Ihr Freiraum im Neubau: 4,5 Zimmer, ca. 104 m² Wohnfläche und eigener Garten

**Lage - Wohnen in Abensberg mit Nähe zur Altstadt**

Die Neubauwohnung entsteht in einem gewachsenen Wohnumfeld in Abensberg im niederbayerischen Landkreis Kelheim. Die Nähe zur historischen Altstadt und zum Bahnhof verbindet angenehmes Wohnen mit einer praktischen Anbindung im Alltag.

Die Abensberger Innenstadt bietet mit ihren Geschäften, Cafés und Restaurants vielfältige Möglichkeiten zum Einkaufen, Genießen und Verweilen. Weitere Einkaufsmöglichkeiten bietet das Einkaufszentrum Abensberg. Kindergärten, Grund- und Mittelschule sowie eine Realschule ergänzen die Infrastruktur der Stadt und machen den Standort auch für Familien interessant.

Für Freizeit und Erholung bietet Abensberg ein abwechslungsreiches Umfeld: Spaziergänge entlang der Abens, das städtische Freibad sowie Sport- und Vereinsangebote schaffen Möglichkeiten für eine aktive Freizeitgestaltung. Die historische Altstadt und Kuchlbauers Bierwelt verleihen der Stadt ihren besonderen Charakter.

Auch Berufspendler profitieren vom Standort. Der Bahnhof Abensberg bietet Verbindungen in Richtung Regensburg und Ingolstadt. Über die B16 und die A93 ist die Stadt zudem an das überregionale Straßennetz angebunden.

So verbindet die Lage die Vorzüge einer lebendigen Kleinstadt mit einer guten regionalen Anbindung - passend für Familien, Paare und alle, die ihren Lebensmittelpunkt in Abensberg gestalten möchten.

Ein Zuhause mit Platz für Ihre Ideen: Diese moderne Erdgeschosswohnung in einem geplanten Vierfamilienhaus bietet Ihnen großzügige Innenräume, eine Südterrasse und einen exklusiv zugeordneten Gartenanteil. Die Fertigstellung ist für Ende 2027 vorgesehen.

Auf ca. 103,64 m² Wohnfläche verteilen sich 4,5 Zimmer, darunter drei Schlafzimmer. Ob Familienleben, Arbeiten von zu Hause oder ein separates Gästezimmer - der Grundriss lässt sich an unterschiedliche Lebenssituationen anpassen.

Im Mittelpunkt steht der großzügige Wohn- und Essbereich mit offenem Küchenbereich. Von hier gelangen Sie direkt auf die Südterrasse mit ca. 20 m² Fläche und in den eigenen Gartenanteil von ca. 88 m². Frühstück im Freien, Platz für Pflanzen oder ein gemütlicher Rückzugsort nach Feierabend: Hier können Sie Ihren Außenbereich nach Ihren Vorstellungen gestalten.

Das Badezimmer ist mit einer bodengleichen Dusche, einer Badewanne, einem randlosen WC von GROHE und einem Handtuchwärmer vorgesehen. GROHE-Armaturen, Anschlüsse für Waschmaschine und Trockner sowie die Vorbereitung für ein Dusch-WC ergänzen die Ausstattung. Ein separates Gäste-WC und ein Abstellraum beziehungsweise eine Speisekammer erleichtern den Alltag.

Auch bei der Gestaltung können Sie noch mitwirken: Fliesen, Holzböden und Innenanstrich sind nach Wahl innerhalb des vereinbarten Ausstattungsrahmens inklusive. Die Auswahlmöglichkeiten richten sich nach dem jeweiligen Baufortschritt.

Das Haus wird in Massivbauweise errichtet. Eine Viessmann Luft-Wärmepumpe versorgt das Gebäude mit Wärme; Fußbodenheizung in allen Räumen sorgt für angenehme Temperaturen. Dreifach verglaste REHAU-Kunststofffenster und eine dezentrale Wohnraumbelüftung mit Wärmerückgewinnung ergänzen das geplante Energiekonzept. Nach den vorliegenden Angaben ist die Energieeffizienzklasse A+ vorgesehen.

LAN-Verkabelung, SAT-Anschlüsse sowie ca. 2,12 m hohe Innentüren gehören zu den weiteren Ausstattungsdetails. Die Raumhöhe beträgt ca. 2,60 m.

Eine Einzelgarage von ZAPF mit Strom und Licht kann optional für zusätzlich 15.000 € erworben werden. Ein Außenstellplatz ist optional für zusätzlich 7.500 € erhältlich. Eine Vorbereitung für eine Wallbox ist ebenfalls vorgesehen.

Die Hausgemeinschaft umfasst nur vier Wohnungen. Ein gemeinschaftlicher Fahrradraum, ein Müllraum und zwei Besucherparkplätze ergänzen das Angebot. Für die Wohnung sind fünf Jahre Gewährleistung gemäß vertraglicher Vereinbarung vorgesehen.

Sie möchten im Neubau wohnen und auf einen eigenen Garten nicht verzichten? Fordern Sie die Grundrisse und weitere Unterlagen an. Gerne erläutern wir Ihnen die Wohnung und die noch möglichen Ausstattungsentscheidungen persönlich.

Hinweis: Die gezeigten Innenaufnahmen stammen aus einer baugleichen Referenzwohnung und dienen zur Veranschaulichung. Ausstattung und Ausführung können abweichen. Sämtliche Flächenangaben sind ca.-Angaben. Maßgeblich sind die vertraglich vereinbarten Unterlagen, die Baubeschreibung und die Ausstattungsvereinbarungen. Die Fertigstellung ist für Ende 2027 geplant.

