Ruhrgebietes.

Einrichtungen des täglichen Bedarfs, Einkaufsmöglichkeiten, Dienstleistungsangebote, Schulen, Kindergärten sowie medizinische Einrichtungen befinden sich im Stadtteil beziehungsweise in den angrenzenden Stadtbereichen.

Auch die Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr ist gegeben. Die umliegenden Stadtteile sowie die Zentren von Gelsenkirchen und Essen sind gut erreichbar.

Über das regionale Straßennetz bestehen zudem gute Verbindungen in Richtung Essen, Bochum, Bottrop und in die weiteren Städte des Ruhrgebietes. Die Autobahnen A40 und A42 ermöglichen eine entsprechende überregionale Anbindung.

Für Kapitalanleger ist insbesondere die Einbindung Rotthausens in den zusammenhängenden Wohn- und Wirtschaftsraum des Ruhrgebietes von Bedeutung. Die Lage spricht vor allem eine breite, preisbewusste Mieterschaft an und eignet sich damit grundsätzlich für klassische Bestandsinvestments im Mehrfamilienhaussegment.

Dieses voll vermietete Mehrfamilienhaus in der Rotthauser Straße 113 in Gelsenkirchen-Rotthausen bietet Kapitalanlegern die Möglichkeit, einen bereits etablierten Wohnungsbestand mit insgesamt acht Wohneinheiten zu attraktiven Einstiegskonditionen zu erwerben.

Das ursprünglich im Jahr 1906 errichtete Gebäude verfügt über vier Wohngeschosse einschließlich Dachgeschoss und ist vollständig unterkellert. Die vorhandenen Wohneinheiten verteilen sich vom Erdgeschoss bis in das Dachgeschoss und weisen unterschiedliche, gut vermietbare Größen zwischen ca. 46 m² und ca. 77 m² auf.

Die vorhandene Wohnflächenberechnung weist insgesamt rund 480 m² Wohnfläche aus. Das Grundstück umfasst laut Grundbuch 439 m².

Besonders interessant für Kapitalanleger ist die bestehende Vermietungssituation: Sämtliche acht Wohnungen sind vermietet. Die derzeitige monatliche Nettokaltmiete beträgt insgesamt 3.353,00 € und entspricht einer Jahresnettokaltmiete von 40.236,00 €.

Bei einem Kaufpreis von 443.600,00 € entspricht dies bereits auf Basis der gegenwärtigen Nettokaltmieten einem Kaufpreisfaktor von rund 11,0 beziehungsweise einer anfänglichen Bruttorendite von rund 9,1 %.

Darüber hinaus weist die vorliegende Mietaufstellung bei verschiedenen Mietverhältnissen weiteres Mietentwicklungspotenzial aus. Die dort dargestellte mögliche Soll-Nettokaltmiete beträgt insgesamt 3.830,00 € monatlich beziehungsweise 45.960,00 € jährlich. Eine tatsächliche Realisierbarkeit von Mieterhöhungen ist vom Käufer unter Berücksichtigung der jeweiligen mietvertraglichen Vereinbarungen sowie der gesetzlichen Voraussetzungen individuell zu prüfen.

Das Objekt präsentiert sich als typisches Mehrfamilienhaus seiner Baualtersklasse. Die Ausstattung der Wohnungen ist unterschiedlich und überwiegend einfach bis zweckmäßig. Die vorliegende Fotodokumentation zeigt sowohl modernisierte beziehungsweise gepflegte Wohnbereiche als auch Gebäudeteile, bei denen mittel- bis langfristig Investitionen und Modernisierungen sinnvoll erscheinen können.

Damit richtet sich das Angebot insbesondere an Investoren, die nicht ausschließlich eine bereits vollständig modernisierte Immobilie suchen, sondern einen laufend vermieteten Bestand mit vergleichsweise niedrigem Kaufpreis je Quadratmeter und zusätzlichem Entwicklungspotenzial bevorzugen.

Das Mehrfamilienhaus verfügt über insgesamt acht abgeschlossene Wohneinheiten mit unterschiedlichen Wohnungsgrößen und Grundrisskonzeptionen.

Die wesentlichen Ausstattungs- und Objektmerkmale im Überblick:

8 Wohneinheiten
vollständig vermietet
ca. 480 m² Wohnfläche
439 m² Grundstücksfläche laut Grundbuch
Baujahr 1906
massive Bauweise
vier Wohnebenen
vollständig unterkellert
Wohnungsgrößen von ca. 46 m² bis ca. 77 m²
überwiegend funktionale und einfache Ausstattung
unterschiedliche Modernisierungsstände innerhalb der Wohnungen
Tageslichtbäder
überwiegend Badewannen
separate beziehungsweise in die Wohnungen integrierte Küchen
rückwärtiger Grundstücks- bzw. Hofbereich
gewachsene Bestandsvermietung
keine Stellplätze oder Garagen Bestandteil des Angebotes

Die Immobilie verfügt über eine für klassische Altbau-Mehrfamilienhäuser typische Gebäudestruktur. Im Treppenhaus sind teilweise noch charakteristische Elemente des Bestandsgebäudes vorhanden.

Der rückwärtige Grundstücksbereich bietet eine gemeinschaftlich nutzbare Freifläche beziehungsweise Hoffläche.

Aufgrund des Baujahres und des unterschiedlichen Modernisierungsstandes sollte ein Erwerber mittel- und langfristige Investitionen in seine Wirtschaftlichkeitsberechnung einbeziehen. Gerade hieraus kann sich jedoch die Möglichkeit ergeben, die Immobilie sukzessive weiterzuentwickeln und den Bestand im Rahmen zukünftiger Mieterwechsel beziehungsweise ohnehin anstehender Maßnahmen aufzuwerten.

