1-Zimmer-Investment: Langjährig vermietet, eigener Stellplatz & starke Rücklage

Die Eigentumswohnung befindet sich in einer gewachsenen Wohnlage im südlichen Stadtgebiet von Elmshorn. Die Adresse verbindet ein angenehm wohngeprägtes Umfeld mit guter Infrastruktur und der verkehrsgünstigen Einbindung in die Metropolregion Hamburg - attraktive Voraussetzungen insbesondere für Berufstätige, Pendler und Studierende.

Elmshorn zählt rund 53.000 Einwohner und gehört als Mittelzentrum zu den bedeutenden Wohn- und Wirtschaftsstandorten im Kreis Pinneberg. Die Stadt profitiert von ihrer Nähe zu Hamburg und bietet zugleich eine umfassende eigene Infrastruktur mit Einzelhandel, medizinischer Versorgung sowie vielfältigen Freizeit- und Bildungsangeboten. In einer Untersuchung des Instituts der deutschen Wirtschaft erreichte Elmshorn unter mehr als 10.800 untersuchten Kommunen bundesweit Platz 31 hinsichtlich der Lebensqualität.

Einkaufsmöglichkeiten und Angebote des täglichen Bedarfs befinden sich im näheren Umfeld. Eine Bushaltestelle ist in wenigen Gehminuten erreichbar und ermöglicht eine gute Anbindung an die Innenstadt und den Elmshorner Bahnhof.

Der Bahnhof bildet einen wichtigen regionalen Verkehrsknotenpunkt mit regelmäßigen Verbindungen unter anderem nach Hamburg, Pinneberg, Itzehoe und Kiel. Hamburg-Altona ist mit der Bahn in rund 30 Minuten erreichbar. Mit dem Pkw bietet die A23 eine direkte Verbindung in Richtung Hamburg und nach Norden.

Ein zusätzlicher Standortfaktor ist die NORDAKADEMIE Hochschule der Wirtschaft mit ihrem Campus in Elmshorn und mehreren Tausend Studierenden.

Für Erholung im Grünen sorgen unter anderem das nahe Liether Moor und das Liether Gehölz mit Möglichkeiten zum Spazieren, Joggen und Radfahren.

Die Kombination aus Wohnqualität, guter Nahversorgung, ÖPNV- und Autobahnanbindung, der Nähe zu Hamburg, dem Hochschulstandort und attraktiven Naherholungsmöglichkeiten schafft gute Rahmenbedingungen für eine kompakte, vermietete Eigentumswohnung.

Diese vermietete 1-Zimmer-Eigentumswohnung bietet mit ca. 48,82 m² Wohnfläche ein für diese Wohnungskategorie großzügiges Platzangebot und stellt insbesondere für Kapitalanleger eine interessante Investitionsmöglichkeit dar. Die Wohnung befindet sich im 1. Obergeschoss eines im Jahr 1992 in Massivbauweise errichteten Mehrfamilienhauses. Das Dach sowie die Elektrik stammen aus dem Ursprungsbaujahr. Ein Aufzug ist nicht vorhanden.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft umfasst insgesamt 33 Wohneinheiten, die sich auf drei Gebäude mit jeweils 11 Wohnungen verteilen. Das gemeinschaftliche Grundstück verfügt über eine Gesamtfläche von 2.807 m². Mit der Wohnung verbunden ist ein Miteigentumsanteil von 35.543/1.000.000. Zur Einheit gehört zudem ein eigener Pkw-Stellplatz.

Der Grundriss zeichnet sich insbesondere durch den großzügigen Abstellraum direkt innerhalb der Wohnung aus, der wertvollen Stauraum bietet und gerade bei einer 1-Zimmer-Wohnung einen praktischen Mehrwert darstellt. Ein Keller ist nicht vorhanden. Ebenso verfügt die Wohnung über keinen Balkon.

Der Wohnbereich ist mit Teppichboden ausgestattet, während in der Küche und im Badezimmer Fliesen verlegt sind. Die vorhandene Küchenzeile entspricht der ursprünglichen Ausstattung. Das Tageslicht-Duschbad ist weiß gefliest. Auch die Innentüren sowie die Wohnungseingangstür aus Holz stammen aus dem ursprünglichen Ausstattungsbestand.

Für natürliche Belichtung sorgen insgesamt vier Fenster sowie zwei Fenstertüren. Bei den Fenstern handelt es sich um zweifach verglaste Kunststofffenster aus dem Produktionsjahr 1991 mit innenliegenden Sprossen. Außenrollläden sind nicht vorhanden. Im Jahr 2025 wurde ein Glasfaseranschluss bis in die Wohnung hergestellt, sodass eine zeitgemäße digitale Infrastruktur zur Verfügung steht. Die Wärmeversorgung des Gebäudes erfolgt über eine moderne Gas-Zentralheizung aus dem Jahr 2015.

Das Mietverhältnis besteht bereits seit dem 01.10.2010 und ist unbefristet. Die bisherige monatliche Grundmiete von 365,00 € erhöht sich zum 01.12.2026 um 27,00 € bzw. rund 7,4 % auf 392,00 €. Hinzu kommen monatlich 10,00 € für den Stellplatz sowie 174,00 € Nebenkostenvorauszahlung. Ab Dezember 2026 beträgt die monatliche Gesamtmiete somit 576,00 €. Die für die Kapitalanlage relevante Nettokaltmiete einschließlich Stellplatz beläuft sich auf 402,00 € monatlich bzw. 4.824,00 € jährlich.

