Mehrfamilienhaus bei Bad Brückenau: 20 Wohnungen + Praxis, rd. 10,8 % unter Verkehrswert

Oberleichtersbach, Ortsteil Dreistelz – Landkreis Bad Kissingen, Unterfranken.Ruhige, naturnahe Lage am Naturpark Bayerische Rhön und trotzdem schnell erreichbar: Die A7 (Kassel–Würzburg) liegt mit der Auffahrt Bad Brückenau/Wildflecken in unmittelbarer Nähe. Das Zentrum von Bad Brückenau mit Einkauf, Schulen, Ärzten und Gastronomie ist ca. 5–6 km entfernt; Buslinien verbinden nach Bad Kissingen und Fulda.Die Kur- und Klinikregion sorgt für eine stabile Mietnachfrage durch Pendler und Kurpersonal.

Mehrfamilienhaus-Ensemble in Oberleichtersbach bei Bad Brückenau (Lkr. Bad Kissingen): 11 Gebäude, Baujahre 1909–2004, ca. 4.681 m² Grundstück. 2025/2026 wurden die in der Maßnahmenübersicht aufgeführten Umbau-, Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt.21 Nutzungseinheiten lt. Mietübersicht (Stand 25.07.2026): 20 Wohnungen von ca. 19 bis 135 m², teilmöbliert, überwiegend mit Staffelmiete, sowie eine ab 01.10.2026 vorgesehene Physiotherapiepraxis (ca. 135 m², Indexmiete, 10 J. fest + 2 × 5 J. Option). Großgarage seit 01.05.2025 für 10 J. fest als Lager vermietet. Vertrags- und Zahlungsstatus in Prüfung.Das Wichtigste in Kürze– Kaufpreis 1.695.000 € (ca. 1.110 €/m² Gesamtfläche inkl. Garage/Nebenflächen)– Verkehrswert lt. Gutachten 1.900.000 € (Stichtag 01.08.2026) – keine Garantie für spätere Werte– Soll-Nettokaltmiete 125.352 € p.a. ohne PV (Wohnungen inkl. Praxis 117.492 € · Großgarage 6.540 € · Stellplätze 1.320 €)– zzgl. PV-Einspeiseertrag 3.120 € (keine Miete) = Gesamtertrag 128.472 € p.a.– 7,58 % Brutto-Gesamtertragsrendite inkl. PV; auf den Gesamtaufwand inkl. ca. 10,95 % Nebenkosten 6,83 % – vor Kosten, Finanzierung und Steuern– Faktor 13,5 auf die Soll-Nettokaltmiete ohne PV– RND-Gutachten 25 Jahre: bei steuerlicher Anerkennung rechnerisch 4,00 % lineare AfA auf die anzuerkennende GebäudebemessungsgrundlageFlächenWohnen ca. 981,39 m² · Praxis ca. 135,37 m² · Großgarage ca. 110,29 m² · Neben-/Potenzialflächen ca. 299,60 m² = ca. 1.526,65 m², zzgl. Ausbaureserve ca. 80 m²Potenzial (unverbindlich, nicht vertraglich gesichert): ca. 9.060 € p.a. bei angenommener Vermietung der Nebenflächen.Exposé, anonymisierte Mietübersicht, Grundrisse und Gutachten auf Anfrage: die-immobilienmacher.immo/dreistelzIndexmietvertrag mit 10 Jahren Festlaufzeit und zwei Verlängerungsoptionen à 5 Jahre. Die Großgarage ist seit 01.05.2025 für 10 Jahre fest als Lager vermietet.Einnahmen pro JahrWohnungen inkl. Praxis 117.492 € · Großgarage 6.540 € · PV-Einspeisung 3.120 € · Stellplätze 1.320 € = 128.472 €WertsteigerungspotenzialCa. 299,60 m² Fläche sind noch nicht vermietet (Scheune, Garagen, Lager, Brennerei, Gartenhaus) – das entspricht ca. 9.060 € Mehrertrag pro Jahr. Hinzu kommen eine Ausbaureserve von ca. 80 m² in Haus 6/7 und die Indexerhöhung der Praxis ab 2028.Mieterliste, Grundrisse und Gutachten erhalten Sie auf Anfrage. Exposé online: die-immobilienmacher.immo/dreistelz

WohnungenAlle Einheiten mit Küche, teilweise möbliert; Balkone und Terrassen.EnergieHackschnitzel-Zentralheizung (Haus 7 & 9) mit regionalem, nachwachsendem Brennstoff. Photovoltaikanlage mit gesicherter Einspeisevergütung bis 31.12.2031 (ca. 260 €/Monat); anschließend Warmwasserbereitung per Heizstab oder Mieterstrom denkbar.Außenanlagen und Nebengebäude23 Außenstellplätze, Kinderspielplatz, Gartenhaus, Fahrrad-/Kinderwagenraum, Großgarage (als Lager vermietet), Scheune mit Bühne und Partyraum, Lagerflächen.UnterlagenVerkehrswertgutachten und Restnutzungsdauer-Gutachten (Stichtag 01.08.2026) liegen vor.

Provision: Für unsere Nachweis- und Vermittlungstätigkeit berechnen wir dem Käufer eine Provision in Höhe von 5,95 % des beurkundeten Kaufpreises inkl. gesetzlicher MwSt. Sie ist verdient und fällig mit Abschluss des notariellen Kaufvertrags. Verbrauchern steht ein gesetzliches Widerrufsrecht zu; die Widerrufsbelehrung erhalten Sie mit den Objektunterlagen.Steuerlicher Hinweis: Die Angaben zur Restnutzungsdauer (25 Jahre, Gutachten-Stichtag 01.08.2026) und zur linearen AfA von 4,00 % dienen ausschließlich der Information und stellen keine Steuerberatung dar. Über die Anerkennung entscheidet allein das Finanzamt; eine Gewähr wird nicht übernommen. Wir empfehlen, auf den Erwerbszeitpunkt ein aktualisiertes Gutachten erstellen zu lassen und alle steuerlichen Fragen mit dem eigenen Steuerberater abzustimmen.Alle Angaben nach bestem Wissen und ohne Gewähr. Irrtümer, Änderungen und Zwischenverkauf vorbehalten. Maßgeblich ist allein der notarielle Kaufvertrag. Das dargestellte Vermietungspotenzial ist nicht Teil der bestätigten Mieteinnahmen.AnsprechpartnerMarc Müller · die immobilienmacher GmbHGladbacher Str. 47 · 41462 NeussMobil / WhatsApp: 0162 49 599 69