**Ausstattung**

**Wohnung und Bauweise**

- Neubau / Erstbezug
- Geplantes Baujahr: 2027
- Geplante Fertigstellung: Ende 2027
- Massivbauweise
- Eigentumswohnung im Erdgeschoss
- 4,5 Zimmer, davon 3 Schlafzimmer
- Wohnfläche: ca. 103,64 m²
- Exklusiv zugeordneter Gartenanteil: ca. 88 m²
- Südterrasse: ca. 20 m²
- Raumhöhe: ca. 2,60 m
- Innentüren mit ca. 2,12 m Höhe
- 5 Jahre Gewährleistung gemäß vertraglicher Vereinbarung

**Energie und Haustechnik**

- Energieeffizienzklasse A+ gemäß vorliegenden Angaben
- Viessmann Luft-Wärmepumpe
- Fußbodenheizung in allen Räumen
- Dreifach verglaste REHAU-Kunststofffenster
- Manuell bedienbare Rollläden
- Fensterbänke aus Stein
- Dezentrale Wohnraumbelüftung mit Wärmerückgewinnung
- Präsenzgesteuerter Lüfter im Gäste-WC
- Präsenz- und feuchtigkeitsgesteuerter Lüfter im Badezimmer
- LAN-Verkabelung in den Zimmern
- SAT-Anschlüsse und SAT-Anlage
- Sickerschächte zur Regenwasserversickerung

**Raumaufteilung und Sanitärausstattung**

- Eingangsbereich mit Platz für eine Garderobe und Flur
- Großzügiger Wohn- und Essbereich mit offenem Küchenbereich
- Direkter Zugang zur Südterrasse und zum Gartenanteil
- Elternschlafzimmer
- Zwei weitere Schlafzimmer, auch als Büro oder Gästezimmer nutzbar
- Abstellraum / Speisekammer
- Separates Gäste-WC mit GROHE-Armaturen
- Badezimmer mit GROHE-Armaturen
- Bodengleiche Dusche und Badewanne
- Randloses WC von GROHE
- Handtuchwärmer
- Anschlüsse für Waschmaschine und Trockner
- Vorbereitung für ein Dusch-WC

**Individuelle Gestaltung**

- Innenanstrich nach Wahl im vereinbarten Ausstattungsrahmen inklusive
- Fliesen und Holzböden nach Wahl im vereinbarten Ausstattungsrahmen inklusive
- Auswahlmöglichkeiten abhängig vom Baufortschritt

**Parken und gemeinschaftliche Bereiche**

- Einzelgarage von ZAPF mit Strom und Licht optional erhältlich: zzgl. 15.000 €
- Vorbereitung für eine Wallbox vorhanden
- Außenstellplatz optional erhältlich: zzgl. 7.500 €
- Zwei Besucherparkplätze für die Hausgemeinschaft
- Gemeinschaftlicher Fahrradraum
- Müllraum
- Glasfaservorbereitung

**Hinweis:** Sämtliche Flächenangaben sind ca.-Angaben. Maßgeblich sind die vertraglich vereinbarte Baubeschreibung und die Ausstattungsvereinbarungen.

Provisionshinweis3,57%
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Bei Kauf verpflichtet sich der Käufer (Käuferprovision) an die Aurentum GmbH, eine Maklerprovision in der angegebenen Höhe nach notariellem Kaufvertrag zu leisten. Durch Ihre Objektanfrage bestätigen Sie die Vereinbarung und Anerkennung dieser Maklercourtage. Alle Angaben stammen vom Eigentümer der Makler übernimmt hierfür keine Haftung.

Anfragen über die Immobilienportale werden nur mit vollständiger Adresse und Telefonnummer bearbeitet. Aufsichtsbehörde: IHK für München und Oberbayern, Max-Joseph-Str. 2, 80333 München.SonstigesAlle Angaben in diesem Exposé, insbesondere zu Wohnflächen, Nutzflächen, Baujahr, Ausstattung, Modernisierungen, Energiekennwerten sowie sonstigen Objektdaten, beruhen auf Informationen des Eigentümers, Behörden, Sachverständigen oder sonstigen Dritten. Die Aurentum GmbH hat diese Angaben nicht eigenständig überprüft und übernimmt daher, soweit gesetzlich zulässig, keine Gewähr für deren Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität. Maßgeblich für den Erwerb der Immobilie sind ausschließlich die Vereinbarungen im notariellen Kaufvertrag.

Die in diesem Exposé enthaltenen Visualisierungen, Grundrisse oder sonstigen Darstellungen wurden teilweise mit Hilfe künstlicher Intelligenz erstellt und dienen ausschließlich der Veranschaulichung. Sie stellen weder eine Beschaffenheitsvereinbarung noch eine verbindliche Bau-, Ausstattungs- oder Leistungsbeschreibung dar und ersetzen keine persönliche Besichtigung.

Die Angaben zum Energieausweis beruhen auf den vom Eigentümer bereitgestellten Unterlagen und Informationen sowie auf einem von einem hierzu gesetzlich berechtigten Aussteller erstellten Energieausweis. Die Aurentum GmbH führt keine eigenständige technische, rechtliche oder bauphysikalische Prüfung der zugrunde liegenden Daten durch und übernimmt hierfür keine Gewähr.

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Aufsichtsbehörde: IHK für München und Oberbayern, Max-Joseph-Straße 2, 80333 München.EnergiepassEnergieausweis wird bei Besichtigung vorgelegt.StichworteGarage vorhanden, Stellplatz vorhanden, Anzahl der Schlafzimmer: 3, Anzahl der Badezimmer: 1, Anzahl Balkone: 1, Balkon-Terrassen-Fläche: 20,00 m², Gartenfläche: 88,00 m², Bundesland: Bayern, Distanz zum Flughafen: 35.71, Distanz zum Hauptbahnhof: 1.06, Distanz zum Bus: 0.5