Das monatliche Hausgeld beträgt ab dem 01.01.2027 insgesamt 315,00 €. Davon entfallen rund 190,78 € auf umlagefähige Kosten, rund 50,99 € auf sonstige nicht umlagefähige Kosten und 73,23 € auf die Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Die jährliche Zuführung zur Erhaltungsrücklage für die angebotene Einheit beträgt damit 878,76 €.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft verfügt darüber hinaus über eine bereits umfangreich aufgebaute Erhaltungsrücklage. Zum 31.12.2025 belief sich deren Gesamtbestand auf 328.825,20 €. Auf die angebotene Wohnung entfällt daraus rechnerisch ein Anteil von rund 11.700,68 €.

Bei einem Angebotspreis von 139.000 € und einer Jahresnettokaltmiete von 4.824,00 € inklusive Stellplatz ergibt sich ein Kaufpreisfaktor von rund 28,81.

Insgesamt verbindet die Wohnung eine für ein 1-Zimmer-Apartment großzügige Wohnfläche, einen besonders praktischen Abstellraum innerhalb der Wohnung, einen eigenen Pkw-Stellplatz und einen Glasfaseranschluss mit einem bereits seit 2010 bestehenden Mietverhältnis. Die vorhandene Erhaltungsrücklage der Gemeinschaft sowie die zum Dezember 2026 angepasste Miete ergänzen die wesentlichen Rahmenbedingungen dieser langfristig vermieteten Kapitalanlage.

Wohnung:
- 1-Zimmer-Eigentumswohnung
- ca. 48,82 m² Wohnfläche
- 1. Obergeschoss
- Großzügiger Wohn-/Schlafbereich
- Großer, eigener Abstellraum direkt innerhalb der Wohnung
- Kein eigener Kellerraum
- Kein Balkon
- Kein Aufzug

Bodenbeläge:
- Fliesen in der Küche
- Fliesen im Badezimmer
- Teppichboden im übrigen Wohnbereich

Küche:
- Vorhandene Küchenzeile
- Küchenzeile aus der ursprünglichen Ausstattung
- Gefliester Küchenboden

Badezimmer:
- Tageslicht-Duschbad
- Fenster im Badezimmer
- Weiße Fliesen
- Gefliester Boden
- Badezimmer aus der ursprünglichen Ausstattung

Fenster & Türen:
- 4 Fenster
- Zusätzlich 2 Fenstertüren
- 2-fach verglaste Kunststofffenster
- Fenster Produktionsjahr 1991
- Innenliegende Sprossen
- Keine Außenrollläden
- Innentüren aus Holz aus dem Baujahr
- Wohnungseingangstür aus Holz

Technik & Versorgung:
- Gas-Zentralheizung aus 2015
- Glasfaseranschluss seit 2025 direkt in der Wohnung
- Elektrik Baujahr 1992

Gebäude:
- Baujahr 1992
- Massivbauweise
- Dach Baujahr 1992
- Kein Aufzug
- Gebäude mit 11 Wohneinheiten

Wohnungseigentümergemeinschaft:
- Insgesamt 33 Wohneinheiten
- Verteilt auf 3 Gebäude mit jeweils 11 Wohnungen
- Gemeinschaftliches Grundstück: 2.807 m²
- Miteigentumsanteil: 35.543/1.000.000
- Zur Wohnung gehört Pkw-Stellplatz Nr. 7
- Gesamtbestand der Erhaltungsrücklage zum 31.12.2025: 328.825,20 €
- Rechnerischer Anteil der Wohnung an der Erhaltungsrücklage zum 31.12.2025: 11.700,68 €
- Laufende Zuführung für die Wohnung: 73,23 € monatlich / 878,76 € jährlich

Hausgeld ab 01.01.2027:
- Hausgeld gesamt: 315,00 € monatlich
- Davon ca. 190,78 € monatlich umlagefähige Kosten
- Davon ca. 50,99 € monatlich sonstige nicht umlagefähige Kosten
- Davon 73,23 € monatlich Zuführung zur Erhaltungsrücklage
- Hausgeld insgesamt: 3.780,00 € p. a.

Vermietung:
- Langjährig vermietet seit 01.10.2010
- Unbefristetes Mietverhältnis
- Keine Indexmiete
- Keine Staffelmiete
- Bisherige Grundmiete bis 30.11.2026: 365,00 € monatlich
- Mietanpassung zum 01.12.2026
- Neue Grundmiete ab 01.12.2026: 392,00 € monatlich
- Mietsteigerung: 27,00 € monatlich / ca. 7,4 %
- Stellplatzmiete: 10,00 € monatlich
- Nebenkostenvorauszahlung: 174,00 € monatlich
- Gesamtmiete ab 01.12.2026: 576,00 € monatlich
- Nettokaltmiete inkl. Stellplatz: 402,00 € monatlich
- Jahresnettokaltmiete inkl. Stellplatz: 4.824,00 €

Kaufpreis & Kapitalanlage:
- Angebotspreis: 139.000 €
- Jahresnettokaltmiete ab 01.12.2026: 4.824 €
- Kaufpreisfaktor: ca. 28,81
- Rechnerische Bruttomietrendite: ca. 3,47 %

StichworteStellplatz vorhanden, Anzahl der Schlafzimmer: 1, Anzahl der Badezimmer: 1