*PROVISIONSFREI*Aufzug* Barrierearme 111 m² Wohnung*XXL-Loggia* 2 Bäder*Garage*

Wohnen, wo das Bergische Land am schönsten ist. Die Immobilie in der Witzheldener Straße, 36 verbindet auf ideale Weise die Naturverbundenheit einer gewachsenen bergischen Gemeinde mit einer guten Anbindung an die umliegenden Städte und Metropolen. Burscheid-Hilgen bietet eine angenehme Wohnlage, geprägt von gepflegter Nachbarschaft, viel Grün und einer familien- sowie seniorengerechten Infrastruktur.


Lebensqualität & Natur direkt vor der Haustür

Erholung im Grünen: Die idyllischen Ausläufer des Bergischen Landes sowie zahlreiche Spazier-, Wander- und Radwege befinden sich in unmittelbarer Umgebung.
Balkantrasse als Highlight: Der beliebte Panorama-Rad- und Gehweg "Panorama-Radweg Balkantrasse" verläuft durch Hilgen und lädt zu entspannten, autofreien Touren in Richtung Leverkusen oder Wuppertal ein.
Freizeit & Entspannung: Das nahe gelegene Bergische Seenland mit Talsperren wie der Diepentalsperre und Sengbachtalsperre bietet attraktive Ausflugsziele und vielfältige Möglichkeiten zur Erholung im Grünen.


Perfekte Nahversorgung für den Alltag

Kurze Wege: Im Ortskern von Hilgen sowie im nahe gelegenen Burscheid-Zentrum finden Sie zahlreiche Geschäfte des täglichen Bedarfs, darunter Supermärkte wie EDEKA, ALDI und Lidl, Bäckereien, Apotheken, Ärzte und Banken.
Familienfreundliches Umfeld: Kindergärten, Grundschulen und weiterführende Schulen in Burscheid sowie in den umliegenden Städten wie Wermelskirchen und Leichlingen sind gut erreichbar.
Gastronomie & Kultur: Regionale Gastronomie, gemütliche Landgasthöfe und ein aktives Vereinsleben sorgen für ein angenehmes und typisch bergisches Umfeld.


Hervorragende Verkehrsanbindung für Pendler

Autobahn A1 in wenigen Minuten: Über die Anschlussstelle Burscheid besteht eine schnelle Verbindung zur A1. Die umliegenden Wirtschaftszentren wie Leverkusen, Köln, Düsseldorf und Wuppertal sind mit dem Pkw gut erreichbar.
Öffentlicher Nahverkehr: Busverbindungen verbinden Hilgen mit Burscheid-Mitte, Wermelskirchen sowie weiteren Orten und Bahnhöfen der Region und bieten eine praktische Alternative für den täglichen Arbeitsweg.


Mikrolage-Fazit

Die Witzheldener Straße 36 bietet einen attraktiven Rückzugsort für alle, die naturnah und ruhig wohnen möchten und gleichzeitig Wert auf eine gute Infrastruktur und Verkehrsanbindung legen. Die Kombination aus bergischer Natur, kurzen Wegen des täglichen Bedarfs und der Nähe zu den umliegenden Städten macht den Standort interessant für unterschiedliche Lebensphasen.

Sie schließen die Haustür auf, atmen tief durch und spüren sofort:
Hier beginnt der Feierabend. Kein Rasenmähen am Wochenende, kein mühsames Treppentragen von schweren Einkäufen. Der moderne Personenaufzug bringt Sie völlig stufenlos direkt von Ihrer Garage vor Ihre Wohnungstür im 2. Obergeschoss. Auf ca. 111 m² erwartet Sie eine luftige Wohnarchitektur, die Freiheit und Geborgenheit meisterhaft verbindet. Große Fensterfronten lassen das Tageslicht tief in den Wohnbereich strömen. Treten Sie hinaus auf die geschützte Dachterrasse: Belegt mit edlem Feinsteinzeug und mit minimaler Schwelle versehen, genießen Sie hier Ihren Feierabend-Wein mit weitem Blick ins bergische Grün. Zwei vollständige Designer-Bäder garantieren Flexibilität für Sie und Ihre Gäste - wählen Sie morgens die ebenerdige Dusche oder abends ein entspannendes Schaumbad in der Wanne. Dank echter Erdwärme und KfW-55-Standard genießen Sie ein behagliches Raumklima und lachen über zukünftige Heizöl- oder Gaspreise.


Ausstattung auf einen Blick:

Ca. 111,07 m² Wohnfläche | Wohnung 7| Barrierearm & stufenlos per Aufzug erreichbar
Wettergeschützte Panorama-Loggia mit edlem Feinsteinzeugbelag
2 Bäder (bodengleiche Dusche mit Edelstahlablauf + Wellness-Badewanne)
Dreifach verglaste Isolierfenster mit elektrischen Rollläden
Eigener Kellerraum & eigene Garage mit Solar-Dach, Sensorlicht und Wallbox-Vorbereitung
Keine Käuferprovision - Sie sparen volle 3,57 % Maklercourtage!


Ihr Ansprechpartner:

Traub-Immobilien e.K. -
Inhaber: Peter Boes
Seit über 45 Jahren Ihr vertrauensvoller Partner für Premium-Immobilien.


