Viel Platz im Neubau: 4,5 Zimmer auf ca. 104 m² mit Südbalkon - Fertigstellung 2027

**Lage - Wohnen in Abensberg mit Nähe zur Altstadt**

Die Neubauwohnung entsteht in einem gewachsenen Wohnumfeld in Abensberg im niederbayerischen Landkreis Kelheim. Die Nähe zur historischen Altstadt und zum Bahnhof verbindet angenehmes Wohnen mit einer praktischen Anbindung im Alltag.

Die Abensberger Innenstadt bietet mit ihren Geschäften, Cafés und Restaurants vielfältige Möglichkeiten zum Einkaufen, Genießen und Verweilen. Weitere Einkaufsmöglichkeiten bietet das Einkaufszentrum Abensberg. Kindergärten, Grund- und Mittelschule sowie eine Realschule ergänzen die Infrastruktur der Stadt und machen den Standort auch für Familien interessant.

Für Freizeit und Erholung bietet Abensberg ein abwechslungsreiches Umfeld: Spaziergänge entlang der Abens, das städtische Freibad sowie Sport- und Vereinsangebote schaffen Möglichkeiten für eine aktive Freizeitgestaltung. Die historische Altstadt und Kuchlbauers Bierwelt verleihen der Stadt ihren besonderen Charakter.

Auch Berufspendler profitieren vom Standort. Der Bahnhof Abensberg bietet Verbindungen in Richtung Regensburg und Ingolstadt. Über die B16 und die A93 ist die Stadt zudem an das überregionale Straßennetz angebunden.

So verbindet die Lage die Vorzüge einer lebendigen Kleinstadt mit einer guten regionalen Anbindung - passend für Familien, Paare und alle, die ihren Lebensmittelpunkt in Abensberg gestalten möchten.

Viel Platz zum Leben und die Möglichkeit, noch mitzugestalten: In einem modernen Vierfamilienhaus bieten wir Ihnen zwei großzügige Neubauwohnungen im 1. Obergeschoss zum Kauf an. Jede Wohnung überzeugt mit **4,5 Zimmern auf ca. 104 m² Wohnfläche**, zusätzlich ca. 89 m² Nutzfläche und einem Südbalkon. Die Fertigstellung ist für 2027 geplant.

Je nach Baufortschritt können Sie ausgewählte Ausstattungsdetails - beispielsweise die Fliesen - innerhalb des vorgesehenen Ausstattungsrahmens mitbestimmen. So können Sie Ihrem neuen Zuhause schon vor dem Einzug eine persönliche Note geben.

Drei Schlafzimmer schaffen Raum für die Familie, ein Arbeitszimmer oder Gäste. Den Mittelpunkt bildet der helle Wohnbereich mit offenem Essbereich und Zugang zum Südbalkon. Ob gemeinsame Mahlzeiten, gemütliche Abende oder eine Auszeit im Freien: Hier findet Ihr Alltag den passenden Platz.

Ein modernes Badezimmer, ein separates Gäste-WC sowie ein Abstellraum beziehungsweise eine Speisekammer ergänzen den durchdachten Grundriss. Die vorgesehenen Badezimmerarmaturen sind bereits im Kaufpreis enthalten. Die zusätzliche Nutzfläche von ca. 89 m² je Wohnung erweitert das Platzangebot.

Für angenehmen Wohnkomfort sorgt die geplante Haustechnik: Eine effiziente Viessmann Luft-Wärmepumpe versorgt das gesamte Haus mit Wärme, während die Fußbodenheizung in allen Räumen für angenehme Temperaturen sorgt. Dreifach verglaste REHAU-Kunststofffenster und eine Wohnraumbelüftung mit Wärmerückgewinnung ergänzen das Energiekonzept. Nach den vorliegenden Angaben ist die Energieeffizienzklasse A+ vorgesehen.

LAN- und SAT-Anschlüsse in allen Räumen sowie ca. 2,12 m hohe Innentüren runden das Ausstattungspaket ab.

**Eine Einzelgarage und ein Außenstellplatz können je Wohnung optional gegen Aufpreis erworben werden.** Zusätzlich sind für die Hausgemeinschaft zwei Besucherparkplätze vorgesehen.

Ob für Eigennutzer oder Kapitalanleger: Die großzügige Raumaufteilung, der Südbalkon und die moderne Haustechnik bieten vielseitige Nutzungsmöglichkeiten in einer überschaubaren Hausgemeinschaft mit nur vier Wohnungen.

Gerne stellen wir Ihnen die beiden Obergeschosswohnungen und die noch möglichen Gestaltungsoptionen persönlich vor. **Fordern Sie jetzt das Exposé mit den Grundrissen an und vereinbaren Sie einen Beratungstermin.**

**Hinweis zu den Bildern und zur Fertigstellung:** Die gezeigten Innenaufnahmen stammen aus einer baugleichen Referenzwohnung und dienen zur Veranschaulichung. Ausstattung und Ausführung der angebotenen Einheiten können abweichen. Maßgeblich sind die vertraglich vereinbarte Baubeschreibung und die Ausstattungsvereinbarungen. Die Fertigstellung der angebotenen Wohnungen ist für 2027 geplant.