Aufteilung / Mietsituation

Das Gebäude ist gegenwärtig vollständig vermietet.

Die aktuelle Mietstruktur stellt sich gemäß der vorliegenden Mietübersicht wie folgt dar:

EG links
ca. 66,02 m²
Nettokaltmiete: 560,00 € monatlich

EG rechts
ca. 46,62 m²
Nettokaltmiete: 345,00 € monatlich

Obergeschoss rechts
ca. 77,39 m²
Nettokaltmiete: 455,00 € monatlich
Obergeschoss links
ca. 46,60 m²
Nettokaltmiete: 495,00 € monatlich
Obergeschoss rechts
ca. 77,39 m²
Nettokaltmiete: 445,00 € monatlich
Obergeschoss links
ca. 51,00 m²
Nettokaltmiete: 264,00 € monatlich
Obergeschoss rechts
ca. 70,98 m²
Nettokaltmiete: 485,00 € monatlich
Obergeschoss links
ca. 48,60 m²
Nettokaltmiete: 304,00 € monatlich

Aktuelle Nettokaltmiete gesamt:

3.353,00 € monatlich
40.236,00 € jährlich

Die Mietverhältnisse bestehen teilweise bereits seit vielen Jahren. Gemäß der vorliegenden Übersicht erfolgten die letzten dort dokumentierten Mietanpassungen im November 2021.

Die Mietübersicht weist unter Annahme einer jeweils 15-prozentigen Anpassung ein rechnerisches Mietpotenzial von insgesamt 3.830,00 € monatlich beziehungsweise 45.960,00 € jährlich aus.

Diese Angaben stellen ausdrücklich keine Zusicherung der rechtlichen oder tatsächlichen Durchsetzbarkeit entsprechender Mieterhöhungen dar. Mieterhöhungsmöglichkeiten sind für jedes einzelne Mietverhältnis gesondert unter Beachtung der gesetzlichen und vertraglichen Voraussetzungen zu prüfen.

Rendite / Investment

Kaufpreis: 443.600,00 €

Aktuelle Jahresnettokaltmiete: 40.236,00 €

Aktueller Kaufpreisfaktor: ca. 11,0-fach

Aktuelle Bruttorendite: ca. 9,1 %

Rechnerische Jahresnettokaltmiete gemäß ausgewiesenem Mietpotenzial: 45.960,00 €

Rechnerischer Faktor bei vollständiger Realisierung dieses Potenzials: ca. 9,65-fach

Rechnerische Bruttorendite bei vollständiger Realisierung: ca. 10,4 %

Der Kaufpreis entspricht bei einer zugrunde gelegten Wohnfläche von rund 480 m² einem Kaufpreis von lediglich rund 924 € je Quadratmeter Wohnfläche.

Damit bietet die Immobilie insbesondere für langfristig orientierte Bestandshalter eine interessante Kombination aus laufenden Mieteinnahmen, vergleichsweise niedrigem Einstiegspreis und weiterem Entwicklungspotenzial.

SonstigesEnergieangaben

Es liegt ein Energiebedarfsausweis für das Gebäude vor.

Art des Energieausweises: Bedarfsausweis

Baujahr Gebäude: 1906

Baujahr Wärmeerzeuger: 1980

Wesentlicher Energieträger für Heizung: Erdgas

Endenergiebedarf: 713,01 kWh/(m²·a)

Primärenergiebedarf: 713,41 kWh/(m²·a)

Energieeffizienzklasse: H

Treibhausgasemissionen: 188,52 kg CO?-Äquivalent/(m²·a)

Ausstellungsdatum: 14.11.2025

Gültig bis: 13.11.2035

Der Energieausweis weist einen entsprechend hohen energetischen Bedarf des Bestandsgebäudes aus. In den Modernisierungsempfehlungen werden unter anderem Maßnahmen an der Heizungsanlage, eine mögliche solare Unterstützung, die Dämmung der Kellerdecke und der obersten Geschossdecke sowie Maßnahmen an den Fenstern genannt.

Sonstiges

Das Objekt wird im vermieteten Zustand veräußert.

Aufgrund der vollständigen Vermietung erfolgen Besichtigungen ausschließlich nach vorheriger Terminvereinbarung und unter angemessener Berücksichtigung der Interessen der Mieter.

Weiterführende Objektunterlagen, insbesondere Mietübersicht, Wohnflächenberechnung, Energieausweis und weitere vorhandene Dokumente, können qualifizierten Kaufinteressenten im Rahmen der weiteren Kaufprüfung zur Verfügung gestellt werden.

Die Angaben zu Wohnflächen, Mieten, Baujahr, Grundstücksgröße und sonstigen Objektdaten beruhen auf den vom Eigentümer beziehungsweise Dritten zur Verfügung gestellten Unterlagen. Für deren Richtigkeit und Vollständigkeit wird keine Gewähr übernommen.

Die dargestellten Renditen und Faktoren sind reine Rechenwerte auf Basis des angebotenen Kaufpreises und der angegebenen Nettokaltmieten. Erwerbsnebenkosten, Finanzierungskosten, Bewirtschaftungskosten, Instandhaltungsaufwendungen, mögliche Mietausfälle sowie steuerliche Auswirkungen sind darin nicht berücksichtigt.

Angaben zu zukünftig möglichen Mieterhöhungen stellen weder eine Garantie noch eine Beschaffenheitsvereinbarung dar. Die mietrechtliche Zulässigkeit und tatsächliche Durchsetzbarkeit sind durch den Erwerber eigenständig zu prüfen.