Vereinbaren Sie noch heute Ihren persönlichen Begehungstermin - nach Absprache auch gerne am Wochenende! Erleben Sie die Raumwirkung, den Lichteinfall und die Ausblicke dieser außergewöhnlichen Residenz vor Ort!

Energetischer Standard & Wärmeschutz

Energiestandard: Gemäß Gebäudeenergiegesetz (GEG 2020) im KfW-55-Standard.
Schallschutz: Ausführung nach DIN 4109.
Hausanschlüsse: Das Mehrfamilienhaus erhält zentrale Hausanschlüsse für Wasser, Strom und Telekommunikation über die zuständigen Versorgungsträger. Die Leistungen sind im Kaufpreis enthalten.


Heizungs-, Lüftungs- & Energietechnik

Wärmeerzeugung: Nachhaltige Erdwärmepumpe (Geothermie) mit Brauchwassererwärmung.
Wärmeverteilung: Fußbodenheizung mit raumgeführten Thermostatventilen in allen Wohnräumen.
Warmwasser: Dezentrale Warmwasserversorgung über Durchlauferhitzer oder Kleinspeicher.
Verbrauchserfassung: Jede Wohneinheit verfügt über eigene Kaltwasserzwischenzähler sowie Wärmemengenzähler für eine verbrauchsgenaue Abrechnung.
Photovoltaik: Auf dem Hausdach ist eine PV-Anlage mit Speicher installiert. Der erzeugte Strom dient dem Allgemeinstrom und kann dadurch zur Reduzierung der laufenden Kosten beitragen.


Fenster & Rollläden

Verglasung: Kunststoff-Fensterelemente mit 3-fach-Isolierverglasung.
Verschattung: Elektrisch betriebene Rollläden.
Schwellenmaße: Bodentiefe Fensteranlagen zu Terrassen bzw. Loggien verfügen über eine geringe Schwellenhöhe von ca. 2 bis 4 cm.


Freisitze & Außenbereiche

Privatgarten: Eigener, eingezäunter Privatgarten zur exklusiven Nutzung.
Terrasse: Sonnenterrasse mit hochwertigem und pflegeleichtem Feinsteinzeug.
Zugänge: Durchgängig barrierearm konzipiert.


Sanitärausstattung & Bäder

Markenfabrikate: Deutsche Markenhersteller, u. a. Villeroy & Boch, Serie Subway.
Duschanlagen: Bodengleiche Walk-In-Duschen mit Edelstahl-Designablauf.
Badewanne: Badewanne je nach Planungsstand bzw. Grundriss vorhanden.
Bäder-Konzept: Zwei vollwertige Tageslichtbäder je Einheit mit Dusche und Badewanne bzw. ebenem Duschbereich.


Elektro-, Kommunikations- & Sicherheitstechnik

Zutrittskontrolle: Video-Gegensprechanlage mit Monitor in jeder Wohnung.
Empfang: SAT-Anlage mit jeweils zwei Anschlüssen pro Wohneinheit.
Elektroinstallation: Zahlreiche Steckdosen und Schalterauslässe entsprechend der jeweiligen Raumfunktion.
Gemeinschaftsbereiche: Flure und Treppenhäuser mit Bewegungsmeldern und Zeitautomatik für die Beleuchtung.
Verteilung: Hauptsicherungen und Zählerplätze sind zentral in separaten Technikräumen untergebracht.


Mobilität, Aufzug & Parken

Personenaufzug: Moderner Aufzug, stufenlos vom Erdgeschoss bis in das Staffelgeschoss.
Garage: Eigene Garage mit elektrischem Funksystem und PV-Dach.
Außenstellplatz: Separater privater Pkw-Stellplatz.
E-Mobilität: Garage mit Vorbereitung bzw. Option für eine Wallbox-Ladestation.

SonstigesBesichtigen, wenn Sie Zeit dafür haben!
Unter der Woche bleibt oft kaum Raum für wichtige Entscheidungen.
Termine drängen, das Telefon klingelt und zwischen Arbeit und Familie fehlt die Ruhe, um wirklich hinzusehen.

Ein neues Zuhause verdient mehr als einen schnellen Blick in der Mittagspause. Deshalb laden wir Sie ein, diese außergewöhnliche Immobilie dann kennenzulernen, wenn sie den Kopf frei haben: nach Absprache auch sehr gerne am Samstag oder Sonntag.
Ohne Zeitdruck und ohne Eile. Wir begleiten Sie persönlich, beantworten Ihre Fragen und lassen Ihnen den Raum, sich in Ruhe ein eigenes Bild von der hochwertigen Eigentumswohnung zu machen.

Rufen Sie uns an:
02171-3811
oder
schreiben Sie uns
info@immobilien-traub.de

Wir finden gemeinsam einen Termin, der zu ihrem Leben passt.

Peter Boes
Inhaber
Traub-Immobilien e.K seit 45 Jahren
Ihr Partner in Leverkusen
und UmgebungStichworteGarage vorhanden, Anzahl der Schlafzimmer: 3, Anzahl der Badezimmer: 1, Anzahl Balkone: 1, 1 Etagen