Freistehendes Zweifamilienwohnhaus mit pflegeleichtem Garten, Doppelgarage in exponierter Berg-Lage mit Weitblick

Die Lage dieses Sonnendomiziles ist beliebt und als exponierte Wohnlage zu werten.Es befindet sich im Süden von Ihrlerstein mit Blick hinunter nach Kelheim in einer ruhigen Anlieger-Straße. Die Anfahrt zum Objekt verläuft über den Veilchenhang sowie einer davon abgehenden Sackgasse.Nördlich des Objektes erstreckt sich eine große Wiesenfläche, nach Westen verläuft ebenso eine große Wiese mit herrlichen Obstbäumen und Büschen. Östlich liegt ein rein wohnwirtschaftlich genutztes Nachbarhaus.Ihrlerstein selbst ist eine bayerische Gemeinde im Landkreis Kelheim, welche sich nördlich und oberhalb von Kelheim befindet.Die Gemeinde ist die größte Flächengemeinde in Bayern und zählt gute 4200 Einwohner (Stand 12.2023). Ihrlerstein ist der Sitz der Verwaltungsgemeinschaft.Ärzte, Apotheken, Banken, Bäcker, Cafes, Gastwirtschaften, Metzger, Kindergarten, Mittelschule, Nahversorger, u.v.m., befinden sich im Wesentlichen im Ortszentrum und sind vom Objekt fußläufig in wenigen Minuten erreichbar. Bis zur nächsten Bus-Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr sind es nur wenige Schritte. Die nächste Bahnhaltestelle ist in Saal/Donau, circa 7 Kilometer entfernt. Die Stadt Regensburg und Oberpfalz-Metropole ist nur circa 25 Kilometer entfernt, hier besteht auch eine gute Anbindung an die Autobahnen A3 sowie die A93.

BeschreibungDieses im Jahre 1979 errichtete Zweifamilienwohnhaus in architektonisch stilvoller Art überzeugt insbesondere auch durch die verbauten hochwertigen Materialien.Die Herstellung der 3 Geschosse erfolgte nach den anerkannten Regeln der Technik am Bau in solider und robuster Bauweise, z.B. die Außenwände mit 36,5 cm Poroton-Stein plus Styropor. Bodenflächen mit Pandang Granit auf den Terrassen. Die Innenräume sind im EG und EG mit Juramarmor feingeschliffen. Die Schlafräume mit Parkett, Küchen und Bäder mit Fliesen belegt, usw. usf.. Im EG und DG liegt im Wohnbereich, Diele und Bad eine Fußbodenheizung. Die Immobilie wurde laufend renoviert, z.B. der Einbau einer energieeffizienten Weishaupt-Heizung und der Einbau von 3-fach-verglasten Laabertaler-Kunstoff-Fenster im Jahr 2019, usw.. Es besteht kein Instandhaltungsstau. Der Gesamtzustand ist nach Ansicht von Experten als äußerst gepflegt, die Bau-Ausstattung als gehoben anzusehen.Der grosszügige Garten wurde pflegeleicht angelegt und mit einem Nebenhäuschen für Gartengeräte und einem separaten Raum für kleine gesellschaftliche Zusammenkünfte ergänzt. Anfangs wurde die Immobilie viele Jahre selbstgenutzt genutzt, aktuell ist die große Wohneinheit im Erdgeschoss sofort beziehbar, die Wohneinheit im Dachgeschoss ist vermietet (Kaltmiete gute 5 TEUR pro Jahr zzgl. Nebenkosten) und bietet ggf. einen soliden positiven Einnahmenbeitrag für eventuelle Finanzierungsraten.RaumaufteilungDie große Erdgeschoss-Wohnung (circa 132 qm):1 Windfang1 geräumige Diele (das Zentrum der Wohnung)1 offenes Wohn- und Esszimmer mit Zugang auf die Süd-West-Terrasse1 abgeschlossene Küche mit Zugang auf die Süd-Terrasse1 Schlafzimmer 1 Kinder-/Gäste-/Arbeitszimmer1 Tageslichtbad mit Badewanne, Dusche und WC1 Gäste-WC1 Garderobe1 große Süd-West-TerrasseDie kleinere Dachgeschoss-Wohnung (circa 88 qm):1 geräumige Diele1 großes Wohnzimmer mit Zugang auf die Süd-Dachloggia sowie dem West-Balkon1 abgeschlossene Küche mit Vorratsraum/Speis/Abstellraum1 Schlafzimmer mit begehbarem Schrank 1 Kinder-/Gäste-/Arbeitszimmer1 Tageslichtbad mit Badewanne, Dusche, WC1 Gäste-WCDas Kellergeschoss:1 Dielengang1 großer Kellerraum nach Westen1 Technik-/Heizungsraum mit Nebenraum1 Kellerraum nach Norden1 Kellerraum nach Nord-Osten mit Anschluss für Sauna1 Waschküche für EG-Wohnung im Osten1 Geräteraum im Keller1 Doppelgarage1 Kelleraufgang (nach Nord-Ost) in den GartenDie Wasserversorgung wird vom Zweckverband Wasserversorgung der Jachenhausener Gruppe Riedenburg gewährleistet. Zur Wahrung der Privatsphäre der Mieter wurde auf die Veröffentlichung von Innenfotos gegenwärtig verzichtet.

BesichtigungstermineMEIER & CIE PRIVATE FINANCE GmbHwww.meier-cie.de-Anlagenberatung-Vermögensaufbau-Finanzierung-ImmobilienWir bieten Ihnen nicht nur Immobilien an, bei uns bekommen Sie die passende Finanzierung dazu. Ihr Vorteil für Sie, wir kennen die Immobilie bereits und haben die Objektunterlagen schon im Haus. Dadurch haben Sie eine enorme Zeitersparnis, keine lästige Terminierung und ein konkretes transparentes Finanzierungsangebot. Unabhängig von Banken und Versicherungen bieten wir Ihnen eine offene und ehrliche Beratung an. Natürlich schöpfen wir dabei auch die staatlichen Fördermöglichkeiten für Sie aus.Wir sind für Sie da. Sprechen Sie uns an zum Kennenlernen, Vertrauen und Lösungen finden. Wir freuen uns auf Sie!Rufen Sie uns an, wir helfen Ihnen gerne weiter! Telefon: 09621/7890000 oder direkt über unser Kontaktformular.Für alle weiteren Informationen oder Besichtigungswünsche steht Ihnen unser Team sehr gerne zur Verfügung. Wir freuen uns über Ihre Kontaktaufnahme.MEIER & CIE. GmbHWolfgang MeierWeinstraße 4Telefon +49 9621 7890000Mobil +49 160 8982428Mail wm@meier-cie.deHaftungsausschluss:Diese Angaben dienen ausschließlich der Erlangung eines ersten Eindrucks des hier zum Kauf/Verkauf stehenden Immobilien-Objektes und unterscheidet sich insofern von einem ausführlichen Immobilien-Exposé im Sinne des geltenden deutschen Rechts. Die hier gemachten Angaben basieren auf den Angaben von Dritten und vorliegenden sowie teilweise selbst recherchierten Unterlagen bzw. Daten. Für etwaige Abweichungen von ggf. tatsächlich zugrundeliegenden Quadratmetern oder sonstigen Angaben oder Werten wird jedwede Haftung ausgeschlossen.StichworteVersorgung: Städtische Wasserversorgung, Städtische Stromversorgung