**Ausstattung**

- Neubau / Erstbezug
- Geplante Fertigstellung: 2027
- Massivbauweise
- Energieeffizienzklasse A+ gemäß vorliegenden Angaben
- Eigentumswohnung im 1. Obergeschoss
- 4,5 Zimmer, davon 3 Schlafzimmer
- Wohnfläche: ca. 103,64 m²
- Zusätzliche Nutzfläche im Dachboden / 2. Obergeschoss: ca. 89 m²
- Südbalkon mit ca. 13 m² Balkonfläche
- Viessmann Luft-Wärmepumpe
- Fußbodenheizung in allen Räumen
- Dreifach verglaste REHAU-Kunststofffenster
- Manuell bedienbare Rollläden
- Fensterbänke aus Stein
- LAN-Verkabelung in den Zimmern
- SAT-Anschlüsse und SAT-Anlage
- Dezentrale Wohnraumbelüftung mit Wärmerückgewinnung
- Präsenzgesteuerter Lüfter im Gäste-WC
- Präsenz- und feuchtigkeitsgesteuerter Lüfter im Badezimmer
- Innentüren mit ca. 2,12 m Höhe
- Raumhöhe: ca. 2,60 m
- Innenanstrich nach Wahl im vorgesehenen Ausstattungsrahmen inklusive
- Fliesen und Holzböden nach Wahl im vorgesehenen Ausstattungsrahmen inklusive
- Sickerschächte zur Regenwasserversickerung
- Einzelgarage von ZAPF mit Strom und Licht optional erhältlich: zzgl. 15.000 €
- Vorbereitung für eine Wallbox vorhanden
- Außenstellplatz optional erhältlich: zzgl. 7.500 €
- 5 Jahre Gewährleistung gemäß vertraglicher Vereinbarung
- Voraussichtliches monatliches Hausgeld: ca. 130 €

**Raumaufteilung**

- Eingangsbereich mit Platz für eine Garderobe und Flur
- Separates Gäste-WC inklusive Armaturen
- Zwei Kinderzimmer, alternativ als Büro oder Gästezimmer nutzbar
- Elternschlafzimmer
- Badezimmer mit bodengleicher Dusche, Badewanne, WC und Handtuchwärmer
- Anschlüsse für Waschmaschine und Trockner im Badezimmer
- Vorbereitung für ein Dusch-WC
- Abstellraum / Speisekammer
- Großzügiger Wohn- und Essbereich mit offenem Küchenbereich
- Südbalkon

**Dachboden / Spitzboden**

- Ca. 89 m² zusätzliche Nutzfläche
- Massive Geschossdecke
- Licht und Strom vorhanden
- Höhe am höchsten Punkt: ca. 2,50 m
- Ausführung als Kaltdach
- Die Dachbodenfläche ist Nutzfläche und nicht Bestandteil der angegebenen Wohnfläche

**Gemeinschaftliche Ausstattung**

- Fahrradraum
- Zwei Besucherparkplätze
- Müllraum
- Glasfaservorbereitung

**Hinweis:** Die Fertigstellung ist für 2027 geplant. Individuelle Ausstattungswünsche sind abhängig vom Baufortschritt und innerhalb des vereinbarten Ausstattungsrahmens möglich. Maßgeblich sind die vertraglich vereinbarte Baubeschreibung und die Ausstattungsvereinbarungen.

Provisionshinweis3,57%
Gerne sind wir für weitere Fragen und Informationen unter Tel.: 09441 - 2089160 erreichbar.

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Bei Kauf verpflichtet sich der Käufer (Käuferprovision) an die Aurentum GmbH, eine Maklerprovision in der angegebenen Höhe nach notariellem Kaufvertrag zu leisten. Durch Ihre Objektanfrage bestätigen Sie die Vereinbarung und Anerkennung dieser Maklercourtage. Alle Angaben stammen vom Eigentümer der Makler übernimmt hierfür keine Haftung.

Anfragen über die Immobilienportale werden nur mit vollständiger Adresse und Telefonnummer bearbeitet. Aufsichtsbehörde: IHK für München und Oberbayern, Max-Joseph-Str. 2, 80333 München.SonstigesAlle Angaben in diesem Exposé, insbesondere zu Wohnflächen, Nutzflächen, Baujahr, Ausstattung, Modernisierungen, Energiekennwerten sowie sonstigen Objektdaten, beruhen auf Informationen des Eigentümers, Behörden, Sachverständigen oder sonstigen Dritten. Die Aurentum GmbH hat diese Angaben nicht eigenständig überprüft und übernimmt daher, soweit gesetzlich zulässig, keine Gewähr für deren Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität. Maßgeblich für den Erwerb der Immobilie sind ausschließlich die Vereinbarungen im notariellen Kaufvertrag.

Die in diesem Exposé enthaltenen Visualisierungen, Grundrisse oder sonstigen Darstellungen wurden teilweise mit Hilfe künstlicher Intelligenz erstellt und dienen ausschließlich der Veranschaulichung. Sie stellen weder eine Beschaffenheitsvereinbarung noch eine verbindliche Bau-, Ausstattungs- oder Leistungsbeschreibung dar und ersetzen keine persönliche Besichtigung.

Die Angaben zum Energieausweis beruhen auf den vom Eigentümer bereitgestellten Unterlagen und Informationen sowie auf einem von einem hierzu gesetzlich berechtigten Aussteller erstellten Energieausweis. Die Aurentum GmbH führt keine eigenständige technische, rechtliche oder bauphysikalische Prüfung der zugrunde liegenden Daten durch und übernimmt hierfür keine Gewähr.

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Aufsichtsbehörde: IHK für München und Oberbayern, Max-Joseph-Straße 2, 80333 München.EnergiepassEnergieausweis wird bei Besichtigung vorgelegt.StichworteGarage vorhanden, Stellplatz vorhanden, Nutzfläche: 88,44 m², Anzahl der Schlafzimmer: 3, Anzahl der Badezimmer: 1, Anzahl Balkone: 1, Balkon-Terrassen-Fläche: 12,44 m², Bundesland: Bayern, Distanz zum Flughafen: 35.63, Distanz zum Hauptbahnhof: 0.99, Distanz zum Bus: 0.2